Kategória: Publikációk

Sorozatunk végéhez érkeztünk, lássuk mit is kell tudni arról, ha leváltatánk a közös képviselőt, illetve milyen felelőssége van egy közös képviselőnek.

A közös képviselő kártérítési felelőssége
A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. (Pfv.III.21.763/2013/6.)
A közös képviselő kártérítési felelősséggel tartozik, amennyiben hátralékos közös költségtartozás behajtása érdekében nem intézkedik.
A Tht. 43/A.§.-ban meghatározott rezsicsökkentéssel kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség elmulasztása esetén, a tulajdonostársak a fogyasztóvédelmi hatósághoz fordulhatnak, amely a bejelentés megalapozottsága esetén bírságot szabhat ki a közös képviselővel szemben.
A közös képviselő kártérítési felelősségét is megalapozhatja, ha a közös képviselő a Közgyűlési Határozatok Könyvében valamely lényeges körülmény, vagy közgyűlési határozat bejegyzését elmulasztja, vagy abba valótlan bejegyzést rögzít.
Amennyiben a közös képviselő a tulajdonostárs társasház irataiba való betekintési jogának gyakorlásában nem működik közre, akkor a tulajdonostárs követelheti a szükséges iratok és dokumentumok rendelkezésre bocsátását akár polgári eljárás keretében is.
Ezzel a résszel cáfolnánk azt az időnként felbukkanó, hangulatkeltésre kiválóan alkalmas pletykát miszerint a közös képviselő nem tartozik felelősséggel az általa elvégzett (vagy épp el nem végztett) feladatokért.

Törvényességi felügyeleti eljárás
A Társasház működésének, a társasház szerveinek működésének törvényességi felügyeletét az illetékes jegyző látja el. Ám a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyekre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
Törvényességi felügyeleti eljárásnak van helye, ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő jogsértő magatartása, ezen belül mulasztása miatt nem biztosítható, így különösen, ha a közös képviselő:
– nem hívja össze a közgyűlést a törvényben előírtak szerint,
– nem hajtja végre a közgyűlési határozatban foglaltakat (vagy eltér a határozattól),
– nem közli a tulajdonosokkal az írásbeli szavazás veredményét,
– nem teljesíti a közös költségsel kapcsolatos feladatait,
– nem törli a nyilvántartásból a tulajdonostárs kiegyenlített közös költség-tartozásával kapcsolatos adatokat,
– nem őrzi meg az alapító okiratot és az SZMSZ-t, és nem vezet nyilvántartást a közgyűlési határozatokról (nem készít KHT-t) és azok végrehajtásáról,
– nem vagy nem a törvény által előírt formában készíti el az éves költségvetést és beszámolót.
Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

Közös képviselő felmentés illetve leváltása:
A közös képviselő bármikor visszahívható közgyűlésen, amennyiben a közgyűlés napirendi pontjai között szerepel. Ennek módja: A tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosok 1/10-ének kezdeményezése szükséges. Az azt jelenti, hogy nem a tulajdonosok, vagy az albetétek száma az irányadó, hanem a teljes társasház tulajdoni hányadának 10%-át kell meggyőzni arról, hogy a közös képviselő helyett másikra van szükség. Tehát ennek 10%-nak az aláírását kell összegyűjteni egy konkrét rendkívüli közgyűlés összehívására irányuló és a közös képviselőhöz címzett levélben. A dokumentumnak mindenképpen tartalmaznia kell a konkrét napirendi pontot vagy pontokat. Fontos, hogy ezt a levelet személyesen vetessük át a közös képviselővel. Ugyanis az átvétel időpontjától számított 30 napon belül köteles lesz összehívni egy szabályos közgyűlést. Ha ez nem történik meg, akkor a 30 nap eltelte után a számvizsgáló bizottság 15 napon belül jogosult lesz a közgyűlés összehívására. Ha az SZVB sem hívja össze, akkor sincs semmi veszve, ugyanis akkor a kezdeményező tulajdonostársak hívhatják össze a közgyűlést. A Társasház tulajdonostársainak nincs indokolási kötelezettsége a leváltással kapcsolatban. Amennyiben a leváltást a közgyűlésen a többség támogatja úgy a közös képviselő köteles a jogszabályok szerint az új közös képviselet számára a Társasház képviseletét átengedni. De! Nem szabad elfelejteni, hogy a leváltáshoz a közgyűlésen többségben kell lennie azoknak a tulajdonosoknak akik a leváltást szorgalmazzák. Ott nem elég a 10%. A közgyűlésről mindenképp készüljön jegyzőköny, legyen jegyzőkönyvvezető, valamint jegyzőkönyvhitelesítők is. A jegyzőkönyvben rögzíteni kell a szavazási eredményeket, a tulajdoni hányadok figyelembevételével. Amennyiben lehetséges, akkor készüljön felvétel is a közgyűlésről.
Amennyiben a közös képviselőt leváltó határozat születik egy társasházi közgyűlésen, azt 8 napon belül közzé kell tenni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jól látható helyre ki kell függeszteni azt, illetve – ha a SZMSZ előírja- a tulajdonostársakat írásban értesíteni kell róla.
Ezzel a bekezdéssel megcáfoltuk azt a tévhitet, hogy a közös képviselő támadhatatlan és nem (vagy csak komplikáltan) leváltható. Jól megszervezve és átgondolva könnyen leváltható a nem megfelelő képviselő.

Sorozatunk negyedik részében az adatkezelésről lesz szó. Ami kétség kívül napjaink egyik legtöbbet „futott” témája. Ki ne hallotta  volna már azt, hogy GDPR? Ki ne találkozott volna azzal a szóval, hogy adatkezelő? És mint ilyen sokat forgó témák esetében elég sok a félreértés és a rosszul értelmezés.

Ha viszont a szívünkre tesszük a kezünket ebben a kérdésben nincs mit mondani, nincs mit megfejteni, tehát álljanak itt a törvény ide vonatkozó részei. Társasházak esetében kétféle adatkezelést kell megoldani:
Az első típus: „25. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – a személyes adatok védelmére vonatkozó előírásokkal összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat.”
A Kamerarendszer esetében a jogszabály formakényszert írt elő azaz eszmei hányad szerinti 2/3-os többséggel a tulajdonosok kamerarendszer létesítéséről dönthetnek akként, hogy meghatározza az adatkezelési szabályait.
Az adatkezelő a kamerarendszer esetében a Társasház, míg az adatfeldolgozó a kamerarendszert üzemeltető vagyonvédelmi megbízott.

Második típus: „22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.”
A bejelentési törvényből fakadó kötelezettség a tulajdonosnak és a közös képviselő pedig szintén köteles nyilvántartást vezetni a tulajdonosokról, mivel ezen tényadat nélkül a közös képviselői tisztséget nem lehetséges ellátni. A közös képviselő csak a jogszabályban megfogalmazott adatokat köteles nyilvántartani. Mivel a közös képviselő nemcsak a jogszabályban hivatkozottakat tartja nyilván, hanem tulajdonosi, bérlői elérhetőségeket, adósok természetes személyazonosító adatait és akár egyéb adatokat is, így a lakói nyilvántartás már túlmutat a jogszabályi rendelkezéseken.
Az adatkezelő a kamerarendszer esetében a Társasház, míg az adatfeldolgozó a Közös Képviselő.

Szabályzat elkészítésének a kötelezettsége:
„Az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény 5. § (1) Személyes adat akkor kezelhető, ha a) azt törvény vagy – törvény felhatalmazása alapján, az abban meghatározott körben, különleges adatnak vagy bűnügyi személyes adatnak nem minősülő adat esetén – helyi önkormányzat rendelete közérdeken alapuló célból elrendeli, b) az a) pontban meghatározottak hiányában az az adatkezelő törvényben meghatározott feladatainak ellátásához feltétlenül szükséges és az érintett a személyes adatok kezeléséhez kifejezetten hozzájárult…”
A Társasház egyrészt törvény alapján kötelező adatkezelést lát el, másrészt a tulajdonosok által átadott adatokat kezel.

A törvény szerint:
„15. § (1) Az adatkezelő az érintett jogai érvényesülésének elősegítése érdekében megfelelő műszaki és szervezési intézkedéseket tesz, így különösen a) az érintett részére az e törvényben meghatározott esetekben nyújtandó bármely értesítést és tájékoztatást könnyen hozzáférhető és olvasható formában, lényegre törő, világos és közérthetően megfogalmazott tartalommal teljesíti, és b) az érintett által benyújtott, az őt megillető jogosultságok érvényesítésére irányuló kérelmet annak benyújtásától számított legrövidebb idő alatt, de legfeljebb huszonöt napon belül elbírálja és döntéséről az érintettet írásban vagy ha az érintett a kérelmet elektronikus úton nyújtotta be, elektronikus úton értesíti.”
A fenti rendelkezés alapján a Társasház köteles az adatkezeléséről tájékoztatni a tulajdonostársakat és egyéb érintetteket közérthető formában és átadni az adatkezelésének folyamatát bemutató dokumentációt azaz a Szabályzatot az adatkezeléséről.

Milyen adatokat is kezel egy közös képviselő:
– tulajdonostárs neve
– tulajdonostárs lakcíme
– tulajdonostárs levelezési címe (ha a lakcímtől eltér)
– tulajdonostárs telefonszáma
– tulajdonostárs e-mail címe
– tulajdonostárs lakásának sorszáma
– tulajdonostárs tulajdoni hányada
– tulajdonostársra eső közös költség mértéke
– tulajdonostárs közösköltség-tartozása
– tulajdonostárs bankszámlaszáma
– tulajdonostárs lakásában van-e vízóra
– részletfizetés esetén a részletfizetési megállapodás szerinti személyes adatok
– társasházban elhelyezett kamera esetén arckép, mozgás rögzítése

Kapcsolattartók esetén:
név, e-mail cím, telefonszám, cégnév, munkakör

Teljesítésigazolások, munkaidőnyilvántartások
– teljesítés helye, ideje, mennyisége
– amennyiben az elszámolás szempontjából releváns a tevékenységet végző személy neve
– igazolást kiállító személyek neve, aláírása

Az adatkezelés jogalapjai az alábbiak:
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés a) pontja szerint a felhasználó megfelelő tájékoztatáson alapuló önkéntes hozzájárulása az adatkezeléshez (a továbbiakban: Hozzájárulás)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés b) pontja szerint az adatkezelés olyan szerződés teljesítéséhez szükséges, amelyben a Felhasználó mint érintett az egyik fél (a továbbiakban: Szerződés teljesítése)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés c) pontja szerint az adatkezelés az adatkezelőre vonatkozó jogi kötelezettség teljesítéséhez szükséges (mint például számviteli, könyvviteli kötelezettség teljesítése – a továbbiakban: Jogi kötelezettség teljesítése)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés f) pontja szerint az adatkezelés az adatkezelő vagy egy harmadik fél jogos érdekeinek érvényesítéséhez szükséges (a továbbiakban: Jogos érdek)
– az elektronikus kereskedelmi szolgáltatások, valamint az információs társadalommal összefüggő szolgáltatások egyes kérdéseiről szóló 2001. évi CVIII. törvény (Elkertv.) 13/A. §-a által biztosított adatkezelési engedély, amely szerint a Felhasználó hozzájárulása nélkül kezelhetők a Felhasználók természetes személyazonosító adatai (név, születési név, anyja születési neve, születési hely és idő) és lakcíme az információs társadalommal összefüggő szolgáltatás nyújtására irányuló szerződés létrehozása, tartalmának meghatározása, módosítása, teljesítésének figyelemmel kísérése, az abból származó díjak számlázása, valamint az azzal kapcsolatos követelések érvényesítése céljából, továbbá a Felhasználó hozzájárulás nélkül kezelhetők a Felhasználó természetes személyazonosító adatai, lakcíme, valamint a szolgáltatás igénybevételének időpontjára, időtartamára és helyére vonatkozó adatok az információs társadalommal összefüggő szolgáltatás nyújtására irányuló szerződésből származó díjak számlázása céljából.

Itt igazán nincs miről beszélni, a törvény kristálytisztán fogalmaz. Persze mindig lesznek akik belekötnek ebbe is, de ettől még a szabályok azok szabályok, a törvények törvények maradnak.

Folytatjuk a Közös képviselőkről szóló kis sorozatunkat. Az első rész itt, a második pedig itt elérhető.

– Állagmegóvási feladatok: A közös képviselőnek rendszeres időközönként kötelezően szemrevételeznie kell az ingatlan általános állapotát, építészeti részeit és gépészeti szerkezeteit.
Kötelessége a társasház tulajdonostársai részéről érkezett hibabejelentésekre soron kívül reagálni, és a hiba kijavítása érdekében szakember vállalkozót megbízni.
Az épület rendeltetésszerű használatát nagymértékben akadályozó hiba (például lift meghibásodás vagy sérült kémény), az épület állagát súlyosan veszélyeztető esemény (strang törés), vagy közvetlen életveszély fennállása esetén a közös képviselő azonnal intézkedni köteles ezek elhárítása érdekében, mely intézkedését egyidejűleg a Számvizsgáló Bizottságnak be kell jelentenie. (Ha van olyan összeghatár meghatározva a k.képviselő szerződésében ami felett nem járhat el önállóan, akkor a számvizsgáló bizottsággal kell egyeztetni).
Tévhit ezzel kapcsolatban: a közös képviselő dönt minden munkáról és ő priorizál. (Ez azt jelenti, hogy az ő hozzá közel állóknál végeznek munkákat). Ezt minden képviselő megkapja még akkor is ha egy csőtörést hárítanak el vagy egy tönkrement biztosító táblát cserélnek ki egy lakásban. A hibákra azonnal reagálni kell nem számít kinél történik. Szintén gyakran beszúrják, hogy miért költött el ennyi pénzt a közös képviselő erre vagy arra? Ha az összeg olyan nagy, hogy egyedül nem dönthetett róla, akkor minden bizonnyal az SZVB jóváhagyásával készült el a munka. Kisebb összegnél meg igazából szóra sem kell méltatni a rosszindulatú vádakat.

– Gazdálkodási feladatok: A közös képviselő egyik legfontosabb dolga a társasház üzemeltetési folyószámláját vezetni, és a társasház nevében kifizetéseket teljesíteni. Erre a számlára köteles a társasház tulajdonosközössége a közös költséget és az egyéb felmerült költségeket befizetni a közös képviseleti díjjal együtt. A társasház felújítási bankszámlájáról a közös képviselő csak a Számvizsgáló Bizottsággal együtt teljesíthet kifizetést.
Minden pénzügyi évben kötelessége az évi rendes közgyűlés összehívását megelőzően 30 nappal a tervezett éves költségekről és bevételekről kimutatást készíteni, és a közös költség összegszerűségére vonatkozó javaslatával együtt azt a számvizsgáló bizottságnak bemutatni a közgyűlési jóváhagyás érdekében.
Az első pénzügyi év lezártával a közös képviselő a bevételek és kiadások tételszerű elszámolásáról az új pénzügyi év első negyedén belül megtartott közgyűlésen köteles beszámolni.
Amennyiben az előirányzathoz képest (valamilyen nem várt esemény folytán) rendkívüli befizetés válna szükségessé a tulajdonosok részéről (ennek neve célbefizetés), úgy a közös képviselő köteles tételes kimutatás mellett egy rendkívüli közgyűlést összehívni.
A közös képviselő rendkívül fontos feladata a tulajdonosoktól a közös költség, illetve a közös tulajdonú építményrészek bérlőitől a bérleti díjak beszedése, és folyószámlán tárolása.
A közös képviselő köteles figyelemmel kísérni a közös költség és bérleti díjak befizetésének alakulását, és a hátralékosokat fizetésre felszólítani. Amennyiben a hátralék nem érkezik be, úgy az SZMSZ-ben leírtak szerint kell a közös képviselőnek eljárnia a nem fizető lakók ellenében.
Pár példa a társasházi költségekre:
– üzemeltetési költségek: a társasház közös tulajdonban lévő fogyasztói után beérkező víz-, csatorna-, áram díj, és a szemétszállítás díj
– A hibaelhárítás és karbantartási költségek (ide tartozik például a lift karbantartása vagy kazán karbantartás)
– A megbízásos, vagy vállalkozói szerződésekből eredő kifizetések (ezek általában a gondnoki és takarítói szerződések, és persze a közös képviselő díja)
– Az esetleges extra szolgáltatásokkal (pl. kamera rendszer működtetése vagy kertészeti költségek) kapcsolatos igazolt költségek
– Adminisztrációs költségek: bank költségek, postaköltség stb.
– Társasházi biztosítási díj
Ez az a pont ahol a legtöbb támadást elszenvedi a közös képviselő. Mert a rosszindulatú és tájékozatlan felfogás szerint a közös képviselő (és az szvb) a saját zsebére dolgozik és ők kifacsarják a házat. Ugyan a legtöbb eseten ezek a hangok mindig hangosak, de igazán alapjuk nem lehet. A közös képviselő által kifizetett minden számlát lát a számvizsgáló bizottság, hiszen ők ellenőrzik a közös képviselőt, sok szerződés megkötésnél jelen is van az szvb. Nem ritkán pedig a banki átutaláshoz két aláírás szükséges, egyik a k.képviselő aláírása, a másik pedig az egyik számvizsgálóé. Tehát nem tud a közös képviselő pénzt levenni a ház számlájáról és nem tud úgy kifizetni egy számlát, hogy arról ne tudjon a számvizsgáló bizottság. És természetesen az évi közgyűlésen minden lakó kap egy kimutatást a kifizetett pénzekről. Sőt, még bele is nézhet a tulajdonos a dokumentumokba ha kér egy időpontot. Nagyobb összegű (több milliós) kifizetést pedig a közgyűlés nélkül nem tud megtenni, hiszen a komoly anyagi áldozatot igénylő munkákról közgyűlés dönt. Például egy homlokzat felújítást a közgyűlés határoz el, kiválasztja a vállalkozót és elfogadja a vállalási díját. A társasház extra költségeiről mint például kamera rendszer telepítés, külön kertész alkalmazása, porta szolgálat vagy bármi hasonlóról szintén a közgyűlés dönt.

Kis kitérő a Számvizsgáló Bizottságról. Rövid neve SZVB. A közös képviselő, illetve az intézőbizottság ellenőrzésének legegyszerűbb formája a számvizsgáló bizottság választása, illetve kisebb társasházaknál ezen ellenőrzési funkció ellátására a tulajdonostársak egyikének megbízása.
Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére kötelező számvizsgáló bizottságot választani. A számvizsgáló bizottság tagjai is alapesetben a tulajdonostársak közül kell kikerüljenek. Abban az esetben ha nincs olyan megfelelő tulajdonostárs, akit a számvizsgálói feladatok ellátására fel lehetne hatalmazni, akkor ezen feladatok ellátásával – a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén – a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
A számvizsgáló bizottság saját jogkörében eljárva bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát. Továbbá véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat.
Szintén az szvb kompetenciája javaslatot tenni a közös képviselő, díjazására.
Összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
Nem elhanyagolható közös képviselői feladat a döntéshozatalban való közreműködés. A k. képviselő hívja össze a közgyűlést, és az ő  feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. (Tht. 40.§. (1) bek.) Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatja. A közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a tásasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, és ha a szervezeti-működési szabályzat (továbbiakban: SZMSZ) erre kötelezi, akkor a tulajdonostársakat a szavazás eredményéről írásban is értesítenie kell.
Fontos lenne megjegyezni és megérteni, hogy a közös képvisel csak előkészíti a közgyűlést és a napirendi pontokat, ám azokat az SZVB hagyja jóvá. A közgyűlésen pedig nem a képviselő dönt hanem a TULAJDONOSOK. A közös képviselő csak előkészít mindent a szavazáshoz és információkat ad a határozati pontokról. Ha a végeredmény nem tetszik egy tulajdonosnak akkor sem a ház kezelőjét kell hibáztatnia.

Folytatjuk a közgyűlésekről szóló értekezésünket.  Az első rész itt található.

Elszámolások, költségek, pénzkészletek közlése:
Minden tulajdonos számára kimutatást kell készítenie a közös képviselőnek az alábbiakról:
A tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében.
A tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a lejárt követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket.
Pénzkészletek részletezését, a társasház tárgyi eszköz leltárát, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket.
A közös költségek előírását és teljesítését – a tulajdonosok nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
A rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonosonként a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban
Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi tevékenységét jóváhagyja, de ez nem azt jelenti, hogy lemond az esetleges kártérítési igényről! Jogellenes tevékenysége vagy mulasztás esetén a közös képviselő nem mentheti ki magát az anyagi vagy más büntetőjogi felelőssége alól arra való hivatkozással, hogy tevékenységét a közgyűlés jóváhagyta.
Az elszámolás elfogadásáról a közgyűlés a jelenlévők egyszerű szavazattöbbségével határoz.
Az elszámolás ellenőrzését a Számvizsgáló Bizottság végzi el, (amennyiben működik ilyen a társasházban). A tulajdonosok számára a SZB észrevételeit, illetve az elszámolás elfogadására tett javaslatát a meghívóban, az elszámolással együtt ki kell küldeni.
Az elszámolásnak fő célja, hogy a tulajdonosoknak rálátásuk legyen arra, hogy mire mennyit költöttek. Lehetőséget kell biztosítani, hogy azt a költségvetéssel tételesen összevessék, és ha eltérés van a kettő között, akkor ezen eltérésre vonatkozóan magyarázatot kérjenek. Éppen emiatt az év végi elszámolásnak a költségvetéssel azonos szerkezetben kell íródnia, tehát táblázatos rendszerben, hogy a költségvetés illetve az elszámolás pontosan egymás mellé kerülhessen.

Tartozások közlése:
A közös képviselőnek az éves elszámoláshoz az éves közgyűlés időpontjára el kell készítenie név szerint a tartozók listáját, illetve tartozásuk jogcímét és összegét, illetve a megkezdett év eleji nyitó egyenlegeket. A közös képviselőnek ezen felül azt is be kell mutatnia, hogy milyen lépéseket tett a tartozások behajtása érdekében.

A közgyűlési jegyzőkönyv:
A közgyűlésről jegyzőkönyvet kötelező vezetni, amelynek tartalmaznia kell a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonos nevét.
Szerepeltetni kell a közgyűlés határozatképességének megállapítását, a tárgyalt napirendek összefoglalását, a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.
Mellékelni kell a megjelent tulajdonosok nevét (vagy meghatalmazottjainak), tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonos által meghatalmazott személyek nevét.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonos hitelesíti.
A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonos betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
A közös képviselőnek a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül ki kell függesztenie a közgyűlésen meghozott határozatokat a társasház jól láthatóhelyén, de amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja, akkor azokról írásban is értesítenie kell a tulajdonosokat.

Írásos határozathozatal:
A közgyűlés írásban is hozhat határozatot. Ebben az esetben a közös képviselőnek a közgyűlési felhívásához mellékelnie kell írásbeli határozati javaslatát a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményével együtt.
Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő írásban köteles közölni a tulajdonosokkal.

Jogorvoslat:
A tulajdonosok bírósági keresettel támadhatják meg a közgyűlés határozatait a szavazástól számított hatvan napon belül, amennyiben úgy gondolják, azokkal megsértették a társasház alapító okiratát, illetve szervezeti-működési szabályzatát, vagy lényegesen sértették a kisebbségben maradtak jogos érdekeit.
A kereset a közgyűlési határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben felfüggesztheti a végrehajtást.

Jelzálogjog (szankciós jelleggel):
A társasházi közgyűlésnek lehetősége van arra, hogy szankciós jelleggel, bizonyos esetekben jelzálogjoggal terheltesse meg egyes tulajdonosok külön tulajdonát (lakását, garázsát, stb.). Akkor van erre lehetőség, ha legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegével maradt el az adott tulajdonostárs. Az erről való szavazáskor az érintett tulajdonos nem szavazhat, illetve a határozatképesség megállapításkor az ő tulajdoni hányadát figyelmen kívül kell hagyni. Így a “nagyobb” tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak sem élhetnek vissza tulajdonosi hatalmukkal és nem eshetnek rendszeresen késedelembe.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.

Pár héttel ezelőtt ebben a bejegyzésben meséltem egy társasházi közgyűlésről. Akkor nem a legpozitívabb élményekkel gazdagodtam, de gyorsan sikerült túllendülni ezen. Ennek oka igen egyszerű: az azóta eltelt időben két közgyűlésre is meghívtak bennünket. A meghívás alapvetően jó és becsülendő, hiszen lehetőségünk van megmutatni magunkat a társasház tulajdonosainak. A hab a tortán pedig az amikor szimpatikusnak találnak bennünket és megválasztanak közös képviselőnek. A két közgyűlés „habos torta” lett, mivel mind a két III. kerületi társasház minket választott. Nagy öröm, nagy siker ez a mi életünkben, és persze nagy felelősség is. Természetesen mindenféle kihívás és megoldandó feladat elé örömmel állunk.

Nos, mivel megválasztásunk kulcsa a közgyűlés volt, valamint a társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, értekeznék egy darabon a társasházi közgyűlésekről. Maga a közgyűlés nem egy sima „találkozó” ahol a lakók összejönnek és mindenki mondja a magáét (bár ilyen eset is van), hanem egy összetett, a társasház minden szegmensére kiterjedő tulajdonosi „értekezlet”. Legegyszerűbben mondva: A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet.

A közgyűlés összehívása, résztvevői:
A közgyűlést a közös képviselő hívhatja össze, résztvevői pedig a társasházi lakások, üzletek és egyéb helyiségek tulajdonosai, akik tulajdoni hányaduk alapján szavazhatnak az előre meghirdetett napirendi pontokban. A tulajdoni hányad mértéket az alapító okirat szabályozza.
Az évi rendes közgyűlés összehívását a társasházi törvény alapján a közös képviselő kezdeményezi, de a számvizsgáló bizottság, illetve a tulajdonosok tizede is kezdeményezhet közgyűlést. Ezek az esetek általában a rendkívüli közgyűlések. A közös képviselőnek ebben az esetben harminc napon belüli időpontra össze kell hívnia a közgyűlést. Amennyiben ezt elmulasztja, akkor a kezdeményezők a határidő lejártáta után tizenöt napon belül maguk is összehívhatnak a közgyűlést.
A társasházaknak évente legalább egyszer tartaniuk kell egy közgyűlést az éves beszámolásról és a következő évi költségvetés megállapításáról. Ez a fentebb megemlített évi rendes közgyűlés. Az éves közgyűlésre a szervezeti-működési szabályzatban (szmsz) meghatározott időpontig, de legkésőbb minden év május 31-éig kell sort keríteni.
A közgyűlésre az összes tulajdonost írásban kell meghívni a tervezett időpont előtt legalább nyolc nappal. A meghívó egy példányát a társasházban mindenki által jól látható helyen is ki kell függeszteni.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, továbbá a megismételt közgyűlés ideját, továbbá a határozatképességi szabályokat.
A meghívóban fel kell sorolni az összes javasolt napirendet, ettől eltérő ügyben ugyanis nem hozhat határozatot a közgyűlés.
Lényeges hangsúlyozni, hogy az írásban megküldött napirendi pontnak azonosnak kell lennie a társasházi közgyűlésen előterjesztett és megszavazott határozati javaslattal. Amennyiben például az „egyéb ügyek” napirendi pont során határozatot hoz a társasház közgyűlése valamilyen konkrét ügyben, amely nem volt előzetesen és pontosan megjelölve, úgy a határozat bíróságon megtámadhatóvá válik. A meghirdetett napirenden kívüli ügyben érvényes határozat a közgyűlésen semmilyen esetben nem hozható.
Ezen túl a határozatképességét a közgyűlésnek napirendi pontokként kell megállapítani, melyért az elnöklő személy és a jegyzőkönyv vezetője felelős. Tehát amennyiben a közgyűlés végére a tulajdonosok egy része “eltűnik”, úgy lehetséges, hogy a közgyűlés már nem lesz határozatképes. Az ilyen esetek gyakran vezetnek az egyes egyébként meghozott határozatok megtámadásához.

Az éves közgyűlés menete:
A közös képviselő köszönti a tulajdonosokat, azok képviselőit és az esetleges meghívottakat.
Kéri a tulajdonosokat válasszanak:
– levezető elnököt (többnyire saját magát javasolja, de lehet pl. a társasház jogi képviselője is ha épp ott van),
– jegyzőkönyv-vezetőt (elképzelhető, hogy a közös képviselő önmagát javasolja erre a posztra is, de közvetlen munkatársát is jelölheti)
– két jegyzőkönyv hitelesítőt (akik azonban a levezető elnöktől és jegyzőkönyvvezetőtől különböző két személy lehet, s tulajdonosnak (vagy azok meghatalmazottjainak) kell lenniük.
A társasház közgyűlésének határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően együttesen állapítja meg a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető. Ezt egyszerű számolással hajtják végre.
Külön szavazás lehet képi-, illetve hangfelvétel készítésének a lehetőségéről.
Ismerteti a napirendi pontokat és kéri azok sorrendjének elfogadását.
Ezeket követően megkezdődik a napirendi pontok tárgyalása a tulajdonosok által elfogadott sorrendben.
A további napirendi pontok megtárgyalását követően a közös képviselő berekeszti a közgyűlést.

A közgyűlés határozatképessége:
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint felét birtokló tulajdonos (vagy meghatalmazottja) jelen van. A határozatképességet a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
A közgyűlés határozatképtelensége esetén megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, de csak akkor ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A közgyűlés határozatainak jókora részét a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel hozza.
Nem lehet ismétlő közgyűléseken dönteni ugyanakkor az olyan kérdésekben, amelyekben az összes tulajdoni hányadhoz (vagyis minden tulajdonoshoz) kötik a közgyűlés határozatképességét. Ilyen ügy lehet például közös terület értékesítése, vagy a szervezeti-működési szabályzat elfogadása-módosítása.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások elfogadásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

A közgyűlés hatásköre:
Az alábbi kérdésekben kizárólag a közgyűlés dönthet:
– az alapító okirat módosítása
– társasházi tulajdon megszüntetése, eladása
– a közös tulajdonú épületrészek fenntartása, használata és kiadása
– a társasház éves elszámolása és költségvetése
– a tulajdonosok közös terheinek meghatározása
– a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása
– a közös képviselő munkájának jóváhagyása
– a fent említetteken túl minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a határozat végrehajtásának módját és feltételeit.

Az egyik általunk kezelt ingatlan a XX. kerületben található Art Centrum. Az ingatlanról egy korábbi facebook posztban meséltem. Valamint ezen a linken is található némi információ az épületről. Az ingatlankezelés (ahogy azt már többször is mondtam) egy sokoldalú, innovatív, komplex feladat. Nehéz bármi máshoz is hasonlítani ezt a tevékenységet, hiszen itt különböző feladatok sokaságával találkozunk, amik közül néhány valódi kihívást jelent. Az egyik ilyen témakör (ha szabad így hívnom) az ingatlanok fejlesztése, értéknövelése. Maga az ingatlan fejlesztés lehet meglévő ingatlan felújítása, bővítése, javítása vagy egyéb funkciók fejlesztése. Esetleg régi ingatlan megvásárlása majd felújítása, vagy pedig üres területen új ingatlan építése. A mostani esetünkben talán a fejlesztés az idevágó kifejezés. Korábban is fordult már elő, hogy egy-egy ingatlanban végeztünk kisebb-nagyobb felújítást ami által jelentősen is megnőtt az ingatlan értéke. Például itt. Vagy éppen a most szóban forgó Art Centrum-ban található étteremben is végeztünk némi fejlesztést.

Most pedig eljött az idő, hogy megkezdjük a fejlesztés következő ütemét. Egy ingatlant sosem (vagy csak nagyon ritkán) lehet tökéletesen késznek nevezni. Mindig jön egy újabb ötlet amivel tovább lehet javítani az adott épületen. Érkezik egy új technológia ami mondjuk csökkent valamilyen költséget. Szóval egy folyamatos tanulást, odafigyelést, fejlődést igénylő tevékenység ez. A fentebb említett étterem esetében eljött az idő, hogy egy korszerű, minden igényt kielégítő konyhai elszívó berendezés kerüljön beszerelésre. A légtisztító berendezések szinte kivétel nélkül ugyanazon az elven működnek: folyamatosan (akár a nap minden órájában) áramoltatják az adott ingatlan levegőjét, a több rétegű szűrőrendszer pedig felfogja a levegőben található káros anyagokat (káros részecskék, füst, gázok, akár vírusok), továbbá a szálló port (ami nem összekeverendő a bútorokra lerakódó porral). A gyakorlatban ez konkrétan úgy néz ki, hogy a légtisztító (ventilátor vagy más megoldás segítségével) beszívja a levegőt, amit a keringető rendszer átnyom a többrétegű védelmi rendszeren, majd megtisztítva visszajuttat a helységbe. A hatékonyság persze nagyban függ a teljesítménytől, így fontos figyelni arra, hogy az eszköz hány köbméter levegőt képes megtisztítani egyetlen óra alatt. Egy 20-30 négyzetméterre hitelesített eszköz például alkalmatlan arra, hogy egy jóval nagyobb, akár 50-60 négyzetméteres helység levegőjét tisztán tartsa. Persze egy étterem konyhájába más berendezés kell mint az otthoni konyhába ezért mi szakemberekhez fordultunk, akiknek nagy rutinjuk van ezen a terület. Hogy egészen pontosak legyünk egy teljes konyhai elszívó rendszer kezelésére alkalmas légtisztító berendezésre kértünk ajánlatot. A helyszíni szemle után természetesen kaptunk is egy részletes, vérprofi és minden igényt kielégítő ajánlatot. Nem akarok most a technikai és egyéb szakmai részletekbe mélyen belemenni csak pár érdekesebb adatot osztanék meg a készülékről:
Hatékony öntisztítás
A nagy teljesítményű tisztítófúvókák, az esőztető kiépítés és a porlasztott permetmosás kombinációja könnyen leoldja az olajrögöket.

Intelligens vezérlés
Az intelligens vezérlőrendszer 7/24 ciklusban programozható, hogy az automatikus kikapcsolást/tisztítást/szárítást/pumpálást programozott időintervallumokban valósítsa meg.

Felhasználóbarát kialakítás
A moduláris tisztítóberendezéshez opcionális mosótartály, elektromos fűtés, intelligens mosóvezérlő telepíthető.

Teljesítmény
212W, 15000m3/h levegőt képes kezelni <95Pa nyomással

Szóval itt tartunk most, a készülék beszerelése nemsokára meg fog történni. Mivel a gép automatikus öntisztításra képes ezért fenntartási és karbantartási költségek optimalizálódni fognak. Noha szagtalanítási technológiát nem tartalmaz az eszköz, maga a szűrés/leválasztás is a szagos konyhai füst/gőz/pára kiszűrésével a bűzkibocsátást jelentős mértékben csökkenteni fogja. Ezzel pedig mindenki csak nyer.

Az alábbi linken tudnak tájékozódni az általálunk is preferált cégről és termékeikről: www.nuxon.hu