Téli teendőink lakóingatlanunkkal kapcsolatban

Nemsokára megérkezik a tél. Ennek van aki örül, mások pedig hátuk közepére sem kívánják. Az emberek egyik csoportja imádja a havat és a havas tájakat, a másik csoport pedig alig várja, hogy vége legyen a télnek. De mindegy melyik csoportba tartozunk a tél közeledtével muszáj megtennünk pár dolgot lakásunkkal kapcsolatban. Ha minden gond nélkül szeretnénk túljutni a tél okozta nehézségeken, bizony időt és energiát kell fordítanunk a felkészülésre. Lássunk pár példát amivel felkészülhetünk, illetve felkészíthetjuk lakásunkat a télre.

– Ellenőrizzük a fűtésrendszert, és győződjünk meg róla, hogy a radiátorok, kazánok illetve egyéb fűtési eszközök megfelelően működnek-e. Szükség esetén hívjunk szakembert.

– Az éves karbantartásokat (pl. klíma karbantartás) még a téli időszak előtt végeztessük el.

– Ellenőrizni kell a szigetelést a falakon és a padlón, és szükség esetén gondoskodni kell javításról vagy cseréről.

– Ellenőrizzük az ablakok és ajtók szigeteléseit, és szükség esetén javítsuk vagy ha szükséges cseréltessük ki azokat.

– Ha lakásban használnak kéményt (pl. kandallóhoz vagy gázfűtéshez), akkor ellenőriztessük megfelelően működik-e.

– Ellenőrizzük a füst- és szénmonoxid-érzékelők működését, és cseréljük ki az elemeket szükség esetén. Ha nagyobb probléma áll fent hívjunk szerelőt.

– Ha a lakás pincével rendelkezik, ellenőrizzük, hogy nincsenek-e vízszivárgások vagy egyéb problémák.

– Amennyiben tető van a lakásunk felett van, győződjön meg róla, hogy nincsenek például elmozdult vagy összetört cserepek vagy más egyéb sérülések.

– Ellenőrizzük a vízvezeték rendszert is, elég kellemetlen tud lenni ha télvíz idején szenvedünk csőrepedést vagy csőtörést.

– Amennyiben rendelkezünk vele, zárjuk le a kültéri csapokat és gondoskodjunk hőszigetelésről is.

– Tisztítsuk meg az ereszcsatornákat és a lefolyókat, hogy elkerülhessük a dugulásokat.

– Ha vannak kerti bútoraink és más tárgyaink azokat mindenképpen vigyük védett helyre. Kedvenc kerti nővényeink biztonságáról is fontos gondolkodni.

– Időben vásároljuk meg a szükséges mennyiségű sót vagy homokot a járdák és az út fagymentesítéséhez.

– Szerezzük be a szükséges tisztítószereket, fagyállót, seprűt és hólapátot amikre télen szükségünk lehet.

2023.10.26.

Közgyűlés egy párhuzamos univerzumban 1. rész.

Előfordult már, hogy írtam valamit a társasházakról. Például kiveséztem, hogy mi is az az SZMSZ. Erről itt és itt lehet olvasni. De volt anno egy két részes elmélkedésem a közgyűlésekről is. Ezeket itt és itt lehet megtalálni. Most egy kicsit (vagy nagyon) kilépek a valóság keretei közül és némi humorral és nem kevés túlzással próbálom érzékeltetni, hogy mennyire nem is könnyű egy közös képviselőnek (és a lakóknak sem) egy közgyűlésen részt venni. Azt mindenki tudja, hogy vannak olyan lakók akik komoly nehezítő tényezőnek számítanak a társasházban és velük rend szerint baj van a gyűléseken is. Mindenhez IS értenek, mindent IS megszakértenek, bármit IS jobban tudnak stb. stb. Jó sok stb. Most ezeket próbálom kikarikírozni amik között lehetnek akár valós események is. Szóval lássuk milyen is az amikor egy problémás lakótárs hozzászól a közgyűléshez:

– Szeretném felvetni, hogy a lift lassan jár, és egyértelműen a szomszédom hibája, mert minden reggel megállítja az összes emeleten, hogy beszélgethessen a virágokkal a közös erkélyeken. Hát tudom én, hogy a ciklámeneknek és a kövirózsáknak is fontos a társaság, de azért a liftet ne használjuk ilyen módon.

– Nem értem, miért nem javasoljuk a közös költség emelését egy kis sátor és elefántok bérlésére a kertbe? Legalább lenne valami szórakozás a lakóknak!

– Miért van az, hogy mindig csak én figyelmeztetem az embereket a létrával való közlekedés veszélyeire a közös területeken? Valahogy úgy érzem, mintha egyedül lennék ebben a témában ezen közgyűlésen!

– Én azt mondom, hagyjuk el a társasházat, és költözzünk mind egy óriási sárkány által vezetett léghajóra. Az nem csak 1000-szer jobb lenne mint a mostani, és nem kéne a szomszédokkal vitatkozni a parkolóhelyek miatt!

– Legközelebb inkább ebédlőben ülök majd egyedül, mert a falaknak jobb ötleteik vannak, mint nekünk itt a közgyűlésen.

– Ez a padló nekem valahogy ferde, de elképzelhető hogy csak a térbeli tudatom került kibillenésbe? Mindenesetre lehetséges, hogy az a neonkék karosszék a sarokban okozza a gravitációs problémákat.

– Mindenki csak a kutyákra panaszkodik! Miért nincs szabályzat azokra az űrlényekre, akik az én erkélyem alatt parkolnak éjszakánként? Elég már az UFO-zgatásból!

– Miért nem kapok értesítést, amikor az első lépcsőház második emeletén az ötödik lépcsőfok nyikorog? Mostantól saját nyikorgást mérő készüléket igénylek Jogom van tudni melyik lépcső mikor nyikorog!

– Javaslom, hogy a tetőn legyen egy speciális sáv a repülő szőnyegeknek! Megjegyzem, az én szőnyegem már többször is panaszkodott, hogy nincs elég hely az udvaron és a ház előtt parkolni!

– Ez a közgyűlés olyan hosszú, hogy már azt is elfelejtettem, miért jöttünk ide! Talán csak azért, hogy megtudjuk, ki a legjobb az összeszorított fogak közötti süteményevésben?

– Egyébként ti is észrevettétek, hogy a földszinten az összes konyhából hiányzik a zebra? Lehet, hogy a felső szomszédok a reggeli müzliben találjuk meg őket!

– Van egy fontos dolog, amiről beszélnünk kell: mégpedig a szobanövényeink. Valaki megpróbálta őket nevelni és beszélni tanítani? Mert az én fikuszom most éppen szabad verseket ad elő minden este!

– Hogy lehet az, hogy mindig pont akkor hívom fel a liftet, amikor mások is használni akarják? Talán a liftnek van egy kis érzékelő kamerája, amelyik megjegyzi az arcomat, és szándékosan kerül el, amikor a legkritikusabb pillanatban próbálok a hívó gomb után kapni?

– A lépcsőházban azt hiszem, egy láthatatlan kenguru ugrál. Már kétszer is meglökött, amikor nem számítottam rá! Meg kellene neki beszélni a társasházi etikett szabályait.

– Van valami furcsa a parkolóban. Megpróbálom körülírni. Úgy néz ki mint egy hatalmas spagetti szörny ami önkényesen veszi el a helyeket! Azt mondja addig csinálja ezt amíg nem kap sajtszószt és egy kis fűszert!

2023.10.25.2023.10.25.

A társasházi takarítás legnagyobb hibái

Mi történik ha nem megfelelő a társasház takarítása? A közös képviselő megkapja a következőt: „Már megint elfelejtették a lépcsőházat takarítani! Ez már nem is egy lépcsőház, ez már egy expedíciós út a porból, a cigi csikkből, a legyekből és pókhálóból álló dzsungelbe!”
Mit mondanak a közös képviselőnek ha gond van az épület tisztaságával? „Ez már nem takarítás, hanem egy már-már tudományos-fantasztikus kísérlet azzal kapcsolatban, hogy milyen hosszú ideig lehet hagyni a folyosón heverő popcorn és tortilla chips darabokat anélkül, hogy valaki felvenné őket. Hétfő óta itt vannak, és már elkezdtek személyiséget fejleszteni!”
Ezeket az eseteket egy közös képviselő sem szereti, ezért most megnéztük, hogy szerintünk mik a legnagyobb hibák a társasházak takarításánál.

Hiányos vagy nem megfelelő tervezés: Nem készül takarítási terv, ami meghatározza, ki, mikor, hogyan és mit takarít. Ennek eredményeként egyes területek elhanyagoltak vagy koszosak lehetnek. A feladatköröket pontosan meg kell határozni és egyértelművé kell tenni az időpontokat is.

Rosszul kiválasztott takarítószerek: Használhatatlan vagy nem megfelelő tisztítószerek használata nem eredményez hatékony takarítást. Például: padlótisztításhoz olyan padlótisztító szert kell használni, amely megfelel az adott padló típusának (például fa, csempe vagy laminált padló).

Rendszeresség hiánya: A takarításnak rendszeresnek kell lennie, és a tervezett időpontokat be kell tartani. Az előre meghatározott időpontokat úgy kell kialakítani, hogy a legkevesebb esélye legyen a mulasztásnak.

Elhanyagolt eszközök és felszerelések: Elavult, nem karbantartott vagy nem megfelelő takarítóeszközök használata ronthatja a takarítás minőségét. Ami elromlik azt rögtön cserélni kell.

Időhiány: Nem fordítanak elegendő időt a takarításra, és sietve végzik el a feladatokat ami az alapos és igényes munka hiányához vezethet. Nem lehet eléggé kihangsúlyozni: az időbeosztás elkészítése és betartása a sikeres munkavégzés egyik alapköve.

Nem megfelelő személyzet: A takarítók kiválasztása fontos. Ha nincsenek megfelelően képzett személyek, az minőségi problémákhoz vezethet. Célszerű körülnézni a piacon és több ajánlatot kérni. Illetve a referenciaként kapott házakba hasznos ellátogatni.

Kommunikáció hiánya: Nem megfelelő kommunikáció a takarítók és az épület lakói között vagy a közös képviselő és a takarítók között. Mind a kettő kellemetlen zavarokhoz és problémákhoz vezethet. Fontos a folyamatos kapcsolattartás és a rendszeres információ csere.

Személyes higiénia elhanyagolása: A takarítók saját higiéniájának és védőruházatának elhanyagolása fertőzésveszélyt hordoz magában.

Általánosítás: Minden helyiség, minden terület más és mindegyik különleges igényekkel rendelkezik. Az általánosított takarítási módszerek nem mindig hatékonyak. Például egy körfolyosót nem lehet ugyanúgy takarítani mint a liftet.

Anyagi problémák: A takarításra szánt költségvetés túl alacsony, nem követi a piacot, ezek pedig a minőség csökkenéséhez vezethetnek. Ha van valami amin nem szabad spórolni az a takarítás.

Nem megfelelő hulladékkezelés: A hulladékkezelés és a hulladékgyűjtők elhanyagolása nemcsak környezeti és higiéniai problémákat okozhat, hanem bizony büntetéseket is vonhat maga után. A lakók figyelmét is lényeges felhívni a kukák rendeltetésszerű használatára.

Nem megfelelő vagy hiányos dokumentáció: A takarítás során fontos a nyilvántartás és a dokumentálás mert így lesz meg a nyomon követhetőség, amely rögzíti a végzett munkát, az időt, a felhasznált anyagokat és a költségeket.

2023.10.24.

Budapest Headshot

2023.10.20.

Híres épületek 34: Párizsi Nagyáruház Lotz terem

A Párisi Nagy Áruház (1957 és 1999 között Divatcsarnok) elődje, a Terézvárosi Kaszinó, Petschacher Gusztáv tervei szerint épült, 1882-ben. Első átalakítását 1909-ben kezdték el, miután Goldberger Sámuel megvásárolta az épületet, hogy francia mintára a kor legmodernebb áruházát alakítsa ki benne. Az áttervezésre Sziklai Zsigmond kapott megbízást. Az épület a budapesti Andrássy út déli oldalán található, a 39. szám alatt. A Paulay Ede utca 54. felől is van bejárata. Az Andrássy út felé néző homlokzata szecessziós stílusban épült, a Paulay Ede utca felé néző rész neoreneszánsz jegyeket visel.

Az új épület 1911. március 3-án nyílt meg a nagyközönség előtt. Ez volt az ország első modern áruháza, mely a főváros legszebb sugárútjának egyik legszebb épülete lett. Az átriumos elrendezésű, egy légterű épület különlegessége az ötemeletnyi magas, fedett üvegudvar, belsejében márványos oszlopok, aranyozott díszítőfestésű lépcsőfeljáró, Zsolnay-díszítőelemek, Róth Miksa üvegablakai és öt üvegfalú, tükrös felvonó kápráztatta el a vásárlóközönséget. A tetőteraszon 400 személyes étterem létesült kilátósétánnyal, ahol télen korcsolyázni is lehetett. Itt működött a Terézvárosi Casinó. Nevezetessége a Lotz Károly freskóival díszített nagyterem. A középső nagy mezőben Lotz a főváros apoteózisát örökítette meg. Középen a főváros allegorikus nőalakja trónol. Körülötte a művészet, az ipar, a kereskedelem, a bőség, a hír megszemélyesítői foglalnak helyet. A bolt cikkelyekre Feszty Árpád a sixtusi kápolna mennyezetének prófétáit utánzó allegorikus alakokat festett.

2023.10.19.2023.10.19.

Világítástechnikai alapfogalmak

Általános világítás:
Egy olyan világítási koncepció, amely célja a teljes terület megvilágítása egy adott térben vagy helyiségben annak érdekében, hogy az emberek biztonságosan mozoghassanak és tevékenykedhessenek. Az általános világítás általában egyenletes, alapvető megvilágítást biztosít a területen, és az emberek általában nem egy konkrét tevékenységre összpontosítanak alatta.

Árnyékolás:
Olyan eszközök vagy szerkezetek használata, amelyek irányítják vagy korlátozzák a fény terjedését, például sötétítők vagy redőnyök.

Diffúz világítás:
Az egyenletesen szétszórt világítás, amely kevés árnyékot eredményez.

Dimmer:
Olyan eszköz, amellyel változtatható a fényerőszabályozás, lehetővé téve a világítás fényerősségének szabályozását.

Diszperzió:
A fény színeinek szétválása, amikor a fény hullámhossza különböző szögű elhajlás során változik.

Energiahatékonyság:
A világítási rendszerek hatékony energiafelhasználásának mértéke, például LED-technológia használata az energia megtakarítása érdekében.

Élettartam:
A fényforrások várható élettartama, amely megmutatja, mennyi időtartamig lehet a forrást használni, mielőtt cserélni kellene azt.

Fény:
Az elektromágneses hullámoknak az emberi szem által érzékelhető tartományban lévő része.

Fényáram:
A fényforrás által a tér minden irányába kisugárzott és a szem által érzékelt sugárzási teljesítmény. Mértékegysége a lumen (lm). A termékkatalógusokban közlik a fényforrások fényáramát, amely a világítástechnikai számítások egyik alapadata. Például egy 60 W-os izzó fényárama 730 lm, egy 18 W-os fénycsőé 1150 lm.

Fénycső:
A fénycső egy elektromos világító eszköz, amely gázban vagy párologtatott anyagban folytatott elektroluminiszciens folyamat révén sugároz fényt. A fénycső két elektróda közötti gáz vagy párolgó anyag folyamatos áramlása során keletkezik a fény.

Fényeloszlás:
A fényforrás által kibocsátott fény eloszlása a térben, amely hatással van a világított terület egyenletes megvilágítására.

Fényerősség:
A fényforrás által meghatározott térszögbe kisugárzott fénymennyiség. Mértékegysége a Kandela (cd). Ez az irányított fényű fényforrások jellemzője, és a termékkatalógusokban megtalálható adat, amelyet a világítástechnikai számításoknál használunk (pl. reflektorlámpák, préselt üvegburájú lámpák, hidegtükrös halogénlámpák stb.).

Fényforrás:
Olyan eszköz vagy eszközök, amelyek fényt sugároznak, például izzók, LED-ek vagy fénycsövek .

Fényhasznosítás:
A fényforrás fényárama és az általa felvett teljesítmény hányadosa. Egysége a lumen/watt (lm/W). Ez a szám gyakorlatilag a fényforrás gazdaságosságát mutatja meg. Minél nagyobb ez a viszonyszám, annál gazdaságosabb a fényforrás. Néhány jellemző fényforrásfajta fényhasznosítása: izzólámpa 10-15 lm/W, fénycső 80-90 lm/W, nátriumlámpa 80-120 lm/W.

Fényterjedés:
A fény sugárzásának terjedése egy adott területen vagy térben.

Fényveszteség:
A lámpa hatékonyságának mértéke, amely meghatározza, mennyi fény veszik el vagy szétszóródik a fényforrásból.

Fényvezető:
Olyan anyag vagy optikai szál, amelyen keresztül a fény vezethető, például üvegszál vagy optikai kábel.

Fotometria:
A fény fizikai mérésével és elemzésével foglalkozó tudományág, amely segít a megfelelő világítási rendszerek kialakításában.

Foton:
Az elemi részecske, amely a fény elektromágneses sugárzásának egy kvantumát képviseli.

Frekvencia:
A hullámok számának mérése, amely egy adott időegység alatt halad át egy ponton, általában hertzben (Hz) kifejezve.

Hangulatvilágítás:
Olyan világítás, amely a hangulat és a tér karakterének kialakítására szolgál, általában díszítőelemként.

Hullámhossz:
A fényhullámok távolsága egymástól, amely meghatározza a fény színét, a spektrumon belül mért mértékegységben (általában nanométerben, nm).

Infravörös sugárzás:
Az infravörös sugárzás, amelyet néhány lámpa kibocsát, és amely hőként érzékelhető.

Izzólámpa:
Egy hagyományos fényforrás, amely a fényt hő hatására sugározza ki, általában üveggömbbe zárt cseppfolyósított gázban vagy higanygőzben.

Káprázás:
Látási zavar vagy kényelmetlenség, amelyet nagy fénysűrűségek, és/vagy fénysűrűség különbségek okoznak. A káprázás különböző fajtáit különböztetjük meg, egyrészt hatása szerint lehet zavaró káprázás, vagy rontó káprázás. A káprázás forrása szerint lehet közvetlen (direkt) káprázás, vagy tükröző káprázás

Kelvin (K):
A fényforrások színhőmérsékletét mérő mértékegység, amely azt mutatja, milyen „meleg” vagy „hideg” a fény.

Lámpa:
Az eszköz vagy berendezés, amely fényt sugároz, például izzólámpa, fénycső, LED-lámpa stb.

Látószög:
A fényforrásból kilépő fény sugarának terjedési szöge, amely hatással van a világított terület nagyságára és lefedettségére.

LED (Light Emitting Diode):
Egy félvezető alapú fényforrás, amely elektroluminescens jelenség révén sugároz fényt.

LED-driver:
Az elektronikus eszköz, amely szabályozza a LED-ek fényerősségét és működését.

Levehető fényforrás:
Olyan lámpa, amely könnyen eltávolítható és cserélhető a lámpatestből anélkül, hogy a teljes lámpát kellene cserélni.

Lumen:
A fényforrások kibocsátott fény mennyiségét mérő egység, amely azt mutatja meg, hogy mennyi fényt bocsát ki a forrás.

Lux (lx):
A megvilágítás mértékegysége, amely azt mutatja, mennyi fény ér el egy adott felületet.

Megvilágítás:
Egy viszonyszám, amely meghatározza (a fényforrás által kibocsátott fényáram és az általa megvilágított felület nagyságának hányadosa), hogy mennyi fényáram jut egy adott felületre. Mértékegysége a lux (lx).

Optikai rendszer:
A lámpa vagy fényforrás része, amely irányítja a fény terjedését és eloszlását.

Polarizáció:
A fény rezgési síkjának iránya, amely hatással van a fény tulajdonságaira.

Spektrum:
A látható fény színeinek teljes skálája a vöröstől az ibolyáig.

Színhőmérséklet:
Ezzel jellemzik a fényforrások fényének a színét, melynek mértékegysége a kelvin (K).
A fényforrásokat fényük színe alapján három csoportba soroljuk. Meleg: a színhőmérséklet kisebb, mint 3300 K; semleges 3300-5300 K; hideg, a színhőmérséklet nagyobb, mint 5300 K (kelvin).

Színvisszaadás:
Jellemzi azt a színhatást, melyet egy fényforrás fénye egy színes felületen előidéz. A színvisszaadási index az a mérőszám, amely megmutatja, hogy a színminták színe milyen mértékben változik meg a referenciasugárzóval megvilágított színükhöz képest. Jelölése: Ra

Spotvilágítás:
A fókuszált világítás, amely egy adott területre vagy tárgyra irányul, és erőteljes árnyékokat hoz létre.

Szórt fény:
A fény, amely véletlenszerűen terjed, nem követ egyenes vonalat, például a napfény egy felhős égbolton.

Tükröződés:
A fény visszaverődése egy felületről, például egy tükörről vagy sima felszínről.

UV-sugárzás:
Az ultraibolya sugárzás, amelyet néhány lámpa kibocsát, és amely hatással lehet az emberi bőrre és szemre.

2023.10.18.

A jó közös képviselő 12 ismérve

Nem tervezek túl nagy bevezetőt rittyenteni ide. Nem akarok sokat „rizsálni”. Ennek oka igen egyszerű: sokadjára került elő az a téma ami sosem fog eltűnni cégünk életéből. Vagyis: milyen a jó közös képviselő? Mitől lesz elsőosztályú egy közös képviselő? Eddigi tapasztalataim nyomán most megválaszolom a kérdést. Legalábbis megpróbálom felsorolni mikre van szükség ahhoz, hogy jól végezze valaki ezt a munkát.

1. Szakértelem: Rendelkezik a szükséges szakmai ismeretekkel és tapasztalattal a közösség igényeinek kielégítéséhez. Továbbá a törvényben előírt szakképzettséggel is rendelkezik.

2. Kommunikáció: Folyamatosan és hatékonyan kommunikál a lakóközösséggel az aktuális eseményekről, munkálatokról, költségekről és minden más fontos információkról. Vagyis nem tőmondatokban válaszol, nem lekezelően pár szóban felel a kérdésekre és nem intézi el félvállról pár mondattal fontos dolgokat.

3. Jogi ismeretek: Itt nem jogi végzettség meglétére gondolok. A jó képviselő ismeri a vonatkozó törvényeket (pl. Társasházi törvény) és ismeri a helyi rendeleteket és előírásokat, továbbá biztosítja, hogy a kezelt ingatlan mindig megfeleljen ezeknek. Valamint a törvényeket nemcsak ismeri, hanem magára nézve kötelezően be is tartja. Ezt pedig elvárja a kollégáitól, sőt még a társasházak lakóitól és bérlőitől is.

4. Precíz pénzügyi menedzsment: Hatékonyan kezeli a lakóközösség pénzügyeit, beleértve az elfogadott költségvetést (ha kell módosít rajta), számlák kezelését, kintlevőségeket, tulajdonosi befizetéseket és követeléseket.

5. Jó konfliktuskezelő képesség: Segít megoldani és kezelni a munkája közben felmerülő konfliktusokat és problémákat. Legyen szó akár lakók közti vitás helyzetekről, akár egy szolgáltatóval való vitáról, akár pedig egy vállalkozóval fennálló problémáról.

6. Vészhelyzetkezelés: Kezeli és reagál a váratlan vészhelyzetekre, például súlyos időjárási károkra, komoly balesetekre vagy biztonsági problémákra. Valamint kollégáit, munkatársait is felkészíti ilyen helyzetekre.

7. Precíz beszámoló és dokumentáció készítés: Tisztességesen és naprakészen vezeti a szükséges dokumentációkat (pl. lakónyilvántartás, tűzvédelmi szabályzat, házirend stb.) és rendszeresen beszámol a közösség tagjainak az elvégzett tevékenységekről és ami a legfontosabb, a pénzügyi helyzetről.

8. Elérhetőség: Egy jó közös képviselő mindig elérhető, persze észszerű határokon belül. Mindig van egy elérhetősége kifejezetten vészhelyzetekre. Telefonon, elektronikus úton és postai úton is megtalálható és válaszol is a megkeresésekre. Továbbá rendszeresen tart fogadó órákat, akár a helyszínen is.

9. Biztosítási jártasság: Rendszeresen felülvizsgálja és aktualizálja az ingatlan biztosítási lefedettségét. Gyorsan bejelenti a károkat, adminisztrálja a folyamatokat és szükség szerint részt is vesz bennük. Erre a legjobb példa egy helyszíni szemle egy kárszekértővel.

10. Szervező és ellenőrző képesség: Gondoskodik az ingatlan rendszeres karbantartásáról, takarításáról, gondnoki tevékenységről, biztonsági rendszerekről, előkészíti a felújításokat, figyeli a pályázatokat, megszervezi a váratlanul fellépő problémák és hibák elhárítását. Továbbá ezeket a folyamatokat és munkákat rendszeresen ellenőrzi és azonnal jelzi ha hibát talál.

11. Döntéshozatalban való közreműködés: A tulajdonosi körnek mindig hatékony segítséget nyújt amikor szükség van rá. Például a közgyűléseken, ahol is egy-egy projektről dönt a társasház. Például egy felújításról vagy korszerűsítésről. Fontos megjegyezni: egy jó közös képviselő mindig pártatlan és legjobb tudása szerint próbál segíteni a döntés meghozatalában. Szoros kapcsolatot tart a számvizsgáló bizottsággal és nekik is segít a döntések megszületésében.

12. Közösségfejlesztés: Segít a közösség együttműködésének és összetartásának előmozdításában, és javaslatokat tesz a közösségfejlesztésre.

2023.10.17.

Szerepkörök az ingatlanok világában

Amikor magunkról beszélünk egy találkozó, egy tárgyalás, egy közgyűlés vagy csak egy baráti eszmecsere közben mindig elmondjuk, hogy ingatlanok üzemeltetésével és kezelésével foglalkozunk. A legtöbbet előforduló kérdések: mi a különbség az ingatlankezelő és az ingatlanfenntartó között? Mit csinál egy ingatlanüzemeltető és mit egy kezelő? Ugyanaz a kezelő és a fenntartó? Illetve pár hasonló kérdés. Aztán egy nap én is elgondolkodtam ezen. Vagyis a különbségeken és tevékenységek között rejlő eltéréseken. Megpróbálom most a szálakat kibogozni. Az ingatlankezelő, az ingatlanüzemeltető és az ingatlanfenntartó különböző szerepköröket és feladatokat látnak el az ingatlaniparban. Most csak azokkal a szerepekkel foglalkozom amik minket is érintenek, illetve mi is foglalkozunk velük. A következőkben bemutatom ezeknek a szerepköröknek a főbb különbségeit:

Ingatlankezelő:
– Az ingatlankezelő egy ingatlan tulajdonos vagy tulajdonosok meghatalmazottja, aki az ingatlant mások számára bérbeadja vagy másképpen hasznosítja. Az ingatlankezelők a bérleti szerződések létrehozását, követését és kezelését végzik, beleértve a bérleti díjak beszedését és az esetleges bérleti viták megoldását.
– A kezelő felelős az ingatlan értékének és vagyonának megőrzéséért, valamint a bérbeadói vagy bérlői kapcsolatok fenntartásáért. Az ingatlankezelők közvetíthetnek a tulajdonosok és bérlők között, valamint gondoskodhatnak a bérlők kérelmeinek kezeléséről és a bérlőkkel való kommunikációról.
– A pénzügyi feladatok közé tartozik a költségvetés készítése, a kiadások és bevételek ellenőrzése, a számlázás, a pénzügyi riportok elkészítése és a pénzügyi tranzakciók nyomon követése.
– Az ingatlankezelőknek lehetőségük van az ingatlanok hosszú távú értékének növelésére, például az ingatlanfejlesztési projektek tervezésével és végrehajtásával.
– Az ingatlankezelők közvetíthetnek a tulajdonosok és bérlők között, valamint gondoskodhatnak a bérlők kérelmeinek kezeléséről és a bérlőkkel való kommunikációról.
– Az ingatlankezelőknek gondoskodniuk kell az ingatlanok karbantartásáról és javításáról. Ehhez a legtöbbször „külsős” szakembereket vesznek igénybe. Ritkább esetben az ingatlankezelő rendelkezik saját szakember gárdával is.

Ingatlanüzemeltető:
– Az ingatlanüzemeltető az ingatlan mindennapi működésének felügyeletéért felelős. Az ingatlanüzemeltetőknek az a feladatuk, hogy gondoskodjanak az ingatlanok számos technikai, operatív és logisztikai aspektusáról annak érdekében, hogy az ingatlanok hatékonyan és biztonságosan működjenek.
– Feladatai között szerepelnek az épület karbantartásának, szükséges javításainak megszervezése. Ez magában foglalja az épület szerkezetét, az elektromos rendszereket, a vízellátást, a fűtést és hűtést, valamint az egyéb technikai berendezéseket.
– Az ingatlanüzemeltetőknek gondoskodniuk kell az ingatlanok energiaellátásáról, beleértve az elektromosságot, a gázt és a vízellátást. Ezenkívül az energiahatékonyságot is figyelemmel kell kísérniük és optimalizálniuk.
– Az üzemeltetőnek gyakran gondoskodnia kell a technikai személyzetről és a szolgáltatókról, akik fenntartják és javítják az ingatlant.
– Az üzemeltetőknek figyelemmel kell kísérniük az ingatlanok üzemeltetési költségeit és próbálniuk meg optimalizálni azokat.
– Az ingatlanüzemeltetőknek gondoskodniuk kell a szemét elszállításáról és az ingatlanok környezetvédelméről, például az újrahasznosítás előmozdításával.

Ingatlanfenntartó:
– Az ingatlanfenntartó az épület vagy ingatlan fizikai állapotának megőrzéséért felelős. Az ingatlanfenntartók célja az ingatlan hosszú távú fenntartása és annak biztosítása, hogy az ingatlan megfeleljen a szükséges műszaki és esztétikai követelményeknek. Az ingatlanfenntartók tevékenysége gyakran szorosan kapcsolódik az ingatlanüzemeltetőkéhez és az ingatlankezelőkéhez, de főként a fizikai karbantartással és a műszaki teendőkkel foglalkoznak.
– Feladatai között szerepelnek az épület karbantartásának, javításainak és felújításának elvégzése, beleértve az elektromos hálózatot, a vízvezetékeket, a fűtési és hűtési rendszereket, valamint az esztétikai javításokat.
– Az ingatlanfenntartóknak szintén figyelembe kell venniük a környezetvédelmi előírásokat és igyekezniük megfelelni a fenntarthatósági céloknak az ingatlanok üzemeltetése során.
– Az ingatlanfenntartók segíthetnek az ingatlanok energiahatékonyságának növelésében például azáltal, hogy korszerűbb fűtési, hűtési és világítási rendszereket telepítenek.
– Az ingatlanfenntartó gondoskodik arról, hogy az ingatlan megfeleljen a biztonsági és jogi előírásoknak, és készít rendszeres karbantartási terveket.
– Az ingatlanfenntartók rendszeresen kommunikálnak az ingatlankezelőkkel és a bérlőkkel a karbantartási vagy javítási kérelmek kezeléséhez és a problémák megoldásához.

Ezek a szerepkörök gyakran együttműködnek az ingatlanok hatékony kezeléséért. Az ingatlankezelők az ingatlan tulajdonosok érdekeit képviselik, az ingatlanüzemeltetők az üzemeltetési szempontokért felelnek, míg az ingatlanfenntartók az ingatlan fizikai állapotának fenntartásáért felelnek. Az egyes ingatlanok jellege és mérete alapján azonban lehet, hogy ezek a szerepek egy személyben vagy cégben összeolvadnak és így egy kézben összpontosulnak a feladatok.

2023.10.16.

Híres épületek 33: Szecessziós ház a VII. kerületeben

Ez az épület szebb napokat is látott, mégis, ha arra járok mindig megállok előtte, mert így, kissé romosan is szép.

A Dob utca ( 8.) és a Rumbach Sebestyén u (6) sarkán álló, szecessziós lakóház Román Ernő (Budapest, 1883. május 4.^[1] – Budapest, 1959. április 5.⁾ és Román Miklós (Budapest, 1879. június 8. – Budapest, 1945. január 15.) tervei alapján 1913-1915 között épült, Az épület hat emeletes. Glücksmann Jakab nagykereskedő megrendelésére építették fel.. A ház a szecesszió speciális magyar változatát képviseli, kívül-belül igen gazdag díszítésű: boglyaívek, hullámzó vonalú zárterkélyek, saroktorony, különleges loggiák; homlokzatdíszítő csempék, faragott kapu, színes üveg lengőajtó, lépcsőház- és függő- folyosó-korlát.