REM189 zRt. - Ingatlanüzemeltetés

Keresés
Close this search box.

Hónap: 2023 július

Beküldve:

A társasház működésének a lelke: a közgyűlés 2. rész

Folytatjuk a közgyűlésekről szóló értekezésünket.  Az első rész itt található.

Elszámolások, költségek, pénzkészletek közlése:
Minden tulajdonos számára kimutatást kell készítenie a közös képviselőnek az alábbiakról:
A tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében.
A tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a lejárt követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket.
Pénzkészletek részletezését, a társasház tárgyi eszköz leltárát, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket.
A közös költségek előírását és teljesítését – a tulajdonosok nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
A rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonosonként a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban
Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi tevékenységét jóváhagyja, de ez nem azt jelenti, hogy lemond az esetleges kártérítési igényről! Jogellenes tevékenysége vagy mulasztás esetén a közös képviselő nem mentheti ki magát az anyagi vagy más büntetőjogi felelőssége alól arra való hivatkozással, hogy tevékenységét a közgyűlés jóváhagyta.
Az elszámolás elfogadásáról a közgyűlés a jelenlévők egyszerű szavazattöbbségével határoz.
Az elszámolás ellenőrzését a Számvizsgáló Bizottság végzi el, (amennyiben működik ilyen a társasházban). A tulajdonosok számára a SZB észrevételeit, illetve az elszámolás elfogadására tett javaslatát a meghívóban, az elszámolással együtt ki kell küldeni.
Az elszámolásnak fő célja, hogy a tulajdonosoknak rálátásuk legyen arra, hogy mire mennyit költöttek. Lehetőséget kell biztosítani, hogy azt a költségvetéssel tételesen összevessék, és ha eltérés van a kettő között, akkor ezen eltérésre vonatkozóan magyarázatot kérjenek. Éppen emiatt az év végi elszámolásnak a költségvetéssel azonos szerkezetben kell íródnia, tehát táblázatos rendszerben, hogy a költségvetés illetve az elszámolás pontosan egymás mellé kerülhessen.

Tartozások közlése:
A közös képviselőnek az éves elszámoláshoz az éves közgyűlés időpontjára el kell készítenie név szerint a tartozók listáját, illetve tartozásuk jogcímét és összegét, illetve a megkezdett év eleji nyitó egyenlegeket. A közös képviselőnek ezen felül azt is be kell mutatnia, hogy milyen lépéseket tett a tartozások behajtása érdekében.

A közgyűlési jegyzőkönyv:
A közgyűlésről jegyzőkönyvet kötelező vezetni, amelynek tartalmaznia kell a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonos nevét.
Szerepeltetni kell a közgyűlés határozatképességének megállapítását, a tárgyalt napirendek összefoglalását, a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.
Mellékelni kell a megjelent tulajdonosok nevét (vagy meghatalmazottjainak), tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonos által meghatalmazott személyek nevét.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonos hitelesíti.
A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonos betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
A közös képviselőnek a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül ki kell függesztenie a közgyűlésen meghozott határozatokat a társasház jól láthatóhelyén, de amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja, akkor azokról írásban is értesítenie kell a tulajdonosokat.

Írásos határozathozatal:
A közgyűlés írásban is hozhat határozatot. Ebben az esetben a közös képviselőnek a közgyűlési felhívásához mellékelnie kell írásbeli határozati javaslatát a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményével együtt.
Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő írásban köteles közölni a tulajdonosokkal.

Jogorvoslat:
A tulajdonosok bírósági keresettel támadhatják meg a közgyűlés határozatait a szavazástól számított hatvan napon belül, amennyiben úgy gondolják, azokkal megsértették a társasház alapító okiratát, illetve szervezeti-működési szabályzatát, vagy lényegesen sértették a kisebbségben maradtak jogos érdekeit.
A kereset a közgyűlési határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben felfüggesztheti a végrehajtást.

Jelzálogjog (szankciós jelleggel):
A társasházi közgyűlésnek lehetősége van arra, hogy szankciós jelleggel, bizonyos esetekben jelzálogjoggal terheltesse meg egyes tulajdonosok külön tulajdonát (lakását, garázsát, stb.). Akkor van erre lehetőség, ha legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegével maradt el az adott tulajdonostárs. Az erről való szavazáskor az érintett tulajdonos nem szavazhat, illetve a határozatképesség megállapításkor az ő tulajdoni hányadát figyelmen kívül kell hagyni. Így a “nagyobb” tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak sem élhetnek vissza tulajdonosi hatalmukkal és nem eshetnek rendszeresen késedelembe.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.

Beküldve:

Mi micsoda a társasházban?

Alapító okirat: Olyan okirat, mely az ingatlan összes tulajdonosának társasház alapítására vonatkozó elhatározását tartalmazza.  A társasházi alapító okirat célja a több lakásból vagy nem lakás célú helyiségből álló épület esetén az alapvető tulajdoni viszonyok rögzítése. Tételesen tartalmazza a közös, valamint a külön tulajdonba tartozó helyiségeket, épületrészeket. A közös és külön tulajdon meghatározása azért lényeges, mert ez dönti el, hogy ki rendelkezik ezekkel kapcsolatban. A közös tulajdoni részről a társasház közgyűlése, míg a külön tulajdoni részről maga a tulajdonos rendelkezik.
Az alapító okiratban meg kell határozni:
– a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
– a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
– a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
– az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
– a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Az alapításhoz be kell jegyeztetni a társasháztulajdont az ingatlan nyilvántartásba. A közös tulajdont tulajdoni törzslapon, a külön tulajdonú lakásokat, helyiségeket pedig külön tulajdoni lapon kell nyilvántartásba venni.

Alapító okirat módosítása: Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.

Albetét: Önálló helyrajzi számmal jelölt ingatlan a társasházban. Azért használjuk ezt a szót az alapító okiratban, mert nem csak lakások vannak a társasházban, hanem mondjuk üzlethelyiség, így az helytelen kifejezés lenne.

Bejelentési kötelezettség: A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
– külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
– lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
– a külön tulajdonát bérlő, használó személy adatait,
– a külön tulajdonában lakó személyek számát,
– haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.

Erkély: az épület homlokzati síkjától kinyúló, szerkezetileg rendszerint konzolos, függesztett, vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású és helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér.

Felújítás: az ingatlan egészére vagy főszerkezetére kiterjedő általános javítási, építési-szerelési munkák, melyek időszakonként szükségesek az eredeti műszaki állapot, használhatóság visszaállításához. Fajtái: teljes, részleges és korszerűsítés.

Házirend: A házirend a szervezeti-működési szabályzat része, rendelkezéseit a társasház minden lakója és használója köteles betartani.
A házirend határozza meg, hogy a társasházi lakásokban, helyiségekben mikor és miként végezhetők az építési, szerelési munkák, vagy más zajjal járó tevékenységek. A házirend rendelkezései ugyanakkor nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetve a zajszint határértékére vonatkozó jogszabályokkal.
A tulajdonosok a házirendben határozhatják meg a közös tulajdonú helyiségek és területek használatának részletes szabályait is.

Helyrajzi szám (HRSZ): A helyrajzi szám (Hrsz) az ingatlanok tulajdonképpeni nyilvántartási száma. Ezzel lehet azonosítani az illetékes Földhivatalnál, hogy pontosan melyik ingatlanról van szó.
A helyrajzi szám egy számsor, amely minimum 3 jegyű. ( 123 vagy 12345 )
Amennyiben egy nagyobb területet, telekalakítás során több kisebb részre bontottak, akkor az egyes részeit / jellel látják el. (123/1, 12345/4)

Hibaelhárítás: az épület állagát károsító, rendeltetésszerű használhatóságot akadályozó, életveszélyt okozó hibák azonnali kijavítása.

Időszerű karbantartás: az észleléstől számított legkésőbb 6 hónapon belüli javítási munkák, melyeket olyan, azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetén kell elvégezni, amik az épület állagát veszélyeztetik, de a rendeltetésszerű használhatóságot nem akadályozza.

Ingatlan: Az ingatlan-nyilvántartásról szóló CXLI. törvény 11-12.§-ai szerint önálló ingatlan:
A földrészlet:
– a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,
– a kialakított építési telek a tulajdonosi és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül,
– az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által – az országos közút, vasút, vagy hajózható csatorna kivételével – meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.
A földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített épületet, építményt; társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket; szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak.
A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni:
– az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona,
– a társasházban lévő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget a közös tulajdonban lévő részekből az öröklakás tulajdonost megillető hányaddal együtt,
– a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakást, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiséget,
– a közterületről nyíló pincét függetlenül annak rendeltetésétől.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCII. törvény 102.§ (1) b.,: föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog.

Karbantartás: megelőző és felújítási munkának nem minősülő, a közös tulajdonban levő ingatlan rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása, közösségi berendezések cseréje. Fajtái: időszerű, tervszerű, hibaelhárító.

Korszerűsítés: olyan építési-szerelési munkálatok, melyek az épület, épületrész használhatóságát, üzembiztonságát javítja, használati értékét növeli. Ide tartoznak a megújuló energiaforrások alkalmazásával, energiahatékonyság növelésével, levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakító, cseremunkák is.

Közös költség: A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

Közös tulajdon: Ha a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg, közös tulajdonról beszélünk.
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg, de tudni kell, hogy a jogszabály által más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

Közgyűlés: A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet. Legalább évente egyszer, május 31-ig meg kell tartani a beszámoló közgyűlést, mely az előző év pénzügyi elszámolását, valamint az adott évre vonatkozó költségvetési tervét tárgyalja. A közgyűlés lehet: rendes, megismételt és rendkívüli.

Közgyűlési határozatok tára (KHT): A közgyűlési határozatok tára a tulajdonosok közgyűlésen meghozott döntéseit tartalmazza évenkénti bontásban, amiről a közös képviselőnek kell nyilvántartást vezetnie.
Ebben a hitelesített jegyzőkönyv alapján kell szerepeltetni a közgyűlések időpontját, a határozatképesség arányát, a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonosok, illetve meghatalmazottak nevét, továbbá a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat.
Ugyanitt kell beszámolnia a közgyűlési határozatok végrehajtásáról és idejéről, valamint azok elmaradása esetén az indokokról.
A közgyűlési határozatok tárába bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.

Közösképviselő: lehet természetes személy, aki maga is a házban lakik, valamely lakás tulajdonosa. Amennyiben természetes személy és tulajdonrésszel rendelkezik, a közösképviselői feladatok ellátásához nincs szükség külön végzettségre.

Lakás: olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló  helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé
a) a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
b) a főzést, mosogatást és az étkezést,
c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése).

Lakásterület: helyiségek padlószint felett 1 m magasságban, vakolatlan falsíkok között mért alapterületeinek összessége.

Lakóépület: olyan épület, melyben az önálló, műszakilag megosztott lakások száma meghaladja a nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.

Nem lakás céljára szolgáló épület: olyan épület, melyben legalább kettő, önálló, műszakilag megosztott nem lakás céljára szolgáló helyiség van, például iroda.

Számvizsgáló bizottság: A társasház tulajdonképpeni ellenőrzési szerve. A számvizsgáló bizottság tagjait a közgyűlés, elnökét pedig a bizottság tagjai választják. A testület egyszerű szótöbbséggel hozza döntéseit.
A huszonöt lakásosnál nagyobb társasházakban kötelező számvizsgáló bizottságot választani a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére. Azokban a társasházakban, ahol nem választanak számvizsgáló bizottságot, ott a szervezeti-működési szabályzatban határozzák meg a társasházi ellenőrzést, amelyet ilyenkor általában egy a közgyűlés által felhatalmazott tulajdonos lát el.
Az ellenőrzést ugyanakkor mindkét esetben végezhetik könyvvizsgáló cégek, vagy okleveles, nyilvántartásba vett könyvelők is. Az ötvenlakásosnál nagyobb, illetve az évi húszmillió forintnál nagyobb költségvetésből gazdálkodó társasházaknak pedig már kötelező is ilyen segítséget igénybe venniük.
A gazdasági ellenőrzés ugyanakkor nem kötelező, ha a közös képviselő OKJ-s társasházkezelői, ingatlankezelői, vagy könyvelői végzettséggel rendelkezik.

SZMSZ: A társasház Szervezeti- és Működési Szabályzata. Ebben minden, nem tulajdonjogot érintő kérdésben lehet döntéseket, szabályokat hozni. Az SzMSz a legtöbb esetben a következő kérdéseket szabályozza: hatáskörök (közös képviselő, számvizsgáló bizottság), közös költség számítási módja (tételesen), az írásbeli szavazás lebonyolítása, a fizetési felszólítások szabályai, a közgyűlésekre vonatkozó szabályok, a házirend. Az SzMSz megírásához nem kell ügyvédet megbízni, így akár évente is módosítható, amennyiben indokoltnak érzik. A földhivatalba be kell adni, az alapító okirathoz hasonlóan társasház tulajdoni lapján/törzslapján megjelenik az SzMSz beadásának, befogadásának dátuma.

Szoba: Olyan helyiség, melynek hasznos területe eléri vagy meghaladja a 8 m2–t, és belmagassága ezen a területen belül eléri a 190 cm-t, külső határoló fala legalább 25 cm vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal, melegpadlója van, fűthető, ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik, leglább egy két méteres – ajtó és ablak nélküli – falfelülettel rendelkezik.

Társasház: Társasháznak nevezzük azon lakóközösségeket, amelyben több, különálló lakás található, és rendelkezik, ún. Társasházi alapító okirattal.

Társasházkezelő: olyan külső, tulajdonrésszel nem rendelkező természetes vagy jogi személy, melynek rendelkeznie kell társasházkezelői képesítéssel és a kormányhivatalban regisztráltnak kell lennie. Lehet egyéni vállalkozó vagy cég.

Teljes felújítás: az egész ingatlanra kiterjedő külső-belső javítási munkák.

Tervszerű karbantartás: állagmegóvó és a rendeltetésszerű használhatóságot biztosító rendszeres munka.

Tetőtér: az épület legfelső építményszintje feletti födém padlófelülete és a magastető közötti – minden irányból épületszerkezettel körülzárt – tér (padlás).

Tetőtér-beépítés: a lakás alapterületének bővítése tetőtérben, amely az eredeti tetőszerkezet elbontása nélkül helyiség(ek), helyiségcsoport(ok) vagy önálló rendeltetési egység építésével új építményszint (emeletszint) létrehozását jelenti;

Tulajdoni hányad: A tulajdoni hányad az a mutató, amelyet arra használnak, hogy meghatározzák: a tulajdonosok milyen arányban vegyenek részt a társasház gazdasági és jogi életében.
A tulajdoni hányad alapján határozzák meg például a tulajdonosok közös költséget és közgyűlési szavazati jogát.
A tulajdoni hányad mértékét az alaptó okirat tartalmazza és a magántulajdonban álló lakásokhoz, helyiségekhez tartozik, azoktól nem választható el, vagyis nem lehet külön értékesíteni.
Általános gyakorlat szerint arányosítással határozzák meg a lakások, helyiségek közös tulajdonra vonatkozó mutatóját.

Részleges felújítás: teljes felújításnak nem minősülő, de minimum egy főszerkezeti egységre kiterjedő általános javítási munkák.

Üzemeltetés: azon szolgáltatások összessége, melyek a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükségesek, például gondnoki feladatok ellátása vagy megszervezése, közüzemi számlák rendezése.

Beküldve:

A társasház működésének a lelke: a közgyűlés 1. rész

Pár héttel ezelőtt ebben a bejegyzésben meséltem egy társasházi közgyűlésről. Akkor nem a legpozitívabb élményekkel gazdagodtam, de gyorsan sikerült túllendülni ezen. Ennek oka igen egyszerű: az azóta eltelt időben két közgyűlésre is meghívtak bennünket. A meghívás alapvetően jó és becsülendő, hiszen lehetőségünk van megmutatni magunkat a társasház tulajdonosainak. A hab a tortán pedig az amikor szimpatikusnak találnak bennünket és megválasztanak közös képviselőnek. A két közgyűlés „habos torta” lett, mivel mind a két III. kerületi társasház minket választott. Nagy öröm, nagy siker ez a mi életünkben, és persze nagy felelősség is. Természetesen mindenféle kihívás és megoldandó feladat elé örömmel állunk.

Nos, mivel megválasztásunk kulcsa a közgyűlés volt, valamint a társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, értekeznék egy darabon a társasházi közgyűlésekről. Maga a közgyűlés nem egy sima „találkozó” ahol a lakók összejönnek és mindenki mondja a magáét (bár ilyen eset is van), hanem egy összetett, a társasház minden szegmensére kiterjedő tulajdonosi „értekezlet”. Legegyszerűbben mondva: A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet.

A közgyűlés összehívása, résztvevői:
A közgyűlést a közös képviselő hívhatja össze, résztvevői pedig a társasházi lakások, üzletek és egyéb helyiségek tulajdonosai, akik tulajdoni hányaduk alapján szavazhatnak az előre meghirdetett napirendi pontokban. A tulajdoni hányad mértéket az alapító okirat szabályozza.
Az évi rendes közgyűlés összehívását a társasházi törvény alapján a közös képviselő kezdeményezi, de a számvizsgáló bizottság, illetve a tulajdonosok tizede is kezdeményezhet közgyűlést. Ezek az esetek általában a rendkívüli közgyűlések. A közös képviselőnek ebben az esetben harminc napon belüli időpontra össze kell hívnia a közgyűlést. Amennyiben ezt elmulasztja, akkor a kezdeményezők a határidő lejártáta után tizenöt napon belül maguk is összehívhatnak a közgyűlést.
A társasházaknak évente legalább egyszer tartaniuk kell egy közgyűlést az éves beszámolásról és a következő évi költségvetés megállapításáról. Ez a fentebb megemlített évi rendes közgyűlés. Az éves közgyűlésre a szervezeti-működési szabályzatban (szmsz) meghatározott időpontig, de legkésőbb minden év május 31-éig kell sort keríteni.
A közgyűlésre az összes tulajdonost írásban kell meghívni a tervezett időpont előtt legalább nyolc nappal. A meghívó egy példányát a társasházban mindenki által jól látható helyen is ki kell függeszteni.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, továbbá a megismételt közgyűlés ideját, továbbá a határozatképességi szabályokat.
A meghívóban fel kell sorolni az összes javasolt napirendet, ettől eltérő ügyben ugyanis nem hozhat határozatot a közgyűlés.
Lényeges hangsúlyozni, hogy az írásban megküldött napirendi pontnak azonosnak kell lennie a társasházi közgyűlésen előterjesztett és megszavazott határozati javaslattal. Amennyiben például az „egyéb ügyek” napirendi pont során határozatot hoz a társasház közgyűlése valamilyen konkrét ügyben, amely nem volt előzetesen és pontosan megjelölve, úgy a határozat bíróságon megtámadhatóvá válik. A meghirdetett napirenden kívüli ügyben érvényes határozat a közgyűlésen semmilyen esetben nem hozható.
Ezen túl a határozatképességét a közgyűlésnek napirendi pontokként kell megállapítani, melyért az elnöklő személy és a jegyzőkönyv vezetője felelős. Tehát amennyiben a közgyűlés végére a tulajdonosok egy része “eltűnik”, úgy lehetséges, hogy a közgyűlés már nem lesz határozatképes. Az ilyen esetek gyakran vezetnek az egyes egyébként meghozott határozatok megtámadásához.

Az éves közgyűlés menete:
A közös képviselő köszönti a tulajdonosokat, azok képviselőit és az esetleges meghívottakat.
Kéri a tulajdonosokat válasszanak:
– levezető elnököt (többnyire saját magát javasolja, de lehet pl. a társasház jogi képviselője is ha épp ott van),
– jegyzőkönyv-vezetőt (elképzelhető, hogy a közös képviselő önmagát javasolja erre a posztra is, de közvetlen munkatársát is jelölheti)
– két jegyzőkönyv hitelesítőt (akik azonban a levezető elnöktől és jegyzőkönyvvezetőtől különböző két személy lehet, s tulajdonosnak (vagy azok meghatalmazottjainak) kell lenniük.
A társasház közgyűlésének határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően együttesen állapítja meg a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető. Ezt egyszerű számolással hajtják végre.
Külön szavazás lehet képi-, illetve hangfelvétel készítésének a lehetőségéről.
Ismerteti a napirendi pontokat és kéri azok sorrendjének elfogadását.
Ezeket követően megkezdődik a napirendi pontok tárgyalása a tulajdonosok által elfogadott sorrendben.
A további napirendi pontok megtárgyalását követően a közös képviselő berekeszti a közgyűlést.

A közgyűlés határozatképessége:
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint felét birtokló tulajdonos (vagy meghatalmazottja) jelen van. A határozatképességet a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
A közgyűlés határozatképtelensége esetén megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, de csak akkor ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A közgyűlés határozatainak jókora részét a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel hozza.
Nem lehet ismétlő közgyűléseken dönteni ugyanakkor az olyan kérdésekben, amelyekben az összes tulajdoni hányadhoz (vagyis minden tulajdonoshoz) kötik a közgyűlés határozatképességét. Ilyen ügy lehet például közös terület értékesítése, vagy a szervezeti-működési szabályzat elfogadása-módosítása.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások elfogadásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

A közgyűlés hatásköre:
Az alábbi kérdésekben kizárólag a közgyűlés dönthet:
– az alapító okirat módosítása
– társasházi tulajdon megszüntetése, eladása
– a közös tulajdonú épületrészek fenntartása, használata és kiadása
– a társasház éves elszámolása és költségvetése
– a tulajdonosok közös terheinek meghatározása
– a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása
– a közös képviselő munkájának jóváhagyása
– a fent említetteken túl minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a határozat végrehajtásának módját és feltételeit.








Beküldve:

Híres épületek 27: Hold utcai vásárcsarnok

Hold utcai vásárcsarnok, mai hivatalos nevén Belvárosi Piac egyike a monarchia alatt épült hat nagy budapesti vásárcsarnoknak.

Az V. kerületi Hold utca és Vadász utca között elhelyezkedő épület 1892–1896 között épült Czigler Győző tervei szerint V. számú vásárcsarnokként. Az eklektikus stílusú, 2107 m² csarnok 190 állandó és 80 ideiglenes árusítóhellyel, valamint rendőrségi-, és mentőszobával, kávémérőhellyel, vásárfelügyelőséggel rendelkezett, kívül pedig étterem, húsvizsgáló csatlakozott hozzá.

2014-ben felújításon esett át a vásárcsarnok, és a Belvárosi Piac nevet kapta, amely fokozatosan termelői piaccá alakult.

A Covid19-pandémia miatt megcsappant turizmusnak hatása olyan mértékű volt, hogy 2021. január 1-jétől ideiglenesen bezárták. 2022. novemberében fényművészeti múzeum nyílt az épületben.

 
Beküldve:

Fejlesztés avagy munkánk egyik legszebb része

Az egyik általunk kezelt ingatlan a XX. kerületben található Art Centrum. Az ingatlanról egy korábbi facebook posztban meséltem. Valamint ezen a linken is található némi információ az épületről. Az ingatlankezelés (ahogy azt már többször is mondtam) egy sokoldalú, innovatív, komplex feladat. Nehéz bármi máshoz is hasonlítani ezt a tevékenységet, hiszen itt különböző feladatok sokaságával találkozunk, amik közül néhány valódi kihívást jelent. Az egyik ilyen témakör (ha szabad így hívnom) az ingatlanok fejlesztése, értéknövelése. Maga az ingatlan fejlesztés lehet meglévő ingatlan felújítása, bővítése, javítása vagy egyéb funkciók fejlesztése. Esetleg régi ingatlan megvásárlása majd felújítása, vagy pedig üres területen új ingatlan építése. A mostani esetünkben talán a fejlesztés az idevágó kifejezés. Korábban is fordult már elő, hogy egy-egy ingatlanban végeztünk kisebb-nagyobb felújítást ami által jelentősen is megnőtt az ingatlan értéke. Például itt. Vagy éppen a most szóban forgó Art Centrum-ban található étteremben is végeztünk némi fejlesztést.

Most pedig eljött az idő, hogy megkezdjük a fejlesztés következő ütemét. Egy ingatlant sosem (vagy csak nagyon ritkán) lehet tökéletesen késznek nevezni. Mindig jön egy újabb ötlet amivel tovább lehet javítani az adott épületen. Érkezik egy új technológia ami mondjuk csökkent valamilyen költséget. Szóval egy folyamatos tanulást, odafigyelést, fejlődést igénylő tevékenység ez. A fentebb említett étterem esetében eljött az idő, hogy egy korszerű, minden igényt kielégítő konyhai elszívó berendezés kerüljön beszerelésre. A légtisztító berendezések szinte kivétel nélkül ugyanazon az elven működnek: folyamatosan (akár a nap minden órájában) áramoltatják az adott ingatlan levegőjét, a több rétegű szűrőrendszer pedig felfogja a levegőben található káros anyagokat (káros részecskék, füst, gázok, akár vírusok), továbbá a szálló port (ami nem összekeverendő a bútorokra lerakódó porral). A gyakorlatban ez konkrétan úgy néz ki, hogy a légtisztító (ventilátor vagy más megoldás segítségével) beszívja a levegőt, amit a keringető rendszer átnyom a többrétegű védelmi rendszeren, majd megtisztítva visszajuttat a helységbe. A hatékonyság persze nagyban függ a teljesítménytől, így fontos figyelni arra, hogy az eszköz hány köbméter levegőt képes megtisztítani egyetlen óra alatt. Egy 20-30 négyzetméterre hitelesített eszköz például alkalmatlan arra, hogy egy jóval nagyobb, akár 50-60 négyzetméteres helység levegőjét tisztán tartsa. Persze egy étterem konyhájába más berendezés kell mint az otthoni konyhába ezért mi szakemberekhez fordultunk, akiknek nagy rutinjuk van ezen a terület. Hogy egészen pontosak legyünk egy teljes konyhai elszívó rendszer kezelésére alkalmas légtisztító berendezésre kértünk ajánlatot. A helyszíni szemle után természetesen kaptunk is egy részletes, vérprofi és minden igényt kielégítő ajánlatot. Nem akarok most a technikai és egyéb szakmai részletekbe mélyen belemenni csak pár érdekesebb adatot osztanék meg a készülékről:
Hatékony öntisztítás
A nagy teljesítményű tisztítófúvókák, az esőztető kiépítés és a porlasztott permetmosás kombinációja könnyen leoldja az olajrögöket.

Intelligens vezérlés
Az intelligens vezérlőrendszer 7/24 ciklusban programozható, hogy az automatikus kikapcsolást/tisztítást/szárítást/pumpálást programozott időintervallumokban valósítsa meg.

Felhasználóbarát kialakítás
A moduláris tisztítóberendezéshez opcionális mosótartály, elektromos fűtés, intelligens mosóvezérlő telepíthető.

Teljesítmény
212W, 15000m3/h levegőt képes kezelni <95Pa nyomással

Szóval itt tartunk most, a készülék beszerelése nemsokára meg fog történni. Mivel a gép automatikus öntisztításra képes ezért fenntartási és karbantartási költségek optimalizálódni fognak. Noha szagtalanítási technológiát nem tartalmaz az eszköz, maga a szűrés/leválasztás is a szagos konyhai füst/gőz/pára kiszűrésével a bűzkibocsátást jelentős mértékben csökkenteni fogja. Ezzel pedig mindenki csak nyer.

Az alábbi linken tudnak tájékozódni az általálunk is preferált cégről és termékeikről: www.nuxon.hu

Beküldve:

Védekezési tippek csalók ellen

Nem is olyan régen behatóan foglalkoztunk a Társasházakban és más ingatlanokban előforduló csalásokkal. A cikk itt található. Szintén a közelmúltban jártunk egy ingatlannál egy kis informális beszélgetés ügyében, ahol szóba került az említett témakör és a mi kis cikkünk is. Az ingatlan tulajdonosai megdöbbentek, hogy ilyen esetek előfordulnak (szerencsére ők még nem találkoztak ilyennel) és feltették a kérdést: hogy lehet védekezni ezek ellen? Jó kérdés, nem könnyű kérdés, de mindenképp fontos kérdés. Választ adni itt sem egyszerű, mint ahogyan a hasonló témakörökben sem. Néhány módszert azonban közreadunk, illetve egy kis segítséget is kérünk.

A lakásokba becsengető „mesterek” és egyéb „vállalkozó szerű” elemek ellen a legegyszerűbb védekezési mód ha nem foglalkozunk velük és határozottan (de udvariasan) közöljük, hogy nem igényeljük a munkájukat. Abban az esetben ha nagyon győzködik az embert és tényleg profinak tűnik a dolog akkor a céget vagy a vállalkozót le tudjuk ellenőrizni például az interneten a cégkeresőben vagy az egyéni vállalkozó nyílvántartásban. Ha a szomszédunkra vagy lakótársunkra hivatkozik az illető, például „hogy a harmadik emeleten már megrendelték a munkát” akkor kérdezzük meg a szomszédot, hogy tényleg így van-e. Abban az esetben ha megegyezünk egy ilyen vállalkozóval, mindenképp kössünk szerződést amit lehetőleg egy ügyvéd is átnézett.

Egy másik ilyen eset, ami hasonló ehhez, hogy valamilyen hivatalos szervre vagy épp a közös képviselőre hivatkoznak. Utóbbi esetben a módszer végtelenül egyszerű: fel kell hívni a közös képviseletet és utána minden tiszta lesz.
Abban a helyzetben ha az Önkormányzatra hivatkoznak szintén a telefon a megoldás. De pár kérdéssel gyorsan a sarokba lehet szorítani őket. Ilyenek például: „Az Önkormányzat melyik osztálya küldte ide Önöket?” „Ki volt az ügyintéző az Önkormányzatnál?” „Van Önöknél erről egy hivatalos dokumentum amit az Önkormányzat állított ki?”
Amikor közműszolgáltató embereinek adják ki magukat a legelső amit nézzünk meg: van-e egyenruhájuk és nézzük meg, hogy milyen járművel jöttek. A legtöbb esetben a járművek fel vannak matricázva, a dolgozók pedig az adott cég munkaruháját viselik. Egy másik kifejezetten jó lehetőség a védekezésre: kérjük el az igazolványukat. Az MVM esetében a mérőleolvasók sorszámmal ellátott fényképes igazolvánnyal (ezt minden esetben kötelesek bemutatni) és az adott tevékenységre kiállított megbízólevéllel rendelkeznek.
Ha épp rendőrnek adja ki magát a delikvens akkor is az igazolványát kell kérnünk. A rendőrség hivatásos állományú tagja, akár egyenruhás, akár polgári öltözetben végzi munkáját, szolgálati igazolványának felmutatásával igazolja magát! Az igazolványtokban egy plasztik kártya található, melyen a rendőr fényképe, neve és rendfokozata látható. A fényképes igazolvány mellett található egy szolgálati jelvény, melyen egy 5 számjegyből álló, úgynevezett jelvényszám van feltüntetve. A jelvényszám, mindig egy adott rendőrhöz tartozik, ezalapján bármikor beazonosítható. Amennyiben a jelvényszám helyén a POLICE feliratot olvassa, akkor biztosan csalóval áll szemben!

További tippek:
– Idegent lehetőleg ne engedjünk be a lakásába! Ha ez mégis elkerülhetetlen, akkor soha ne hagyjuk őt egyedül egyetlen pillanatra sem!
– A becsengető idegenekkel kapcsolatban mindig legyenünk óvatosak és legyünk egészségesen bizalmatlanok! Mint fent írtuk: előfordul, hogy hivatalos vagy hasonló személynek (postás, újságos, szerelő, díjbeszedő, mérőóra-leolvasó, rendőr) adják ki magukat csalók, vagy házaló árusként, bajba jutott személyként segítséget kérve, esetleg hivatalos ügyben hatósági személyként, rendőrként próbálnak bejutni a lakásokba! Ilyenkor a fenti módszereket kell alkalmazni.
– Idegen kérésére ne váltsunk pénzt, és legyünk óvatosak, ha nagy címletű pénzből kell visszaadni, nehogy hamis bankjeggyel fizessenek!
– Ismerjük meg szomszédainkat, és kölcsönösen figyeljünk egymásra, a ház, az utca és a környék biztonságára!
– Ha elutazunk, kérjük meg a mellettünk lakókat, hogy ügyeljenek a lakására, ürítsék a postaládát!
– Soha ne válaszoljunk vagy reagáljon e-mailekre, sms-re ,telefonokra, illetve ne jelöljünk ki olyan ismeretlen forrásból származó internetes hivatkozásokat, amelyek személyes, pénzügyi vagy egyéb bizalmas információk megadását, frissítését vagy ellenőrzését teszik szükségessé.

Most pedig az Önök segítségét kérnénk a fenti témában. Rémtörténetekkel bárki tud szolgálni, akár személyes érintettség okán, vagy valamilyen ismerőse által. Nehéz olyan embert találni akiket még nem próbáltak becsapni, átverni. Az Önök történeteire lennénk kíváncsiak most, illetve ha van jó módszerük, ötletük a csalók ellen akkor azt is osszák meg velünk. Sajnos a csalók igen kreatívak, kifogyhatatlan a trükkjeik tárháza és mindig képesek megújulni. De ha tapasztalatot cserélünk és megosszuk egymással a gondolatainkat és még tippeket is adunk egymásnak akkor a baj megelőzhető. Szóval ha vannak ötleteik, tippjeik és történeteik ebben a témában most legyenek kedvesek megosztani velünk.

Beküldve:

Irodaházi klíma karbantartás

Sok feladatunk között az egyik (talán) a legfontosabb a személyes jelenlét más néven a helyszíni szemle. Már korábban írtam ezt, de nem lehet eléggé kihangsúlyozni. Székesfehérvári irodaház látogatásunk alkalmával feltűnt, hogy a klímák némileg hangosak, valamivel több kondenzvíz termelődik, valamint időnként kellemetlen szag is jelentkezett. Szerencsére egyik probléma sem volt súlyos (tehát nem non-stop álltak fent a problémák), de a javítással nem vártunk és ez a múlt héten meg is történt. Itt nagyobb létszámú klímát kell karbantartani, de természetesen ezt a problémát is orvosoljuk.

A klíma és légkondícionáló berendezések karbantartásánál három fő szempontot kell figyelembe venni: egészség védelem, energia felhasználás csökkentése és a berendezések élettartamának növelése. Ezekből is tisztán látszik, hogy a klíma berendezések rendszeres tisztítása és karbantartása kiemelten fontos. Egy klímaberendezés esetén nem csak akkor kell hívni a szerelőt, ha valami elromlik vagy meghibásodik. A klíma rendszeres karbantartása életbevágóan fontos a berendezés kifogástalan működéséhez. Abban az esetben ha nem fordítunk rá kellő figyelmet a klíma használata akár az egészségünkre is hatással lesz. Évente egyszer minimum karban kell tartani a készüléket, hogy biztonságosan működjön.

A klíma beltéri egységében az átáramló levegőből lerakódik a lakásban lévő szerves anyagokat is tartalmazó por, ami a nedves közegben az idők során bomlásnak indulva penésztelepeket hoz létre és spórákkal árasztja el a lakást. Egy ilyen folyamathoz évek szükségesek, de ha ez bekövetkezett, akkor egy rendkívül veszélyes, megbetegedéseket okozó berendezés keringteti át magán a lakás levegőjét és folyamatosan fertőzi az ott élőket. Nem lehet elég sokszor elmondani, hogy igen komoly veszélyforrást jelent a klíma beltéri egységekben elszaporodható penészgombák jelenléte, amelyek spóráira sokan allergiásak. Ezen kívül számos légúti megbetegedéseket okozhatnak a nem karbantartott klímaberendezések. Számos klímaberendezéseket gyártó cég kifejlesztett már különböző szűrőrendszereket és speciális bevonatokat valamint öntisztító funkciókat, ami csökkenti a klímaberendezések elfertőződésének esélyét, de ezeket is rendszeresen karbantartani kell. Tehát abban az esetben, ha a beltéri egység nincs rendszeresen kitisztítva, akkor a benne lerakodó pór és egyéb lerakódás folyamatosan vastagszik, ennek eredménye képen penész és gombatelepek alakulhatnak ki a beltéri egységben.

A karbantartás alkalmával ezt a folyamatot tudjuk kikerült, a szakemberek teljes egészében sterilizálják légkondicionáló belsejét, megszűntetve a már kialakulóban lévő szennyeződéstelepeket is. A klímákban kívülről láthatatlanul alakul ki az a biomikrofilm, amiben elkezdődik a baktériumtelepek kifejlődése és ezt kell vegyszeres gőzöléssel időben megakadályozni.
Sokan azt gondolják, hogy mivel alig használják a klímát a nyári szezonban semmi értelme nincsen a klíma karbantartására. Azonban fontos tudnivaló, hogy a klíma használat gyakoriságának semmi jelentősége nincs, hiszen a lakásban keletkezett por réteg ugyanúgy bejut a klíma belsejébe, így használatkor ugyanúgy bejutnak a levegőbe a nemkívánt kórokozók és baktériumok.
Érdemes még a szezon előtt vagy után elvégeztetnünk a klíma karbantartását, hogy elkerüljük a várakozást és persze azt, hogy egészségtelen levegőt lélegezzünk be a klíma használatakor.
A klímagyártók előírják az évenkénti minimum egyszeri, de egyes típusú készülékek fűtési üzemben is használt, vagy kiterjesztett garancia esetén a minimum évi kétszeri karbantartást is. Vannak olyan szennyezett, poros helyek vagy ahol a készülékeket folyamatosan használják ahol akár évente négyszer-ötször is ki kell tisztítani a klímaberendezést.

A klíma karbantartás általános lépései:
– klímaberendezés beltéri egységének burkolatának tisztítása
– beltéri egység szűrőinek vegyszeres tisztítása, fertőtlenítése
– beltéri egység hőátadó felületének, cseppvíz tálcájának és csövének valamint a ventilátor egységnek vegyszeres tisztítása
– kültéri egység kondenzátorának sűrített levegővel, vagy erősen szennyezett felületnél nagynyomású mosóval történő tisztítása
– áramfelvételek ellenőrzése
– hűtőközeg nyomásellenőrzés (ha szükséges)
– a klímaberendezés csatlakozóinál hűtőközeg szivárgás ellenőrzés, ha szükséges a csatlakozások felülvizsgálata, után húzása
– a klímaberendezés elektromos rendszerének felülvizsgálata
– a klímaberendezés mechanikai egységeinek felülvizsgálata
– a klímaberendezés megfelelő rögzítésének a vizsgálata

 

 
Beküldve:

Ingatlan

Alapterület: helyiség, vagy tér teljes járófelületének területe.

Átalakítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének, vagy külső megjelenésének, illetőleg használati módjának megváltoztatása érdekében végzett, az építmény térfogatát nem növelő építési munka.

Beépített terület: határoló falak külső vonala által bezárt terület

Belmagasság: padló és mennyezet közötti függőleges távolság

Belterület: a település közigazgatási területének – jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő, beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó – kijelölt része.

Bővítés: meglévő építmény beépített térfogatának vízszintes, és/vagy függőleges irányú növelése érdekében végzett építési munka (toldaléképítés, tetőtér-beépítés, emeletráépítés).

Bruttó alapterület: Az épület által a telekből lefedett alapterület.

Bruttó terület: Az épület összes szintjén található összes terület összege, amely teljes mértékben az épület belsejében található. Az épület bruttó területét a külső falak külső felszínétől mérik, figyelmen kívül hagyva a fal felületén túlnyúló párkányokat, pillérelket és oszlopokat. Az épület pinceszinti bruttó területe a határoló pincefalak külső síkjáig terjed.

Erkély: az épület homlokzati síkjától kinyúló, szerkezetileg rendszerint konzolos, függesztett, vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású és helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér

Építési telek: beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közútról vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthető telek.

Értéknövelő beruházás: A szokásos piaci értéket növelő ráfordítás.
Szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás, amely az ingó dolog átruházása esetén annak eredeti használhatóságát növeli, javítja és/vagy az átruházást megelőző 12 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az eredeti használhatóságának megőrzése, helyreállítása céljából történt. Illetve az ingatlan átruházása esetében a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet szerint meghatározott korszerűsítés céljából történt, és/vagy az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

Felújítás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség eredeti használhatóságának, üzembiztonságának biztosítása érdekében végzett építési-szerelési munka.

Félszoba: Az olyan lakószoba, amelynek alapterülete a 12 m2-t nem éri el. A félszoba kifejezést 2008-ban törölték, azóta minden 8 m2 feletti helyiség szoba, míg a 8 m2 alattiak már egyéb (gardrób, stb.)

Garzon: Kis alapterületű, legfeljebb 40 négyzetméteres, fél- vagy egyszobás lakás, sokszor (agg)legénylakás. Általában a fürdő, a WC és a konyha külön helyiség, elválasztva a szobától.

Hasznos alapterület: az alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m. (A fogalom nem vonatkozik a terek használhatóságára.)

Helyrajzi szám (HRSZ):
A helyrajzi szám (Hrsz) az ingatlanok tulajdonképpeni nyilvántartási száma. Ezzel lehet azonosítani az illetékes Földhivatalnál, hogy pontosan melyik ingatlanról van szó.
A helyrajzi szám egy számsor, amely minimum 3 jegyű. ( 123 vagy 12345 )
Amennyiben egy nagyobb területet, telekalakítás során több kisebb részre bontottak, akkor az egyes részeit / jellel látják el. (123/1, 12345/4)

Helyszínrajz: Egy adott földterület a műszaki rajza, amely megmutatja, hogy az milyen alakú, az adattáblája pedig, hogy mekkora méretű, milyen övezeti besorolásba tartozik, valamint, hogy milyen építési, magassági, vagy egyéb korlátozások tartoznak hozzá.
Helyszínrajz beszerezhető az illetékes Földhivatalnál, vagy bizonyos településeken (pl Budapest) az Önkormányzat műszaki osztályán.

Ingatlan: Az ingatlan-nyilvántartásról szóló CXLI. törvény 11-12.§-ai szerint önálló ingatlan:
A földrészlet:
– a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,
– a kialakított építési telek a tulajdonosi és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül,
– az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által – az országos közút, vasút, vagy hajózható csatorna kivételével – meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.

A földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített épületet, építményt; társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket; szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak.
A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni:

– az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona,
– a társasházban lévő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget a közös tulajdonban lévő részekből az öröklakás tulajdonost megillető hányaddal együtt,
– a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakást, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiséget,
– a közterületről nyíló pincét függetlenül annak rendeltetésétől.

Karbantartás: meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség kármegelőzése, kárelhárítása érdekében végzett, az eredeti állagának visszaállítását szolgáló építési-szerelési munka

Komfortfokozatok: Összkomfortos, Komfortos, Félkomfortos Komfort nélküli Szükséglakás

Korszerűsítés: használati értékének, teljesítőképességének, üzembiztonságának növelése érdekében végzett építési-szerelési munka. Például központi fűtő/ meleg vízellátó berendezések, világítás technikai berendezések energiaracionalizálással, összefüggő munkák.

Közös tulajdon: Ha a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg, közös tulajdonról beszélünk.
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg, de tudni kell, hogy a jogszabály által más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, illetőleg különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló része.

Loft lakás: Üzemcsarnokok, gyárépületek és raktárak funkcióváltásáról van szó, ugyanis az ezekből kialakított lakások a loftok. Leggyakrabban emeletmagas ablakok szegélyezik a belmagasság minimum 3 méteres, de inkább 5-6 méter. Hatalmas egybefüggő terek jellemzik, általában 120 négyzetmétertől indulnak, de több száz négyzetméterig terjedhetnek.

Lakás: A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló  helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé
a) a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
b) a főzést, mosogatást és az étkezést,
c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése).

Lakásterület: helyiségek padlószint felett 1 m magasságban, vakolatlan falsíkok között mért alapterületeinek összessége.

Loggia: az épület homlokzati síkján belül lévő, három oldalról falakkal, alulról és felülről födémekkel, a homlokzat síkjára eső oldala felől pedig korláttal vagy mellvéddel határolt, helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér.

Manzárdlakás: A manzárd egy tört síkú nyeregtetőfajta, ami fölfelé 45 foknál nagyobb, általában 70-80 fokos dőlésszöggel kezdődik, majd egy lapos, 10-20 százalékos dőlésben végződik. Ez a speciális tetőkialakítás biztosítja a tetőtér lakásként való kihasználását, mert ennek a módszernek köszönhetően a teljes tetőtéri alapterület hasznosítható.

Műtárgy: mindazon építmény, ami nem minősül épületnek és épület funkciót jellemzően nem tartalmaz (pl. út, híd, torony, távközlés, műsorszórás műszaki létesítményei, gáz-, folyadék-, ömlesztett anyag tárolására szolgáló és nyomvonalas műszaki alkotások

Piaci érték: Azt az árat jelenti, amelyért a vagyontárgy méltányosan magánjogi szerződések keretében  – az értékelés időpontjában  – várhatóan a legnagyobb valószínűséggel eladható.

Rendeltetés: az a használati cél, amelyre az építmény, az önálló rendeltetési egység vagy a helyiség létesül.

Rendeltetés-módosítás: az építmény használati céljának, üzemelés technológiájának olyan megváltoztatása, amely az állékonyság, a tűzbiztonság, az egészségvédelem, a környezetre gyakorolt hatás, a használati biztonság, az energiafelhasználás, a zaj- és rezgéskibocsátás tekintetében változást eredményez a megelőző használathoz képest

Részleges felújítás: épület minimum egy főszerkezetére kiterjedő teljes felújításnak nem minősülő általános javítási munkák.

Szoba: Olyan helyiség, melynek hasznos területe eléri vagy meghaladja a 8 m2–t, és belmagassága ezen a területen belül eléri a 190 cm-t, külső határoló fala legalább 25 cm vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal, melegpadlója van, fűthető, ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik, leglább egy két méteres – ajtó és ablak nélküli – falfelülettel rendelkezik.

Társasház: Társasháznak nevezzük azon lakóközösségeket, amelyben több, különálló lakás található, és rendelkezik, ún. Társasházi alapító okirattal.

Telek: egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület

Teljes felújítás: előzetesen felmért műszaki állapot alapján szükséges, ingatlan egészére kiterjedő külső (és/ vagy)belső javítási munkák.

Tetőtér: az épület legfelső építményszintje feletti födém padlófelülete és a magastető közötti – minden irányból épületszerkezettel körülzárt – tér (padlás).

Tetőtér-beépítés: a lakás alapterületének bővítése tetőtérben, amely az eredeti tetőszerkezet elbontása nélkül helyiség(ek), helyiségcsoport(ok) vagy önálló rendeltetési egység építésével új építményszint (emeletszint) létrehozását jelenti.

Tulajdoni lap: A tulajdoni lap az egységes ingatlan-nyilvántartás része. Tartalmazza az adott ingatlanra vonatkozó számszerű adatokat, a tulajdonosi, kezelői, használói jogokat, az egyéb bejegyezhető jogokat és tényeket.

Tűzfal: az építménynek – általában a teleknek a szomszédos telekkel közös telekhatárán álló – olyan függőleges térelhatároló falszerkezete, amelynek tűzállósági határértéke megfelel a tűzvédelmi előírás követelményeinek, és amely a tetőhéjazat fölé emelkedik

Beküldve:

Klimatizálás

Napjaink házainak, lakásainak és egyéb ingatlanjainak egyik legfontosabb berendezése a klíma berendezés. A klimatizálás minden túlzás nélkül nélkülözhetetlenné vált és mint ilyen beépült életünk szerves részei köze. A mi életünknek is fontos részei a klíma berendezések, akár saját irodánkról, akár egy általunk kezelt ingatlanról vagy saját otthonunkról legyen szó. Kezelőként pedig az egyik fontos feladatunk ezeknek a berendezéseknek a karbantartása. (Vagyis a karbantartás megszervezése). Ezért is állítottunk össze egy klíma technikai fogalomtárat.

Ablakklíma: Egy egységből álló berendezés. Az ablak-klímakészülékek az utcai ablakokból kiálló, városképet nem éppen szépítő látványáról és a kifolyó cseppvizéről, széles körben ismert készülék. Elterjedése olcsóságának és a könnyű felszerelhetőségének köszönhető. Kisebb helyiségek részleges hűtésére, szárításra, az átmeneti időszakban kismértékű fűtésre használható.

Allergén: az allergia/orrgyulladás, asztma, láz, kiütés, hasmenés, fulladásforrása. Az allergén leginkább fehérjéből áll és a legismertebb típusai az atkák, a pollen, az állatszőr stb. Ezek az allergének bőrön, a légutakon, és az emésztőrendszeren keresztül jutnak be a szervezetbe.

Automatikus tisztítás: A klímakészülékek „szagának” fő oka a hőcserélőn megtelepedő penész. Ha a készüléket hűtési üzemben hagyományos módon kapcsoljuk ki, a penészgombák és baktériumok megtelepedhetnek a hőcserélő nedves felületén. Az automatikus tisztítási funkció kiszárítja a nedves hőcserélő felületet, megakadályozva ezzel a penész és baktériumok megtelepedését.

Cseppvíz szivattyú: Lehetőséget biztosít a kondenzvíz elvezetésére. Szükség esetén jó pár méterre elvihető ez a megoldás. Ha például olyan helyeken kell vinni a csöveket és a beltéri egységből nem tudjuk hova vezetni.


Cseppvíz elpárologtató: Amikor a kültéri egységnél nem lehet lecsöpögtetni a vizet akkor lehetőség van elpárologtatni azt. Hátránya annyi, hogy sokat fogyaszt ha megy 2kw, és a fűtés üzemben nem bírja elpárologtatni a kültéri egységből hirtelen lezúduló vizet.

COP: Energiahatékonysági besorolás fűtés üzemmódban. „A”-tól  „G”-ig hét különböző energiahatékonysági besorolást különböztetünk meg, ahol az „A” a leghatékonyabb, míg a „G” a legkevésbé hatékony készüléket jelzi. COP= fűtési teljesítmény leadása osztva a fűtéskor felvett elektromos teljesítmény felvételével.

EER: Energiahatékonysági besorolás hűtés üzemmódban. „A”-tól  „G”-ig hét különböző energiahatékonysági besorolást különböztetünk meg, ahol az „A” a leghatékonyabb, míg a „G” a legkevésbé hatékony készüléket jelzi. EER= hűtési teljesítmény leadása osztva a hűtéskor felvett elektromos teljesítmény felvételével.

Hőszivattyú: Klímaberendezéseknél akkor beszélünk hőszivattyúról ha berendezés hűtő-fűtő üzemmódú. A fűtés üzemmódot egy automatikusan vezérelt négyállású szelep kapcsolja,  mégpedig úgy, hogy az elpárologtatót felcseréli a kondenzátorral.  A hűtőközeg szállítását továbbra is a kompresszor látja el.

Hűtőközeg (klímagáz): A klíma berendezések alapvető működése ennek a gáznak egy zárt rendszerben történő halmazállapot váltásán alapszik. A kereskedelmi hűtés és klímatechnika területén tehát elsősorban a klórmentes, részben halogénezett fluorszénhidrogének (HFC), R134a, R125, R143a, R152a és R32 jöhetnek számításba, mint helyettesítő anyagok. Az R134a és az R125 kivételével egyébként mindegyik anyag égethető.

Inverter: Az inverteres klíma titka abban rejlik, hogy a kompresszor egy elektronikus egység segítségével tudja változtatni a fordulatszámát. A fordulatszámot az elektronikus egység a helység hőmérséklete függvényében változtatja, tehát ha beindítjuk a klímát és például van 32 fok a szobába akkor a klíma automatikusan elindul és elkezdi a beállított hőmérsékletet elérni. Ebben az esetben az elektronikus egység maximális fordulatszámot határoz meg a kompresszornak. Amikor elérte a berendezés a kívánt hőfokot, akkor visszavesz a fordulatszámból, mivel már nincs szükség akkora hőmérsékletcsökkentésre csak a beállított hőmérséklet megtartását kell biztosítani. Ilyenkor akár 60% teljesítmény is elegendő. Ennek következtében rengeteg előny származik a típus használatából.

Léghűtés: Kizárólag a levegő hőmérsékletét hűti, viszont a frisslevegő-mennyiség befolyásolására nem képes. Ezért nem keverendő a klimatizálással.

Légnedvesítés: Ha a külső hőmérséklet a belső hőmérséklet szintje alá csökken, akkor a hideg és nedves levegő beáramlik a fűtött épületbe, ahol felmelegszik és kiszárad. Ez történik például akkor is, ha télen szellőztetünk. Ez ellen a légnedvesítés a megoldás, amelyre főként akkor van szükség, ha olyan anyagok nagy tömegben fordulnak elő, melyek a levegő víztartalmát elvonják – pl.: papír, textil, fa, festmények, gyümölcs, zöldség stb.; statikus elektromosság előfordulása esetén; komfortigényeink kielégítésére. Alapvetően kétféle nedvesítési megoldás létezik: izotermikus és adiabatikus nedvesítés. A léghűtés és légnedvesítés együtt jelenti a klimatizálást.

Klimatizálás:
A klimatizálás során a zárt tér levegőjének hőmérsékletét, nedvességtartalmát, összetételét és nyomását adott értéken tartjuk, vagy meghatározott program szerint változtatjuk (annak függvényében, hogy mi a feladat). A levegő összetétele elsősorban az oxigén és szén-dioxid koncentrációját jelenti, mely alapvetően a frisslevegő ellátással van összefüggésben.

Kompresszor: A berendezések fő alkatrésze. Feladata: az elpárologtatóból érkező száraz gáz nyomását a kondenzátor nyomására növelni.

Kondenzvíz: Hűtési folyamat közben a beltéri egység elpárologtatójára a szoba és a
párologtató hőmérsékletkülönbsége miatt kicsapódik a szoba levegőjéből a pára. Ezt nevezzük kondenzvíznek. Fűtési folyamatkor a kültéri egységen keletkezik kondenzvíz. A kondenzvíz a beltéri aljából folyik ki gravitációsan vagyis nem tudjuk a csöveket a plafonon vezetni.

Multi klíma: Egy kültéri (multi) egységhez több beltéri egység kapcsolható. A kültéri egység típusától függően akár többféle (oldalfali, mennyezeti, parapet, stb.) típusú beltéri egység, vagy azonos típusból több darab üzemeltethető vele. Olyan helyeken célszerű az alkalmazásuk, ahol problémás vagy költséges több kültéri egység elhelyezése vagy nem lehetséges telepakolni a házfalát kültéri egységgel.

Split Klíma: Lakossági felhasználású klíma berendezések. A hőmérséklet és a páratartalom kívánt mértékét tudjuk velük befolyásolni. A SPLIT szó jelentése osztott, azért kapta ezt a nevet, mert egy beltéri és egy kültéri egységből áll. A beltéri egység feladata a párátlanítás valamint a légbe fúvás, a kültéri egységben van a berendezés lelke a kompresszor és a kondenzátor, amik a tényleges munkát végzik. Többféle teljesítménnyel léteznek, az esetek nagy részében 2  és 10 Kw teljesítményben kaphatóak.
Ezek a berendezések nem fújnak be friss levegőt kintről csakis a helyiség levegőjét keringtetik.

Zajszint: A zaj az emberek számára kellemetlen  hang, zörej. Az embert érő erős és tartós zaj halláskárosodást, ingerlékenységet, gyomor panaszokat, általános kimerültséget válthat ki. A megengedett zajszintekre szigorú előírások vannak.  A fül érzékelését követő (A) hangnyomásszint szűrő beépítésével a zajszinteket dB(A) értékkel jelölik.