Kísért a múlt – avagy kísért az előző közös képviselő

ChatGPT Image 2025. jun. 24. 15 53 27

A társasházak életében a közös képviselőváltás mindig érzékeny pont. Legyen szó bizalomvesztésről, szakmai hibákról vagy egyszerűen csak egy új irányvonal igényéről – a lakóközösség döntése mindenképp meghatározó. Azonban az igazi kihívások gyakran nem a váltással, hanem az azt követő időszakkal kezdődnek.

Mi történik, ha a régi nem engedi el?
Ideális esetben a leváltott közös képviselő gördülékenyen, rendezetten adja át a ház teljes dokumentációját, pénzügyi adatait, szerződéseit és minden egyéb, a működéshez szükséges információt. A valóság azonban – sajnos – nem mindig ilyen zökkenőmentes.

Tapasztalatból mondhatjuk: egyes leváltott képviselők nem sietnek az együttműködéssel. Vannak, akik heteken, hónapokon át halogatják az átadást, hiányos vagy rendszertelen módon adják csak ki az iratokat – ha egyáltalán kiadják –, vagy egyszerűen nem reagálnak megkeresésekre. Ez nem csupán kellemetlen, hanem konkrétan akadályozza a társasház zavartalan működését.

Technologiai kihivasok az irodaban

Miért baj ez a lakóknak?
Az ilyen húzásoknak nagyon is kézzelfogható következményei lehetnek:

  • A társasház bankszámlája nem hozzáférhető, így a szolgáltatókat sem lehet kifizetni időben.

  • A könyvelés, elszámolások, közös költség egyenlegek ellenőrizhetetlenné válnak.

  • Az új képviselő (vagy cég) nem tud hitelesen és felelősen működni – egyszerűen nincs meg hozzá minden szükséges adat és jogosultság.

    Hibas adatkezeles irodai kornyezetben 1

Mi történt konkrétan?
Egy frissen átvett társasháznál például a korábbi közös képviselő nemcsak hogy nem adta át időben a szükséges anyagokat, de a bankszámlához sem volt hajlandó együttműködve eljárni. Ahelyett, hogy partnerként segítette volna az átmenetet, inkább akadályozta azt – ezzel nem az új képviselőt, hanem magát a társasházat hozta nehéz helyzetbe. Konkréten eltűnt az éterben, sehol sem találtuk.
Végül nekünk kellett a banki ügyeket külön intéznünk, az aláírási jogokat újra bejegyeztetni, jogi segítséget igénybe venni – mindezt azért, hogy a ház egyáltalán működni tudjon. Nem kis energiába került, de sikerült.

Mit tehet ilyenkor a társasház vagy az új képviselő?

  • Dokumentálni kell mindent: levelezések, határidők, jegyzőkönyvek – minden fontos lehet később.

  • Kérni kell a közgyűlési határozatok másolatát, ügyvédi segítséget is igénybe lehet venni.

  • Ha kell, a bank felé külön eljárás keretében igazolni lehet a képviseleti jogot.

  • És ami talán a legfontosabb: türelem és kitartás. Ezekben a helyzetekben csak alapos, precíz munkával lehet rendezni a káoszt.

Zárszó – és egy tanács
A közös képviselet nem csak adminisztráció. Felelősség. A leváltás után sem szabad elfelejteni, hogy a tét mindig az ott élők biztonsága, kényelme és pénze. Éppen ezért fontos, hogy egy társasház már az elején olyan képviselőt válasszon, aki nemcsak a ház működtetéséhez, hanem a korrekt és tisztességes átmenethez is partnere tud lenni – akár jövőbeli váltás esetén is.

Mi ezt képviseljük. Minden értelemben.

Szabálytalan napirendi pontok a közgyűlésen

ChatGPT Image 2025. jun. 3. 10 12 01

Ha egy társasházi közgyűlésen a napirendi pontok előzetes meghirdetése nem szabályos, vagy a napirendi pontokat nem szabályosan szavazzák meg, akkor az egész közgyűlés vagy annak egyes döntései érvénytelenné válhatnak, és jogilag megtámadhatóvá válnak. Az alábbiakban lépésről lépésre elmagyarázom, mit jelent ez, és milyen következményekkel járhat.

1. Napirendi pontok szabályos előzetes meghirdetése – miért fontos?

A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) előírja, hogy a közgyűlésre írásbeli meghívót kell kiküldeni minden tulajdonosnak legalább 8 nappal a közgyűlés időpontja előtt, és ebben fel kell tüntetni a napirendi pontokat.

Mi számít szabálytalannak?
– A napirend nem szerepel a meghívóban vagy hiányos.
– Csak olyan pontok szerepelnek, amelyek túl általánosan vannak megfogalmazva („egyebek”, „egyéb ügyek”, stb.).
– A meghívó késve vagy nem minden tulajdonosnak lett kézbesítve.
– A közgyűlésen olyan kérdésről hoznak döntést, ami nem szerepelt előzetesen napirendi pontként.

Következmény: A napirenden nem szereplő kérdésben hozott határozat érvénytelen lehet, mert a tulajdonosokat nem tájékoztatták előre, így nem tudtak felkészülni vagy megjelenni az adott kérdés megvitatására.

Kozonsegtalalkozo termeszetes fenyben

2. Nem szabályos szavazás – mit jelent?

A társasházi törvény szerint a közgyűlésen hozott döntések csak akkor érvényesek, ha:
– Az adott döntést a tulajdoni hányad alapján megfelelő többséggel szavazták meg.
– A szavazás nyílt vagy titkos, de mindig a közgyűlési szabályok szerint történik.
– A szavazásban csak azok vesznek részt, akik jogosultak (tulajdonos vagy meghatalmazott).

Mi számít szabálytalanságnak?
– Nem volt meg a szükséges többség.
– Nem tulajdonosok is szavaztak.
– A szavazás módja nem felelt meg az SZMSZ-nek vagy törvénynek.
– A szavazás során manipuláció vagy megtévesztés történt.

Következmény: Az így meghozott határozat jogsértő, és akár érvénytelen is lehet, ha valaki jogi úton megtámadja.

Kozossegi vita a teremben

3. Mit tehet egy tulajdonos, ha ezt észleli?

Jogorvoslati lehetőség:
A társasházi törvény alapján a közgyűlési határozat meghozatalától számított 60 napon belül bármelyik tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, ha a határozat jogszabályba vagy az SZMSZ-be ütközik.

Fontos részletek:
– A keresetet a társasház (mint jogi személy) ellen kell benyújtani.
– A bíróság megvizsgálja a meghívót, a napirendet, a szavazást és a jegyzőkönyvet.
– A bíróság hatályon kívül helyezheti a jogsértő határozatot.

4. Mi történik, ha senki nem támadja meg?

Ha senki nem fordul bírósághoz 60 napon belül, akkor még egy szabálytalanul hozott határozat is érvényben maradhat, és azt végrehajtják. Ezért fontos, hogy a tulajdonosok figyeljenek a részletekre, és szükség esetén jogi lépéseket tegyenek.

Mikor szabályos egy társasházi közgyűlés?

06108f348ce74278b539e359fc423086
  • Egy magyarországi társasház évi rendes közgyűlésének kötelező tartalmi elemeit elsősorban a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Ttv.) határozza meg. Ezeket mindenképp tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjének és le is kell bonyolítani, különben a közgyűlés lehet szabályos, és a határozatok megtámadhatóak lesznek.

    Kötelező napirendi pontok (Ttv. 27. § alapján):

  • 1. A számvizsgáló bizottság (vagy számvizsgáló) beszámolója
  • A számvizsgáló (ha van) évente köteles jelentést készíteni az előző év gazdálkodásáról.
  • Ha nincs számvizsgáló, a közgyűlés akkor is köteles áttekinteni az előző évi pénzügyi gazdálkodást.

  • 2. A közös képviselő / intézőbizottság éves beszámolója
  • A közös képviselő köteles beszámolni az előző év gazdálkodásáról, eseményeiről és a felújítási alap állásáról is.

  • 3. Az előző évi pénzügyi elszámolás elfogadása
  • Az éves elszámolás jóváhagyása kötelező (közös költség bevételek, kiadások, felújítási alap mozgása).
  • 4. A következő évi költségvetés és közös költség meghatározása
  • Tartalmazza a várható bevételeket, kiadásokat, felújításokat, és a közös költség összegét, megoszlását.

  • 5. Döntés a következő időszak felújítási terveiről és karbantartásairól
  • Ha ilyen van napirenden, arról is határozni kell.

  • 6. Szavazás a közös képviselő személyéről (ha lejár a megbízatása vagy visszahívás van napirenden)
  • Ez nem minden évben kötelező, csak ha időszerű.

    Egyéb ajánlott, de nem kötelező pontok:
  • Tartozások behajtása, jogi lépések.
  • Egyedi kérelmek, tulajdonosi beadványok.
  • Műszaki problémák megbeszélése.
  • Kamerarendszer, biztonságtechnika, liftek stb. témák.
  • Házszabály, Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) módosítása.

    Mikor nem szabályos a közgyűlés?

  • A közgyűlés érvénytelen vagy megtámadható lehet, ha:
  • Nem hívják össze írásban, határidőben (legalább 8 nappal korábban).
  • Nem tartalmazza a fenti kötelező pontokat.
  • Nincs jelen a szükséges szavazati arány (szavazatképtelen).
  • A határozatok nem kerülnek írásba foglalásra, nem kerülnek kifüggesztésre, kiküldésre.
  • A közgyűlésen történő szavazások nem átláthatóak vagy jegyzőkönyv nem készül.

    ChatGPT Image 2025. maj. 29. 18 09 00

Teendők a nyár beköszönte előtt.

1668798503 property maintenance services

Ahogy beköszönt a nyár, nemcsak a pihenésre és feltöltődésre érdemes gondolni, hanem otthonunk karbantartására is. A melegebb hónapok ideálisak olyan feladatok elvégzésére, amelyek a hideg időben nehezen kivitelezhetők. Legyen szó családi házról vagy társasházi lakásról, néhány alapvető teendő segít abban, hogy az ingatlanunk megőrizze állapotát, komfortját és értékét. Az alábbiakban összegyűjtöttük a legfontosabb nyári karbantartási feladatokat.
kbt

Családi ház – nyári karbantartások és teendők

Kültéri munkák:

  • Fűnyíró, szegélynyíró karbantartása (olajcsere, pengeélezés)
  • Gyepszellőztetés, fűtrágyázás, esetleg öntözőrendszer beüzemelése, ellenőrzése
  • Fák, bokrok visszavágása, sövények igazítása
  • Kerti szerszámok tisztítása, olajozása
  • Kerti bútorok tisztítása, szükség esetén javítása, festése
  • Terasz, járda, térkő tisztítása, mohásodás elleni kezelés
  • Medence beüzemelése (tisztítás, vízcsere, vízminőség beállítása)
  • Szúnyoghálók felhelyezése, cseréje, javítása
  • Külső csapok, locsolótömlők, slagok ellenőrzése

Épületkarbantartás:

  • Tető ellenőrzése (cserepek, ereszcsatorna, beázásnyomok)
  • Ereszcsatorna kitisztítása, vízelvezetés ellenőrzése
  • Külső falak repedéseinek felderítése, szükség esetén javítása
  • Légkondicionáló berendezés karbantartása (szűrőcsere, tisztítás)
  • Rovarcsapdák, szúnyogriasztók beszerzése, elhelyezése
  • Ablakok, redőnyök, zsalugáterek tisztítása, ellenőrzése
  • Nyílászárók tömítéseinek ellenőrzése – nyári meleg ellen is számít

Egyéb:

  • Tűzoltó készülék ellenőrzése (ha van)
  • Villámvédelem, túlfeszültségvédelem ellenőrzése
  • Kémény ellenőrzése (nyári cserépkályha- vagy kandallókarbantartás)
  • Napellenzők, pergolák, árnyékolók ellenőrzése
  • Riasztóberendezés ellenőrzésektr

    Társasházi lakás – nyár előtti teendők

    Általános karbantartás:

    • Légkondicionáló tisztítása, szűrőcsere (hőcserélő ellenőrzése is)
    • Ablakok és redőnyök tisztítása
    • Szúnyoghálók ellenőrzése, cseréje, javítása
    • Erkély, loggia takarítása, vízelvezetés ellenőrzése
    • Erkélyládák, virágcserepek felkészítése – ha van
    • Hűtőszekrény portalanítása hátul, hűtés hatékonyságának ellenőrzése

    Energiatakarékosság és védelem:

    • Hővédelem ellenőrzése (sötétítőfüggöny, hővisszaverő fólia)
    • Áramtalanítási lista készítése – ha nyaralás idejére elutazunk
    • Tartós élelmiszerek, hűtő tartalmának átnézése – nyaralás előtt különösen
    • Füstérzékelő, tűzjelző eszközök működésének ellenőrzése

    Kisebb praktikus feladatok:

    • Ventilátorok tisztítása
    • Szezonális ruhák, cipők rendszerezése (nyári előkészítés)
    • Felesleges tárgyak lomtalanítása – nyári rendrakásktrs

Lakógyűlés – Túlélők kézikönyve normális embereknek

image0 large 7

Lakógyűlés – Túlélők kézikönyve normális embereknek

Kezdőknek és haladóknak. Különösen azoknak, akik már kétszer is elhatározták, hogy soha többé nem mennek el, mégis ott ülnek újra, egy termosznyi kávéval és a reménnyel, hogy ez most talán… talán más lesz.

I. Előszó – A bátor jelenlét művészete

A lakógyűlés az a hely, ahol a társasházi közösség időről időre összeül, hogy közösen döntsön sorsfordító kérdésekről, mint például:
– hány százalékos legyen a közös költség emelése,
– kell-e új postaláda,
– és hogy
valójában kinek a macskája piszkít a liftbe.

De mielőtt rábólintasz a jelenlétre, tedd fel magadnak az alábbi kérdéseket:

  • Készen állok-e arra, hogy valaki hangosan megkérdezze: „Miért nem fényezték újra a radiátorokat?” – miközben ez természetesen nem szerepelt a napirenden?
  • Bármelyik pillanatban tudok-e hirtelen levegőt venni és azt mondani: „Ez most nem az a fórum ahol a gyíkemberekről van szó”
  • Tudom-e úgy forgatni a szemem, hogy senki ne vegye észre?
  • Van-e nálam elegendő idegi tartalék, ha valaki szerint „a vezetékek azért égtek le, mert a WiFi túl erős lett”?

Ha ezekre a válaszod: igen, sajnos igen – akkor üdv a klubban, hős vagy!

II. A típusok – Avagy akikkel garantált a leépülés

1. A Laposföld-hívő

Ő az, aki mindenre készült. Hozott táblázatot, elméletet, és három linket egy orosz nyelvű fórumról. Véleménye szerint a tetőszigetelésnek semmi értelme, mert „a nap nem fentről, hanem oldalról süt, ezt mindenki tudja, aki figyel.”
Kedvenc mondása:Ezek a tudjuk kik virtuális drótokkal irányítanak minket, és te most azt akarod, hogy fizessek a felújításért?”

2. A Derékszög-tagadó

Szerinte a lépcsőházban nincs egyetlen valódi derékszög sem.
„Ez az egész épület ferdén áll! Ha elhajítok egy szilvát, nem lefelé esik, hanem jobbra! Ez tény.”
Mindenre csak bólint, majd hozzáteszi:
„A gravitáció csak egy vélemény.”

3. A Pánikoló Összeesküvés-teoretikus

Folyamatos rettegésben él. A tűzcsap alatt hallotta, hogy zúg valami. Szerinte a csatornarendszer az állam lehallgatási hálózata.
Amikor szóba kerül a kamerás megfigyelés, csak annyit mond:
„Kamerát?! Akkor már inkább jöjjenek az UFÓK is!”

4. A Mindenbe Belenyúló Semmihez Nem Értő

Ő az, aki mindig megszólal, még ha nem is tudja, miről van szó.
Szerintem a szennyvízcső másfél méterrel beljebb van, én láttam YouTube-on!”
Majd hozzáteszi: „
Nem vagyok szakértő, de…”, és innen tudod: hosszú este lesz.

5. A Kötekedő Mini-Diktátor

Két fejjel kisebb mindenkinél, de háromszor hangosabb. Szemrebbenés nélkül bekiabál a közgyűlésvezető szavába.
Ez nem így van! Miért nem így van? Na ugye!”
Valójában nem is érdekli a téma, csak
győzni akar. Bármit. Akármit.

6. A Külföldi, Aki Nem Beszél, de Mégis Mindenhez Ért

Nem beszél magyarul. De ha valaki fordít neki, azonnal elmagyarázza, hogyan csinálják Németországban/Belgiumban/Szingapúrban, és hogy ott minden működik.
Megoldása van mindenre: „
Nem jó ahogy csináljátok. Mi jobban csináljuk ezt is.
De amikor megkérdezzük, ott mit csinálnak egy beázással, csak annyit mond: „
Ott nincs ilyen.”

7. A Volt Közös Képviselő

Negyven éve volt, akkor is csak két hónapig, de máig úgy hiszi, ő találta fel a társasházat. Mindenről tud „egy sokkal jobb módszert”, ami 1986-ban „tökéletesen bevált a Baross utcában”.
Kedvenc mondata:Amíg én voltam, nem voltak ilyen problémák! Akkor rend volt!”
(Kivéve, amikor leszakadt a tető, de arról nem beszélünk.)

8. A Nagyothalló Mesterfélrehalló

Ő az, aki szerint a liftajtót is kéne sterilizálni minden pisiléspuszi után, mert így értette.
Minden mondatot hangosan visszakérdez:
„Mi van a kéménnyel? Le fog robbanni?”
Ha a jegyzőkönyvvezető azt mondja: „készüljön jegyzőkönyv”, ő visszakérdez:
„A jegyző jön? Börtön lesz?”

9. A Kötelezően Küldött Közalkalmazott

Az önkormányzat delegálta. Meg is jelent, de látszik rajta, hogy az élete legnagyobb csalódása, hogy még mindig él.
Végig némán ül, majd a végén beletúr a papírjaiba és ennyit mond:
„Rendben. Én ezt akkor itt aláírtam.”
Senkinek nincs szíve szólni, hogy nem kellett volna.

image0 large 7

III. A közös képviselő észérvei – avagy ha valaki a valóságról beszél

Olykor előfordul, hogy a közös képviselő felvet egy teljesen logikus, szakmailag megalapozott javaslatot, például: „Javaslom a tető azonnali javítását, mert beázhat a harmadik emelet.”

Reakciók:

  • Nem lehet, hogy direkt áztatják el a plafont, hogy lehessen újrafesteni?”
  • És ha esővízzel gyűjtenénk inkább mosásra?”
  • Nem lehetne, hogy a negyedik emelet is fizessen, még ha nincs is olyan?”
  • Ez az egész biztos csak egy fedősztori valami nagyobb ügyre!”

    fWGS

IV. Témák, amik tényleg elhangzottak – vagy elhangozhattak volna

  • A házmester túl barátságos a galambokkal. Ez állítólag „konfliktushoz vezethet”.
  • Egy lakó szerint az új lakók túl sokat mosnak. Hetente többször!
    (Valaki kérte, legyen
    központi mosási rend.)
  • Valaki rendszeresen a saját küszöbén alszik el (részegen), de a szomszéd „ez társadalmi kísérlet”.
  • Az előző karácsonykor kitett girlandot túl katolikusnak találta valaki. A másik szerint túl pogány volt. A harmadik szerint nem is volt karácsony.
  • A lift túl gyors. Azt mondta valaki: „megszédül benne a torkom”.
  • Egy lakó hangosabban nevet a kelleténél. Felvetés született a „halkabb társasházi viselkedésről”.

    vjh

V. Túlélési tippek

Ülj közel a kijárathoz. Ha jön a „Laposföld-szekció”, diszkréten elcsúszhatsz.
Ne igyál előre két kávét. Agyvérzés és idegrángás együtt nem jó kombináció.
Ne reagálj mindenre. Egy „hmm” és egy „átgondoljuk” aranyat ér.
Jegyzetelj vicces megjegyzéseket. Legalább lesz min nevetni hazafelé.
Tudd: nem vagy egyedül. Legalább négyen ugyanúgy szenvednek, mint te. Néha össze is néztek. És akkor már nem is annyira rossz.
Készülj fedősztorival, miért kell elmenned idő előtt.
Például: „Sajnos mennem kell, mert kezd
ődik a Skype-on a családi jógaóra.”
(A
családi jóga mindig működik – senki sem kérdez vissza, mert senki sem akar többet tudni.)

fljdsa

Egy nem túl elmés spam története

A fraudulent 04ceb013 54d0 4029 bc26 2910b567cd7f
Ma reggel épp csak megmentettek minket! Jött egy „nagyon hivatalos” email, hogy lejár a domainünk. Nagy riadalom, kapkodás, pánik… ja nem.
A levélben egy cég nevében írtak, de a feladó egy bizonyos Darvish Noori volt egy sima gmail-es címről. Hát, nem tudom ki hogy van vele, de ha én egy magyar cég nevében írok, minimum veszek vagy alkotok egy „.hu”-s címet. Vagy legalább átnevezem magam Kovács Józsefnek. Ám Darvish olyan okos volt, mint az, aki a fagyit a mikróban próbálja megolvasztani, és utána csodálkozik, hogy folyik.
A domainünk jól van, él és virul, a gép nem sípol, a kamu email meg ment a digitális szemetesbe a többi mellé.
Köszi, Darvish, jó próbálkozás volt. Ha egyszer tényleg elkezdesz domain-t árulni, minimum ajándékba kéne adnod mellé egy bögrét meg egy motivációs idézetet: „Higgy magadban, és küldj még pár kamu emailt!”
Utóirat: mindig figyeljünk és legyünk óvatosak, sok-sok kamu email érkezik és némelyik roppant megtévesztő tud lenni.
spam

Bevételnövelési lehetőségek egy társasházban

00 riverhouse at the old mill condos

A finisébe ért a közgyűlési időszak és ezeknek a hónapokban sok-sok tanulsága és érdekessége van. Az ember rengeteg kérdést kap, sok olyan témával találkozik amik a lakókat foglalkoztatják. Az egyik legfontosabb és leggyakoribb a társasház anyagi helyzetének a javítása. Erről mesélek most és a későbbiekben.

Először is le kell szögezni: A cél minden esetben az, hogy a közös költség fedezetet nyújtson az üzemeltetésre, karbantartásra, szükséges felújításokra, és lehetőség szerint tartalékképzésre is. A bevételek növelésére és a költségvetés stabilizálására az alábbi jogszerű és gyakorlatban is működő megoldásokat szoktuk alkalmazni:
A közös területek hasznosítása (bérbeadás)
Ez az egyik leggyakoribb, jogszerű bevételnövelő eszköz. Példák:
– Reklámfelületek bérbeadása (pl. tűzfal, reklámháló a homlokzatra, kerítés, liftajtó, bejárat fölötti felület): Reklámcég vagy helyi vállalkozás is lehet a partner.
– Tető, padlás vagy pince bérbeadása (pl. mobilcég antennáinak, napelem-rendszerek, tárolás céljából).
– Közös helyiségek (pl. egykori szárító, raktár, portásfülke) bérbeadása vállalkozónak (pl. fodrász, műhely, iroda).
– Parkolóhelyek, garázsok bérbeadása nemcsak lakóknak, hanem külső személyeknek is – ha az alapító okirat lehetővé teszi.

Ezekhez természetesen a közgyűlés hozzájárulása szükséges, általában egyszerű szótöbbség, de néhány esetben (pl. tetőhasználat vagy alapító okirat módosítása esetén) 4/5-ös vagy egyhangú döntés kellhet.

További lehetőségek:

Közös költségtartozások behajtása:
A társasházak anyagi helyzete gyakran azért gyenge, mert a közös költség nem folyik be időben. Az alábbi lépések alkalmazhatók:
– Fizetési felszólítás
– Felszólítás ügyvédtől
– Fizetési meghagyás (FMH) indítása
– Végrehajtási eljárás kezdeményezése (ingatlanra vagy jövedelemre)
– Elővásárlási jog gyakorlása az eladni kívánt ingatlanokra
A társasház a közös költség behajtásában hitelezői pozícióban van, és a jogszabályok lehetővé teszik a gyors jogi fellépést.
Egy másik remek módszer lehet a szolgáltatások optimalizálása, a költséghatékonyság. Bár nem bevételnövelés, de a költségek csökkentése közvetlenül javítja a pénzügyi mérleget:
– A társasház részére szolgáltatók versenyeztetése (pl. liftkarbantartás, takarítás, biztosítás)
– Energiaköltségek racionalizálása (LED világítás, napelem, energiatakarékos szivattyúk)
– Automatizálás, távfelügyelet, távleolvasás bevezetése

Saját tartalékalap képzése vagy új bevételi sor létrehozása

A közgyűlés dönthet úgy, hogy külön „fejlesztési alapot” vagy „tartalékalapot” hoz létre, és ahhoz külön hozzájárulást kér. Ez lehet éves szinten fix összeg, vagy eseti jellegű, célhoz kötött befizetés. Jogszabály alapján a társasház saját hatáskörben dönthet ilyen bevételi konstrukciókról.

Irodapiaci helyzetkép

ae450105 59d0 43a3 b0ed d97d9ef935d7

A 2025-ös magyarországi irodabérlési trendeket a gazdasági környezet, a technológiai fejlődés és a munkavállalói elvárások változása alakítja. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a legfontosabb tendenciákat:

Kínálat és kereslet

  • Irodaállomány: Budapesten a modern irodaállomány 2025 első negyedévében elérte a 4,456 millió m²-t.
  • Üresedési ráta: Az üresedési ráta 14,1%-ra emelkedett, ami kilencéves csúcsot jelent. A legalacsonyabb üresedési rátát Buda Központ alpiacon regisztrálták (7,8%), míg a legmagasabb érték az agglomerációban volt mérhető (27,1%).
  • Új fejlesztések: Az új irodaterületek kínálata minimális, 2025 első negyedévében mindössze 5.060 m²-rel bővült a piac. Jelenleg 530 ezer m² irodaterület van fejlesztés alatt, és 2026-ig várhatóan 438 ezer m² új iroda kerül átadásra.

Bérleti díjak

  • Meglévő irodák: Az átlagos bérleti díj 14,7 euró/m², évek óta 14-16 euró között mozog.
  • Új építésű irodák: Az új irodák bérleti díja átlagosan 21 euró/m², de akár 25 euró/m²-t is elérhet.
  • Prime irodák: A prime irodák esetében a bérleti díjak körülbelül 25,5 euró/m²/hó, míg az új építésű A kategóriás irodák bérleti díjai 19-24 euró/m²/hó között mozognak.

Bérleti szerződések dinamikája

  • Szerződések megoszlása: 2025 első negyedévében a bruttó bérbeadási volumen 92.965 m² volt, ami 2%-os csökkenést jelent az előző év azonos időszakához képest. Az arányok így alakultak: 48% új bérleti szerződés, 45% hosszabbítás, 7% bővülés, előbérleti szerződés továbbra sincs.
  • Nettó kereslet: Az igazi meglepetést a nettó kereslet szolgáltatta, amely 50.970 m²-rel 21%-os növekedést mutatott éves alapon – ez a mutató kizárja a hosszabbításokat és a saját használatra történő átsorolásokat.

Bérlői igények és preferenciák

Megközelíthetőség

  • Tömegközlekedés: Az irodák könnyű megközelíthetősége metróval, busszal vagy villamossal kiemelten fontos.
  • Kerékpáros infrastruktúra: A fedett kerékpártárolók, zuhanyzók és egyéb kerékpárosbarát megoldások iránti igény nő.
  • Autós közlekedés: A parkolási lehetőségek és az elektromos autótöltők megléte egyre nagyobb szerepet kap.

Higiénia és egészség

  • Tisztaság: A takarítás minősége és a közös terek tisztán tartása elengedhetetlen a munkavállalói komfort érdekében.
  • Levegőminőség: A megfelelő szellőzőrendszerek és a friss levegő biztosítása kulcsfontosságú.

Biztonság és technológia

  • Beléptetőrendszerek: A modern beléptetőrendszerek és 24 órás biztonsági szolgálat növeli az épület vonzerejét.
  • PropTech megoldások: Az okosirodai technológiák, mint az érintésmentes beléptetés és az energiahatékony rendszerek, egyre elterjedtebbek.

Irodai kialakítás és munkavégzési trendek
Design és berendezés

  • Minimalizmus: A letisztult, monokróm színek és a rendezett környezet továbbra is népszerűek.
  • Rugalmas terek: A nyitott és moduláris terek lehetővé teszik a gyors átalakítást és alkalmazkodást a változó igényekhez.

Munkavégzési modellek

  • Hibrid munkavégzés: A cégek egyre inkább hibrid modelleket alkalmaznak, kombinálva az irodai és otthoni munkát.
  • Home office csökkenése: A home office napok száma csökken, a cégek visszaterelik a munkavállalókat az irodákba.

Fenntarthatóság és ESG szempontok

  • Zöld minősítések: Az irodák környezeti tanúsítványai, mint a LEED vagy BREEAM, egyre fontosabbak a bérlők számára.
  • Energiahatékonyság: Az energiahatékony rendszerek és az alacsonyabb üzemeltetési költségek előnyt jelentenek a piacon.
  • Fenntartható közlekedés: Az elektromos autótöltők és a kerékpárosbarát infrastruktúra iránti igény növekszik.

Befektetői és fejlesztői kilátások

  • Befektetési hajlandóság: A befektetők 90%-a legalább annyit, vagy többet kíván befektetni, mint 2024-ben.
  • Új fejlesztések: A Skanska Magyarország egy több mint 22 ezer négyzetméter hasznos irodaterületet kínáló nyolcemeletes épületet fejleszt Budapesten.

Összegzés

A 2025-ös magyarországi irodabérlési trendeket a kínálat és kereslet kiegyensúlyozatlansága, a bérlői igények változása, a fenntarthatósági szempontok előtérbe kerülése és a technológiai fejlődés határozza meg. A cégeknek és befektetőknek érdemes figyelembe venni ezeket a tényezőket a döntéshozatal során.

források: index.hu, origo.hu, portfolio.hu, forbes.hu kiadoiroda.hu, otthonterkep.hu

da117617 920c 41f2 9045 6f0645948622 image0 0 image1 0

ae450105 59d0 43a3 b0ed d97d9ef935d7 image0 0 1

Körbetartozások a vállakozásokban

A korbefuto adossag lanca

Újra beköszönt a 2008-ban kirobbant válság okozta körbetartozás?

A vállalkozások több mint 70 százalékának legalább egy üzleti partnere késedelmesen fizetett 2024 első félévében, emiatt több mint 30 százalékuk maga is tartozott a beszállítóinak, 16 százalékuk pedig lánctartozás, azaz vevőik késedelmes fizetése miatt nem tudott fizetni legalább egyszer az adatfelvétel időpontját megelőző évben.

A Gazdaság- és Vállalkozáskutató Intézet (GVI) 2024. szeptemberében 350 db legalább 20 főt foglalkoztató céget érintő felmérést publikált, amelyben a vállalkozások vezetői által megadott adatok alapján a hazai vállalkozások késedelmes fizetéssel és lánctartozással kapcsolatos tapasztalatait mutatták be.

A kutatás során megdöbbentő adatok láttak napvilágot, ezek közül a legfontosabb tapasztalatok:

  • A hazai vállalkozások 71 százalékának legalább egy üzleti partnere (6 százalékuk esetében a partnerek több mint fele) késedelmesen fizetett 2024 első félévében;

  • A késedelmesen fizető üzleti partnerek problémája legnagyobb arányban a 20–49 főt foglalkoztató (77 százalék), a kereskedelmi (83 százalék) és a tisztán hazai tulajdonú cégek (72 százalék) körében jelent meg;

  • A 250 fő feletti nagyvállalatok körében 9 százalékponttal emelkedett a késedelmes fizetésben érintettek aránya;

  • A kereskedelemben (6 százalékponttal), a szolgáltatások területén (4 százalékponttal) és a feldolgozóiparban is (3 százalékponttal) növekedett a késedelmes fizetés gyakorisága, az építőiparban viszont 18 százalékponttal kevesebben számoltak be erről a problémáról: körükben 78 százalékról 60 százalékra csökkent a késedelmes fizetésben érintett vállalkozások aránya;

  • A válaszadók 33 százaléka maga is tartozott a beszállítóinak, ami az egy évvel ezelőtt mért aránynál két százalékponttal magasabb.

  • A lánctartozás okozta problémák súlya a válaszadó cégek 34 százaléka szerint nőtt a 2024 júliusát megelőző féléves időszakban.

Akit érdekel a részletes kintlévőségi és lánctartozás elemzés, azok itt olvashatják el a részletes jelentést:

https://gvi.hu/files/researches/746/nkonj_243_lanctartozas_elemzes_240826.pdf

A fenti statisztika alapján szeretnénk megismerni mi is a partnereink friss tapasztalatait a kintlévőségek helyzete vonatkozásában.

Nagyon köszönjük, ha az alábbi linken található, 12 kérdéses, 3 perc alatt kitölthető kérdőívünkön visszajelzést ad nekünk a fenti témában:

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeUjq6wWrCakYwsDA9Hk6xXatExfHAl60PxXMQ08Vnsz2UVow/viewform?usp=sharing

Tavaszi teendők

family house ga f52e2358 20be 4f9f 95bb 3c1cf9783c07

Ahogy közeledik a tavasz, érdemes előre felkészíteni az ingatlant a szezonváltásra. Íme a legfontosabb teendők:

1. Külső ellenőrzés és karbantartás

  • Tetővizsgálat – Ellenőrizd a cserepeket, pala- vagy fémlemezeket, hogy nincs-e sérülés vagy mozgás a téli fagyok után.
  • Csatornák tisztítása – A tél után eltömődhetnek falevelekkel, törmelékkel.
  • Homlokzat és nyílászárók ellenőrzése – Az ablakok, ajtók szigetelését érdemes átnézni, szükség esetén cserélni.
  • Külső festés, vakolatjavítás – Ha az időjárás kárt tett a homlokzaton, javítsd még a nagyobb esőzések előtt.

2. Kert és kültéri területek rendbetétele

  • Fák és bokrok metszése – A tavaszi kihajtás előtt érdemes visszavágni az elhalt ágakat.
  • Gyep karbantartás – A gyepszellőztetés és az első trágyázás segít az egészséges fű növekedésében.
  • Kerti csapok és öntözőrendszerek ellenőrzése – A fagyok után érdemes ellenőrizni, nem repedt-e meg valahol a csőrendszer.
  • Terasz, járdák, kerti bútorok tisztítása – A tél után mohás, koszos lehet, egy nagynyomású mosás vagy karbantartás sokat segíthet.

3. Belső karbantartás és tisztítás

  • Fűtési rendszer ellenőrzése – Ha csökkenteni szeretnéd a fogyasztást, érdemes egy átvizsgálást tartani.
  • Klímaberendezés tisztítása – A tavaszi-nyári szezon előtt fontos kitisztítani a szűrőket és ellenőrizni a működését.
  • Pince, padlás ellenőrzése – A nedvesség, penész, esetleges rágcsálók ellenőrzése elengedhetetlen.
  • Nagy tavaszi takarítás – Ablakok, függönyök, padló, tárolók alapos tisztítása.

4. Biztonsági ellenőrzések

  • Riasztórendszerek és kamerák ellenőrzése – Ha van biztonsági rendszer, ellenőrizd az érzékelők, elemek állapotát.
  • Tűzjelzők és szén-monoxid érzékelők tesztelése – Ha elemesek, cseréld ki a régi elemeket.
  • Villamos hálózat ellenőrzése – Érdemes egy gyors átvizsgálást végezni az aljzatokon, hosszabbítókon, biztosítékokon.

Ezekkel az előkészületekkel az ingatlan nemcsak rendezettebb és szebb lesz, hanem biztonságosabb és gazdaságosabban fenntartható is a tavaszi-nyári szezonban.

DALL·E 2025 03 11 15.23.24 A picturesque spring property with a well maintained garden and a fresh vibrant atmosphere. The image features a charming house with a clean intact