Kategória: Hírek

Mint minden ingatlanokkal foglalkozó cég mi is foglalkozunk irodákkal és irodaházakkal. Teljesen más módon kell kezelni és üzemeltetni egy irodát (vagy irodaházat) mint egy lakást vagy családi házat, hiszen előbbikben nem életvitel szerűen tartózkodunk, hanem „csak” a munkánkat végezzük.  Ám a szépsége ennek is megvan, hiszen az is fontos dolog, hogy a bennünk megbízó partnerek a munkájukat el tudják végezni az irodában.

Gyors összefoglalás. Mi is az az iroda?
Az iroda egy létesítmény vagy helyiség, amelyet valamilyen típusú munka fejlesztésére szánnak. Az iroda az a hely, ahol egy vállalat vagy egy önálló vállalkozó tevékenységének nagy része zajlik. Ehhez fontos, hogy kedvező feltételeket teremtsen, amelyek hozzájárulnak a jó munkakörnyezethez, valamint a funkciók helyes ellátásához és a célok eléréséhez. Ezenkívül az irodának rendelkeznie kell egy sor anyagi erőforrással. Más szavakkal, olyan forrásokat, amelyeket a tevékenységüket ott végző szakembereknek kell felhasználniuk.
Az irodaház pedig egy olyan kereskedelmi célú épület, amiben különböző méretű irodák találhatóak. Az irodaházakat pedig három kategóriára osztjuk. A, B, és C kategóriák.

Az „A” kategóriás irodaházak – ahogy a nevükben is benne van – a legújabb építésűek és a legmagasabb, legexkluzívabb igényeket is teljes mértékben kielégítő szolgáltatásokat nyújtják. Az ilyen irodaházak jellemzően az üzleti, pénzügyi szempontból frekventált városrészekben, esetleg üzleti központokban helyezkednek el. Természetesen ezek a legdrágább irodaházak. A bérlők itt az elhelyezkedés mellett a szinten felső kategóriás cégek és vállalkozások által jelentett presztízsért és reputációért is kifizetik a bérleti díjat. Ezeken kívül sok előnye van még egy ilyen irodának. A belső terek magasak, az előtérek magas színvonalon kialakítottak, a dekorációs elemek elsőrangúak, az irodák jellemzően az összes kényelmi funkciót biztosítják, a levegőt a legújabb HVAC- technológia („High Volume Low Speed”) mozgatja.
Az A kategóriás irodaházak felszereléséhez kötelezően hozzátartozik a 24 órás porta illetve biztonságiszolgálat, a korszerű klíma illetve szellőző rendszer, megfelelő mennyiségű parkoló (ez különösen a belvárosi területeken kritikus, ahol a parkolás a legnehezebb), az emelt padló és az álmennyezet, amik lehetővé teszik szükség szerint új vezetékek lefektetését, valamint minőségi belső kialakítás. Ezen az öt kötelező kritériumon kívül olyan követelményeknek is meg kell, hogy feleljen, mint a modern és impozáns külső, nagysebességű lift, mozgatható válaszfalak, büfé és fitness szolgáltatás, vagy a hő és hangszigetelt ablakok.

Elsődleges követelmények:
– modern kábelezés
– modern légkondicionáló rendszer
– biztonságos autóparkolási lehetőség
– magas színvonalú irodakialakítás
– színvonalas üzemeltetés
– 24 órás porta és biztonsági szolgálat
– 24 órás iroda hozzáférési lehetőség
– minimum 1000 m2 kiadható terület
Az elsődleges követelmények mellett vannak olyan másodlagos követelmények melyekből minimum hatnak meg kell felelni:
– nagy sebességű, modern liftek
– az irodai belmagasság minimum 2,65 m
– magas színvonalú fogadótér
– könnyen átalakítható/bővíthető irodahelyiségek
– magas színvonalú építészeti megoldások
– szolgáltatások az épületben vagy a közvetlen környezetében
– szünetmentes áramellátás
– hőszigetelt ablak
– tükröződésmentes üveg

A „B” kategóriájú irodaépületek mindig idősebbek mint az „A” kategóriás épületek, valamint az „A” kategóriájú épületeket is általában ebbe a kategóriába sorolják, amikor elérik a 10 éves kort. Az irodaház üzemeltetést és működtetését illetően nem merülnek fel komolyabb gondok és kifogások. Az építészeti előnyök például, a magas belső terek, a hatalmas előtér lehet, hogy nem részei az épületnek, de ez nem megy a funkcionalitás rovására. A tipikus „B” kategóriás irodaépület jellemzően kevesebb mint négy emeletes, és a pénzügyi negyedek peremén vagy külső kerületekben található. Az árak magától értetődően alacsonyabbak, mint a csúcskategóriában, de azoknak a cégeknek, amelyek – akár az ügyfélkörük alapján, akár más megfontolások miatt – a külcsínt nem sorolják a legfontosabb szempontok közé, a legtöbb esetben ez a kategória is tökéletesen megfelel. Azonban ez a típus is tartalmazza a minőségi telekommunikációs és internet hálózatot, a jól kivitelezett és működő hűtő-fűtő és szellőztető rendszereket, a parkolót (ugyan kisebb mennyiségben) és a portaszolgálatot.

Elsődleges követelmények:
– modern kábelezés
– modern légkondicionáló rendszer
– autóparkolási lehetőség
– minőségi irodakialakítás
– színvonalas üzemeltetés
– 24 órás porta és biztonsági szolgálat
– minimum 750 m2 kiadható terület
Másodlagos követelmények:
– „A” kategóriában felsoroltak
– liftek
– I. osztályú szabvány kivitelezés
– dupla üvegezésű ablakok
– büfé

A „C” kategóriás irodaépületek mindig idősebbek – többnyire 20 évnél öregebbek –, elég sokszor felújításra szorulnak és többnyire nem a legfrekventáltabb, legkapósabb városrészekben helyezkednek el. Az építészeti megoldások jellemzően már elavultak, ahogy a technológia is; kevesebb tárgyalóhelyiség található, és a munkaállomások felszereltsége és kényelme sem közelít még a B kategóriához is. Az ilyen irodaházakra az alacsony bérleti díjak és a hosszú bérleti idők jellemzőek. De nem csupán a leginkább árérzékeny bérlők figyelme irányul rájuk: ingatlanfejlesztők gyakran látnak fantáziát és üzleti lehetőséget abban, hogy egy kategóriával emelve a szintet (a kettő felettébb valószínűtlen) egy „C” kategóriás irodaházat a fizetőképesebb bérlők számára is vonzóbbá tegyenek. A C kategóriás irodaházak alap jellegű szolgáltatásokat nyújtanak csupán. Kevésbé jellemző, hogy cégek elsősorban irodai székhelyként használják őket, mert sok esetben a bérelt raktárkomplexumok mellett kerülnek kialakításra kiegészítő szolgáltatásként.

Nem is olyan rég foglalkoztunk már a társasházak egyik alappillérjével ami nem más mint az SZMSZ. Most pedig folytatjuk ezt a témát, mégpedig a külön tulajdont érintő törvényi szabályozással.

17. § (1) A szervezeti-működési szabályzat
a) meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően;
Ez tulajdonképpen annyit jelent, hogy az SZMSZ-ben kialakítják az általános szabályokat a lakásokkal kapcsolatban.

b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.
Ez a rész teljesen egyértelmű: a fent említett két tevékenységről az SZMSZ (ezáltal a lakóközösség) megtilthatja vagy éppen engedélyezheti.

(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.
Egyfajta „iránymutatás” ez a bekezdés, ami mutatja, hogy meddig mehet el egy tulajdonosi közösség „szigorúságban” az SZMSZ megalkotásánál vagy módosításánál. Tehát a Társasházi Törvénynél szigorúbb nem lehet.

(3) A települési (Budapesten a kerületi, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
Vagyis egy-egy helyi rendelet hatással lehet egy-egy lakás hasznosítására. És ezt az SZMSZ-nél is figyelembe kell venni.

18. § (1) A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához – a (3) 01bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel – a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges.
    Egyszerű a képlet: nem minden esetben kell közgyűlési hozzájárulás. Pl. ha nem ütközik helyi rendeletbe a változtatás nem kell hozzájárulást kérni.

(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti – határidőben meghozott – közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
Itt pedig arról van szó, hogy néhány esetben szükséges közgyűlési határozatot hozni.

(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés – harmincnapos határidőn belül meghozott – határozattal

a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén – a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának feltételeit,
Ide nincs mit hozzátenni különösebben. Az SZMSZ és jogszabályok adta lehetőségekről szól ez a cikkely.

b) a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.
Kicsit más szempontból, de nagyjából ugyanarról van szó mint feljebb. Csak itt a veszélyek szempontjából lehet mérlegelni.

19.§ (1)* A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
A szükséges szavazati arányokat állapítja meg ez rész, amivel érvényes határozatot lehet hozni egy-egy témában.

(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak – a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően – írásban is szavazhatnak.
+1 lehetőség a szavazásra. Kényelmes megoldás.

(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.
Ez egyértelmű.

20. § (1) A tulajdonostárs köteles:
    a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
    
    b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
    Az egyik legfontosabb része ez az SZMSZ-nek. Ugyanis szabályozza, hogy a közös képviselő vagy a társasház kezelő bejuthat a lakásba ellenőrizni illetve a hibát elhárítókat is be kell engedni a lakásba. Legjobb példa erre egy strang törés. A közös képviselő kimegy szemlére majd küld egy vállalkozót ami elhárítja a problémát.
    
    c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit,
    Magyarul a tulajdonos felel a bérlői illetve a bent lakók viselkedéséért és azért, hogy a szabályokat betartsák.
    
    d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét.
    Ez a rész kimondja hogy nem lehet mindenféle bejelentés nélkül felújítani, átalakítani egy-egy lakást.

(2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.
A tulajdonos értelemszerűen anyagi felelősséggel tartozik a bizonyítottan általa okozott károkért.

21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és amely nem érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont.
    Tehát van olyan munkavégzés amihez nem kell közgyűlési sem egyéb hozzájárulás. Legegyszerűbb példa: egy szoba kifestéséhez nem kell senkinek az engedélye.

(2) Ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
Vagyis ha egy tulajdonos két lakásból egyet csinál az megváltoztatja az ingatlanainak számát, és változik a helyrajzi szám is, de a többi lakót ez sehogy sem érinti. Ilyenkor egyszerűen lehet módosítani az alapító okiratot.

(3) A közgyűlés (2) bekezdés szerinti határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
    a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
    b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
    c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,
    d) a külön tulajdonában lakó személyek számát,
    e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
    Egyszerű bejelentési kötelességet a közös képviselő felé. Ezek az adatok szükségesek és fontosak lehetnek, gondoljunk csak arra, hogy valaki eladja a lakást de erről nem értesíti a közös képviselőt. Aki ezáltal a régi tulajdonos keresi a problémákkal, közös költség tartozással stb.stb.

(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz – tájékoztatni.
Elszámolási anomáliák és viták elkerülésére szolgáló cikkely arról, hogy kinek mit kell fizetnie.

(3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.
Magyarán: ha a bérlő nem fizet akkor a tulajdonosnak kell fizetni.

(4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15–60 nap közötti határidőt állapíthat meg.

(5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

(6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.

Nem szép és nem jó dolog egy közhellyel kezdeni egy publikációt de most mégis muszáj. Hiszen mint minden frázis ez is tartalmaz igazságokat. Sőt, ez konkrétan a teljes igazságot fogalmazza meg. Szóval minden cég életében szükséges, elengedhetetlen dolog a fejlődés, a fejlesztés, az előrelépés, az innováció.  Egész egyszerűen 2023-ban nem teheti meg egy cég sem, hogy nem próbál meg egyre jobbá és jobbá válni. Attól nem változik semmi az ég világon, ha nem foglalkozunk a mai kor kihívásaival, ha nem figyeljük a különböző trendeket, nem követjük az új vívmányokat, vagyis ha nem törődünk valósággal. Akkor ha igazi fejlődést, ha igazi előrelépést akarunk, meg kell találni egy olyan módszert ami az előző módszert (módszereket) feleslegessé teszi. Egy apró kicsi, akár 1%-os pozitív változás is sokkal több mint a semmi. Az egy helyben topogás nem életképes, nem hoz hasznot, nem visz előre, nem válunk jobbá tőle.

Mi szerencsére családias cég vagyunk, ennek minden előnyével (és néhány hátrányával) és ezért nincs rajtunk akkora nyomás mint a több száz főt foglalkoztató multikon. Viszont mégis igyekszünk folyamatosan fejlődni és jobbá válni, hiszen így tudunk még nagyobb mértékben megfelelni kedves partnereink, üzletfeleink elvárásainak. Valamint saját elvárásainknak is. Ezért született például a hőradar is. Legújabb fejlesztésünk, legújabb lépésünk a haladás útján egy vállalatirányítási rendszer bevezetése. A REM189 életében ez egy teljesen új dolog, egy új és izgalmas terület. Munkánk gyümölcse(i) folyamatosan érik be, egyre több partner tisztel meg minket bizalmával, és bizony a feladataink így csak nőnek és nőnek. Folyamatosan több dologgal kell foglalkozunk (pl. karbantartások, ellenőrzések, biztosítások, felújítás stb.), rendre kapjuk az új „feladványokat” bérlőinktől, lakóinktól. Ez pedig indokolttá tette a rendszer bevezetését.

Mi is az a vállalat irányítási rendszer másnéven ERP rendszer? Megpróbáljuk röviden összefoglalni ezt az egyébként komplex és összetett rendszert, amikkel kapcsolatban akadnak félreértések.
A vállalatirányítási rendszer, más néven ERP rendszer, képes összekapcsolni a vállalat különböző részlegeit, az átláthatóság érdekében valamint a vállalati erőforrások  gazdálkodását támogatják. A rövidítés az angol az Enterprise Resource Planning megnevezést takarja, amely magyarul vállalati erőforrás tervezést jelent. Az ERP rendszerek lehetnek fejlesztett eszközök, vagy standard szoftver megoldások melyek a vállalati igényeknek megfelelően testre szabhatóak.A részlegek adatait valós időben tárolja és teszi elérhetővé, így könnyíti meg a vezetők és minden dolgozó számára, hogy rövid időn belül tudjanak reagálni a felmerülő problémákra.
Minden adat és információ elektronikusan elérhető egy közös adatbázison, ezáltal ezek megosztása és szerkesztése a szervezeti egységek között sem jelent problémát. A mobil applikációknak köszönhetően, bármikor és bárhonnan elérhetők, megoszthatók, vagy akár szerkeszthetők is az adatok. Mindemellett a rendszer nem csak a vállalaton belüli, de a vállalaton kívüli szereplőkkel is felgyorsíthatja és megkönnyítheti a kommunikációt (másik vállalat, szállítók, partnerek, stb.) A vállalatirányítási rendszerekhez általában beépített CRM rendszer is tartozik, amely az ügyfélkapcsolat kezeléshez nyújt segítséget.
Az ERP rendszerek fontos követelménye a korlátlan kimutatás készítés lehetőségének biztosítása. Az integrált szoftver nélkül működő vállalkozásban kimutatásokat csak egy-egy részterületen belül (pl. számvitel vagy beszerzés) lehet könnyen elvégezni, míg a több területet is átölelő kimutatások elkészítése nehézkes, legtöbbször hosszas manuális munkát is igénylő feladat.
A másik legfőbb elvárás az ERP rendszerekkel szemben a rugalmasság, ezért az ERP rendszerek minden esetben a vállalati igényeknek megfelelően testre szabhatóak. Hiszen a rendszert használó cégek tevékenységi köre, a különböző országok törvényi előírásai és az egyes vállalatok szervezeti struktúrái egészen változatosak lehetnek, amit a szoftvernek programmódosítások nélkül követnie kell. Ha egy vállalatnál felmerülnek olyan speciális igények, melyek a standard rendszernek nem képezik részét, akkor kap szerepet a rendszerrel együtt szállított fejlesztői környezet, melynek segítségével ezek egyszerűen elkészíthetők.

Egy általános rendszernek az alábbiak a legfőbb jellemzői:
– Folyamatosság
– Valós idejű működés
– Integráltság
– Moduláris felépítés
– Dokumentáció és korlátlan kimutatás-készítési lehetőségek
– Rugalmasság
– A felhasználó azonosítása és a jogosultsági rendszer
– Fejlett adatvédelem
– Naplózási és auditálási lehetőségek
– Nyitottság (kapcsolat külső rendszerekhez)

ERP rendszerek legfontosabb elemei:
– Beszerzés
– CRM
– Erőforrás tervezés
– Értékesítés
– Gyártás
– HR
– Készletgazdálkodás
– Kontrolling
– Pénzügy/ könyvelés
– Projektmenedzsment
– Szerviz (karbantartás)
– Számvitel
– Vevőszolgálat
– Vezetői információ

A végére maradt az a rész, hogy mi mit is tapasztalunk és a tapasztalatok alapján milyen előnyökkel jár egy ilyen rendszer bevezetése.
– A rendszer talán legfontosabb előnye, hogy a különböző munkafolyamatokat (például: ingatlan látogatás szervezése, ingatlan kiadással járó folyamatok, marketing feladatok) sokkal gyorsabbá, átláthatóbbá, egyszerűbbé és így hatékonyabbá teszi. Mégpedig olyan módon, hogy automatizálja a folyamatokat. Nincs félreértés, nincs rosszul értelmezés, nincs elfelejtés, minden feladatról minden információ a helyére kerül. Az összes munkafolyamat egyszerűen nyomon követhető és átlátható.
– Nemcsak operatív, de anyagi szempontból is kifizetődő, hogy egy ERP rendszer esetén nem különböző szoftverekről van szó, amik külön-külön tárolják és kezelik az adatokat. Ebben az esetben különféle szoftverekről egy egységként beszélhetünk, amelyek egy rendszerbe szervezve támogatják az adott folyamatot. Az állandó naprakész adatok egyetlen adatbázisban tárolódnak és érhetők el. Így az adatok mindig a legfrissebbek lesznek és bárki számára elérhetőek.
– A döntéshozatalt is támogatja, hiszen minden befejezett folyamat, az összes kimutatás és elemzés elérhető, nem szükséges különböző helyekről „összegereblyézni” az adatokat. A beépített riportok lévén valós idejű statisztikákat lehet találni amik szintén elengedhetetlenek a jó döntéshez.
– Könnyű kezelni mivel felhasználó barát. Nem kell hosszú órákat-napokat eltölteni a betanulással.
– Ezek a rendszerek rugalmasak, az összes változást a cégnél probléma nélkül lekövetik.
– A folyamatok automatizáltak amik sok időt szabadítanak fel. Nem kell a dolgozóknak unalmas és időrabló adminisztratív feladatokkal tölteni az időt.

Pár hete már meséltem egy közgyűlésről amire meghívtak minket. Az nem volt épp a legpozitívabb élményünk, de tanulságos volt. Szerencsére azóta is érkeznek hozzánk a megkeresések és érdeklődések.
Jelen történetünk helyszíne ismét egy közgyűlés volt. 25 albetétes ház, Budapest egyik szélső kerületében. El is mentünk a közgyűlésre ami (az átlagostól némileg eltérően) baráti és szívélyes hangulatban zajlott. Be is mutatkoztunk és részleteztünk az ajánlatunkat. Ugyanezt tette egy másik budapesti cég is illetve egy fiatal egyéni vállalkozó is. Lassan már megszokott és érthető a számunkra, hogy egy egyéni vállalkozó a miénknél olcsóbb ajánlatot ad, hiszen ő nem dolgozik annyi kollégával mint mi. Bevallom viszont, hogy olyan esetre nem emlékszem amikor 40%-al olcsóbban vállalta el valaki nálunk. (A másik cég képviselője is nézett egy nagyot, az ő árajánlatuknál 30%-al volt kedvezőbb amit a vállalkozó adott). Megállapítottuk, hogy ilyen különbséggel talán még sosem találkoztunk. Az, hogy nem nyertük meg a házat nem okozott lelki törést nekünk, de azért elmerengek kicsit az „ügyön”.
Természetes dolog, hogy az ember szereti az olcsóbb, gazdaságosabbnak tűnő megoldást. Nincs is ezzel semmi baj. Abszolút bevett dolog, hogyha egy nagyjából azonos „tartalomról” szóló két ár közül az ember olcsóbbat választja. Ahogy a régi szállóige is tartja: „Aki többet spórol, többet is keres”. De egy társasház esetében mégis elgondolkodtató, hogy megéri-e mindenképpen az olcsóbban választani.

A magunknak feltett kérdés: mi ezek szerint drágák vagyunk? A válasz némileg bonyolultabb egy igennél vagy nemnél.
– A mi esetünkben a képlet úgy néz ki egy egyéni vállalkozóval szemben, hogy a mi cég vagyunk, konkrétan Zrt. Tehát alapjaiban különbözünk egy egyéni vállalkozótól és lényegesen komolyabb törvényi kritériumoknak kell megfelelnünk. Viszont elmondható, hogy pénzügyi hátterünk stabil és erős lábakon állunk. Nálunk nem fordulhat elő likviditási probléma, olyan nincs, hogy egy fejlesztés vagy egy vállalkozó kifizetése ne történjen meg forráshiány miatt.
– Noha családias hangulatú cég vagyunk, mégis hétszer annyian vagyunk mint egy egyéni vállalkozó. De így lefedünk nagyjából minden szükséges területet ami munkánkhoz kell. (Pénzügy, műszaki feladatok, munka és tűzvédelem, marketing-pr, informatika). Nálunk olyan eset nem fordul elő, hogyha kiesik egy kolléga akkor ne tudnánk helyettesíteni. Így mindig tudunk haladni a feladatokkal és nem veszítünk értékes időt. Ezen felül partnereink között van biztonságtechnikus, informatikus, könyvelő, statikus, mérnök valamint különböző mesterek. És tegyük hozzá az ország bármely részén vannak velünk dolgozó vállalkozók. A bérekről és járulékokról és az adókról azt hiszem nem kell beszélnem mint felmerülő költségek. Ahogy arról sem, hogy mekkora a verseny a legjobb szakemberekért, akiket nem elég megtalálni meg is kell tartani.
– Saját irodával rendelkezünk, ami nagy előny hiszen nem kell bérleti díjat fizetnünk. Viszont költségei egy saját irodának is vannak. Áramot használunk nem is keveset, hiszen minden eszközünk árammal működik, és nyáron ugye a klíma berendezés használata létszükséglet. Télen meg fűteni kell. Noha próbálunk annyira környezettudatosak és „zöldek” lenni amennyire lehet (lásd itt), szelektíven gyűjtjük a hulladékot, nem pazaroljuk a vizet, igyekszünk újrahasznosított anyagokkal dolgozni. De mégis van amit nem tudunk elkerülni. Egyenlőre. Valamint ott vannak az egyéb beszerzések költségei amik az iroda működéséhez kellenek, természetesen a közös költséget is fizetjük.  Továbbá nem elhanyagolható az üzemanyag költségünk sem. Folyamatosan látogatjuk a kezelt ingatlanokat és társasházakat. Ellenőrzés és kontrol nélkül nem hagyhatjuk az ingatlanokat és ez sajnos generál költséget.
– Elég komoly és nem is olcsó felelősség biztosítással is rendelkezünk, amiről úgy gondoljuk lételeme egy tisztességes ingatlankezelőnek.

Szóval igen, egy egyéni vállalkozóhoz képest drágák lehetünk. DE! Ha józan ésszel belegondolunk abba, hogy egy olcsó árat adó vállalkozó, hogy tud megélni a munkájából? Piaci ár alatt ajánlatot adni hosszú távon nem lehet kifizetődő. Ha az említett vállalkozó ezt másodállásban csinálja akkor érthető, hogy olcsón elvállalja. Ám akkor felmerül a kérdés: hogy fogja ezt a szakmát szívvel-lélekkel csinálni? Mert ezt csak így lehet. Az ingatlan és társasház kezelés egész embert kíván ez nem kérdés. (Megjegyzem ha például az adott házban lakik a vállalkozó vagy annak közvetlen közelében akkor azért megoldhatja jól a feladatát). Egy ingatlan igényli a törődést és a gondoskodást és ezt egy olyantól szinte biztosan nem kapja meg aki jövedelemkiegészítésként vagy könnyű pénzszerzésként tekint erre a hivatásra.
Ha pedig a sok kicsi sokra megy elven működik egy egyéni vállalkozó akkor ott felmerül egy hatalmas probléma. Az egyszerűség kedvéért: ha a piaci ár altatt 40%-al az amiért elvállal házakat a vállalkozó. (Értelemszerűen kis albetét számú házakra gondolok). Egy házból nem fog megélni. Kettőből, háromból sem. Nyolc-tíz-tizenkét házra legalább szüksége van a megélhetéshez. Ha pedig komoly bevételt szeretne akkor még több házra. Egy ember kezel 8-10-12 házat? Ő egyedül foglalkozik mindennel ami a házakat érinti? Ez szinte lehetetlen. Ennyi ház gondjait, problémáit, napi ügyeit egyedül vinni gigászi feladat. Ha pedig segítséget vesz maga mellé akit fizet és aki után befizet mindent… Hát akkor még több ház kell.

Summa-summarum. A drága és olcsó relatív fogalmak. Mindig a dolgok mögé kell nézni, tájékozódni kell és minden információ begyűjtése után kell döntést hozni. Amit ne feledjünk: Olcsó húsnak híg a leve. A közmondást nem a véletlen szülte.

Kedden elkezdtük végignézni azokat a hibakódokat amikkel a kéményseprők által találkozhatunk. Most pedig pedig jöjjön a második rész.
A közvetlen veszélyt nem okozó, de élet- és tűzvédelmi szempontból veszélyt hordozó hibák.

A továbbiakban leírt kéményhibák esetében a jogszabály a következő sormunkában végzett ellenőrzésig időt biztosít a tulajdonosnak a hiba kijavítására. Mivel közvetlen élet- és tűzveszély nem lép fel, ezért a kéményseprő-szakember nem állíttatja le azonnal a kémény és a tüzelőberendezés használatát. A hibát a tanúsítványban rögzíti, amelynek egy példányát átadja az ingatlan használójának, tájékoztatja az észlelt problémáról és nyomatékosan felhívja a figyelmet a hiba mielőbbi elhárítására, javítására.
A javítást a kéményseprő a következő sormunka alkalmával ellenőrzi. Amennyiben a javítás megtörtént, feloldja a függőben lévő eljárást. Amennyiben a hibát nem, vagy nem megfelelően hárították el, úgy értesíti a hatóságot, és ekkor már intézkedik a tüzelőberendezés használatának megtiltásáról..

Kettes hibakód
2/a: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tisztítási, ellenőrzési feltételeAz ellenőrzés és tisztítás nem biztosított azon égéstermék elvezető-berendezések esetében, ahol nincs az alsó bekötés alatt elhelyezkedő tisztítóidom, illetve tisztítóajtó, vagy nincs felső tisztítóidom, tisztítóajtó és a kitorkollás sem megközelíthető.
Amennyiben a vizsgálat során a kéményseprő-szakember nem tudja az égéstermék-elvezetőt megfelelően ellenőrizni annak szabályos ellenőrzési nyílásain keresztül, nem bizonyosodhat meg arról, hogy a kémény alkalmas-e a használatra, és nem adhat ki megfelelőséget igazoló tanúsítványt sem. Ugyanez az eset következik be akkor is, ha a tisztítást nem tudja elvégezni, mert nincs, vagy nem hozzáférhető a tisztítóidom, és felső tisztításra tetőkibúvó vagy kéményseprőjárda hiánya miatt nincs lehetőség, vagy a feljárólétra rossz.

2/b: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető járatának szabad keresztmetszete
Az égéstermék-elvezető berendezés belső keresztmetszetének leszűkülésekor a kémény még működtethető, képes elvezetni az égésterméket, ám a kürtőbe belógó füstcső, a kürtőn átvezetett épületgépészeti elemek (vezetékek), illetve rögzítők az égéstermék áramlását akadályozzák. A szabad keresztmetszetet szűkítheti a kéményjáratban lerakódó szurok és korom is. A járat szűkülése a tisztítás hiányára, a nem megfelelő tüzelésre, vagy tüzelőanyag-használatra utal.

2/c: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető külső állapota
A kémény külső állapota romlásnak indult, vagy szerkezeti hiba található rajta. Az égéstermék-elvezető tetőhéjazat feletti része folyamatosan ki van téve az időjárási hatásoknak. A régebbi rendszerek, például a kisméretű kéménytéglából épített kémények közötti fugák szétfagyhatnak, a nem megfelelő vízelvezetés miatt a kéményen lecsapódó jég rongálhatja a kémény szerkezetét. A kémény előrehaladott romlását meg kell állítani, néhány esetben a részleges újraépítés vagy átépítés is indokolt lehet.

2/d: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tömörsége
Az égéstermék-elvezető valamilyen szerkezeti, vagy illesztési hibából adódóan az égésterméket saját falán átereszti. Amennyiben az égéstermék-elvezető nem gáz- és füsttömör, a járaton kiáramló füstgáz egy része megjelenhet a lakótérben, vagy padláson. Szilárd tüzelés esetén többek között kellemetlen szaggal, a fal elszíneződésével járhat, gáztüzelés esetén szén-monoxid-visszaáramlás fordulhat elő.

2/e: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető belső állapota
Ekkor a kürtő belső felületének meggyengülését, állagának állapotromlását észleli a kéményseprő.

2/f: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető kitorkollása
Az égéstermék-elvezető tetőn kívüli szakasza alacsonyan van a környezetéhez – például saját vagy szomszédos épülethez – képest, vagy egy fa lombkoronája akadályozza az égéstermék-elvezető megfelelő működését.

2/g: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tartozékainak állapota
Az égéstermék-elvezető berendezés tartozékainak az állapota nem megfelelő, ha például olyan fedkő zárja az égéstermék-elvezetőt, amelyen nem alakítottak ki megfelelő vízorrt. Veszélyt okozhat a gázkémények esetében a bukószél elleni védelmet biztosító Meidinger tárcsa hiánya, vagy nem megfelelő állapota (hiányzó tartóláb, megrogyott tartóláb, félig leszakadt tárcsa). A bukószelek a kéménybe fújva visszanyomják az égésterméket, ezzel akadályozva a füstgáz kiáramlását.

2/h: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető falvastagsága, utólag megvésték
Előfordulhat, hogy a kéményseprő-szakember azt tapasztalja, hogy a kémény falát meggyengítették. Ilyen eset például, ha egy villanyvezeték kialakításakor a vezetéket a kémény falába helyezik el, ami elektromos tűz veszélyét is magában hordozhatja. Külső falba épített kémény külső felületén a falvastagság kevesebb, mint az előírt minimum 25 centiméter, vagy a belső kéményt élére állított téglával, falazással javították.

Hármas kód:
A következő hibacsoport a tüzelőberendezést az égéstermék-elvezetővel összekötő tartozék, az összekötőelem állapotát jelzi. Amennyiben nem megfelelő, tűzveszélyt, vagy égéstermék visszaáramlást okozhat.

3/a: Nem megfelelő az összekötőelem ellenőrzésének, tisztításának a feltétele
A kéményellenőrzését végző szakember nem tudja elvégezni a vizsgálatot és tisztítást, mert az összekötőelem nem bontható, illetve nincs tisztítóidom. A füstgáz paramétereinek mérése legtöbbször az összekötőelemnél történik. Amennyiben az összekötőelem nem tartalmaz mérési lehetőséget, úgy ez a hibakód lép életbe.

3/b: Nem megfelelő az összekötőelem járatának szabad keresztmetszete
Ezen hibák esetén az összekötőelem belső keresztmetszetét leszűkítették, vagy nagyobb horpadás van az összekötőelemen.

3/c: Nem megfelelő az összekötőelem állapota
Az összekötőelem állapota nem megfelelő, ha lyukas, horpadt, sérült, összenyomódott, vagy az illesztések gyengék.

3/d: Nem megfelelő az összekötőelem tömörsége
Az összekötőelem szerkezete olyan mértékben legyengült, hogy kis apró lyukak keletkeznek rajta. Ekkor a keletkezett égésterméket a légtérbe engedi és nem tudja eljuttatni a kürtőig. Zárt égésterű tüzelőberendezések összekötőeleménél a tömítéshez használt gumigyűrűk hiánya, begyűrődése, elöregedése is okozhat tömörtelenséget.

Négyes kód
4/a: Nem megfelelő a tüzelőberendezés külső állapota
A tüzelőberendezés külsőleg elhanyagolt, nem karbantartott állapota, például: sérült, hiányos, vagy teljesen hiányzik a burkolata.

4/b: Nem megfelelő a tüzelőberendezés tüzelésmódja
A tüzelőberendezésben nem megfelelő az energiatermelés – oka lehet a például a vizes fával való fűtés, a szemét, illetve háztartási hulladék elégetése, vagy a tűzrakás nem megfelelő módja. A helytelen tűzrakás egyik következménye a nagy mennyiségű füst. A füstben található finomporrészecskék a szervezetbe jutva súlyos egészségügyi problémákat okozhatnak.

4/c: Nem megfelelő a tüzelőberendezés a környezetében tárolt, beépített anyagok, szerkezetek kapcsolata (az ellenőrizhetőség, a megfelelő üzemeltetés és tűzvédelem szempontjából)
A tüzelőberendezéshez túl közel éghető anyagokat helyeztek el: régi épületeknél még fennállhat olyan építési probléma, amikor a padlástérben a szarufa vagy egy gerenda túl közel van az égéstermék-elvezetőhöz, vagy a fűtőberendezés közvetlen közelében tüzelőanyagot, papírt tárolnak.

Ötös kód:
A levegő-utánpótláshoz kapcsolódó hibákat az ötös kódok jelölik. Gyakran jelent problémát a fokozott légzárású nyílászárók és a tüzelőberendezések kapcsolata. A hermetikusan záródó nyílászáró használatával az oxigén-beáramlás drasztikusan csökken, ami tökéletlen égéshez vezet. Amennyiben az égéshez szükséges levegőmennyiség nem biztosított, akkor magas szén-monoxid-, szén-dioxid-tartalmú füstgáz keletkezik. Napjainkra már előírás a beépített szellőző, ennek meglétét ellenőrzi a kéményseprőipari szakember.

5/a: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a mesterséges elszívó-berendezés egyidejű üzemeltetésének lehetősége miatt (páraelszívó, szellőző ventilátor, központi porszívó, ruhaszárító, mobil klíma)
A szakember megvizsgálja, hogy a tüzelő- fűtőberendezéssel egy légtérben illetve légtér-összeköttetésben üzemel-e mesterséges elszívó-berendezés. Az égéstermék elvezetésében egy kisebb ventilátor is képes zavart okozni, az erős szag- és páraelszívó pedig visszafordíthatja az áramlást, és a füstgázt a lakótérbe juttathatja. A szén-monoxid-mérgezéses balesetek gyakori okozója a mesterséges elszívó és a nyitott égésterű tüzelőberendezés egyidejű használata.

5/b: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges az egyéb nyitott égésterű berendezéssel való egyidejű üzemeltetés lehetősége miatt
Az egy légtérben, illetve légtér-összeköttetésben működő tüzelőberendezések egymásra hatását vizsgálva azt ellenőrzi a kéményseprő, hogy azok egyidejű működtetése esetén, az égéstermék áramlását nem fordítja-e meg a nagyobb levegőigényű tüzelőberendezés szívóhatása.

5/c: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a külső nyílászárók tömítettsége miatt, nyitott égésterű tüzelőberendezés esetén fokozott légzárású nyílászárónál légbeeresztő nyílás, szelep, szellőző nyílás hiánya
A nem megfelelően biztosított égési levegő-utánpótlás miatti égéstermék-visszaáramlást szeretnénk megakadályozni.

5/d: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a légbeeresztő nyílások, szelepek, kiegészítő légteret biztosító szellőzőnyílások nem megfelelő működése miatt
A tüzelő-, fűtőberendezés helyiségében található légbeeresztő-berendezés, de az vagy nem, vagy csak részben működik megfelelően, ezáltal nem biztosítja az égéshez szükséges mennyiségű levegő-utánpótlást.

Hatos kód:
Szabálytalan bekötés az égéstermék-elvezetőn
Egyedi kéményre két szinten bekötés.
Nem azonos bérleményből bekötés.
Az előírt bekötési távolságot nem tartják be.
A füstcső a füstelvezető-járatba lóg.
Füstcső, füstcsatorna kémény felé lejt.
A füstcső hossza nagyobb a megengedettnél.
Ventilátoros és ventilátor nélküli készülék egy kéménybe van bekötve.