Miért jó lakóparkba költözni?

A fenti kérdést kaptam ma egy ismerőstől aki éppen lakást keres Budapesten.  Napokig lehet beszélni  a témáról, mindenkinek van véleménye, van aki a régi „bérházakra” esküszik, van aki panel párti, van olyan aki kisebb 4-6 lakásos társasházban venne lakást, mások a lakóparkra teszik le a voksukat. Pro és kontra lehet érvelni mindegyik típus mellett természetesen, de most mi csak a lakópark előnyeit vizsgáljuk meg.

  1. Modern kialakítás és kényelmi funkciók: Az új építésű lakóparkok általában a legmodernebb kialakítással rendelkeznek, és olyan kényelmi funkciókat kínálnak, mint például lift, parkolóhelyek, közösségi terek stb.
  2. Friss és korszerű építési anyagok: Ezek az építmények javarészt a legújabb és legjobb minőségű építési anyagokat használják, ami hosszú távon alacsonyabb karbantartási költségeket eredményezhet.
  3. Gazdaságos energiahasználat: Gyakran korszerű fűtési és hűtési rendszerekkel, valamint energiatakarékos megoldásokkal rendelkeznek, ami csökkentheti az energiafelhasználást és a rezsi költségeket.
  4. Kényelmes és biztonságos közösségi környezet: Az ilyen lakóparkok általában zárt közösségek, amelyek biztonságot és kényelmet nyújtanak a lakóknak, például őrzött bejárattal, biztonsági rendszerekkel stb.
  5. Közös létesítmények és szolgáltatások: Szinte minden esetben rendelkeznek az ilyen parkok közös létesítményekkel és szolgáltatásokkal, mint például medence, fitneszterem, játszótér, saját kert, stb.
  6. Közeli szolgáltatások és infrastruktúra: Az új lakóparkok jellemzően olyan területeken helyezkednek el, ahol könnyű hozzáférni az alapvető szolgáltatásokhoz és infrastruktúrához, például üzletekhez, orvosi rendelőkhöz, bevásárló központokhoz, éttermekhez, iskolákhoz stb.
  7. Építési garancia és szavatosság: Ezek a lakóparkok általában építési garanciát és szavatosságot kínálnak, ami biztonságot nyújthat az esetleges problémák esetén.
  8. Flexibilitás és testreszabhatóság: Sok új lakóparkban lehetőség van a lakások testreszabására és személyre szabására a vásárlók igényei szerint.
  9. Nagyobb beruházási érték növekedési potenciál: Az új építésű lakóparkok nem ritkán növekvő értékűek lehetnek az idő múlásával, különösen olyan területeken, ahol a kereslet magas és a fejlesztések tovább folytatódnak.
  10. Korszerű technológia: Az új lakóparkok gyakran korszerű technológiákat kínálnak, például vezeték nélküli internet-hozzáférést, hő és hang szigetelést, okos otthoni megoldásokat, elektromos autó töltés stb.
  1. Garanciális időszak: A lakások gyakran garanciális időszakban kerülnek értékesítésre, így az esetleges építési hibákra vagy problémákra az építő vállalat köteles garanciát vállalni.
  2. Megfelelő parkolási lehetőségek: Szinte minden esetben kialakítanak megfelelő parkolási lehetőségeket a lakók számára, amelyek kényelmes és biztonságos parkolást biztosítanak.
  3. Hosszú távú befektetési lehetőség: Az új építésű lakóparkokba való befektetés hosszú távon stabil és megbízható hozamot nyújthat, mivel az ingatlan értéke hosszú távon növekedhet, és a kereslet is magas lehet az ilyen típusú ingatlanok iránt.
  4. Friss levegő és természeti környezet: A lakóparkok gyakran olyan területeken épülnek fel, ahol könnyebb hozzáférni a természethez és zöld területekhez, így a lakók élvezhetik a friss levegőt és a nyugodt környezetet.


Árajánlat kérés (1. rész).

Egy társasház kezelőtől ajánlatot kérve számos adatot kell megadnia a lakóközösségnek annak érdekében, hogy az ajánlat minél pontosabb és relevánsabb legyen. A következő adatok és információk fontosak lehetnek az ajánlatkérés során:

Társasház neve és címe: Az ajánlatkérő társasház pontos nevének és címének megadása alapvető fontosságú.

Társasház paraméterei: A társasház jellemzőinek részletes leírása, például az épület típusa (pl. panel, tégla), a lakások száma és mérete, nem lakás célú helységek száma, az épület állapota, egyéb funkciók vagy szolgáltatások (lift, medence, kert, parkoló stb.).

Kezelési igények: A lakóközösségnek pontosan meg kell határoznia, hogy milyen típusú szolgáltatásokra van szüksége a társasház kezeléséhez. Ez magában foglalhatja a közös területek takarítását, takarítás gyakoriságát, extra takarítást, karbantartások, biztonsági felügyeletet, pénzügyi és adminisztratív tevékenységeket stb.

Kommunikáció és raportálás: A lakóközösségnek meg kell határoznia, hogy milyen gyakorisággal és milyen formában várnak tájékoztatást a kezelőtől a társasház ügyeiről és a végzett munkáról.

Időtartam és ütemezés: A lakóközösségnek el kell döntenie, hogy milyen időtartamra tervezik az új kezelővel kötni a szerződést, valamint azt is, hogy mikor szeretnék megkezdeni az új szolgáltatások igénybevételét.

Költségvetés: Fontos megadni a lakóközösség rendelkezésére álló költségvetést az ajánlatkérés során. Ez segít a potenciális szolgáltatóknak abban, hogy olyan ajánlatot készítsenek, amely megfelel a társasház anyagi lehetőségeinek.

Referenciák és engedélyek: A lakóközösségnek érdemes megkérdezni az ajánlattevőtől, hogy rendelkeznek-e releváns referenciákkal és engedélyekkel a tevékenységükhöz.

Egyéb követelmények: Bármilyen egyéb speciális követelmény vagy előírás, amely fontos lehet a társasház kezelése során, például speciális szolgáltatások vagy technikai követelmények.

Kapcsolattartási információk: A lakóközösség nevében egy kapcsolattartó személyt kell megnevezni, aki koordinálja az ajánlatkérést és a későbbi tárgyalásokat.

Ezek az adatok és információk segítenek a társasház kezelőknek az ajánlat pontosításában és az igényekhez való alkalmazkodásban. Fontos, hogy az ajánlatkérés részletes és átfogó legyen annak érdekében, hogy az ajánlatok összehasonlíthatók legyenek, és a lakóközösség megfelelő döntést hozhasson a legmegfelelőbb szolgáltató kiválasztásáról.



Átadás – átvétel (ahogy lenni kéne)

Amikor egy közös képviselő lemond vagy leváltják, és átadja a társasház irányítását az új közös képviselőnek, számos dokumentumot kell átadnia az új vezetőnek. Ezek közé tartoznak:

– Társasház alapító okirata és működési szabályzata: Ezek az alapdokumentumok meghatározzák a társasház működésének alapelveit, szabályait és rendelkezéseit. Az új közös képviselőnek fontos, hogy megismerje ezeket az iratokat és betartsa azokat. Ha módosítás történt az SZMSZ-ben vagy az alapító okiratban azokat is át kell adni természetesen.

– A társasház aktuális pénzügyi dokumentumai: Ide tartoznak a bankszámlakivonatok, a költségvetés, az előző évek pénzügyi kimutatásai, valamint az esetleges tartozások nyilvántartása, kifizetetlen számlák, adóbevallások, házipénztár, esetleges megtakarítások, lekötött betétek, értékpapírok és egyéb pénzügyi dokumentumok.

– Tulajdonosok nyilvántartása: Az aktuális tulajdonosi nyilvántartás az új közös képviselő számára elengedhetetlenül fontos, hogy fel tudja venni a kapcsolatot a tulajdonosokkal és tájékoztatni tudja őket a társasház ügyeiről. A tulajdonosok összes adatát át kell adni, figyelve a vonatkozó adatvédelmi törvényre.

– Szerződések és jogi dokumentumok: Ide tartoznak az összes szerződés, amelyet a társasház kötött, például a karbantartási, takarítási, biztonsági szolgáltatásokra vonatkozó szerződések, valamint az esetleges jogi eljárások dokumentumai. A pályázatok dokumentumait (ha voltak) szintén át kell adni.

– Társasház közgyűlésének jegyzőkönyvei: Az előző közgyűlések jegyzőkönyvei fontosak lehetnek az új közös képviselő számára, hogy megismerje a korábbi döntéseket és ügyeket, valamint felkészüljön a jövőbeli közgyűlésekre.

– Épülettechnikai dokumentációk: Ide tartoznak az épület tervrajzai, építési engedélyek, biztonsági és tűzvédelmi dokumentumok, energetikai tanusítványok, valamint egyéb technikai adatok és specifikációk, amelyek segíthetnek az épület állapotának és infrastruktúrájának jobb megértésében.

– Üzemeltetési és karbantartási naplók: Az összes olyan napló és nyilvántartás, amelyekben rögzítik az épület üzemeltetésével és karbantartásával kapcsolatos tevékenységeket, például a felmerült problémákat, javításokat, karbantartási munkákat és szolgáltatásokat. Ilyen dokumentum például a lift karbantartási naplója vagy a tűzoltó készülékek ellenőrzési naplója.

– Biztosítási dokumentumok: Ezek az iratok tartalmazzák a társasházat érintő valamennyi biztosítási szerződést és kapcsolódó dokumentumot, beleértve a tulajdonosi felelősségbiztosítást, a biztosítási eseményeket és az épületbiztosítás részleteit. Legfontosabb dokumentum természetesen a biztosítási kötvény.

Ezek a dokumentumok fontos információkat nyújthatnak az új közös képviselő számára a társasház működésének és üzemeltetésének jobb megértéséhez, valamint segíthetik abban, hogy hatékonyan ellássa feladatait és kezelje az előálló kihívásokat.

Minden amit a jegyző szerepéről tudni kell. (1. rész.)

Sok bevezetőt és magyarázatot ez a téma nem igényel. Mellébeszélni nincs értelme, a törvény az törvény. A jegyző az aki a társasházak törvényes működéséért felel, vitás kérdésekben, gyanús esetekben hozzá kell fordulni. Pont. (Az idevágó jogszabályt 3 részben teszem közzé, ne legyen túl tömény egyszerre).

A Kormány a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 65. § 2. pontjában kapott felhatalmazás alapján, az Alaptörvény 15. cikk (1) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:

1. § (1) A törvényességi felügyeleti eljárás (a továbbiakban: eljárás) megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult.
(2) Az eljárás lefolytatásában nem vehet részt az a személy,
a) akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy közvetlenül érinti, vagy
b) akitől az ügynek tárgyilagos megítélése egyéb okból nem várható.
(3) A jegyző nem vehet részt abban az eljárásban, amelyben
a) a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzat, képviselő-testület, azok szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezet társasházi tulajdonostársként, vagy
b) a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzatnak, illetve képviselő-testületnek szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezete közös képviselőként vagy a társasház társasházkezelőjeként az eljárás érintettje.
(4) A jegyző a kizárási okról történő tudomásszerzést követő 5 munkanapon belül az ügy iratait − a kizárással kapcsolatos álláspontjával együtt − megküldi az illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal részére.(5) A fővárosi és vármegyei kormányhivatal az iratok kézhezvételét követő 15 munkanapon belül dönt a kizárásról, szükség esetén − az ügy iratainak megküldésével egyidejűleg − más jegyzőt jelöl ki, továbbá arról is dönt, hogy a már lefolytatott eljárási cselekményeket szükséges-e megismételni.

2. § (1) Ha a jegyző az eljárást a 3. § (2) bekezdése szerinti határidőn belül nem indítja meg, az illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal − az arról történő tudomásszerzést követő 15 munkanapon belül − kivizsgálja a mulasztás okát, és a mulasztó jegyzőt az eljárás soron kívüli lefolytatására utasítja. Az 1. § (2) és (3) bekezdésében foglaltak esetén nincs helye az eljárás lefolytatására történő utasításnak.
(2) Ha a fővárosi és vármegyei kormányhivatal által megállapított újabb határidő eredménytelenül telt el, a fővárosi és vármegyei kormányhivatal az eljárásra határozatával haladéktalanul másik jegyzőt jelöl ki, és ezzel egyidejűleg fegyelmi eljárást kezdeményez a mulasztó jegyző ellen a polgármesternél.
(3) A mulasztó jegyző az ügy iratait a fővárosi és vármegyei kormányhivatalnak az erre irányuló megkeresés kézhezvételétől számított 3 munkanapon belül megküldi. A fővárosi és vármegyei kormányhivatal az ügy iratait a kijelölő határozattal együtt továbbítja a kijelölt jegyző részére.
(4) A kijelölt jegyző vonatkozásában az eljárási határidő a kijelölő határozat és az ügy iratainak átvételét követő napon kezdődik.
(5) Ha a határidő utolsó napja olyan nap, amelyen a jegyző által vezetett polgármesteri hivatalnál vagy közös önkormányzati hivatalnál a munka szünetel, a határidő a következő munkanapon jár le.

3. § (1) A jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez.
(2) A jegyző az eljárást az arra okot adó körülményről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb az eljárásra okot adó körülmény bekövetkezésétől számított egyéves határidőn belül indíthatja meg.
(3) Az eljárás a (2) bekezdésben meghatározott jogvesztő határidőn túl is megindítható, ha az eljárásra okot adó körülmény
a) folyamatosan fennáll, vagy
b) a közgyűlési határozat végrehajtását érintő mulasztásban nyilvánul meg.

4. § (1) A jegyző a társasház működésével összefüggésben történt bejelentés esetén a bejelentést megvizsgálja.
(2) Bejelentéssel a) a társasházi tulajdonostárs, valamint
b) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke (a továbbiakban együtt: közös képviselő) élhet.
(3) A bejelentés során a tulajdonostárs helyett meghatalmazott is eljárhat.
(4) A bejelentő a) a (2) bekezdés a) pontjában és a (3) bekezdésben foglaltakat legalább nem hiteles és 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolat, illetve a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerinti meghatalmazás,
b) a (2) bekezdés b) pontjában foglaltakat a közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv-kivonat bejelentéssel egyidejűleg történő benyújtásával igazolja.
(5) Ha a bejelentő a (2) és a (3) bekezdésben foglaltakat igazolja és a bejelentés alapján az eljárásra okot adó körülmény fennállása valószínűsíthető, a jegyző az eljárást megindítja.
(6) Ha a jegyző az (5) bekezdés szerint nem indít eljárást, a bejelentőt – a bejelentésében foglalt erre irányuló kérelme esetén – az írásbeli bejelentés kézhezvételétől, vagy a szóbeli bejelentés napjától számított 30 napon belül írásban tájékoztatja az eljárás elmaradásának indokairól.

5. § Az eljárás nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére.

6. §
(1) A jegyző az eljárás megindításáról 3 munkanapon belül, írásban értesíti a közös képviselőt, valamint a bejelentőt.
(2) Az értesítésnek tartalmaznia kell:
a)az ügy tárgyát, iktatási számát, az eljárás megindításának napját,
b) a hivatalból indult eljárásra történő utalást és
c) a közös képviselő esetében a 7. § (1) bekezdése szerinti megkeresést.
(3) A közös képviselő elérhetőségének megismerése céljából a jegyző szükség esetén megkeresi a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartását kezelő központi szervet, illetve a cégbíróságot.

7. §(1) A jegyző az eljárás során postai vagy elektronikus úton bekérheti vagy a helyszínen megtekintheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat.
(2) Az iratokat a közös képviselő a jegyző értesítésének kézhezvételétől számított 10 munkanapon belül köteles a jegyző rendelkezésére bocsátani.
(3) A közös képviselőnek a (2) bekezdés szerinti időtartamon belül a jegyzőhöz eljutatott, indokolással ellátott írásbeli kérelmére a (2) bekezdés szerinti időtartam egy alkalommal, 10 munkanappal meghosszabbítható.
(4) A társasházi alapító okirat és annak módosításai, valamint a szervezeti-működési szabályzat megismerése érdekében a jegyző az ingatlanügyi hatóságot is megkeresheti.


Az ingatlankezelők és a bérbeadás

Ma reggel éppen nyugodtan teázgattam amikor egy barátom rám írt és megkérdezte, hogy egy ingatlanüzemeltető cég foglalkozik-e bérbeadással, kiadással? Mondtam neki, hogy persze. Erre elmondta, hogy éppen kiadni készül budapesti lakását és irodáját is, és megkeresett két magát ingatlanüzemeltetőnek aposztrofáló céget. Ők azt válaszolták neki, hogy ők nem foglalkoznak kiadással és bérbeadással csak üzemeltetéssel. Plusz ajánlotta neki ingatlanközvetítőket akikkel egyébként szerződésben állnak és ha a közvetítő keresi meg őket akkor vállalják az üzemeltetést. Ezen bevallom meglepődtem mert úgy gondolom, hogy az ingatlanüzemeltetésnek része a bérbeadás is. Például ha egy irodaház kezelését ránk bízzák, akkor minek keressenek plusz egy ingatlanost aki kiadja az éppen üres irodákat. Vagy egy üzletház tulajdonosa miért fizessen nem is kevés pénzt közvetítőnek ha van egy üzemeltetője aki el tudja intézni a bérbeadást is. Szóval mi a bérbeadást is vállaljuk mert szerintünk ez belefér a munkánkba. Persze lehetnek kivételek, példának okáért egy kisebb csapattal dolgozó üzemeltető cég kapacitása nem mindig elég a bérbeadás ügyintézésére. De előfordult olyan is, hogy egy cég annyi felújítási, karbantartási és korszerűsítési munkát kapott az üzemeltetésen belül, hogy nem maradt ideje kiadással foglalkozni.

Van egy másik aspektus is, amiről már beszéltem: a bizalom kérdése. Egy tulajdonos mindig kötődik (valamilyen szinten) az ingatlanához. Ez pedig azzal jár, hogy nem szívesen adja ki a dolgokat a saját kezéből. Ilyenkor jön a képbe a bizalom és az őszinteség.
Először is, az őszinte kommunikáció és a bizalom lehetővé teszi az információk villámgyors áramlását és a problémák gyors megoldását. Ha az ingatlanüzemeltető és az ingatlantulajdonos között megvan a lojalitás és a nyílt kommunikáció, sokkal könnyebb azonosítani és kezelni az esetleges problémákat, még mielőtt azok súlyossá válnának.
Másodszor, a bizalmi kapcsolat hozzájárul a hatékony döntéshozatalhoz és stratégiaalkotáshoz. Amikor az ingatlantulajdonos és az ingatlanüzemeltető közötti kapcsolat megbízható és őszinte, könnyebb megosztani az információkat és együtt dolgozni az ingatlanokkal kapcsolatos tervek kidolgozásában és végrehajtásában.
Harmadszor, a bizalmi kapcsolat elősegíti a hosszú távú partnerséget és stabilitást. Ha az ingatlantulajdonos és az ingatlanüzemeltető között erős szimpátia, jóhiszeműség és kölcsönös tisztelet van, nagyobb az esélye annak, hogy hosszú távú partnerséget alakítanak ki, ami stabil és fenntartható ingatlankezelést eredményez.
Összességében tehát, a bizalom, a korrektség és őszinteség az ingatlantulajdonos és az ingatlanüzemeltető között kulcsfontosságú a hatékony kommunikáció, a döntéshozatali folyamatok és a hosszú távú partnerség szempontjából, ami hozzájárul az ingatlanok sikeres és fenntartható kezeléséhez.

Természetesen a bizalom eléréséhez jó pár dologra szükség van. Elég sokféle ingatlant kezelünk, változatosak az általunk bérbe adott helységek, és bérlőink-partnereink is sokszínűek, ebből következik, hogy láttunk már rengeteg különféle esetet, találkoztunk furcsaságokkal, kaptunk komoly feladatokat is. Ezekből mind tanultunk valamit és ezeket a tanultakat építettük be mindennapjainkba és ezekkel a megszerzett tapasztalatokkal tudjuk elérni ügyfeleink bizalmat. Konkrétumokat is mondok:
– A profi ingatlanüzemeltetőként alapos bérlővizsgálatot végzünk annak érdekében, hogy megbízható bérlőket válasszunk ki, akik időben fizetnek és gondját viselik az általuk bérelt ingatlannak.
– A lehető leggyorsabban és hatékonyan reagálunk mindenféle problémára vagy kérdésre, és proaktívan kezeljük azokat a bérlők és a tulajdonosok elégedettségének megőrzése érdekében.
– Egy ingatlanüzemeltető cég megbízása jelentősen csökkentheti az ingatlanokkal kapcsolatos adminisztratív feladatok és problémák miatti stresszt, és időt takaríthat meg az ingatlan tulajdonosának.
– Rendelkezünk azzal a piacismerettel, amely lehetővé teszi számunkra, hogy pontosan meghatározzuk az optimális bérleti díjat és feltételeket, valamint próbáljuk kihasználni a versenyelőnyöket a piacon.
A sort még lehetne folytatni, talán egy későbbi cikkben ezt meg is fogom tenni.


Insula, az ókori társasház (2.rész)

  • Nem is olyan régen elkezdtem foglalkozni a társasházak történelmével. Gondoltam ha már szinte mindennek az eredetét és történeti hátterét kutatják akkor miért ne lehetne a társasházak múltjába leásni. Az első részben pár alapvetőbb és ismertebb információt gyűjtöttem össze, most pedig az insulák építészeti megoldásaiba tekintek be.
  • Téglaépítés: Az insulák falai általában téglaépítésűek voltak, amelyeket kőalapra helyeztek.
  • Falvastagság: A falak általában vastagok voltak, hogy megfelelő stabilitást és hőszigetelést biztosítsanak. Általában két- vagy háromrétegű falakat alkalmaztak.
  • Kőalap: Az insulák alapja gyakran kőből készült, amivel szilárdságot és tartósságot akartak biztosítani. az épületnek.
  • Falburkolat: A külső falakat gyakran vakolták vagy márvánnyal burkolták (ez a tehetős emberek részére készült insulákra igaz), ami nemcsak esztétikai értéket adott az épületnek, hanem védelmet is nyújtott a környezeti elemekkel szemben.
  • Lépcsőházak: Az insulák sokszor többemeletes épületek voltak, ezért belső lépcsőházakat alkalmaztak a különböző szintek közötti közlekedéshez.
  • Szögletes elrendezés: Általában négyzet alakú vagy téglalap alakú alaprajzot alkalmaztak az insulák építésénél.
  • Ablakok és nyílászárók: Az insulákban gyakran voltak ablakok és nyílászárók, amelyek lehetővé tették a természetes fény bejutását és a szellőzést.
  • Tetőszerkezetek: A tetők általában cserépborítást kaptak, amelyek lehetővé tették a csapadékvíz elvezetését és védelmet nyújtottak a nedvesség ellen.
  • Közösségi terek: Az insulák gyakran olyan kis közösségi tereket is tartalmaztak, mint például a belső udvarok vagy kertek, ahol a lakók találkozhattak és kikapcsolódhattak.
  • Kamrák és raktárak: Az insulák gyakran rendelkeztek kamrákkal és raktárakkal az élelmiszerek és egyéb tárgyak tárolására.
  • Dekorációk: Néha az insulák falait dekoratív elemekkel díszítették, például mozaikokkal vagy freskókkal, hogy emeljék az épület esztétikai vonzerejét.
  • Vízellátás: Az insulákban gyakran kialakítottak vízvezetékrendszereket és akvaduktusokat, hogy biztosítsák a lakók ivóvízellátását és a higiéniai szükségleteik kielégítését.
  • Fűtési rendszerek: Néhány insula fűtését hypocaustum rendszerrel oldották meg, amely egy alulról fűtött padlóval rendelkező fűtési rendszer volt. Ennek során a hőt egy fűtőkazánból vagy tűzhelyből vezették a padló alá, így melegítve az adott helységet
  • Domborzati alkalmazkodás: Az insulák építésénél gyakran figyelembe vették a környező domborzati viszonyokat és az építkezés helyét. Gyakran előfordult, hogy az insulákat domboldalakon vagy hegyvidéki területeken építették, és az épületek alapjait a terep adottságaihoz igazították.
  • Üzlethelyiségek az alsó szinteken: Sok insula alsó szintjén kereskedelmi egységeket alakítottak ki, például üzleteket és műhelyeket. Ez lehetővé tette a lakók számára, hogy könnyen hozzáférjenek a szükséges árucikkekhez és szolgáltatásokhoz anélkül, hogy messzire kellene menniük.

Mit kérdezzek a közös képviselőtől?

Ma egy barátom azzal a témával fordult hozzám, épp társasházzá alakulnak és meghívtak pár közös képviselőt a közgyűlésre és majd választanak egyet közülük. Gondolták, hogy minél gyorsabban legyenek túl ezen is. Az ötlet jó és érthető, de akkor mi lehet a probléma? Nos elég komoly gonddal találkoztam, hiszen azt a kérdést tette fel a barátom, hogy mit kérdezzenek az új közös képviselőtől? Ugyanis senkinek a lakók közül nincs tapasztalata a témában, mivel eddig egy lakó kivételével senki sem lakott társasházban. (Aki meg ott lakott az sosem foglalkozott a témával). Nem egyszerű dolog a közös képviselő kiválasztása, de azért megpróbáltam néhány kérdéssel segíteni neki.

– Mekkora tapasztalata van közös képviselőként vagy más kapcsolódó vezetői szerepkörben (társaskezelőként vagy ingatlankezelőként)?

– Hogyan kezelné a közös képviselő az esetleges konfliktusokat vagy nézeteltéréseket a lakók között?

– Milyen módon kommunikálná rendszeresen a társasház aktuális ügyeivel kapcsolatban?

– Mennyire rugalmas az időbeosztása, és mennyi időt tudna szánni a közös képviselői feladatokra hetente vagy havi szinten?

– Milyen elképzelései vannak a társasház infrastrukturális fejlesztésével vagy karbantartásával kapcsolatban?

– Hogyan tervezné megoldani az esetleges pénzügyi kihívásokat vagy költségvetési problémákat a társasházban?

– Milyen módon foglalkozna a társasház biztonsági kérdéseivel?

– Van-e kapcsolata szakemberekkel, akik segíthetnek a karbantartási vagy javítási feladatokban?

– Hogyan biztosítaná a közös képviselő a lakók részére a hatékony és gyors problémamegoldást?

– Milyen tapasztalattal rendelkezik a társasház jogi kérdéseivel kapcsolatban? Illetve van-e megbízható ügyvédje?

– Milyen módon kezelné a közös képviselő az esetleges panaszokat vagy javaslatokat a lakóktól a munkájával kapcsolatban?

– Hogyan állna a közös képviselő a fenntarthatósági, környezetvédelmi kérdésekhez és az energiatakarékossági kezdeményezésekhez?

Egy Társasház Katalizátora: A Profi Házirend

A társasház házirendje elengedhetetlen a lakók közötti harmonikus együttműködés és az otthoni környezet biztonságának és rendezettségének fenntartása érdekében. A szabályok betartása segít megelőzni a vitákat és konfliktusokat, valamint biztosítja a társasház lakóinak kényelmét és jól-létét. Ezért fontos, hogy a társasház közössége egyetértésre jussanak a házirend tartalmával és betartásával kapcsolatban, és mindenki aktívan részt vegyen annak kialakításában és betartásában. Egy jól kidolgozott társasházi házirend segít megelőzni a vitákat és konfliktusokat, valamint elősegíti a lakók harmonikus együttműködését és az otthoni környezet biztonságát és kényelmét. Fontos, hogy minden lakó megismerje és betartsa a házirendet, hogy a társasház minden lakója számára kellemes és harmonikus legyen az otthon.

Egy társasházi házirendnek általában a következő elemeket kell tartalmaznia:

  1. Bevezető és cél: Rövid áttekintés arról, hogy miért fontos és mi a célja a házirendnek, valamint hogy kiknek kell betartaniuk, kikre vonatkozik.
  2. A társasház közös területei és használata: Részletes leírás arról, hogy milyen közös területek találhatók a társasházban, és hogyan kell őket használni. (A közös területek tisztasága az egyik legfontosabb pont). Ilyen közös terület például: lépcsőház, kert, udvar, pince, padlás stb.
  3. Lakók jogai és kötelezettségei, külön tulajdonú ingatlanrész használata: Kifejti a lakók jogait és kötelezettségeit, ideértve a zajszintre, az otthoni karbantartásra,  felújításra, zenélésre és egyéb fontos tényezőkre vonatkozó szabályokat.
  4. Közös költségek és fizetési módok: Részletesen meghatározza, hogy milyen közös költségek merülnek fel a társasházban, hogyan kerülnek elszámolásra és mik a fizetési határidők.
  5. Rendszabályok és tilalmak: Leírja azokat a konkrét tevékenységeket vagy viselkedéseket, amelyek tilosak a társasházban, ideértve például a háziállatok tartásának szabályait vagy a dohányzás helyeit.
  6. Építési és felújítási szabályok: Meghatározza, hogy milyen típusú építési és felújítási tevékenységek megengedettek vagy korlátozottak a társasházban.
  7. Panaszkezelés és konfliktusmegoldás: Ismerteti a lakók számára elérhető panaszkezelési eljárásokat és konfliktusmegoldási módszereket, hogy az esetleges viták és problémák hatékonyan megoldódjanak.
  8. Tűzvédelmi és biztonsági előírások: Részletesen kifejti a tűzvédelmi és biztonsági előírásokat, például a tűzoltó berendezések karbantartásának és használatának szabályait.
  9. Parkolás és gépjármű tárolás: Meghatározza a társasház parkolási és gépjárművek tárolási szabályait.
  10. Házirend módosítása és jóváhagyása: Részletezi, hogy hogyan történhetnek a házirend módosításai és ki kell-e őket hirdetni vagy jóvá kell-e hagyni a közgyűlésen.Esetenként tartalmazhat környezetvédelemre, környezettudatosságra, közösségi rendezvényekre, hirdetések és reklámok elhelyezésére vonatkozó rendelkezéseket, illetve ha van a házban lift akkor annak használati szabályait is a házirendbe rögzítik.

Insula, az ókori társasház (1.rész)

Az elmúlt héten az alábbi facebook posztban próbáltam rájönni vajon hol születhettek meg az első társasházak. Egyik tippem az ókori Rómában található Insula volt. Álljon itt most tíz fontos információ amik sokat elárulnak ezekről az épületekről.

Többemeletes épületek: Az insulák leggyakrabban többemeletes épületek voltak, melyekben különböző társadalmi osztályok lakói éltek. Az alsó szintekre általában az alacsonyabb társadalmi osztályokhoz tartozó emberek költöztek, míg az emeleteken a gazdagabbak éltek.

Sűrű lakottság: Az insulákban kevés szabad területet lehetett találni. Az insulae több száz lakót tudott befogadni, így nagyon zsúfolt és zajos helyek voltak.

Alacsony életkörülmények: A legtöbb insula rossz higiéniai körülményekkel és gyenge építészeti állapottal rendelkezett. Az insula lakói gyakran szembesültek a rossz szellőzés, a vízhiány és a szennyvíz problémáival.

Kereskedelmi és lakóépületek: Az insulában gyakran kereskedelmi és lakóépületeket egyesítettek. Az alsó szinteken üzletek és műhelyek voltak, míg az emeleteken lakások voltak megtalálhatók.

Tűzesetek veszélye: Az insulák könnyen tűzvész áldozatává válhattak, mivel a fa és a tégla gyakran alkalmazott anyagok voltak az építésükhöz. A tűz általában gyorsan terjedt az insulák között, ami súlyos veszteségeket okozott.

Bérlakások: Az insuláben lévő lakásokat általában szegény (szegényebb) bérlők bérelték, bár előfordult, hogy vagyonosabb bérlők vettek ki lakást (ami természetesen kitűnő állapotban volt), és a bérleti díj az adott hely elhelyezkedésétől és állapotától függött.

Építészet és struktúra: Az insulae építészete általában egyszerű volt, és kevés figyelmet fordítottak a lakók kényelmére vagy biztonságára. Gyakran a legfontosabb szempont a helykihasználás volt.

Szociális különbségek: Az insula lakói között nagy társadalmi különbségek voltak. A gazdagabbak többnyire a város központjához közelebbi lakásokat preferálták, míg a szegényebb emberek a külvárosi részeken éltek.

Építési szabályozások: Bár voltak építési szabályok az insulák vonatkozásában, ezek gyakran nem voltak elégségesek a biztonságos vagy élhető környezet biztosításához.

Fontosság a városi életben: Az insulák az ókori Róma fontos részét képezték, mivel otthont adott a városi lakosság nagy részének, valamint számos kereskedelmi funkciót láttak el a bennünk található üzletek révén.

Rémálomház az Elm utcában

A lakóhely, amelynek az otthonunknak kellene lennie, gyakran válik a stressz és frusztráció forrásává, ha a társasház üzemeltetése borzalmasan vagy pedig egyáltalán nem működik. Egy ilyen helyzetben a lakók mindennapjaikat a bizonytalanság és a kényelmetlenség határozza meg. Íme, egy mélyreható betekintés egy olyan társasház életébe, ahol a problémák csak halmozódnak, és a megoldások nem érkeznek meg, sőt néha még a szándék a megoldásra is hiányzik. A leírtakkal személyesen találkoztam, ugyanis az ominózus társasház kezelésére tőlem is kértek egy ajánlatot. Kimentem a házhoz, bejártam, felmértem, beszélgettem pár lakóval. A tapasztalatok pedig lentebb olvashatók. Elöljáróban annyit, hogy nem ez lesz életem legpozitívabb és legvidámabb beszámolója egy társasházzal kapcsolatban.

Mikkel is találkoztam? Mit mesélt az a pár tulajdonos aki szóba állt velem? Nem sok jót. Kezdjük talán a legijesztőbb esettel: Az elmúlt négy évben a társasház lakói már a legfontosabb döntéseket sem tudták meghozni, mivel nem volt közgyűlés, ami érthetetlen és teljesen szabálytalan a közös képviselő részéről, illetve egy hiba a lakóközösség részéről is, hiszen nem tettek semmit az ügyben. (https://rem189.eu/tenyek-es-tevhitek-a-kozos-kepviselorol-5-resz ezen a linken találhatóak megoldások rossz közös képviselők leváltására). Ennek eredményeként a szükséges felújítások, karbantartások és fejlesztések elmaradtak, ami komoly veszélyt jelent az épület lakhatóságára és a lakók biztonságára nézve.

Egy másik jelentősebb hiányosság a felújítási alap hiánya, ami azt jelenti, hogy nincs megfelelő anyagi fedezet az épület karbantartására és fejlesztésére. Ez pedig konkrétan oda vezet, hogy a nem túl jó állapotú tető problémái csak súlyosbodnak, és a beázások egyre gyakoribbak lesznek, fenyegetve az épület struktúráját és a lakók vagyonát. Arról már nem is beszélve, hogy bármi más felújításra sem lesz pénz.

A rendszeres elszámolások hiánya csak tovább súlyosbítja a helyzetet. A lakók nem kapnak megfelelő tájékoztatást a befizetésekről, és a közösség bizalmatlansága egyre csak növekszik. Nevezzük nevén: fogalma nincs az ott élőknek, hogy a befizetett közös költséggel mi történik. Nem tudják, hogy mire megy el a pénzük, hiszen a házban nem történik nagyjából semmi. Erre egy újabb kiváló példa: a társasház takarítása eléggé ad hoc jellegű. Egy héten egyszer-kétszer felbukkan pár takarítónak kinéző egyén és sepregetnek kicsit. De a ház tisztasága nagyjából a nem létező kategória felé tendál.
Erről a témáról már értekeztem korábban: https://rem189.eu/a-tarsashazi-takaritas-legnagyobb-hibai/

A társasház biztosítása lejárt, ami további bizonytalanságot és kockázatot hordoz a lakók számára. Amikor egy társasház nincs biztosítva, az azt jelenti, hogy nincs fedezet a különféle károkra, például tűz, árvíz, földrengés, vagy akár lopás esetén. Ez óriási kockázatot jelent a lakók vagyona szempontjából, hiszen egy esetleges káresemény során a lakók önerejükből vagy közösségi alapokból kellene helyreállítsák az okozott károkat. Azt hinné az ember, hogy ezt mindenki igyekszik elkerülni. Hát nem…

A villamos hálózat pedig elavult és veszélyes állapotban van, ami komoly biztonsági kockázatot jelent mind a lakók, mind az ingatlan tulajdonosai számára. Az elavult villamos hálózatok gyakran okoznak rövidzárlatokat vagy túlterheléseket, amelyek tűzveszélyt jelentenek. A rosszul karbantartott vezetékek, elavult csatlakozók vagy túlmelegedett alkatrészek könnyen kiválthatnak tüzet, ami komoly veszélyt jelent mind a lakókra, mind az ingatlanra nézve. Az elavult villamos hálózatok gyakran okoznak áramszüneteket és feszültségingadozásokat, amelyek kényelmetlenséget okozhatnak a lakók számára. Az áramszünetek különösen problémásak lehetnek olyan kritikus helyzetekben, mint például az éjszaka vagy a hideg téli hónapokban.

Akadt még pár apróság. Volt aki azt se tudta ki a közös képviselő, más valaki megkérdezte: „Van egyáltalán közös képviselőnk?”. A hírek szerint sem SZMSZ, sem pedig házirend nincs, a házon található reklámok és hirdetések után senki sem fizet a társasháznak bérleti díjat, a kaputelefont egy ott lakó idősebb úr tartja karban, a kukákat mindig valaki más húzza ki.

Természetesen elkezdtem gondolkodni, hogy miként lehet rendezni a kaotikus helyzetet, de hamar rájöttem, hogy a társasházban mélyen gyökerező problémák és a lakók közötti bizalmatlanság és konfliktusok nehezítik a helyzet kezelését. Végül úgy döntöttem, hogy nem vállalom a feladatot még ajánlat adás szintjén sem, felismertem ugyanis, hogy a jelenlegi körülmények között nem lehetséges hatékonyan megoldani az előállt problémákat. Néha sajnos találkozom olyan esetekkel amikkel nem tudok mit tenni.