REM189 zRt. - Ingatlanüzemeltetés

Keresés
Close this search box.

Hónap: 2023 augusztus

Beküldve:

Tények és tévhitek a közös képviselőről 4.rész

Sorozatunk negyedik részében az adatkezelésről lesz szó. Ami kétség kívül napjaink egyik legtöbbet „futott” témája. Ki ne hallotta  volna már azt, hogy GDPR? Ki ne találkozott volna azzal a szóval, hogy adatkezelő? És mint ilyen sokat forgó témák esetében elég sok a félreértés és a rosszul értelmezés.

Ha viszont a szívünkre tesszük a kezünket ebben a kérdésben nincs mit mondani, nincs mit megfejteni, tehát álljanak itt a törvény ide vonatkozó részei. Társasházak esetében kétféle adatkezelést kell megoldani:
Az első típus: „25. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – a személyes adatok védelmére vonatkozó előírásokkal összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat.”
A Kamerarendszer esetében a jogszabály formakényszert írt elő azaz eszmei hányad szerinti 2/3-os többséggel a tulajdonosok kamerarendszer létesítéséről dönthetnek akként, hogy meghatározza az adatkezelési szabályait.
Az adatkezelő a kamerarendszer esetében a Társasház, míg az adatfeldolgozó a kamerarendszert üzemeltető vagyonvédelmi megbízott.

Második típus: „22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.”
A bejelentési törvényből fakadó kötelezettség a tulajdonosnak és a közös képviselő pedig szintén köteles nyilvántartást vezetni a tulajdonosokról, mivel ezen tényadat nélkül a közös képviselői tisztséget nem lehetséges ellátni. A közös képviselő csak a jogszabályban megfogalmazott adatokat köteles nyilvántartani. Mivel a közös képviselő nemcsak a jogszabályban hivatkozottakat tartja nyilván, hanem tulajdonosi, bérlői elérhetőségeket, adósok természetes személyazonosító adatait és akár egyéb adatokat is, így a lakói nyilvántartás már túlmutat a jogszabályi rendelkezéseken.
Az adatkezelő a kamerarendszer esetében a Társasház, míg az adatfeldolgozó a Közös Képviselő.

Szabályzat elkészítésének a kötelezettsége:
„Az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény 5. § (1) Személyes adat akkor kezelhető, ha a) azt törvény vagy – törvény felhatalmazása alapján, az abban meghatározott körben, különleges adatnak vagy bűnügyi személyes adatnak nem minősülő adat esetén – helyi önkormányzat rendelete közérdeken alapuló célból elrendeli, b) az a) pontban meghatározottak hiányában az az adatkezelő törvényben meghatározott feladatainak ellátásához feltétlenül szükséges és az érintett a személyes adatok kezeléséhez kifejezetten hozzájárult…”
A Társasház egyrészt törvény alapján kötelező adatkezelést lát el, másrészt a tulajdonosok által átadott adatokat kezel.

A törvény szerint:
„15. § (1) Az adatkezelő az érintett jogai érvényesülésének elősegítése érdekében megfelelő műszaki és szervezési intézkedéseket tesz, így különösen a) az érintett részére az e törvényben meghatározott esetekben nyújtandó bármely értesítést és tájékoztatást könnyen hozzáférhető és olvasható formában, lényegre törő, világos és közérthetően megfogalmazott tartalommal teljesíti, és b) az érintett által benyújtott, az őt megillető jogosultságok érvényesítésére irányuló kérelmet annak benyújtásától számított legrövidebb idő alatt, de legfeljebb huszonöt napon belül elbírálja és döntéséről az érintettet írásban vagy ha az érintett a kérelmet elektronikus úton nyújtotta be, elektronikus úton értesíti.”
A fenti rendelkezés alapján a Társasház köteles az adatkezeléséről tájékoztatni a tulajdonostársakat és egyéb érintetteket közérthető formában és átadni az adatkezelésének folyamatát bemutató dokumentációt azaz a Szabályzatot az adatkezeléséről.

Milyen adatokat is kezel egy közös képviselő:
– tulajdonostárs neve
– tulajdonostárs lakcíme
– tulajdonostárs levelezési címe (ha a lakcímtől eltér)
– tulajdonostárs telefonszáma
– tulajdonostárs e-mail címe
– tulajdonostárs lakásának sorszáma
– tulajdonostárs tulajdoni hányada
– tulajdonostársra eső közös költség mértéke
– tulajdonostárs közösköltség-tartozása
– tulajdonostárs bankszámlaszáma
– tulajdonostárs lakásában van-e vízóra
– részletfizetés esetén a részletfizetési megállapodás szerinti személyes adatok
– társasházban elhelyezett kamera esetén arckép, mozgás rögzítése

Kapcsolattartók esetén:
név, e-mail cím, telefonszám, cégnév, munkakör

Teljesítésigazolások, munkaidőnyilvántartások
– teljesítés helye, ideje, mennyisége
– amennyiben az elszámolás szempontjából releváns a tevékenységet végző személy neve
– igazolást kiállító személyek neve, aláírása

Az adatkezelés jogalapjai az alábbiak:
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés a) pontja szerint a felhasználó megfelelő tájékoztatáson alapuló önkéntes hozzájárulása az adatkezeléshez (a továbbiakban: Hozzájárulás)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés b) pontja szerint az adatkezelés olyan szerződés teljesítéséhez szükséges, amelyben a Felhasználó mint érintett az egyik fél (a továbbiakban: Szerződés teljesítése)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés c) pontja szerint az adatkezelés az adatkezelőre vonatkozó jogi kötelezettség teljesítéséhez szükséges (mint például számviteli, könyvviteli kötelezettség teljesítése – a továbbiakban: Jogi kötelezettség teljesítése)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés f) pontja szerint az adatkezelés az adatkezelő vagy egy harmadik fél jogos érdekeinek érvényesítéséhez szükséges (a továbbiakban: Jogos érdek)
– az elektronikus kereskedelmi szolgáltatások, valamint az információs társadalommal összefüggő szolgáltatások egyes kérdéseiről szóló 2001. évi CVIII. törvény (Elkertv.) 13/A. §-a által biztosított adatkezelési engedély, amely szerint a Felhasználó hozzájárulása nélkül kezelhetők a Felhasználók természetes személyazonosító adatai (név, születési név, anyja születési neve, születési hely és idő) és lakcíme az információs társadalommal összefüggő szolgáltatás nyújtására irányuló szerződés létrehozása, tartalmának meghatározása, módosítása, teljesítésének figyelemmel kísérése, az abból származó díjak számlázása, valamint az azzal kapcsolatos követelések érvényesítése céljából, továbbá a Felhasználó hozzájárulás nélkül kezelhetők a Felhasználó természetes személyazonosító adatai, lakcíme, valamint a szolgáltatás igénybevételének időpontjára, időtartamára és helyére vonatkozó adatok az információs társadalommal összefüggő szolgáltatás nyújtására irányuló szerződésből származó díjak számlázása céljából.

Itt igazán nincs miről beszélni, a törvény kristálytisztán fogalmaz. Persze mindig lesznek akik belekötnek ebbe is, de ettől még a szabályok azok szabályok, a törvények törvények maradnak.


Beküldve:

Napelem fogalomtár

Egy nem is olyan régen közzétett cikkünkben meséltem egy irodaház napelemesítéséről.  Amikor meséltem erről baráti és családi körben sok-sok kérdést kaptam magukról a nepelemekről.  Ez az apropója a lenti fogalom gyűjteménynek.

Abszorber: A napkollektor hőelnyelő lemeze, aminek a feladata, hogy elnyelje a napsugárzást és hővé alakítsa. Majd ezt a hőt át kell adni a berendezésben keringő munkaközegnek.

AC: A váltakozó áram rövidítése. A hátköznapi nyelven az általunk használt villamos hálózat (220/380 v) ezzel működik.

Árnyékolás: A közvetlen napsugárzást megakadályozó a napelemeket árnyékoló tárgyak, például kémények, fák és antennák. Az ebből eredő veszteség akár az egész sztring teljesítményét is képes lerontani, így erre különösen kell figyelni a tervezés során.

DC: Az egyenáram rövidítése. A napelem modulok egyenáramot termelnek.

Fajlagos teljesítmény: A valós energiatermelés és a névleges teljesítmény hányadosa.

Felületi hőmérséklet: A felszerelt, üzembe helyezett napelem aktuális hőmérsékletére vonatkozik. Fontos adat, mert ha a napelem hőmérséklete eltér az ideálistól, akkor a teljesítménye romlik.

Félvezető réteg: A napelem azon része, ami az elektromos energiát képes vezetni, vagyis többnyire a szilícium.

Hatásfok: Azt határozza meg, hogy 1 m2 napelem felület mennyi energiát képes előállítani. Máshogy megfogalmazva, mennyi veszteség keletkezik amikor elektromos energiává alakítja a napenergiát.

Hibrid napelem: A hibrid napelem két technológia ötvözéséből áll. A hagyományos napelem hátoldalán folyadékot áramoltat és ez hűti a napelemet. Így melegvizet és elektromos áramot is képes előállítani egyszerre. Illetve másik lényeges előnye, hogy a folyadék hűti a napelemet, ezáltal jobb teljesítményre képes forró időben.

Hőmérsékleti együttható: A napelemek az ideális hőmérsékleten teljesítenek a legjobban. Ha ettől eltér a hőmérséklet, akkor azzal együtt a teljesítmény is eltér. A hőmérsékleti együttható azt mutatja meg, hogy az ideális (25 C˚) hőmérséklethez képest mennyivel növekszik a felszerelt, üzembe helyezett napelem felületi hőmérséklete.

Inverter: A napelemek és a villamos hálózat közötti eszköz,feladata a napelem modulok szolgáltatta egyenáram átalakítása szinuszos váltakozó árammá. Hálózatra kapcsolt esetben az inverter további szinkronizálási feladatokat is ellát, ami biztosítja a háztartási kis erőmű illeszkedését az áramszolgáltatói követelményekhez.

kWh (kW/h = kW/óra): A kilowattóra rövidítése. Az egy órán át 1.000 W – termelt vagy fogyasztott – energiának felel meg és 3,6 millió Joule energiával egyenlő.

kWp (Wp): A maximális leadott teljesítménye egy napelemnek, optimális körülmények között. Ezredrésze a Watt peak. Az egyes modulok jellemzésére ez a mértékegység a használatosabb.

Megtérülési idő: Az az időtartam, amikorra a befektetésünk összegét megtermeli a napelemes rendszer. Kiszámításánál figyelembe kell venni a villamos energia hozamon felül az amortizációt az esetlegesen meghibásodó eszközök költségét, a villamos energia árának növekedését és még számos további tényezőt is .

Monokristályos napelem: A monokristályos napelem lényege, hogy a szilíciumot henger alakúra alakítják egy tömbbe. Ezért mono, mert a szilícium egy tömbben dermed meg. Ezt nyolcszög alakú vékony szeletekre vágják. A napelem több cellából, de egy szilícium tömbből áll.

Napelem: A napelem olyan szilárdtest eszköz,
amely az elektromágneses sugárzást (fotonbefogást) közvetlenül villamos energiává alakítja. Az energiaátalakítás alapja, hogy a sugárzás elnyelődésekor mozgásképes töltött részecskéket generál, amiket az eszközben az elektrokémiai potenciálok, illetve az elektron kilépési munkák különbözőségéből adódó beépített elektromos tér rendezett mozgásra kényszerít, vagyis elektromos áram jön létre.

Napenergia hasznosítás: A Napból érkező energia hasznosításának két alapvető módja létezik: a passzív és az aktív energiatermelés. Naperőművekben alakítják át a napenergiát elektromos árammá.
Passzív hasznosításkor az épület tájolása és a felhasznált építőanyagok a meghatározóak. Ilyenkor az üvegházhatást használjuk ki hőtermelésre. Alapjában véve passzív napenergia-hasznosító minden olyan épület, amely környezeti adottságai, építészeti kialakítása következtében képes használni a Nap sugárzását mint energiaforrást. A passzív napenergia-hasznosítás főként az átmeneti időszakokban működik, vagyis akkor, mikor a külső hőmérséklet miatt az épületen már/még hőveszteség keletkezik, de a napsugárzás még/már jelentős.
Az aktív energiatermelésnek két módja van. Első módszer, hogy a napenergiát hőenergiává alakítjuk. A jellegzetes napenergia hasznosító épületeken nagy üvegfelületek néznek déli irányba, melyeket estére hőszigetelő táblákkal fednek. Az üvegezésen keresztül a fény vastag, nagy hőtároló képességű padlóra és falakra esik, melyek külső felületei szintén hőszigeteltek, így hosszú időn át képesek tárolni az elnyelt hőt. A hőenergia „gyűjtése” és tárolása főképp napkollektorokkal történik. Ez az a berendezés, ami elnyeli a napsugárzás energiáját, átalakítja hőenergiává, majd ezt átadja valamilyen hőhordozó közegnek. Magyarországon 2007. augusztusában telepítettek először napkollektort panelházra, a miskolci Avas egyik 50 lakásos házára.

Napkollektor: A napkollektor olyan épületgépészeti berendezés, amely a napenergia felhasználásával közvetlenül állít elő fűtésre, vízmelegítésre használható hőenergiát. Fűtésre való alkalmazása az épület megfelelő hőszigetelését feltételezi és általában csak tavasszal és ősszel mint átmeneti, illetve télen mint kisegítő fűtés használatos. Hőcserélő közege jellemzően folyadék, de a levegőt használó változatai is elterjedtek. A hétköznapi nyelvben gyakran összetévesztik a napelemmel, amely a napsugárzást elektromos energiává alakítja. A napkollektor fényelnyelő (matt fekete, fényt nem visszaverő festékkel bevont) rétegét abszorbernek is nevezik. Ez a réteg a fény elnyelése által melegszik fel, majd a hőt egy csőkígyón át vezetik el – általában szivattyúval. A csőkígyó másik oldalán hőszigetelő réteg van fokozandó a hatékonyságot, illetve megakadályózandó az átégetést.

Névleges teljesítmény: Az a teljesítmény adat, amit a gyártók meghatároznak az adott napelemre vonatkozóan, Watt mértékegységben meghatározva. Ezt a legideálisabb körülmények között határozzák meg, tehát a valós, használat közbeni teljesítmény eltérhet ettől.

Oda-vissza mérő óra: Kétirányú mérésre alkalmas fogyasztásmérő óra. Hálózatra tápláló rendszer esetén a háztartási fogyasztáson felül termelt villamos energiát a hálózatba tápláljuk vissza. Az általunk megtermelt villamos energiát az áramszolgáltató átveszi, amikor a rendszerünk nem termel akkor mi vételezünk az áramszolgáltatótól.

Polikristályos napelem: A polikristályos, vagyis több kristályos napelem lényege, hogy a szilícium több kristályban dermed meg, mert több, négyzet alakú tömbbe öntik. Ezt szeletekre vágják és ónszalaggal forrasztják.

Rögzítő rendszerek: A kifejezetten a napelemek rögzítésére kifejlesztett, moduláris kompakt fém szerkezetek elsősorban rozsdamentes anyag és alumínium felhasználásával . Lényeges tulajdonság a korrózió állóság, valamint a külső behatásokkal pl. széllel szembeni ellenállóság.

Szigetüzemű napelemes rendszer: A sziget üzemű napelemes rendszerek teljesen önálló rendszerben működő napelem rendszerek. Emiatt nem is kapcsolódnak semmilyen közüzemű elektromos hálózathoz sem, így leadni sem tudják a megtermelt, de fel nem használt elektromos energiát. Ez a fajta rendszer ideális lehet olyan helyeken, ahol nem lehet bevezetni az elektromos áramot.

Túlfeszültség-védelem: Napelemes rendszer esetén elsősorban a villámlás okozta túlfeszültséggel kell foglalkoznunk. A napelemes rendszer és az ingatlan védelme szempontjából célszerű megoldás a DC és AC oldali áramköröket is ellátni túlfeszültség védő berendezésekkel.

Vékonyrétegű napelem:A vékonyrétegű napelem, más nevén amorf napelem, néhány vékony rétegből áll, amik a nanométertől a mikrométerig terjedhetnek. A félvezető réteget pedig kémiai vagy fizikai lecsapatással hordozzák fel a közvetítő felületre.

Watt peak: A watt peak egy olyan mérőszám, ami egy napelem legjobb teljesítményét mutatja ideális körülmények között. Wp jelölésként is gyakran találkozhatunk vele.

Beküldve:

Tények és tévhitek a közös képviselőről 3.rész

Folytatjuk a Közös képviselőkről szóló kis sorozatunkat. Az első rész itt, a második pedig itt elérhető.

– Állagmegóvási feladatok: A közös képviselőnek rendszeres időközönként kötelezően szemrevételeznie kell az ingatlan általános állapotát, építészeti részeit és gépészeti szerkezeteit.
Kötelessége a társasház tulajdonostársai részéről érkezett hibabejelentésekre soron kívül reagálni, és a hiba kijavítása érdekében szakember vállalkozót megbízni.
Az épület rendeltetésszerű használatát nagymértékben akadályozó hiba (például lift meghibásodás vagy sérült kémény), az épület állagát súlyosan veszélyeztető esemény (strang törés), vagy közvetlen életveszély fennállása esetén a közös képviselő azonnal intézkedni köteles ezek elhárítása érdekében, mely intézkedését egyidejűleg a Számvizsgáló Bizottságnak be kell jelentenie. (Ha van olyan összeghatár meghatározva a k.képviselő szerződésében ami felett nem járhat el önállóan, akkor a számvizsgáló bizottsággal kell egyeztetni).
Tévhit ezzel kapcsolatban: a közös képviselő dönt minden munkáról és ő priorizál. (Ez azt jelenti, hogy az ő hozzá közel állóknál végeznek munkákat). Ezt minden képviselő megkapja még akkor is ha egy csőtörést hárítanak el vagy egy tönkrement biztosító táblát cserélnek ki egy lakásban. A hibákra azonnal reagálni kell nem számít kinél történik. Szintén gyakran beszúrják, hogy miért költött el ennyi pénzt a közös képviselő erre vagy arra? Ha az összeg olyan nagy, hogy egyedül nem dönthetett róla, akkor minden bizonnyal az SZVB jóváhagyásával készült el a munka. Kisebb összegnél meg igazából szóra sem kell méltatni a rosszindulatú vádakat.

– Gazdálkodási feladatok: A közös képviselő egyik legfontosabb dolga a társasház üzemeltetési folyószámláját vezetni, és a társasház nevében kifizetéseket teljesíteni. Erre a számlára köteles a társasház tulajdonosközössége a közös költséget és az egyéb felmerült költségeket befizetni a közös képviseleti díjjal együtt. A társasház felújítási bankszámlájáról a közös képviselő csak a Számvizsgáló Bizottsággal együtt teljesíthet kifizetést.
Minden pénzügyi évben kötelessége az évi rendes közgyűlés összehívását megelőzően 30 nappal a tervezett éves költségekről és bevételekről kimutatást készíteni, és a közös költség összegszerűségére vonatkozó javaslatával együtt azt a számvizsgáló bizottságnak bemutatni a közgyűlési jóváhagyás érdekében.
Az első pénzügyi év lezártával a közös képviselő a bevételek és kiadások tételszerű elszámolásáról az új pénzügyi év első negyedén belül megtartott közgyűlésen köteles beszámolni.
Amennyiben az előirányzathoz képest (valamilyen nem várt esemény folytán) rendkívüli befizetés válna szükségessé a tulajdonosok részéről (ennek neve célbefizetés), úgy a közös képviselő köteles tételes kimutatás mellett egy rendkívüli közgyűlést összehívni.
A közös képviselő rendkívül fontos feladata a tulajdonosoktól a közös költség, illetve a közös tulajdonú építményrészek bérlőitől a bérleti díjak beszedése, és folyószámlán tárolása.
A közös képviselő köteles figyelemmel kísérni a közös költség és bérleti díjak befizetésének alakulását, és a hátralékosokat fizetésre felszólítani. Amennyiben a hátralék nem érkezik be, úgy az SZMSZ-ben leírtak szerint kell a közös képviselőnek eljárnia a nem fizető lakók ellenében.
Pár példa a társasházi költségekre:
– üzemeltetési költségek: a társasház közös tulajdonban lévő fogyasztói után beérkező víz-, csatorna-, áram díj, és a szemétszállítás díj
– A hibaelhárítás és karbantartási költségek (ide tartozik például a lift karbantartása vagy kazán karbantartás)
– A megbízásos, vagy vállalkozói szerződésekből eredő kifizetések (ezek általában a gondnoki és takarítói szerződések, és persze a közös képviselő díja)
– Az esetleges extra szolgáltatásokkal (pl. kamera rendszer működtetése vagy kertészeti költségek) kapcsolatos igazolt költségek
– Adminisztrációs költségek: bank költségek, postaköltség stb.
– Társasházi biztosítási díj
Ez az a pont ahol a legtöbb támadást elszenvedi a közös képviselő. Mert a rosszindulatú és tájékozatlan felfogás szerint a közös képviselő (és az szvb) a saját zsebére dolgozik és ők kifacsarják a házat. Ugyan a legtöbb eseten ezek a hangok mindig hangosak, de igazán alapjuk nem lehet. A közös képviselő által kifizetett minden számlát lát a számvizsgáló bizottság, hiszen ők ellenőrzik a közös képviselőt, sok szerződés megkötésnél jelen is van az szvb. Nem ritkán pedig a banki átutaláshoz két aláírás szükséges, egyik a k.képviselő aláírása, a másik pedig az egyik számvizsgálóé. Tehát nem tud a közös képviselő pénzt levenni a ház számlájáról és nem tud úgy kifizetni egy számlát, hogy arról ne tudjon a számvizsgáló bizottság. És természetesen az évi közgyűlésen minden lakó kap egy kimutatást a kifizetett pénzekről. Sőt, még bele is nézhet a tulajdonos a dokumentumokba ha kér egy időpontot. Nagyobb összegű (több milliós) kifizetést pedig a közgyűlés nélkül nem tud megtenni, hiszen a komoly anyagi áldozatot igénylő munkákról közgyűlés dönt. Például egy homlokzat felújítást a közgyűlés határoz el, kiválasztja a vállalkozót és elfogadja a vállalási díját. A társasház extra költségeiről mint például kamera rendszer telepítés, külön kertész alkalmazása, porta szolgálat vagy bármi hasonlóról szintén a közgyűlés dönt.

Kis kitérő a Számvizsgáló Bizottságról. Rövid neve SZVB. A közös képviselő, illetve az intézőbizottság ellenőrzésének legegyszerűbb formája a számvizsgáló bizottság választása, illetve kisebb társasházaknál ezen ellenőrzési funkció ellátására a tulajdonostársak egyikének megbízása.
Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére kötelező számvizsgáló bizottságot választani. A számvizsgáló bizottság tagjai is alapesetben a tulajdonostársak közül kell kikerüljenek. Abban az esetben ha nincs olyan megfelelő tulajdonostárs, akit a számvizsgálói feladatok ellátására fel lehetne hatalmazni, akkor ezen feladatok ellátásával – a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén – a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
A számvizsgáló bizottság saját jogkörében eljárva bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát. Továbbá véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat.
Szintén az szvb kompetenciája javaslatot tenni a közös képviselő, díjazására.
Összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
Nem elhanyagolható közös képviselői feladat a döntéshozatalban való közreműködés. A k. képviselő hívja össze a közgyűlést, és az ő  feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. (Tht. 40.§. (1) bek.) Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatja. A közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a tásasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, és ha a szervezeti-működési szabályzat (továbbiakban: SZMSZ) erre kötelezi, akkor a tulajdonostársakat a szavazás eredményéről írásban is értesítenie kell.
Fontos lenne megjegyezni és megérteni, hogy a közös képvisel csak előkészíti a közgyűlést és a napirendi pontokat, ám azokat az SZVB hagyja jóvá. A közgyűlésen pedig nem a képviselő dönt hanem a TULAJDONOSOK. A közös képviselő csak előkészít mindent a szavazáshoz és információkat ad a határozati pontokról. Ha a végeredmény nem tetszik egy tulajdonosnak akkor sem a ház kezelőjét kell hibáztatnia.


Beküldve:

Híres épületek 28: Pesti Vigadó

Pesti Vigadó

Buda visszafoglalása után Pest városa fejlődésnek indult, Budáról az egyetem, Pozsonyból egyes hivatalok áttelepítését követően megnőtt az igény egy nagyvilágias táncteremre.

Végül Pollack Mihály tervei alapján 1829-ben indult el az építkezés, s 1833-ban nyílt meg a Redoute, a mai Vigadó elődje, a pesti klasszicista építészet csúcsteljesítménye.
A korszakban ez volt Pest egyetlen koncertterme, amiben olyan neves személyek léptek fel, mint az idősebb és ifjabb Johann Strauss, Joseph Lanner, Erkel Ferenc vagy az 1838-as pesti árvíz kapcsán adott jótékonysági koncerttel, 1839-ben Liszt Ferenc.

1849  májusában a magyarok által ostromolt budai várat védő Hentzi osztrák generális megtorlásként a várból szétlövette az épületet.

1853-ban Hild József kapott megbízást az új Redoute megtervezésére, azonban a munka nem kezdődött el forráshiány miatt. Feszl Frigyes 1859-ben kapott tervezői megbízást, majd 1860 tavaszán építési engedélyt, így július 25-én megkezdődtek a bontási műveletek, majd szeptembertől az alapozás.
A főhomlokzat oszlopainak elkészítését Alexy Károly szobrászművész kezdhette el. A szobrok anyagának kiválasztásában részt vett Henszlmann Imre műkritikus, valamint Clark Ádám, a Lánchíd építésvezetője, a budai Váralagút tervezője is. A nagyterem díszítőszobraira kiírt pályázatok alapján végül Strobl Alajos  és Bezerédi Gyula kapott megbízást.

A Vigadó 1865-ös megnyitása évében máris több fontos eseménynek helyszínéül szolgálhatott. Itt hangzott el elsőként Pesten teljes terjedelmében Beethoven IX. szimfóniája a Filharmóniai Társaság 1865. március 25-én adott hangversenyén – Erkel Ferenc karnagy emlékül ezüst karmesteri pálcát kapott. Liszt egyik első itteni fellépését a helyszínen hallgatta meg ifjabb ifj. Alexandre Dumas, majd télen maga is a Vigadó vendége volt, amikor franciául szavalta Petőfi Sándor verseit

 
Beküldve:

Tények és tévhitek a közös képviselőről 2.rész

Közös képviselő feladatai:
A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. A társasház gazdálkodását érintő jelentősebb kérdésekben (felújítás, kötelezettségvállalás, stb.) csak a közgyűlés (szervezeti-működési szabályzat) felhatalmazása alapján járhat el.  A közös képviselő fő feladatának a társasház gördülékeny működése iránti kezességvállalás minősül, mely közös cél(ok), érdekeltségek és szempontok érdekében a közös képviselőre különféle intézkedések (közgyűlési határozat, közös költség beszedése, társasházi igények érvényesítése stb.) elvégzései hárulnak.

A társasházi törvény szerint a közös képviselő köteles:
– a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
– minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
– közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást – ha egyéb intézkedésre nincs szükség – legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs.
– közös képviselő vagy az intézőbizottság – többletdíjazás felszámítása nélkül – a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársa(ka)t
– A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell az 52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.
–  A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
– közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. Illetve szükség esetén bemutatni.
– A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni.
– A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

Ezek a száraz tények. Amikor kapjuk a nekünk szegezett (néha durva) kérdést, hogy mi a közös képviselő feladata ezt szoktuk válaszolni. Lehet teóriákat gyártani a közgyűlésen arról, hogy mit kéne csinálnia közös képviselőnek (szoktak is ilyeneket gyártani bőven) ám a törvény egyértelműen fogalmaz. Például: miért nem intézi el a közös képviselő, hogy a szomszéd házban működő étterem hamarabb zárjon be? A válasz egyszerű: ez nem a közös képviselő feladata (és jogköre sincs rá). Másik példa: miért nem intézi el a k.képviselő, hogy „x” lakásból menjen el a bérlő? A válasz egyszerű: nincs köze a közös képviselőnek ahhoz, hogy egy tulajdonos kinek adja ki a saját lakását. Jogköre meg aztán pláne nincs, hogy eltávolítsa a bérlőt. A lakó kezdeményezhet birtokvédelmi eljárást de ahhoz megint nincs köze a képviselőnek.

A száraz törvényi szövegen túl nézzük meg, hogy gyakorlatban mit is csinál a közös képviselő:
– Üzemeltetési feladatok: Legegyszerűbben fogalmazva ez annyit jelent, hogy a közösképviselő biztosítja az épület rendeltetés szerű használatát. A rendeltetésszerű használat jelenti a ház működéséhez szükséges szolgáltatások biztosítását és ellenőrzését (közüzemi szolgáltatások, szemétszállítás, villany és elektromos rendszerek, szemétszállítás, kémény, takarítás, stb.), illetve igény szerint a ház közös tulajdonú helyiségeinek karbantartását, javítását, amennyiben kell külső szakember bevonásával. Ebben az esetben ellenőrzi a munka szakszerű végrehajtását, és átveszi az elkészült munkát.
Folytatás következik!

 
Beküldve:

Napelem egy irodaházon? Miért is ne!

Székesfehérvárott üzemeltetünk egy 700 négyzetméteres irodaházat. Az épület a Viziváros területén lévő Móricz Irodaház. Ebben a létesítményben 25 iroda üzemel jelenleg. Szóval nem mondhatnám, hogy kis feladatról van szó. Egész konkrétan a feladataink: bérlők keresése, bérlő kezelés, közüzemi számlák kifizetése, elszámolás a tulajdonossal, kapcsolattartás különböző hivatalos intézményekkel, számlázás a bérlőknek, felújítások, korszerűsítések, karbantartások, takarítás, kertgondozás. Mindegyik feladatnak megvan a maga szépsége és nehézsége, de ahogy nálunk szokás mindent megoldunk a legjobb tudásunk szerint. A mostani kis cikkünk témája a fent említett ingatlan korszerűsítése de akár azt is mondhatjuk, hogy értéknövelése.

A tisztán látás kedvéért jegyezzük meg, hogy a korszerűsítés olyan építési munkálat, melynek végeztével az ingatlan részben vagy teljesen műszakilag megújul. Ez a folyamat semmiképpen sem keverendő össze az állagmegóvással. Másképpen megfogalmazva az ingatlan használatának javítása céljából az ingatlan komfortfokozatának a növelése. Ez történhet víz vagy csatorna vagy elektromos hálózat cseréjével, eresz csatornák cseréjével – építésével, gáz bevezetése, központosított fűtés létrehozásával, akár tetőcserével, vagy épp új fürdőszoba létrehozásával ott, ahol még ilyen helyiség nincs. Ugyanide sorolhatók hang-, hő-, és vízszigetelési munkák, nyílászárócserék és a megújuló energiaforrások alkalmazása is. A korszerűsítést csak olyan anyagokkal lehet végezni, melyeknél a kiállított megfelelőségi igazolás összhangban van a szabályozó rendeletben foglaltakkal. Szóval elég sok minden beletartozik ebbe a kategóriába, ami nekünk ingatlankezelőknek nagyon jó, mivel sok lehetőséget ad a kezünkbe amivel jobbá tehetjük az ingatlant. Sok kezelő elköveti azt a hibát, hogy nem úgy viszonyul az általa ingatlanhoz mintha a sajátja lenne. Mi viszont nem így gondolkodunk, nekünk minden ingatlan a „gyermekünk” és ahogyan a gyermekünket is fejlesztjük, pont úgy fejlesztjük az ingatlanjainkat is.

Nem is olyan régen úgy gondoltuk, hogy ideje tenni valamit a költségek csökkentése érdekében. Ez mostanában kulcskérdéssé vált mind a vállalkozásoknál mint pedig a családoknál, tehát mi sem maradhatunk ki belőle. Valami olyat próbáltunk megvalósítani ami valóban érzékelhető a tulajdonos és a bérlők számára is. Valamint nekünk is sikerélményt okoz, és növeli ázsiónkat. Ezért úgy döntöttünk, hogy napelemeket telepítünk az irodaházra, így kiváltva a nem kifejezetten pénztárca barát áram vásárlást. Mi is tisztában vagyunk vele, hogy pro és kontra lehet érvelni a napelemek mellett és ellen, de a megfelelő szakemberekkel konzultálva meghoztuk a szerintünk legjobb döntést. A projekt nagyjából fél év alatt készült el, mintegy 11 millió forintból. Tehát ennyi az időbeli és anyagi ráfordítása annak, hogy egy ekkora irodaház működtetése gazdaságosabb és zöldebb legyen.

Pár szó a napelemekről:
A napelem egy olyan eszköz, ami képes hasznosítani a nap energiáját. A napsugarak a földre érve energiát adnak át. Ezt a napelem felfogja és energiává alakítja. Ezt az energiát lehet felhasználni fűtésre, világításra, elektromos eszközök meghajtására.
Az alapelv, ami alapján a nap energiáját hasznosítani tudja a napelem, az a fotovoltaikus hatás. A napelemet fotovoltaikus cellának is lehet hívni. Vagyis a napelem az ami a nap fényét elektromos energiává alakítja át. Olyan elektromos áramot tudunk ezen a módon előállítani, amellyel bármely háztartási eszközünk, árammal működő berendezésünk képes működni. Ezáltal szinte el is felejthetjük villanyszámlánkat hiszen nem használunk semmit.
A napelem által megtermelt áram egy részét általában azonnal felhasználjuk, míg a maradék energia bekerül az áramszolgáltató hálózatába. Később, amikor a napelemünk egyáltalán nem termel áramot (például éjszaka) vagy nem elegendőt, a szükséges áramot visszavételezzük a hálózatból.

Jöjjön pár előny ami miatt a napelemek mellett döntöttünk és amik miatt bárkinek bátran merjük javasolni ezt a beruházást:
– Jelentősen csökkentheti a villanyszámlát. Ennek oka, hogy egy napelemes rendszer képes megtermelni az Ön villamosenergia-szükségletének jelentős részét, csökkentve ezzel a hagyományos közműszolgáltatóktól való függőségét.
– A fosszilis tüzelőanyagokkal ellentétben a napenergia nem termel üvegházhatású gázokat, amelyek hozzájárulnak a levegő és a vizek szennyezéséhez. Ezáltal a napenergia sokkal tisztább és környezetbarátabb energiaforrássá válik.
– Ha napelemes rendszert telepít ingatlanába, az nemcsak az Ön számára jelent előnyöket, mivel megújuló és fenntartható energiaforrást biztosít, hanem az ingatlana értékét is növeli. Manapság sok lakásvásárló érdeklődik az olyan ingatlanok iránt, amelyekben már napelemek vannak telepítve, mert felismerik a napenergia használatának hosszú távú megtakarításait és környezeti előnyeit.
– A napelemek karbantartásához nagyon kevés vízre van szükség, így rendkívül víztakarékos energiaforrássá válnak.
– Nagyon kevés karbantartást igényelnek, ami alacsony karbantartási költségeket és minimális erőfeszítést jelent. Mindössze annyit kell tennie, hogy gondoskodik arról, hogy a panelek mentesek legyenek a törmeléktől és a hótól, és továbbra is hatékonyan termelnek energiát.
– Napfényből származik, amely megújuló és gyakorlatilag korlátlan erőforrás. A fosszilis tüzelőanyagokkal ellentétben, amelyek végesek és kimeríthetők, a napenergia folyamatosan újratermelődik a napsugarak által.
– A napelemek gyakorlatilag bármilyen helyre telepíthetők, ahol napfényhez jutnak, így ideális megoldást jelentenek olyan távoli vagy hálózaton kívüli területeken, ahol a hagyományos áramforrások nem állnak rendelkezésre vagy nem praktikusak.
– A napenergia-rendszerek gyakorlatilag hangtalanok, ami különösen fontos a lakossági alkalmazások esetében. Ez a zajmentesség a vidéki területeken is előnyös, ahol sok napelemet telepítenek.
– Az előállításához szükséges energiát 3-6 év alatt termeli meg, miközben az átlagos élettartamuk 25 év. Tehát jóval több energiát termel, mint amennyit az előállításához fel kell használni.
– Nincs káros anyag kibocsátás a működés közben. Tehát tiszta energiából fedezed az energiaszükségletedet.

 
Beküldve:

Tények és tévhitek a közös képviselőről 1.rész

Akadnak olyan dolgok az életben amikről a legtöbb embernek azonnal beugrik valami. Jó vagy rossz, vidám vagy épp dühítő emlék. Történeteket, olykor rémtörténeteket őriznek az emberek magukban az adott témával kapcsolatban. Az egyik ilyen jellemző témakör a közös képviselő vagy társasházkezelő. Mindegy, hogy társasházban lakunk-e, vagy családi házban, mindannyian hallottunk már ezt vagy azt. Legye szó egy gyönyörűen felújított homlokzatról, egy gyorsan lezajlott nyílászáró cseréről, akár egy sikkasztó közös képviselőről vagy egy trehányul elvégzett munkáról ami komoly anyagi kárt okozott. Tényleg mindenféle sztori megfordul az életünkben amik egy társasház kezelőjéről szólnak. Mivel a cégünk egyik divíziója a közös képviselet, ezért természetes, hogy mi is hallottunk, tapasztaltunk már elég sok mindent. Pozitív és negatív dolgokat egyaránt. Magunk részéről mindent igyekszünk felhasználni az elmúlt időkből, a jó és rossz élményekből egyaránt, és a saját fejlődésünk szolgálatába állítani azokat. Azonban nehéz elmenni szó nélkül a sok tévedés, félinformáció, tájékozatlanság és rossz indulat mellett, amikbe időről időre belefutunk. Megpróbálunk tehát némi tiszta vizet önteni abba a bizonyos pohárba.

Ki a közös képviselő?
A közös képviselő a társasházi közösség szervezeti képviselője.[1] A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) alapján fő feladata az ügyintézés és a társasházi közösség képviselete harmadik személyek, illetve hatóságok és bíróság előtt is. Természetes személy esetében mindig közös képviselőnek nevezzük, azonban mivel közös képviselő lehet jogi személy is, ilyenkor a közös képviselő (élő személy) megnevezés helyett szokták közös képviseletnek (cégforma miatti ragozás) is nevezni. A közös képviselő/képviselet végzi a közösség ügyintézését, a napi feladatok ellátását, a közgyűlési határozatok végrehajtását. Ilyenek például a takarítás, karbantartások, számlák fizetése, biztosítások intézése, könyvelés. Közös képviselő feladatkört csak államilag elismert végzettséggel lehet betölteni. Lehet természetes személy és jogi személy (jellemzően Bt. vagy Kft.). A törvény nem követeli meg azt, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban, mint ahogyan azt sem, hogy a közösség ügyintézését csak természetes személyként lehetne ellátni. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. látja el, mint közös képviselet.

Itt rögtön pár tévhit meg is dől. Szokták mondani, hogy bárki lehet közös képviselő. A fentiekből látszik, hogy nem. Vagyis de, viszont ahhoz végzettséget kell szerezni. Illetve nem lehet közös képviselő aki
– büntetett előéletű,
–  aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,
– az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
– üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
Az a néhányszor elhangzó tézis sem áll meg, miszerint a közös képviselőnek az adott házban kell laknia. Van olyan is, de ha van egy képviselőnek 8-10 háza, akkor elég komplikált mind a 8-10-ben laknia egyszerre.

A közös képviselő megválasztása
A társasház életében a közösség legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. Mondhatni, hogy a társasház működésének alfája-omegája a közgyűlés. A társasház és tulajdonosi közösség mindenféle ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság révén valósul meg, melyek megválasztása a közgyűlés. kizárólagos hatáskörébe tartozik. (Speciális eset az éppen megalakuló társasház. Az első közös képviselő megválasztása az alakuló közgyűlésen történik, amelyet az alapító okirat elfogadásától számított 60 napon belül kell összehívni.)
A közös képviselő megválasztásához elég a jelen lévő tulajdonosok (vagy meghatalmazottjaik) által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve. A választás szólhat határozott és határozatlan időre is, vagy akár a közgyűlési határozatban foglalt feltétel bekövetkeztéig.

Fenti sorok adják meg a választ arra a nem kicsit rosszindulatú kérdésre, miszerint: „Hogy került ide ez a közös képviselő?” Sajnos ilyen is létezik. A közös képviselőt mindig a tulajdonosok választják, nem csak úgy hipp-hopp jelenik meg mint nyúl a cilinderből. A közgyűlés előtt a számvizsgáló bizottság mindig bekéri a Cégkivonatot (ha céget választ), Nullás NAV igazolást, Szakképesítést igazoló bizonyítványt, Előző évi mérleget és Erkölcsi bizonyítvány ami tartalmazza hogy a képviselőnk nem büntetett előéletű és a hivatásától nincs eltiltva. Szóval akárki nem is kerülthet a közgyűlés elé. (A mindenféle csalókról és kóklerekről most nem beszélnék).