Közös képviselő feladatai:
A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. A társasház gazdálkodását érintő jelentősebb kérdésekben (felújítás, kötelezettségvállalás, stb.) csak a közgyűlés (szervezeti-működési szabályzat) felhatalmazása alapján járhat el. A közös képviselő fő feladatának a társasház gördülékeny működése iránti kezességvállalás minősül, mely közös cél(ok), érdekeltségek és szempontok érdekében a közös képviselőre különféle intézkedések (közgyűlési határozat, közös költség beszedése, társasházi igények érvényesítése stb.) elvégzései hárulnak.
A társasházi törvény szerint a közös képviselő köteles:
– a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
– minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
– közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást – ha egyéb intézkedésre nincs szükség – legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs.
– közös képviselő vagy az intézőbizottság – többletdíjazás felszámítása nélkül – a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársa(ka)t
– A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell az 52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.
– A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
– közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. Illetve szükség esetén bemutatni.
– A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni.
– A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
Ezek a száraz tények. Amikor kapjuk a nekünk szegezett (néha durva) kérdést, hogy mi a közös képviselő feladata ezt szoktuk válaszolni. Lehet teóriákat gyártani a közgyűlésen arról, hogy mit kéne csinálnia közös képviselőnek (szoktak is ilyeneket gyártani bőven) ám a törvény egyértelműen fogalmaz. Például: miért nem intézi el a közös képviselő, hogy a szomszéd házban működő étterem hamarabb zárjon be? A válasz egyszerű: ez nem a közös képviselő feladata (és jogköre sincs rá). Másik példa: miért nem intézi el a k.képviselő, hogy „x” lakásból menjen el a bérlő? A válasz egyszerű: nincs köze a közös képviselőnek ahhoz, hogy egy tulajdonos kinek adja ki a saját lakását. Jogköre meg aztán pláne nincs, hogy eltávolítsa a bérlőt. A lakó kezdeményezhet birtokvédelmi eljárást de ahhoz megint nincs köze a képviselőnek.
A száraz törvényi szövegen túl nézzük meg, hogy gyakorlatban mit is csinál a közös képviselő:
– Üzemeltetési feladatok: Legegyszerűbben fogalmazva ez annyit jelent, hogy a közösképviselő biztosítja az épület rendeltetés szerű használatát. A rendeltetésszerű használat jelenti a ház működéséhez szükséges szolgáltatások biztosítását és ellenőrzését (közüzemi szolgáltatások, szemétszállítás, villany és elektromos rendszerek, szemétszállítás, kémény, takarítás, stb.), illetve igény szerint a ház közös tulajdonú helyiségeinek karbantartását, javítását, amennyiben kell külső szakember bevonásával. Ebben az esetben ellenőrzi a munka szakszerű végrehajtását, és átveszi az elkészült munkát.
Folytatás következik!
