Akadnak olyan dolgok az életben amikről a legtöbb embernek azonnal beugrik valami. Jó vagy rossz, vidám vagy épp dühítő emlék. Történeteket, olykor rémtörténeteket őriznek az emberek magukban az adott témával kapcsolatban. Az egyik ilyen jellemző témakör a közös képviselő vagy társasházkezelő. Mindegy, hogy társasházban lakunk-e, vagy családi házban, mindannyian hallottunk már ezt vagy azt. Legye szó egy gyönyörűen felújított homlokzatról, egy gyorsan lezajlott nyílászáró cseréről, akár egy sikkasztó közös képviselőről vagy egy trehányul elvégzett munkáról ami komoly anyagi kárt okozott. Tényleg mindenféle sztori megfordul az életünkben amik egy társasház kezelőjéről szólnak. Mivel a cégünk egyik divíziója a közös képviselet, ezért természetes, hogy mi is hallottunk, tapasztaltunk már elég sok mindent. Pozitív és negatív dolgokat egyaránt. Magunk részéről mindent igyekszünk felhasználni az elmúlt időkből, a jó és rossz élményekből egyaránt, és a saját fejlődésünk szolgálatába állítani azokat. Azonban nehéz elmenni szó nélkül a sok tévedés, félinformáció, tájékozatlanság és rossz indulat mellett, amikbe időről időre belefutunk. Megpróbálunk tehát némi tiszta vizet önteni abba a bizonyos pohárba.
Ki a közös képviselő?
A közös képviselő a társasházi közösség szervezeti képviselője.[1] A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) alapján fő feladata az ügyintézés és a társasházi közösség képviselete harmadik személyek, illetve hatóságok és bíróság előtt is. Természetes személy esetében mindig közös képviselőnek nevezzük, azonban mivel közös képviselő lehet jogi személy is, ilyenkor a közös képviselő (élő személy) megnevezés helyett szokták közös képviseletnek (cégforma miatti ragozás) is nevezni. A közös képviselő/képviselet végzi a közösség ügyintézését, a napi feladatok ellátását, a közgyűlési határozatok végrehajtását. Ilyenek például a takarítás, karbantartások, számlák fizetése, biztosítások intézése, könyvelés. Közös képviselő feladatkört csak államilag elismert végzettséggel lehet betölteni. Lehet természetes személy és jogi személy (jellemzően Bt. vagy Kft.). A törvény nem követeli meg azt, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban, mint ahogyan azt sem, hogy a közösség ügyintézését csak természetes személyként lehetne ellátni. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. látja el, mint közös képviselet.
Itt rögtön pár tévhit meg is dől. Szokták mondani, hogy bárki lehet közös képviselő. A fentiekből látszik, hogy nem. Vagyis de, viszont ahhoz végzettséget kell szerezni. Illetve nem lehet közös képviselő aki
– büntetett előéletű,
– aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,
– az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
– üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
Az a néhányszor elhangzó tézis sem áll meg, miszerint a közös képviselőnek az adott házban kell laknia. Van olyan is, de ha van egy képviselőnek 8-10 háza, akkor elég komplikált mind a 8-10-ben laknia egyszerre.
A közös képviselő megválasztása
A társasház életében a közösség legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. Mondhatni, hogy a társasház működésének alfája-omegája a közgyűlés. A társasház és tulajdonosi közösség mindenféle ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság révén valósul meg, melyek megválasztása a közgyűlés. kizárólagos hatáskörébe tartozik. (Speciális eset az éppen megalakuló társasház. Az első közös képviselő megválasztása az alakuló közgyűlésen történik, amelyet az alapító okirat elfogadásától számított 60 napon belül kell összehívni.)
A közös képviselő megválasztásához elég a jelen lévő tulajdonosok (vagy meghatalmazottjaik) által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve. A választás szólhat határozott és határozatlan időre is, vagy akár a közgyűlési határozatban foglalt feltétel bekövetkeztéig.
Fenti sorok adják meg a választ arra a nem kicsit rosszindulatú kérdésre, miszerint: „Hogy került ide ez a közös képviselő?” Sajnos ilyen is létezik. A közös képviselőt mindig a tulajdonosok választják, nem csak úgy hipp-hopp jelenik meg mint nyúl a cilinderből. A közgyűlés előtt a számvizsgáló bizottság mindig bekéri a Cégkivonatot (ha céget választ), Nullás NAV igazolást, Szakképesítést igazoló bizonyítványt, Előző évi mérleget és Erkölcsi bizonyítvány ami tartalmazza hogy a képviselőnk nem büntetett előéletű és a hivatásától nincs eltiltva. Szóval akárki nem is kerülthet a közgyűlés elé. (A mindenféle csalókról és kóklerekről most nem beszélnék).
