REM189 zRt. - Ingatlanüzemeltetés

Címke: társasház

Beküldve:

A fagyok veszélyei

ChatGPT Image 2026. jan. 19. 10 33 35

A téli időszakban a fagy komoly károkat okozhat az ingatlanokban, különösen a nem megfelelően előkészített vagy ritkán használt épületek esetében. A fagyási károk megelőzése nemcsak jelentős költségektől óvhat meg, hanem az üzemeltetés biztonságát és folyamatosságát is biztosítja.

1. A leggyakoribb fagyással összefüggő károk
– Vízvezetékek szétfagyása, repedése
– Radiátorok, kazánok, bojlerek károsodása
– Vízórák és aknák elfagyása
– Tetők, ereszcsatornák károsodása (jégdugók, jégcsapok)
– Burkolatok, vakolatok repedése a fagyás–olvadás ciklus miatt

2. Vízvezetékek és gépészeti rendszerek védelme
– Hőszigetelés: A fűtetlen helyiségekben (pince, garázs, padlástér) futó vízcsöveket megfelelő hőszigeteléssel kell ellátni.
– Minimális temperáló fűtés: Lakott és lakatlan ingatlanokban is javasolt legalább 5–8 °C hőmérséklet biztosítása.
– Víz elzárása és leürítése: Hosszabb távollét vagy használaton kívüli épületrész esetén a víz főelzáróját el kell zárni, a rendszert pedig le kell üríteni.
– Fagymentes csapok alkalmazása: Kültéri vízvételi pontokon célszerű fagymentes kivitelű csapokat használni.

ChatGPT Image 2026. jan. 19. 10 23 44

3. Fűtési rendszerek felkészítése
– Rendszeres karbantartás: A fűtési szezon előtt a kazánok, keringtető szivattyúk és szabályozók ellenőrzése elengedhetetlen.
– Fagyvédelmi funkciók használata: Modern kazánoknál aktiválni kell a beépített fagyvédelmi üzemmódot.
– Radiátorszelepek ellenőrzése: A beszorult szelepek fagyveszélyt okozhatnak, ezért időszakos átmozgatásuk javasolt.

4. Tetők, csapadékvíz-elvezetés védelme
– Ereszcsatornák tisztítása: Az őszi lomb eltávolítása megelőzi a jégdugók kialakulását.
– Megfelelő lejtés és rögzítés: A hibás lejtésű vagy lazán rögzített csatornák könnyen károsodnak fagyban.
– Jégcsapok eltávolítása: A kialakuló jégcsapok baleset- és kárveszélyesek, ezért rendszeresen ellenőrizni kell őket.

ChatGPT Image 2026. jan. 19. 10 26 57

5. Nyílászárók és épületszerkezetek védelme
– Nyílászárók tömítettsége: A rosszul záródó ajtók és ablakok hőveszteséget és helyi fagyást okozhatnak.
– Repedések javítása: A homlokzaton és a lábazaton lévő repedésekbe bejutó nedvesség fagyáskor szerkezeti károkat okoz
– Pince- és padlástéri szellőzés ellenőrzése: A nem megfelelő szellőzés párakicsapódást és fagykárt eredményezhet.

Különösen veszélyeztetett ingatlanok:
– Üresen álló lakások
– Nyaralók, hétvégi házak
– Csak részben fűtött helységek
– Földszinti, pincei vagy padlástéri vízvezetékekkel rendelkező épületek
– Régi, elhanyagolt épületek

Beküldve:

A meg nem kapott anyagok margójára

a manager under 288ee069 ab67 4cd5 a821 3585c5b97992

Mi történik, ha az előző közös képviselettől kapott anyagok nem felelnek meg a valóságnak?

A társasházak működésében kiemelt jelentősége van a pontos és naprakész dokumentációnak. Amikor egy társasház új közös képviseletet választ, gyakran az előző képviselettől kapott anyagok képezik az átadás alapját. Probléma akkor merül fel, ha ezek az adatok nem egyeznek a valósággal.

Ilyen esetekben többféle eltérés fordulhat elő:

  • A lakók nem kaptak értesítést a közös költség emelésről, így a határozatok és befizetések nem mindig felelnek meg a valós helyzetnek.

  • A tulajdoni hányadok és a lakások méretei nem egyeznek a nyilvántartásban szereplő adatokkal, ami torzíthatja a közös költség elosztását és a szavazati arányokat.

  • Nem minden lakói befizetés került lekönyvelésre, ami anyagi és adminisztratív problémákat okozhat.

  • Hiányozhatnak fontos dokumentumok, például tűzvédelmi és érintésvédelmi igazolások, valamint tervrajzok, amelyek jogi és biztonsági szempontból is kockázatot jelenthetnek.

Ezek az eltérések nem csupán a mindennapi működést nehezítik meg, hanem jogi és pénzügyi következményekkel is járhatnak. A társasház pontos működéséhez, a közös költségek helyes elszámolásához, valamint a tulajdonosok érdekeinek védelméhez elengedhetetlen, hogy az átadott dokumentáció megbízható és teljes körű legyen.

ChatGPT Image 2025. jun. 24. 15 53 27

Beküldve:

Közös képviselő vagy társasházkezelő?

ChatGPT Image 2025. jun. 3. 10 12 01

Sokszor kérdezik, hogy mi a különbség a társasházkezelő és a közös képviselő. Most megpróbálom a leplet lerántani erről a témáról.

Közös képviselő – JOGILAG MEGHATÁROZOTT SZEREP

A közös képviselő egy törvényben nevesített tisztségviselő, akit a társasház közgyűlése választ meg.

Fő jellemzői:
– A társasház törvényes képviselője
– A lakóközösség nevében jognyilatkozatot tehet
– A társasház szerződéseit aláírja
– A közgyűlés határozatait végrehajtja
– Felelős a társasház működéséért és gazdálkodásáért

Jogállása: ehet magánszemély vagy lehet cég (gazdasági társaság) is, ami  megbízási jogviszonyban áll a társasházzal

Társasházkezelő – SZAKMAI SZOLGÁLTATÓ

A társasházkezelő alapvetően egy szolgáltató, aki az üzemeltetési és adminisztratív feladatokat végzi el.

Fő jellemzői:
– Üzemeltetés
– Karbantartás szervezése
– Számlázás, könyvelés előkészítése
– Hibaelhárítás intézése
– Lakók ügyintézése

Jogállása:
– Nem feltétlenül választja a közgyűlés
– A közös képviselő vagy a társasház szerződéssel megbízza
– Lehet alvállalkozó

👉 Röviden:
Ő az, aki a MŰKÖDTETÉST végzi, de nem biztos, hogy jogilag képvisel.

A LEGGYAKORIBB HELYZET A VALÓSÁGBAN

A két szerep EGYBEN:
Nagyon gyakori, hogy a közös képviselő EGYBEN társasházkezelő is
vagy a közös képviselő egy társasházkezelő cég.

Ebben az esetben: a jogi képviselet  és az üzemeltetés  egy kézben van

Beküldve:

„A közös képviselő küldött” féle átverések margójára

trukkos

Nemrégen sajnos ismét hallottunk friss híreket a címben szereplő témában. Íme a leggyakoribb társasházi csalások és átverések, amikor szélhámosok a közös képviselőre vagy a társasházra hivatkozva próbálják megtéveszteni a lakókat. Ezek sajnos gyakoriak, és sok társasházkezelő találkozik velük.

1. „A közös képviselő küldött” – ál-szakemberek

Hogyan működik: A csaló vízvezetékszerelőnek, gázszerelőnek, villanyszerelőnek vagy karbantartónak adja ki magát, és azt mondja, a közös képviselő kérésére jött valamit ellenőrizni vagy elhárítani.
Cél: bejutni a lakásba → értékek ellopása, gyorsan összecsapott, túlárazott „munkáért” pénzt kérni.
Jellemző ismertetőjelek:
nincs előzetes értesítés, sürgetés („azonnal kell ellenőrizni a gázvezetéket”), készpénzt kér helyben.

2. A közös költségre hivatkozó pénzbehajtók

Hogyan működik: A csaló azt mondja, tartozás van a közös költségben, és helyben kell rendezni, különben „eljárás indul”.
Cél: helyszíni készpénzes fizetés kierőszakolása.
Jellemző ismertetőjelek: a közös képviselő sosem küld házaló „pénzbehajtót”, nincs ÍRÁSBAN küldött előzetes értesítés, gyakran agresszív vagy fenyegető a hangnem.

3. Hamis „társasházi felmérés” vagy „lakásfelújítási akció”

Hogyan működik: Támogatott felújítást, villamos hálózat korszerűsítést vagy energetikai ellenőrzést ígérnek, amit állítólag a társasház rendelt meg. Vagy a csaló azt mondja, a társasház kérésére „ellenőrzi” az ajtókat, lakásbiztonságot, szigetelést vagy nyílászárókat.
Cél: adatlopás, előleg kicsalása vagy túlárazott szolgáltatás eladása, feltérképezni, mikor vannak otthon, milyen értékek, milyen zárak vannak.
Jellemző ismertetőjelek: „csak ma él az akció” típusú nyomás, a társasház állítólagos megbízása, de erről nincs hirdetmény vagy levél, sok kérdés a lakás állapotáról és biztonságáról.

4. Hamis „közgyűlési határozatok” vagy csekkek

Hogyan működik: A lépcsőházba bedobnak vagy e-mailben küldenek valódinak látszó, de hamis fizetési felszólítást vagy társasházi határozatot.
Cél: utalással vagy csekkbefizetéssel pénzt kicsalni.
Jellemző ismertetőjegyek: eltérő bankszámlaszám, brutális helyesírási hibák, gyanús, sosem hallott cégnevek vagy aláírások.

5. Idős lakók célzott megtévesztése

A társasházakban élő idősebb lakók gyakori célpontok:
Tipikus mondatok: „A közös képviselő küldött, mert veszélyes a gázbojler.”
„A társasház támogatja ezt a szolgáltatást.”
„Sürgős fizetni kell, mielőtt kikapcsolják a valamit.”
Cél: készpénz, értékek , belépés a lakásba.

ChatGPT Image 2025. dec. 2. 13 01 25

Beküldve:

Néhány gondolat a közgyűlési meghatalmazásról

people making c b34661ca f2eb 4e20 99ee 4d250aac9263
Sokszor találkozunk különböző ügyekben meghatalmazásokkal. Ám néha nem sikerül tökéletesen kivitelezni ezeket. Pedig ha egy meghatalmazás nem felel meg a jobszabályoknak akkor az komoly problémákat is tud okozni.
Egy társasházi ügyekre szóló meghatalmazás akkor szabályos és érvényes, ha minden lényeges formai és tartalmi elemet tartalmaz, amit a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) és a társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) előír.
A meghatalmazó (tulajdonos) adatai:
Név, Lakcím, Személyi igazolvány szám (vagy más azonosító okmány száma), Tulajdonrész, illetve a társasházi lakás címe (pl. „Budapest, XY utca 12. 3/5. lakás”)
A meghatalmazott adatai:
Név, Lakcím, Személyi igazolvány szám,
(Ha nem tulajdonos, ezt célszerű feltüntetni, pl. „nem tulajdonos, de meghatalmazottként eljárhat a közgyűlésen”)
A meghatalmazás tárgya és terjedelme:
Pontosan meg kell határozni, mire szól a meghatalmazás, például:
„Meghatalmazom XY-t, hogy helyettem és nevemben a [Társasház neve, címe] közgyűlésén részt vegyen, ott szavazati jogomat gyakorolja, valamint minden, a közgyűlés napirendjéhez kapcsolódó ügyben eljárjon.”
Ha csak egy adott közgyűlésre szól, annak időpontját és helyét is érdemes megjelölni. Ha általános meghatalmazás (több alkalomra), azt is egyértelműen jelezni kell.
Időtartam:
Célszerű rögzíteni, meddig érvényes (pl. „visszavonásig” vagy „2025. december 31-ig”).
Keltezés:
Dátum és hely (pl. „Budapest, 2025. november 11.”)
Aláírások:
A meghatalmazó saját kezű aláírása kötelező.
A meghatalmazott aláírása nem minden esetben kötelező, de ajánlott.
Tanúk:
Nem mindig kötelező, de ajánlott két tanú aláírása, akik feltüntetik:
Név, Lakcím, Aláírás

579916018 1302463201682034 5614230397708628367 n

Beküldve:

Társasházi lakásunk felkészítése a télre

ChatGPT Image 2025. nov. 10. 08 20 39

A téli időszakban sok társasházi lakás tulajdonosa elfelejt néhány létfontosságú teendőt, amik elmulasztása komoly kárt, meghibásodást vagy költséget okozhat.
Itt a 10 legfontosabb, leglényegesebb téli teendő, amit mindenképp érdemes elvégezni:

1. Fűtési rendszer ellenőrzése és légtelenítése

  • A radiátorok, szelepek, termosztátok és kazán (vagy központi fűtési egység) ellenőrzése elengedhetetlen.

  • Ha levegős a rendszer, a fűtés nem hatékony, és fagyveszély is lehet a csövekben.
    Elmulasztás következménye: hideg lakás, csőtörés, fűtésszámla-növekedés.

2. Vízórák és vízvezetékek fagyvédelme

  • Főként földszinti, padlástéri vagy külső falon futó vezetékeknél.

  • Hőszigetelés, szivacsburok vagy fagyvédő kábel használata.
    Elmulasztás következménye: szétfagyó csövek, elázás, nagy kár.

3. Nyílászárók szigetelése

  • Az ablak- és ajtótömítések állapotát ellenőrizni kell; a réseken rengeteg hő elszökik.

  • Egy egyszerű szigetelőcsík vagy gumitömítés csodát tehet.
    Elmulasztás következménye: magas fűtésszámla, huzat, penészesedés.

  • 4. Szellőztetés és párakezelés

  • Télen hajlamosak vagyunk keveset szellőztetni, ami párásodáshoz és penészhez vezet.

  • Napi 5-10 perc intenzív szellőztetés, plusz páramentesítő használata ajánlott.
    Elmulasztás következménye: penész, egészségkárosodás, falnedvesedés.

5. Elektromos berendezések és hosszabbítók átvizsgálása

  • A téli szezonban több nagyfogyasztó működik (fűtőtest, hősugárzó, sütő stb.).

  • Érdemes megnézni a konnektorokat, elosztókat, vezetékeket.
    Elmulasztás következménye: túlmelegedés, rövidzárlat, tűz.

6. Erkélyek, ablakpárkányok, lefolyók tisztítása

  • A lehullott levelek, kosz eldugíthatja a vízelvezetőket.

  • Fagy esetén jégdugó alakulhat ki, ami beázást okozhat.
    Elmulasztás következménye: víz visszafolyás, beázás, fagyás.

7. Bejárati ajtó és közös lépcsőház szigetelése, zárása

  • A nyitva maradó ajtók lehűtik az egész házat, és rengeteg energiát visznek el.

  • Ellenőrizni kell a záródást, ajtóbehúzót, tömítéseket.
    Elmulasztás következménye: hőveszteség, magas közös fűtésszámla.

    ChatGPT Image 2025. nov. 10. 08 23 01

  • 8. Füst- és szén-monoxid-érzékelők működésének ellenőrzése

  • Ha van gázkazán, gázkonvektor vagy zárt helyiségben égéstermék, elengedhetetlen a működő riasztó.
    Elmulasztás következménye: életveszély.

9. Fagyvédelem a lakáson kívül is (pl. pince, közös kerti csap)

  • A közös kerti csapokat, külső vízvételi helyeket le kell zárni és vízteleníteni.
    Elmulasztás következménye: csőtörés, vízveszteség, drága javítás.

10. Közös költség és biztosítás ellenőrzése

  • Ellenőrizd, hogy az ingatlanbiztosítás kiterjed-e fagy-, beázás- és tűzkárra.

  • Ha van közös kazán vagy lift, fontos a karbantartási napló frissítése is.
    Elmulasztás következménye: kár esetén nem térít a biztosító.ChatGPT Image 2025. nov. 10. 08 17 46

Beküldve:

Gyakori hibák átadás-átvételkor

48319485 m

Mostanában szerencsére sokszor veszünk át ingatlanokat. Ilyenkor megismerkedünk számnkra új tulajdonoskkal, bérlőkkel, szakemberekkel. Ahogy az lenni szokott ilyenkor megosztják velünk tapasztalataikat. Ezekből illetve saját ismereteinkből és rutinunkból született meg ez a cikk.
Íme 10 dolog, ami a leggyakrabban elmarad vagy hibásan történik társasház átvételekor:

1. Hiányos vagy rendezetlen műszaki dokumentáció

Az egyik leggyakoribb probléma. Sokszor nem adják át: a kiviteli terveket vagy a gé­pészeti és elektromos rajzokat, karbantartási, garanciális és beszabályozási jegyzőkönyveket.
Ezek nélkül később szinte lehetetlen hibát keresni vagy karbantartást végezni.

2. Mérőórák és fogyasztásmérők pontatlan átvétele

Nem olvassák le vagy nem jegyzőkönyvezik megfelelően a főmérőket és almérőket (víz, villany, gáz, fűtés).
Később emiatt elszámolási viták alakulnak ki a beruházó, üzemeltető vagy lakók között.

3. Gépészeti rendszerek (fűtés, HMV, szellőzés) nem teszteltek

Sokszor átadáskor nem történik próbaüzem vagy méréssel igazolt ellenőrzés.
Később kiderül, hogy: nem megfelelő a hőmérséklet vafy rossz a beszabályozás, esetleg a szellőzés alig működik vagy zajos.

4. Elektromos rendszerek érintésvédelmi és biztonsági vizsgálata hiányzik

Hiányzik az érintésvédelmi jegyzőkönyv vagy az áramvédő relék nem működnek.
Ez biztonsági kockázat, de gyakran rejtve marad, mert nem látszik szemmel.

ChatGPT Image 2025. okt. 14. 15 36 59

5. Tűzvédelmi berendezések nincsenek hitelesítve vagy hibásan működnek

Füstjelzők, kézi oltók, vészkijárati jelzések vagy sprinkler rendszer nem tesztelve.
A karbantartási címkék lejártak, vagy a tűzvédelmi tervdokumentáció hiányzik.

6. Csapadékvíz-elvezetés hibás vagy eldugult

Sok új háznál pang a víz a tetőn vagy udvaron, mert a lefolyókat nem tisztították ki vagy rossz a lejtés.
Ez rövid időn belül beázásokhoz és szerkezeti károkhoz vezethet.

ChatGPT Image 2025. okt. 14. 15 01 58

7. Szerkezeti és esztétikai hibák nincsenek dokumentálva

Repedések, festékhibák, hiányzó szegélyek, ferde burkolatok – ezekről gyakran nem készül jegyzőkönyv és fotó.
Később már nehéz bizonyítani, hogy a hiba nem az üzemeltetés alatt keletkezett.

ChatGPT Image 2025. okt. 14. 15 07 57

8. Nincs rendszerátadás vagy oktatás az üzemeltető felé

A kezelő nem kap rendszerbemutatót – nem tudja, melyik szelep mit zár, mikor indul a szivattyú, vagy hol a főkapcsoló.
Ebből üzemeltetési káosz lesz az első hetekben.

9. Lift, gépészeti berendezések karbantartási szerződése nincs átadva

A liftek, szivattyúk, kazánok szervizszerződései és karbantartási naplói gyakran hiányoznak.
Ha a szerviz nem értesül a tulajdonosváltásról, elmaradhatnak a kötelező felülvizsgálatok.

10. Közös területek elektromos és világítási rendszere nincs beállítva

Mozgásérzékelők, időkapcsolók rosszul vannak programozva (pl. világítás egész éjjel ég vagy soha nem kapcsol be).
Ez nemcsak energiapazarlás, hanem lakói elégedetlenséget is okoz.

Beküldve:

A referencia kérés fontossága (1.rész)

ChatGPT Image 2025. aug. 12. 15 15 17

A közös képviselő választásánál a referenciák bekérése azért kiemelten fontos, mert a társasház egy hosszú távú bizalmi feladatot bíz valakire, aki több millió forinttal, az ingatlan értékével és a lakók mindennapi életét befolyásoló döntésekkel fog gazdálkodni.
Ez nem csak egy „adminisztrációs” munka – a közös képviselő kvázi a társasház menedzsere, pénzügyi vezetője és problémamegoldója egy személyben.

 Miért fontos referenciát kérni?

a) Bizalomépítés és hitelesség

  • A referencia segít kideríteni, hogy a jelölt már bizonyított-e más társasházaknál, milyen a munkastílusa, és mennyire megbízható.
  • Példa: Ha egy közös képviselő 5 éve gondoz egy 50 lakásos házat, ahol a könyvelés rendezett, a felújítások sikeresen lezajlottak és a lakók elégedettek, az erős pozitív jel.

b) Múltbeli teljesítmény megismerése

  • Referenciákból kiderül, hogy a jelölt hogyan kezeli a vitás helyzeteket, mennyire átlátható a pénzügyi beszámolója, és milyen kapcsolatot ápol a lakókkal.
  • Példa: Ha az egyik referencia szerint a képviselő rendszeresen késik a pénzügyi beszámolókkal, az komoly figyelmeztető jel lehet.

c) Szakmai tapasztalat felmérése

  • Nem mindegy, hogy valaki egy 10 lakásos társasházat vagy egy 100 lakásos, garázzsal és kerttel rendelkező komplexumot vezetett korábban.
  • Példa: Egy nagyobb és összetettebb ház menedzselésében szerzett tapasztalat előnyt jelenthet egy hasonló méretű ház esetében.

ChatGPT Image 2025. aug. 12. 15 20 21
Hogyan érdemes referenciát kérni?

  • Írásban kérjük be korábbi megbízók elérhetőségét vagy írásos ajánlását.

  • Telefonos megkeresés: személyesen is érdeklődjünk, mert írásban sokszor finomabban fogalmaznak.

  • Konkrét kérdések:

    1. Időben teljesítette a feladatait?

    2. Átlátható volt a pénzügyi elszámolás?

    3. Hogyan kezelte a problémás helyzeteket?

    4. Milyen volt a kommunikáció a lakókkal?

    5. Volt-e jogi vagy pénzügyi probléma a munkája alatt?

      You are an acc b1b1c004 e4f3 447c be82 24702fb98aec 1

Beküldve:

Társasházkezelői árképzés

1485313666 2857

A társasházkezelői díjak meghatározása számos tényezőtől függ, amelyek jelentősen befolyásolják a munka idő- és energiaigényét. A lenti „szösszenet” összefoglalja azt a 12 legfontosabb szempontot, amelyek alapján a legtöbb esetben közös képviselői árképzés kialakul. Ezek figyelembevétele segít a társasházaknak abban, hogy átlátható és megalapozott döntést hozzanak szolgáltatóválasztás során.

1. A társasház mérete (lakásszám, albetétszám)
Minél több albetét van, annál több adminisztrációval, kommunikációval és elszámolással jár a feladat – ez közvetlenül növeli a munkadíjat.

2. Az ingatlan műszaki állapota
Egy rossz állapotban lévő ház kezelése több karbantartási és felújítási feladattal jár, ami több idő- és munkaigényt jelent.

3. Szolgáltatások köre és összetettsége
A teljes körű társasházkezelés (pénzügyek, műszaki ellenőrzés, jogi ügyek, közgyűlések lebonyolítása stb.) magasabb díjat von maga után, mint egy szűkebb feladatkör.

4. A társasház elhelyezkedése
A nagyobb városokban – különösen Budapesten – jellemzően magasabbak a díjak, részben az üzemeltetési költségek és a piaci bérszint miatt.

5. A társasház korábbi kezelési előélete
Egy problémás vagy rendezetlen társasház átvétele többletmunkát, rendrakást, korrekciókat igényel – ez beépülhet a kezdeti díjba.

6. Lakóközösség aktivitása és problémakezelési igénye
A konfliktusos, gyakran reklamáló vagy jogi ügyekbe bonyolódó házaknál nagyobb energiát igényel a képviselet.

7. A társasház műszaki rendszerei
Lift, kazán, gépészet, automatikák – ezek rendszeres ellenőrzést, szervizek koordinálását és nagyobb műszaki tudást igényelnek.

8. Üzemeltetett közös helyiségek és szolgáltatások
Tárolók, teremgarázs, közös kertek, portaszolgálat vagy társasházi bérlemények kezelése növeli a komplexitást.

9. Digitális rendszerhasználat
Ha a társasház elvárja az online ügyintézést, átlátható digitális könyvelést, appos kommunikációt stb., az modern eszközparkot és tudást feltételez.

10. Elszámolási és pénzügyi feladatok mennyisége
Ha a társasházban sok szolgáltató, egyéni mérőóra, elszámolás és befizetés kezelése történik, az extra munkaidőt jelent.

11. Közgyűlések és lakógyűlések gyakorisága
Több vagy gyakori közgyűlés (vagy tulajdonosi fórum) esetén a közös képviselő munkaterhe megnő – ez az árban is tükröződhet.

12. Egyedi megállapodások, extra feladatok
Pl. pályázatírás, felújítási projekt koordinálása, jogi ügyekben való aktív részvétel – ezek külön díjazásra tarthatnak igényt, vagy beépülhetnek a havi díjba.

biztos2

Beküldve:

Szabálytalan napirendi pontok a közgyűlésen

ChatGPT Image 2025. jun. 3. 10 12 01

Ha egy társasházi közgyűlésen a napirendi pontok előzetes meghirdetése nem szabályos, vagy a napirendi pontokat nem szabályosan szavazzák meg, akkor az egész közgyűlés vagy annak egyes döntései érvénytelenné válhatnak, és jogilag megtámadhatóvá válnak. Az alábbiakban lépésről lépésre elmagyarázom, mit jelent ez, és milyen következményekkel járhat.

1. Napirendi pontok szabályos előzetes meghirdetése – miért fontos?

A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) előírja, hogy a közgyűlésre írásbeli meghívót kell kiküldeni minden tulajdonosnak legalább 8 nappal a közgyűlés időpontja előtt, és ebben fel kell tüntetni a napirendi pontokat.

Mi számít szabálytalannak?
– A napirend nem szerepel a meghívóban vagy hiányos.
– Csak olyan pontok szerepelnek, amelyek túl általánosan vannak megfogalmazva („egyebek”, „egyéb ügyek”, stb.).
– A meghívó késve vagy nem minden tulajdonosnak lett kézbesítve.
– A közgyűlésen olyan kérdésről hoznak döntést, ami nem szerepelt előzetesen napirendi pontként.

Következmény: A napirenden nem szereplő kérdésben hozott határozat érvénytelen lehet, mert a tulajdonosokat nem tájékoztatták előre, így nem tudtak felkészülni vagy megjelenni az adott kérdés megvitatására.

Kozonsegtalalkozo termeszetes fenyben

2. Nem szabályos szavazás – mit jelent?

A társasházi törvény szerint a közgyűlésen hozott döntések csak akkor érvényesek, ha:
– Az adott döntést a tulajdoni hányad alapján megfelelő többséggel szavazták meg.
– A szavazás nyílt vagy titkos, de mindig a közgyűlési szabályok szerint történik.
– A szavazásban csak azok vesznek részt, akik jogosultak (tulajdonos vagy meghatalmazott).

Mi számít szabálytalanságnak?
– Nem volt meg a szükséges többség.
– Nem tulajdonosok is szavaztak.
– A szavazás módja nem felelt meg az SZMSZ-nek vagy törvénynek.
– A szavazás során manipuláció vagy megtévesztés történt.

Következmény: Az így meghozott határozat jogsértő, és akár érvénytelen is lehet, ha valaki jogi úton megtámadja.

Kozossegi vita a teremben

3. Mit tehet egy tulajdonos, ha ezt észleli?

Jogorvoslati lehetőség:
A társasházi törvény alapján a közgyűlési határozat meghozatalától számított 60 napon belül bármelyik tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, ha a határozat jogszabályba vagy az SZMSZ-be ütközik.

Fontos részletek:
– A keresetet a társasház (mint jogi személy) ellen kell benyújtani.
– A bíróság megvizsgálja a meghívót, a napirendet, a szavazást és a jegyzőkönyvet.
– A bíróság hatályon kívül helyezheti a jogsértő határozatot.

4. Mi történik, ha senki nem támadja meg?

Ha senki nem fordul bírósághoz 60 napon belül, akkor még egy szabálytalanul hozott határozat is érvényben maradhat, és azt végrehajtják. Ezért fontos, hogy a tulajdonosok figyeljenek a részletekre, és szükség esetén jogi lépéseket tegyenek.