Kategória: Bejegyzések

Kedden elkezdtük végignézni azokat a hibakódokat amikkel a kéményseprők által találkozhatunk. Most pedig pedig jöjjön a második rész.
A közvetlen veszélyt nem okozó, de élet- és tűzvédelmi szempontból veszélyt hordozó hibák.

A továbbiakban leírt kéményhibák esetében a jogszabály a következő sormunkában végzett ellenőrzésig időt biztosít a tulajdonosnak a hiba kijavítására. Mivel közvetlen élet- és tűzveszély nem lép fel, ezért a kéményseprő-szakember nem állíttatja le azonnal a kémény és a tüzelőberendezés használatát. A hibát a tanúsítványban rögzíti, amelynek egy példányát átadja az ingatlan használójának, tájékoztatja az észlelt problémáról és nyomatékosan felhívja a figyelmet a hiba mielőbbi elhárítására, javítására.
A javítást a kéményseprő a következő sormunka alkalmával ellenőrzi. Amennyiben a javítás megtörtént, feloldja a függőben lévő eljárást. Amennyiben a hibát nem, vagy nem megfelelően hárították el, úgy értesíti a hatóságot, és ekkor már intézkedik a tüzelőberendezés használatának megtiltásáról..

Kettes hibakód
2/a: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tisztítási, ellenőrzési feltételeAz ellenőrzés és tisztítás nem biztosított azon égéstermék elvezető-berendezések esetében, ahol nincs az alsó bekötés alatt elhelyezkedő tisztítóidom, illetve tisztítóajtó, vagy nincs felső tisztítóidom, tisztítóajtó és a kitorkollás sem megközelíthető.
Amennyiben a vizsgálat során a kéményseprő-szakember nem tudja az égéstermék-elvezetőt megfelelően ellenőrizni annak szabályos ellenőrzési nyílásain keresztül, nem bizonyosodhat meg arról, hogy a kémény alkalmas-e a használatra, és nem adhat ki megfelelőséget igazoló tanúsítványt sem. Ugyanez az eset következik be akkor is, ha a tisztítást nem tudja elvégezni, mert nincs, vagy nem hozzáférhető a tisztítóidom, és felső tisztításra tetőkibúvó vagy kéményseprőjárda hiánya miatt nincs lehetőség, vagy a feljárólétra rossz.

2/b: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető járatának szabad keresztmetszete
Az égéstermék-elvezető berendezés belső keresztmetszetének leszűkülésekor a kémény még működtethető, képes elvezetni az égésterméket, ám a kürtőbe belógó füstcső, a kürtőn átvezetett épületgépészeti elemek (vezetékek), illetve rögzítők az égéstermék áramlását akadályozzák. A szabad keresztmetszetet szűkítheti a kéményjáratban lerakódó szurok és korom is. A járat szűkülése a tisztítás hiányára, a nem megfelelő tüzelésre, vagy tüzelőanyag-használatra utal.

2/c: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető külső állapota
A kémény külső állapota romlásnak indult, vagy szerkezeti hiba található rajta. Az égéstermék-elvezető tetőhéjazat feletti része folyamatosan ki van téve az időjárási hatásoknak. A régebbi rendszerek, például a kisméretű kéménytéglából épített kémények közötti fugák szétfagyhatnak, a nem megfelelő vízelvezetés miatt a kéményen lecsapódó jég rongálhatja a kémény szerkezetét. A kémény előrehaladott romlását meg kell állítani, néhány esetben a részleges újraépítés vagy átépítés is indokolt lehet.

2/d: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tömörsége
Az égéstermék-elvezető valamilyen szerkezeti, vagy illesztési hibából adódóan az égésterméket saját falán átereszti. Amennyiben az égéstermék-elvezető nem gáz- és füsttömör, a járaton kiáramló füstgáz egy része megjelenhet a lakótérben, vagy padláson. Szilárd tüzelés esetén többek között kellemetlen szaggal, a fal elszíneződésével járhat, gáztüzelés esetén szén-monoxid-visszaáramlás fordulhat elő.

2/e: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető belső állapota
Ekkor a kürtő belső felületének meggyengülését, állagának állapotromlását észleli a kéményseprő.

2/f: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető kitorkollása
Az égéstermék-elvezető tetőn kívüli szakasza alacsonyan van a környezetéhez – például saját vagy szomszédos épülethez – képest, vagy egy fa lombkoronája akadályozza az égéstermék-elvezető megfelelő működését.

2/g: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tartozékainak állapota
Az égéstermék-elvezető berendezés tartozékainak az állapota nem megfelelő, ha például olyan fedkő zárja az égéstermék-elvezetőt, amelyen nem alakítottak ki megfelelő vízorrt. Veszélyt okozhat a gázkémények esetében a bukószél elleni védelmet biztosító Meidinger tárcsa hiánya, vagy nem megfelelő állapota (hiányzó tartóláb, megrogyott tartóláb, félig leszakadt tárcsa). A bukószelek a kéménybe fújva visszanyomják az égésterméket, ezzel akadályozva a füstgáz kiáramlását.

2/h: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető falvastagsága, utólag megvésték
Előfordulhat, hogy a kéményseprő-szakember azt tapasztalja, hogy a kémény falát meggyengítették. Ilyen eset például, ha egy villanyvezeték kialakításakor a vezetéket a kémény falába helyezik el, ami elektromos tűz veszélyét is magában hordozhatja. Külső falba épített kémény külső felületén a falvastagság kevesebb, mint az előírt minimum 25 centiméter, vagy a belső kéményt élére állított téglával, falazással javították.

Hármas kód:
A következő hibacsoport a tüzelőberendezést az égéstermék-elvezetővel összekötő tartozék, az összekötőelem állapotát jelzi. Amennyiben nem megfelelő, tűzveszélyt, vagy égéstermék visszaáramlást okozhat.

3/a: Nem megfelelő az összekötőelem ellenőrzésének, tisztításának a feltétele
A kéményellenőrzését végző szakember nem tudja elvégezni a vizsgálatot és tisztítást, mert az összekötőelem nem bontható, illetve nincs tisztítóidom. A füstgáz paramétereinek mérése legtöbbször az összekötőelemnél történik. Amennyiben az összekötőelem nem tartalmaz mérési lehetőséget, úgy ez a hibakód lép életbe.

3/b: Nem megfelelő az összekötőelem járatának szabad keresztmetszete
Ezen hibák esetén az összekötőelem belső keresztmetszetét leszűkítették, vagy nagyobb horpadás van az összekötőelemen.

3/c: Nem megfelelő az összekötőelem állapota
Az összekötőelem állapota nem megfelelő, ha lyukas, horpadt, sérült, összenyomódott, vagy az illesztések gyengék.

3/d: Nem megfelelő az összekötőelem tömörsége
Az összekötőelem szerkezete olyan mértékben legyengült, hogy kis apró lyukak keletkeznek rajta. Ekkor a keletkezett égésterméket a légtérbe engedi és nem tudja eljuttatni a kürtőig. Zárt égésterű tüzelőberendezések összekötőeleménél a tömítéshez használt gumigyűrűk hiánya, begyűrődése, elöregedése is okozhat tömörtelenséget.

Négyes kód
4/a: Nem megfelelő a tüzelőberendezés külső állapota
A tüzelőberendezés külsőleg elhanyagolt, nem karbantartott állapota, például: sérült, hiányos, vagy teljesen hiányzik a burkolata.

4/b: Nem megfelelő a tüzelőberendezés tüzelésmódja
A tüzelőberendezésben nem megfelelő az energiatermelés – oka lehet a például a vizes fával való fűtés, a szemét, illetve háztartási hulladék elégetése, vagy a tűzrakás nem megfelelő módja. A helytelen tűzrakás egyik következménye a nagy mennyiségű füst. A füstben található finomporrészecskék a szervezetbe jutva súlyos egészségügyi problémákat okozhatnak.

4/c: Nem megfelelő a tüzelőberendezés a környezetében tárolt, beépített anyagok, szerkezetek kapcsolata (az ellenőrizhetőség, a megfelelő üzemeltetés és tűzvédelem szempontjából)
A tüzelőberendezéshez túl közel éghető anyagokat helyeztek el: régi épületeknél még fennállhat olyan építési probléma, amikor a padlástérben a szarufa vagy egy gerenda túl közel van az égéstermék-elvezetőhöz, vagy a fűtőberendezés közvetlen közelében tüzelőanyagot, papírt tárolnak.

Ötös kód:
A levegő-utánpótláshoz kapcsolódó hibákat az ötös kódok jelölik. Gyakran jelent problémát a fokozott légzárású nyílászárók és a tüzelőberendezések kapcsolata. A hermetikusan záródó nyílászáró használatával az oxigén-beáramlás drasztikusan csökken, ami tökéletlen égéshez vezet. Amennyiben az égéshez szükséges levegőmennyiség nem biztosított, akkor magas szén-monoxid-, szén-dioxid-tartalmú füstgáz keletkezik. Napjainkra már előírás a beépített szellőző, ennek meglétét ellenőrzi a kéményseprőipari szakember.

5/a: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a mesterséges elszívó-berendezés egyidejű üzemeltetésének lehetősége miatt (páraelszívó, szellőző ventilátor, központi porszívó, ruhaszárító, mobil klíma)
A szakember megvizsgálja, hogy a tüzelő- fűtőberendezéssel egy légtérben illetve légtér-összeköttetésben üzemel-e mesterséges elszívó-berendezés. Az égéstermék elvezetésében egy kisebb ventilátor is képes zavart okozni, az erős szag- és páraelszívó pedig visszafordíthatja az áramlást, és a füstgázt a lakótérbe juttathatja. A szén-monoxid-mérgezéses balesetek gyakori okozója a mesterséges elszívó és a nyitott égésterű tüzelőberendezés egyidejű használata.

5/b: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges az egyéb nyitott égésterű berendezéssel való egyidejű üzemeltetés lehetősége miatt
Az egy légtérben, illetve légtér-összeköttetésben működő tüzelőberendezések egymásra hatását vizsgálva azt ellenőrzi a kéményseprő, hogy azok egyidejű működtetése esetén, az égéstermék áramlását nem fordítja-e meg a nagyobb levegőigényű tüzelőberendezés szívóhatása.

5/c: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a külső nyílászárók tömítettsége miatt, nyitott égésterű tüzelőberendezés esetén fokozott légzárású nyílászárónál légbeeresztő nyílás, szelep, szellőző nyílás hiánya
A nem megfelelően biztosított égési levegő-utánpótlás miatti égéstermék-visszaáramlást szeretnénk megakadályozni.

5/d: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a légbeeresztő nyílások, szelepek, kiegészítő légteret biztosító szellőzőnyílások nem megfelelő működése miatt
A tüzelő-, fűtőberendezés helyiségében található légbeeresztő-berendezés, de az vagy nem, vagy csak részben működik megfelelően, ezáltal nem biztosítja az égéshez szükséges mennyiségű levegő-utánpótlást.

Hatos kód:
Szabálytalan bekötés az égéstermék-elvezetőn
Egyedi kéményre két szinten bekötés.
Nem azonos bérleményből bekötés.
Az előírt bekötési távolságot nem tartják be.
A füstcső a füstelvezető-járatba lóg.
Füstcső, füstcsatorna kémény felé lejt.
A füstcső hossza nagyobb a megengedettnél.
Ventilátoros és ventilátor nélküli készülék egy kéménybe van bekötve.

Ha a társasházakról beszélgetünk az egyik legtöbbször elhangzó témakör az az SZMSZ vagyis a szervezeti-működési szabályzat. Olyan gyakran hivatkoznak erre a szabályzatra, hogy még az is tud róla ezt+azt akit egyáltalán nem érdekel a téma, sőt akár nem is társasházban lakik. Mint legfőbb „irányadó” okirat, az SZMSZ létfontosságú a társasház életében, hiszen minden szegmensére kihat. Úgy 50%-50% az arány abban a tekintetben, hogy a társasházi tulajdonosok pokolba kívánják vagy éppen égi áldásnak tartják ezt a dokumentumot. Szokásos eset ez: valaki mellette, valaki ellene érvel. Tulajdonképpen a szervezeti-működési szabályzat és a hozzá tartozó Házirend a társasház saját jogi normáinak is tekinthető.

Az SZMSZ megalkotását és használatát a Társasházi törvény szabályozza. Ennek szabályozásnak a legfontosabb célja a tulajdonosok érdekeinek védelme. Hogy ez miért is fontos? Mivel az esetek döntő többségében a tulajdonosok nem gazdasági, jogi, vagy műszaki végzettségű szakemberek, vagy éppen járatlanok a társasház ügyeinek, így egy bizonyos szintig ki vannak szolgáltatva annak a személynek, aki a ház gazdálkodását végzi. Ez a személy elsősorban a közös képviselő illetve a vele együtt dolgozó számvizsgáló bizottság. Mivel a tulajdonosok számára az SZMSZ jelenti a Társasházi törvény rendelkezéseinek, előírásainak gyakorlati megvalósítását, elméletileg az biztosítja az érdekeik védelmének szabályrendszerét. A dokumentum kialakítása, valamint naprakészen tartása ezért nemcsak lehetőség a tulajdonosok számára, hanem alapvető szükségszerűség is.

Nézzük mit is mondd konkrétan a társasházi törvény:

13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

(2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.

(3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.

(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.

(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.

(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.

§ A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

Tehát mint látjuk az SZMSZ a tulajdoni viszonyokat nem érintő kérdéseket szabályozza, amelyet a közösségnek kell megalkotni a jogszabályok figyelembevételével. Amennyiben a közösség nem rendelkezik ilyen szabályzattal, akkor a társasház napi szintű működése kerülhet veszélybe. A törvény viszont nem szankcionálja a szabályzat megalkotásának elmaradását. A Társasházi törvény a társasházak felügyeletét az illetékes jegyző hatáskörébe utalja, akinek hivatali kötelessége ellenőrizni, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosításai megfelelnek az előírt jogszabályoknak. Amennyiben a jegyző a társasház működésében valamilyen szabálytalanságot állapít meg, akkor a közösségnek 60 napon belül kell helyre állítania a törvényes működését. A jegyző 30 napon belül bírósághoz fordulhat ha az eltelt határidő után nem állt helyre a törvényes működés.

Az SZMSZ tervezetét a közgyűlés megtartása előtt, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőzően tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni (tértivevényes ajánlott levélben). Az SZMSZ -t a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, illetve módosítja. Az SZMSZ megismételt közgyűlésen nem fogadtatható el!

Az SZMSZ-ről szóló közgyűlés határozat írásbeli szavazással is meghozható. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. Ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10 – ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, akkor a közös képviselő 8 napon belül közgyűlést köteles összehívni

Az SZMSZ -t és annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni (tulajdoni lap, alaptérkép, térkép adatok stb.), amelynek a feltétele az ügyvédi ellenjegyzés. Az SZMSZ érvényes ügyvédi ellenjegyzés nélkül is, de ez esetben nem lehet az ingatlan-nyilvántartásba benyújtani. Így például a társasházi közösség nem jegyeztethet be jelzálogot az elmaradással rendelkező tulajdonos ingatlanára.

Ha a társasház alapító okirata tartalmaz olyan rendelkezést, amelyet az SZMSZ- ben kell megállapítani, akkor közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségével hatálytalaníthatja az alapító okirat SZMSZ- ben szabályozandó részeit, és ezzel egyidejűleg ugyanilyen szavazattöbbséggel megalkothatja a saját szabályzatát. Ezt a határozatot mindenképpen ügyvéddel kell ellenjegyeztetni.

Az SZMSZ-t bármikor lehet módosítani, amennyiben a módosítási javaslat előterjesztésre kerül a közgyűlésnek, s az elfogadja azt. Az SZMSZ elfogadásáról/módosításáról határozatot hozó közgyűlés megismételt közgyűlés nem lehet, azonban lehetőség van írásbeli szavazásra. Ilyenkor legalább 15 munkanappal a közgyűlés időpontja előtt el kell küldeni a szabályzat tervezetét az összes tulajdonosnak. Az SZMSZ-t, illetve annak módosításait a Földhivatalhoz is be kell adni.

A következő részben részletesen foglalkozunk a Társasházi törvény SZMSZ-t érintő részeivel.

Kémény ellenőrzéssel bizonyára mindenki találkozott már.  Ilyenkor megjelennek a kéményseprők és ellenőrzik a kéményeket. Egész pontosan a következőket végzik el:
– az égéstermék-elvezető ellenőrzését, szükség szerinti tisztítását;
– minden negyedik évben az égéstermék-elvezető műszaki felülvizsgálatát;
– a tüzelőberendezés biztonságos működéséhez szükséges levegő utánpótlásának ellenőrzését, figyelembe véve a levegő-utánpótlást befolyásoló műszaki berendezések, vagy egyedi beavatkozások hatását is;
– az égéstermék paramétereinek ellenőrzését;
– az összekötőelem ellenőrzését és szükség szerinti tisztítását;
– a szén-monoxid-érzékelő berendezésre vonatkozó műszaki követelmények teljesülését, valamint ellenőrzi az érzékelő működőképességét.

Az ellenőrzés végén ha minden rendben kapunk erről egy „igazolást” és nincs további teendőnk. Viszont ha valami probléma van akkor a papírra egy hibakód vagy rosszabb esetben hibakódok kerülnek. Ezek részletezve nincsenek (vagy csak elég ritkán) ezért most megnézzük mit jelentenek a különböző hibakódok.

Az első legfontosabb az EGYES hibakód. Ez takarja az élet és tűzveszélyes hibákat.
1/a: A nem megfelelő tömörségű, használatban lévő égéstermék-elvezető.
Ebben az esetben az égéstermék-elvezető berendezés (továbbiakban: kémény) nem megfelelően füst- és gáztömör, az égésterméket a kémény a saját falán átengedi, tehát repedés, fúgahiány, vagy nagyobb szerkezeti sérülés található rajta. A hiba többféle okra vezethető vissza, amelyek gáz-, fa-, szén-, vagy olajtüzelés esetén, illetve a kémény építési módja – épített, szerelt, vagy épített-szerelt (bélelt) –, és a bélés anyaga szerint eltérőek lehetnek. Általában illesztési, illetve korróziós hiba miatt szűnik meg egy kémény tömörsége.

1/b: A használatban lévő vagy tartalék égéstermék-elvezető nem megfelelő állékonysága.
Ennek a kódnak a magyarázata az égéstermék-elvezető berendezések romos állapotára, illetve a szerkezeti hibákból adódó kéménytest gyengülésére, állékonysági problémákra utal. Ezek a problémák rendszerint a tüzelőberendezésben elégetett tüzelőanyagból felszabaduló égéstermék összetételétől függetlenül jelentkezhetnek, továbbá külső, környezeti hatások is ronthatják a kémény állékonyságát. Állékonysági problémát okozhat továbbá az is, ha az égéstermék-elvezetőt nem a gyártó által előírt rögzítéssel látták el.

1/c: A tüzelőberendezés működése közben az égéstermék öt percen túli, tartós visszaáramlása.
Ilyen esetben az égéstermék a tüzelőberendezés lehető legnagyobb terhelése mellett öt percen keresztül folyamatosan visszaáramlik, tehát nem tud az égéstermék-elvezető berendezésen keresztül a szabadba áramlani. Ez a jelenség leggyakrabban a gázüzemű tüzelőberendezések égéstermék-elvezetőinél okoz problémát, mert itt a füstgáz – színtelen, szagtalan – jellege miatt a visszaáramlás jelei érzékszerveinkkel alig észlelhetőek.
A keletkezett égéstermék eltávozását megakadályozza a tömör nyílászárók beépítése és megfordíthatja a tüzelőberendezéssel egy légtérben vagy légtér-összeköttetésben található mesterséges elszívó, vagy más, nagyobb levegőmennyiséget igénylő tüzelőberendezés (cserépkályha, kandalló). Okozhatja a kürtő keresztmetszetének szűkülése, továbbá a megfelelő karbantartás hiánya, illetve ritkán külső légköri jelenség is..

1/d: A ki nem égethető, használatban lévő égéstermék-elvezető belső felületén lerakódott szurokréteg.
Ez a jelenség leggyakrabban a szilárd tüzelésű tüzelő-, fűtőberendezéseknél jelentkezik. Oka jellemzően a nem megfelelő méretű készülék, hosszú vagy hideg térben átvezetett összekötőelem, nem megfelelő tüzelőanyag használata és a kevés égési levegő.
Amikor a tűz nem jut megfelelő mennyiségű égési levegőhöz, tökéletlen égés alakul ki. Túl sok éghető anyag marad az égéstermékben, ami a feláramlás során fokozatosan kihűlő füstgázból a vízgőzzel együtt kicsapódik a kémény falán. További veszélyforrás, hogy a tökéletlen égés során felszabaduló gázok egy része nem távozik a kéményen keresztül, így a szobában lévők egészségét – különösen a gyermekekét és időskorúakét – közvetlenül károsítja.
A nem megfelelő tüzelőanyag elégetésekor a benne található, vagy kezelés következtében felhordott, különböző mérgező vegyületek a levegőbe és a hamuba kerülnek, szennyezve a környezetet és közvetlenül károsítva az egészségünket.
Előfordul olyan eset is, amikor már a tüzelőberendezésben is kicsapódik a kátrány.

1/e: szilárd tüzelőanyaggal üzemeltethető tüzelőberendezéshez csatlakozó, használatban lévő égéstermék-elvezetőnél az E-F tűzvédelmi osztályú – nád, szalma, fazsindely és egyéb éghető anyagú – tetőhéjalás esetén a szikrafogó hiánya.
A szikrafogó a kipattanó szikrák, parazsak ellen nyújt védelmet, ennek az eszköznek a hiánya fa-, szén-, olajtüzelésű berendezéseknél okoz problémát, azon belül is az E-F tűzvédelmi osztályba sorolt tetők esetén. Szikrafogó felszerelésekor a kitorkolláshoz feljárást kell biztosítani a tisztításához.

1/f: A kémény falába beépített, B-F tűzvédelmi osztályba tartozó építményszerkezetet tartalmazó égéstermék-elvezető használata.
Ennél a hibakódnál az égéstermék-elvezető berendezés szerkezetében B-F tűzvédelmi osztályba tartozó éghető anyagot építettek be, ami tűzveszélyes.

1/g: A jogszabály szerinti műszaki vizsgálat nélkül vagy a műszaki vizsgálat során megállapított nem megfelelő minősítés ellenére működtetett égéstermék-elvezető használata.
Az 1/g kód kiadásával a kéményseprőipari tevékenységet végző személy arra hívja fel a kéménytulajdonos figyelmét, hogy a kémény műszaki vizsgálata nem történt meg annak használatba vétele előtt.
A kéményseprőipari műszaki vizsgálatot minden esetben meg kell rendelni az újonnan épített, vagy szerelt égéstermék-elvezetők használatba vételét megelőzően, sőt az új kéményeket csak helyszíni vizsgálatot követően lehet eltakarni, burkolni.
A felújított, átalakított égéstermék-elvezető, a korábban használaton kívül helyezett, vagy tartalék (biztonsági) kémény ismételt használatba vételét megelőzően, illetve a tüzelőberendezés cseréje után, tüzelőanyagváltás esetében pedig az új rendszer használatba vételét megelőzően kell megrendelni a műszaki felülvizsgálatot.
A meglévő égéstermék-elvezető bontása, funkciójának megváltoztatása, használaton kívül helyezése, vagy az égéstermék-elvezetőt érintő átalakítás, felújítás végrehajtását megelőzően is műszaki vizsgálat szükséges.

1/h: Nem megfelelően rögzített, nem tisztítható, sérült, tűzveszélyt jelentő, nem megfelelő anyagú, vagy nem megfelelő tömörségű összekötő elem.
Ezt a típusú hibát tüzelési módtól és tüzelőanyagtól függetlenül megtalálhatjuk minden égéstermék-elvezető berendezésnél.
Hiba az indokolatlanul sok iránytörés, vagy a füstcső, illetve összekötőelem nem megfelelő rögzítése. Az emberi kreativitás határtalan. A füstcső nem bontható, iránytörésben ellenőrző idom nincs beépítve.

1/i: A tisztítóajtó, tisztítóidom nem megfelelő záródása.
Az égéstermék-elvezető berendezésen általában két tisztítóidom, tisztítóajtó található. Egyik a bekötés alatt minimum 50 centiméterrel, egy pedig általában a padláson, tetőtérben elhelyezve. A felső tisztítóajtóra abban az esetben nincs szükség, ha a kémény kitorkollása biztonságosan megközelíthető és ellenőrizhető, tisztítható a kürtő. A beépített tisztítóidom vagy tisztítóajtó nem megfelelő záródása, kiesése áramlási problémákat okoz és elősegítheti a tűz keletkezését, továbbterjedését.

1/j: Az égéstermék 1000 ppm-t meghaladó szén-monoxid- (CO) tartalma.
A hibakód kiadása esetén a kéményseprő az égéstermék-koncentrációban egy ezrednyi, vagy annál nagyobb mértékben kimutatható szén-monoxid-tartalmat mért.
A szén-monoxid (vegyjele: CO) az emberi érzékszervek számára „láthatatlan” – színtelen, szagtalan, íztelen, a levegőnél egy kicsivel könnyebb – mérgező gáz, amely tökéletlen égés során jön létre. Belélegezve gátolja a vér oxigénszállító képességét, mivel erősen kapcsolódik az oxigént szállító hemoglobinhoz. A szén-monoxid-mérgezés nehezen észrevehető, hiszen annak tünetei: rosszullét, szédülés, fejfájás, hányinger és fáradtság könnyen összetéveszthetőek egyéb betegségek tüneteivel. Magas szén-monoxid-koncentráció esetén ájulás, és néhány percen belül halál is beállhat.
Mivel ez a gáz kis koncentrációban is rendkívül mérgező, egy speciális mértékegységben, ppm-ben (parts per million, milliomod részben) mérik a jelenlétét. Egy ppm-nyi gáz jelenléte annyit jelent, hogy egy köbméter levegőben egy köbcentiméter van belőle. Annyira mérgező, hogy ha a lakásunk levegőjének 1,28 térfogatszázalékát eléri, három percen belül halált okoz.

folyt.köv.

Korábban máregyszer megmutattuk, hogy kedveljük a humort és szeretünk nevetni. Hiszünk abban, hogy a jó hangulat, a vidám légkör, a könnyed közérzet, a víg kedélyállapot szükséges része a munkavégzésnek. Minden előforduló problémát, nehézséget sokkal egyszerűbb úgy megoldani, ha derűs kedvvel fordulunk rá a feladatra, nem pedig feszengve, befelé fordulva.  A mi munkánk sokrétű, rengeteg teljesen különböző szegmensből áll, változatos „próbatételek” elé állít bennünket. Ezeknek a megoldása lényegesen könnyebb ha tudunk nevetni és tudunk mosolyogni.  Sir Kenneth Branagh szerint:  „A jó munkát elsősorban a bátorság, a lelkesedés, az energia és a jó humorérzék teremti.”
Most tehát ismét cégünk könnyedebb, vidámabb oldalát prezentálnánk pár „mém” segítségével.

Néhány ok amiért érdemes minket választani. Nem a hagyományos módon bemutatva.

Tudjuk, hogy sok a „kókler” a piacon. Mi nem tartozunk közéjük.

Hiába, néha nem jól dönt az ember elsőre.

A segítség mindig jól jön. Tapasztalatból mondom.

Csoki kérdése teljesen jogos.

Nem viccelünk. De viccelünk. Viszont nem hazudunk.

Ingatlan tulajdonosok és társasházban lakók is gyakran találkoznak a járda takarítás témakörével. Ez is egy olyan téma amiről mindenkinek van határozott véleménye, mindenki tapasztalt már ezt vagy azt, mindenki tud pro és kontra érvelni a témával kapcsolatban. Társasház kezelőként, közös képviselőként, ingatlankezelőként szintén találkozunk a fenti problémakörrel. Azért nevezem problémakörnek mert itt is van bőven félreértés, nem tudás – rosszul tudás, tájékozatlanság és meg nem értés. Leginkább két reakció jut eszembe erről, amikkel találkoztam. Az első: a saját portáját mindenki tartsa rendben. Ne nézzen már ki úgy a ház előtti terület mint a disznóól.
A második eset: a járda közterület miért én takarítsam? Az én ingatlanomhoz járda nem tartozik. Mind a két nézőpontban lehet igazságot keresni és találni, ám felesleges. Mert a szabályok itt is elég egyértelműek. Lássuk miért is:

A miértre a válasz elég egyszerű, hiszen létezik egy 48/1994. (VIII. 1.) Főv. Kgy. rendelet főváros köztisztaságáról. Szemezgessünk ebből egy kicsit:
2. § (1) Budapest Főváros Önkormányzat Közgyűlése (a továbbiakban: Közgyűlés) gondoskodik a fővárosban a köztisztasági szolgáltatásokról.
(2) Az (1) bekezdésben megjelölt feladatok ellátása érdekében a Közgyűlés gondoskodik különösen:
a) a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában lévő – az 5. számú mellékletben felsorolt útvonalakon található – épületek, építmények felületéről a plakátok (falragaszok) eltávolításáról;
b) egyes, a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában vagy kezelésében lévő, illetve indokolt esetben egyéb épületek, építmények felületéről a szélsőséges politikai tartalmú, közízlést sértő falfirkák (grafiti) eltávolításáról;
c) a burkolt közutak, valamint az ingatlanokhoz nem csatlakozó burkolt járdák (közjárdák) tisztán tartásáról, síkosságmentesítéséről és hóeltakarításáról;
d) a kiemelt közcélú zöldterületek, továbbá az ezek körüli és az ezeken átvezető szilárd és burkolatlan gyalogjárók és sétányok tisztán tartásáról.
Eddig tart az rész ami a Fővárosra tartozik.

Jöjjön a számunkra még érdekesebb rész, arról ami az ingatlan tulajdonosokra tartozik:
3. § (1) Az ingatlan tulajdonosa (kezelője, használója) köteles gondoskodni:
a) az ingatlan – beleértve az ingatlan nyilvántartásban közterületként
nyilvántartott belterületi földrészletet is – és az ingatlan előtti járda, továbbá a járda és a kocsiút közötti kiépített vagy kiépítetlen terület gondozásáról, tisztán tartásáról, szemét- és gyommentesítéséről, hóeltakarításáról és síkosság mentesítéséről. Ennek során ügyelni kell arra, hogy a járda és az útburkolat ne rongálódjék meg, továbbá a terepszint változatlan maradjon;
b) a beépítetlen telekingatlan tisztán tartásáról és gyommentesítéséről;
c) a telekingatlanról a gyalogjárda és az úttest fölé nyúló ágak és bokrok megfelelő nyeséséről;
d) A tömegforgalmat bonyolító ingatlan esetén a várható forgalomnak megfelelő mennyiségű közhasználatú hulladékgyűjtő tartály elhelyezéséről, javításáról, pótlásáról, továbbá rendszeres ürítéséről és tisztán tartásáról.
(2) A szórakozó-, vendéglátó- és árusító helyek, üzletek előtti járdaszakaszt a nyitva tartás ideje alatt – a tulajdonossal kötött ettől eltérő megállapodás hiányában – az ilyen ingatlant használó, illetve bérlő köteles tisztán tartani és a hulladékot eltávolítani.

A tényállás egyértelmű, de aki nem szereti a száraz jogi szöveget nekik összefoglaljuk egyszerűbben.
A fentebb idézett fővárosi rendelet azt mondja, hogy az ingatlan tulajdonosának, kezelőjének, használójának a kötelessége gondoskodni az ingatlan előtti járda, valamint az úttest és a járda közötti kiépített vagy kiépítetlen terület gondozásáról, tisztán tartásáról. Fontos nem elfelejteni, hogy télen a hóeltakarítás és síkosságmentesítés is hozzátartozik ehhez.
A rendelet kimondja, hogy a szemetet úgy kell eltakarítani, hogy az közútra ne kerüljön, és a szokásos háztartási hulladékszállítás alkalmával a háztartásból származó szeméttel együtt el kell szállítani. Előírás az is, hogy az ingatlan előtti takarítást mindennap legkésőbb reggel 8 óráig el kell végezni. Ha a járda napközben ismét beszennyeződik, a takarítást szükség szerint többször is meg kell ismételni, és lehetőség szerint az összesöprés után le is kell mosni azt.
A járdáról letakarított havat a 8 m-nél szélesebb kocsiutak esetében az úttest szélére lehet tolni, a csatornalefolyó szabadon hagyásával. Az ennél keskenyebbeknél a havat a járda szélén kell összegyűjteni úgy, hogy a gyalogosok számára 1,5 méter széles terület szabadon maradjon. Természetesen a csúszásmentesítésről is gondoskodni kell, lehetőleg környezetbarát anyagokkal.

Az egy tévedés, hogy a buszmegállót is az ingatlan tulajdonosának kell takarítani, mivel a közforgalmú járművek közterületen lévő megállóhelyeinek tisztán tartása a járművek üzembentartójának a kötelessége. A kerékpárút takarítása viszont az ingatlantulajdonos (kezelő, használó) feladata de csak abban az esetben, ha a járda egy részét jelölték ki kerékpárút céljára. Tehát erre a szakaszra vonatkozóan a tisztántartás, a hóeltakarítás és a síkosságmentesítés is az ingatlantulajdonos kötelessége. Azoknak a kerékpárutaknak a takarítása, amelyek nem a járda területén haladnak keresztül, nem tartoznak a lakossági feladatok közé.

Jócskán akadnak olyan házak Budapesten, amelyek kertjéből bokrok, faágak nyúlnak a járdák, úttestek fölé. Kevesen tudják, hogy ezek megfelelő nyeséséről az ingatlantulajdonosoknak kell gondoskodnia. Az is kevésbé köztudott, hogy az állatokat (pl. galambokat) közterületen, szennyező módon etetni nem szabad. Az már inkább ismert, hogy az ebek ürülékét a tulajdonosnak kell eltakarítania, hiszen az állatok védelméről és kíméletéről szóló törvény kimondja: az állattartó köteles gondoskodni arról, hogy az eb a közterületet ne szennyezze.

Fontos megjegyezni, hogy különböző kerületek hozhattak – hozhatnak különböző szabályokat tisztaság témában. Ezeknek az adott kerület weboldalán érdemes utánajárni.

Sorozatunk végéhez érkeztünk, lássuk mit is kell tudni arról, ha leváltatánk a közös képviselőt, illetve milyen felelőssége van egy közös képviselőnek.

A közös képviselő kártérítési felelőssége
A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. (Pfv.III.21.763/2013/6.)
A közös képviselő kártérítési felelősséggel tartozik, amennyiben hátralékos közös költségtartozás behajtása érdekében nem intézkedik.
A Tht. 43/A.§.-ban meghatározott rezsicsökkentéssel kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség elmulasztása esetén, a tulajdonostársak a fogyasztóvédelmi hatósághoz fordulhatnak, amely a bejelentés megalapozottsága esetén bírságot szabhat ki a közös képviselővel szemben.
A közös képviselő kártérítési felelősségét is megalapozhatja, ha a közös képviselő a Közgyűlési Határozatok Könyvében valamely lényeges körülmény, vagy közgyűlési határozat bejegyzését elmulasztja, vagy abba valótlan bejegyzést rögzít.
Amennyiben a közös képviselő a tulajdonostárs társasház irataiba való betekintési jogának gyakorlásában nem működik közre, akkor a tulajdonostárs követelheti a szükséges iratok és dokumentumok rendelkezésre bocsátását akár polgári eljárás keretében is.
Ezzel a résszel cáfolnánk azt az időnként felbukkanó, hangulatkeltésre kiválóan alkalmas pletykát miszerint a közös képviselő nem tartozik felelősséggel az általa elvégzett (vagy épp el nem végztett) feladatokért.

Törvényességi felügyeleti eljárás
A Társasház működésének, a társasház szerveinek működésének törvényességi felügyeletét az illetékes jegyző látja el. Ám a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyekre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
Törvényességi felügyeleti eljárásnak van helye, ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő jogsértő magatartása, ezen belül mulasztása miatt nem biztosítható, így különösen, ha a közös képviselő:
– nem hívja össze a közgyűlést a törvényben előírtak szerint,
– nem hajtja végre a közgyűlési határozatban foglaltakat (vagy eltér a határozattól),
– nem közli a tulajdonosokkal az írásbeli szavazás veredményét,
– nem teljesíti a közös költségsel kapcsolatos feladatait,
– nem törli a nyilvántartásból a tulajdonostárs kiegyenlített közös költség-tartozásával kapcsolatos adatokat,
– nem őrzi meg az alapító okiratot és az SZMSZ-t, és nem vezet nyilvántartást a közgyűlési határozatokról (nem készít KHT-t) és azok végrehajtásáról,
– nem vagy nem a törvény által előírt formában készíti el az éves költségvetést és beszámolót.
Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

Közös képviselő felmentés illetve leváltása:
A közös képviselő bármikor visszahívható közgyűlésen, amennyiben a közgyűlés napirendi pontjai között szerepel. Ennek módja: A tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosok 1/10-ének kezdeményezése szükséges. Az azt jelenti, hogy nem a tulajdonosok, vagy az albetétek száma az irányadó, hanem a teljes társasház tulajdoni hányadának 10%-át kell meggyőzni arról, hogy a közös képviselő helyett másikra van szükség. Tehát ennek 10%-nak az aláírását kell összegyűjteni egy konkrét rendkívüli közgyűlés összehívására irányuló és a közös képviselőhöz címzett levélben. A dokumentumnak mindenképpen tartalmaznia kell a konkrét napirendi pontot vagy pontokat. Fontos, hogy ezt a levelet személyesen vetessük át a közös képviselővel. Ugyanis az átvétel időpontjától számított 30 napon belül köteles lesz összehívni egy szabályos közgyűlést. Ha ez nem történik meg, akkor a 30 nap eltelte után a számvizsgáló bizottság 15 napon belül jogosult lesz a közgyűlés összehívására. Ha az SZVB sem hívja össze, akkor sincs semmi veszve, ugyanis akkor a kezdeményező tulajdonostársak hívhatják össze a közgyűlést. A Társasház tulajdonostársainak nincs indokolási kötelezettsége a leváltással kapcsolatban. Amennyiben a leváltást a közgyűlésen a többség támogatja úgy a közös képviselő köteles a jogszabályok szerint az új közös képviselet számára a Társasház képviseletét átengedni. De! Nem szabad elfelejteni, hogy a leváltáshoz a közgyűlésen többségben kell lennie azoknak a tulajdonosoknak akik a leváltást szorgalmazzák. Ott nem elég a 10%. A közgyűlésről mindenképp készüljön jegyzőköny, legyen jegyzőkönyvvezető, valamint jegyzőkönyvhitelesítők is. A jegyzőkönyvben rögzíteni kell a szavazási eredményeket, a tulajdoni hányadok figyelembevételével. Amennyiben lehetséges, akkor készüljön felvétel is a közgyűlésről.
Amennyiben a közös képviselőt leváltó határozat születik egy társasházi közgyűlésen, azt 8 napon belül közzé kell tenni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jól látható helyre ki kell függeszteni azt, illetve – ha a SZMSZ előírja- a tulajdonostársakat írásban értesíteni kell róla.
Ezzel a bekezdéssel megcáfoltuk azt a tévhitet, hogy a közös képviselő támadhatatlan és nem (vagy csak komplikáltan) leváltható. Jól megszervezve és átgondolva könnyen leváltható a nem megfelelő képviselő.

Sorozatunk negyedik részében az adatkezelésről lesz szó. Ami kétség kívül napjaink egyik legtöbbet „futott” témája. Ki ne hallotta  volna már azt, hogy GDPR? Ki ne találkozott volna azzal a szóval, hogy adatkezelő? És mint ilyen sokat forgó témák esetében elég sok a félreértés és a rosszul értelmezés.

Ha viszont a szívünkre tesszük a kezünket ebben a kérdésben nincs mit mondani, nincs mit megfejteni, tehát álljanak itt a törvény ide vonatkozó részei. Társasházak esetében kétféle adatkezelést kell megoldani:
Az első típus: „25. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – a személyes adatok védelmére vonatkozó előírásokkal összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat.”
A Kamerarendszer esetében a jogszabály formakényszert írt elő azaz eszmei hányad szerinti 2/3-os többséggel a tulajdonosok kamerarendszer létesítéséről dönthetnek akként, hogy meghatározza az adatkezelési szabályait.
Az adatkezelő a kamerarendszer esetében a Társasház, míg az adatfeldolgozó a kamerarendszert üzemeltető vagyonvédelmi megbízott.

Második típus: „22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.”
A bejelentési törvényből fakadó kötelezettség a tulajdonosnak és a közös képviselő pedig szintén köteles nyilvántartást vezetni a tulajdonosokról, mivel ezen tényadat nélkül a közös képviselői tisztséget nem lehetséges ellátni. A közös képviselő csak a jogszabályban megfogalmazott adatokat köteles nyilvántartani. Mivel a közös képviselő nemcsak a jogszabályban hivatkozottakat tartja nyilván, hanem tulajdonosi, bérlői elérhetőségeket, adósok természetes személyazonosító adatait és akár egyéb adatokat is, így a lakói nyilvántartás már túlmutat a jogszabályi rendelkezéseken.
Az adatkezelő a kamerarendszer esetében a Társasház, míg az adatfeldolgozó a Közös Képviselő.

Szabályzat elkészítésének a kötelezettsége:
„Az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény 5. § (1) Személyes adat akkor kezelhető, ha a) azt törvény vagy – törvény felhatalmazása alapján, az abban meghatározott körben, különleges adatnak vagy bűnügyi személyes adatnak nem minősülő adat esetén – helyi önkormányzat rendelete közérdeken alapuló célból elrendeli, b) az a) pontban meghatározottak hiányában az az adatkezelő törvényben meghatározott feladatainak ellátásához feltétlenül szükséges és az érintett a személyes adatok kezeléséhez kifejezetten hozzájárult…”
A Társasház egyrészt törvény alapján kötelező adatkezelést lát el, másrészt a tulajdonosok által átadott adatokat kezel.

A törvény szerint:
„15. § (1) Az adatkezelő az érintett jogai érvényesülésének elősegítése érdekében megfelelő műszaki és szervezési intézkedéseket tesz, így különösen a) az érintett részére az e törvényben meghatározott esetekben nyújtandó bármely értesítést és tájékoztatást könnyen hozzáférhető és olvasható formában, lényegre törő, világos és közérthetően megfogalmazott tartalommal teljesíti, és b) az érintett által benyújtott, az őt megillető jogosultságok érvényesítésére irányuló kérelmet annak benyújtásától számított legrövidebb idő alatt, de legfeljebb huszonöt napon belül elbírálja és döntéséről az érintettet írásban vagy ha az érintett a kérelmet elektronikus úton nyújtotta be, elektronikus úton értesíti.”
A fenti rendelkezés alapján a Társasház köteles az adatkezeléséről tájékoztatni a tulajdonostársakat és egyéb érintetteket közérthető formában és átadni az adatkezelésének folyamatát bemutató dokumentációt azaz a Szabályzatot az adatkezeléséről.

Milyen adatokat is kezel egy közös képviselő:
– tulajdonostárs neve
– tulajdonostárs lakcíme
– tulajdonostárs levelezési címe (ha a lakcímtől eltér)
– tulajdonostárs telefonszáma
– tulajdonostárs e-mail címe
– tulajdonostárs lakásának sorszáma
– tulajdonostárs tulajdoni hányada
– tulajdonostársra eső közös költség mértéke
– tulajdonostárs közösköltség-tartozása
– tulajdonostárs bankszámlaszáma
– tulajdonostárs lakásában van-e vízóra
– részletfizetés esetén a részletfizetési megállapodás szerinti személyes adatok
– társasházban elhelyezett kamera esetén arckép, mozgás rögzítése

Kapcsolattartók esetén:
név, e-mail cím, telefonszám, cégnév, munkakör

Teljesítésigazolások, munkaidőnyilvántartások
– teljesítés helye, ideje, mennyisége
– amennyiben az elszámolás szempontjából releváns a tevékenységet végző személy neve
– igazolást kiállító személyek neve, aláírása

Az adatkezelés jogalapjai az alábbiak:
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés a) pontja szerint a felhasználó megfelelő tájékoztatáson alapuló önkéntes hozzájárulása az adatkezeléshez (a továbbiakban: Hozzájárulás)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés b) pontja szerint az adatkezelés olyan szerződés teljesítéséhez szükséges, amelyben a Felhasználó mint érintett az egyik fél (a továbbiakban: Szerződés teljesítése)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés c) pontja szerint az adatkezelés az adatkezelőre vonatkozó jogi kötelezettség teljesítéséhez szükséges (mint például számviteli, könyvviteli kötelezettség teljesítése – a továbbiakban: Jogi kötelezettség teljesítése)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés f) pontja szerint az adatkezelés az adatkezelő vagy egy harmadik fél jogos érdekeinek érvényesítéséhez szükséges (a továbbiakban: Jogos érdek)
– az elektronikus kereskedelmi szolgáltatások, valamint az információs társadalommal összefüggő szolgáltatások egyes kérdéseiről szóló 2001. évi CVIII. törvény (Elkertv.) 13/A. §-a által biztosított adatkezelési engedély, amely szerint a Felhasználó hozzájárulása nélkül kezelhetők a Felhasználók természetes személyazonosító adatai (név, születési név, anyja születési neve, születési hely és idő) és lakcíme az információs társadalommal összefüggő szolgáltatás nyújtására irányuló szerződés létrehozása, tartalmának meghatározása, módosítása, teljesítésének figyelemmel kísérése, az abból származó díjak számlázása, valamint az azzal kapcsolatos követelések érvényesítése céljából, továbbá a Felhasználó hozzájárulás nélkül kezelhetők a Felhasználó természetes személyazonosító adatai, lakcíme, valamint a szolgáltatás igénybevételének időpontjára, időtartamára és helyére vonatkozó adatok az információs társadalommal összefüggő szolgáltatás nyújtására irányuló szerződésből származó díjak számlázása céljából.

Itt igazán nincs miről beszélni, a törvény kristálytisztán fogalmaz. Persze mindig lesznek akik belekötnek ebbe is, de ettől még a szabályok azok szabályok, a törvények törvények maradnak.

Folytatjuk a Közös képviselőkről szóló kis sorozatunkat. Az első rész itt, a második pedig itt elérhető.

– Állagmegóvási feladatok: A közös képviselőnek rendszeres időközönként kötelezően szemrevételeznie kell az ingatlan általános állapotát, építészeti részeit és gépészeti szerkezeteit.
Kötelessége a társasház tulajdonostársai részéről érkezett hibabejelentésekre soron kívül reagálni, és a hiba kijavítása érdekében szakember vállalkozót megbízni.
Az épület rendeltetésszerű használatát nagymértékben akadályozó hiba (például lift meghibásodás vagy sérült kémény), az épület állagát súlyosan veszélyeztető esemény (strang törés), vagy közvetlen életveszély fennállása esetén a közös képviselő azonnal intézkedni köteles ezek elhárítása érdekében, mely intézkedését egyidejűleg a Számvizsgáló Bizottságnak be kell jelentenie. (Ha van olyan összeghatár meghatározva a k.képviselő szerződésében ami felett nem járhat el önállóan, akkor a számvizsgáló bizottsággal kell egyeztetni).
Tévhit ezzel kapcsolatban: a közös képviselő dönt minden munkáról és ő priorizál. (Ez azt jelenti, hogy az ő hozzá közel állóknál végeznek munkákat). Ezt minden képviselő megkapja még akkor is ha egy csőtörést hárítanak el vagy egy tönkrement biztosító táblát cserélnek ki egy lakásban. A hibákra azonnal reagálni kell nem számít kinél történik. Szintén gyakran beszúrják, hogy miért költött el ennyi pénzt a közös képviselő erre vagy arra? Ha az összeg olyan nagy, hogy egyedül nem dönthetett róla, akkor minden bizonnyal az SZVB jóváhagyásával készült el a munka. Kisebb összegnél meg igazából szóra sem kell méltatni a rosszindulatú vádakat.

– Gazdálkodási feladatok: A közös képviselő egyik legfontosabb dolga a társasház üzemeltetési folyószámláját vezetni, és a társasház nevében kifizetéseket teljesíteni. Erre a számlára köteles a társasház tulajdonosközössége a közös költséget és az egyéb felmerült költségeket befizetni a közös képviseleti díjjal együtt. A társasház felújítási bankszámlájáról a közös képviselő csak a Számvizsgáló Bizottsággal együtt teljesíthet kifizetést.
Minden pénzügyi évben kötelessége az évi rendes közgyűlés összehívását megelőzően 30 nappal a tervezett éves költségekről és bevételekről kimutatást készíteni, és a közös költség összegszerűségére vonatkozó javaslatával együtt azt a számvizsgáló bizottságnak bemutatni a közgyűlési jóváhagyás érdekében.
Az első pénzügyi év lezártával a közös képviselő a bevételek és kiadások tételszerű elszámolásáról az új pénzügyi év első negyedén belül megtartott közgyűlésen köteles beszámolni.
Amennyiben az előirányzathoz képest (valamilyen nem várt esemény folytán) rendkívüli befizetés válna szükségessé a tulajdonosok részéről (ennek neve célbefizetés), úgy a közös képviselő köteles tételes kimutatás mellett egy rendkívüli közgyűlést összehívni.
A közös képviselő rendkívül fontos feladata a tulajdonosoktól a közös költség, illetve a közös tulajdonú építményrészek bérlőitől a bérleti díjak beszedése, és folyószámlán tárolása.
A közös képviselő köteles figyelemmel kísérni a közös költség és bérleti díjak befizetésének alakulását, és a hátralékosokat fizetésre felszólítani. Amennyiben a hátralék nem érkezik be, úgy az SZMSZ-ben leírtak szerint kell a közös képviselőnek eljárnia a nem fizető lakók ellenében.
Pár példa a társasházi költségekre:
– üzemeltetési költségek: a társasház közös tulajdonban lévő fogyasztói után beérkező víz-, csatorna-, áram díj, és a szemétszállítás díj
– A hibaelhárítás és karbantartási költségek (ide tartozik például a lift karbantartása vagy kazán karbantartás)
– A megbízásos, vagy vállalkozói szerződésekből eredő kifizetések (ezek általában a gondnoki és takarítói szerződések, és persze a közös képviselő díja)
– Az esetleges extra szolgáltatásokkal (pl. kamera rendszer működtetése vagy kertészeti költségek) kapcsolatos igazolt költségek
– Adminisztrációs költségek: bank költségek, postaköltség stb.
– Társasházi biztosítási díj
Ez az a pont ahol a legtöbb támadást elszenvedi a közös képviselő. Mert a rosszindulatú és tájékozatlan felfogás szerint a közös képviselő (és az szvb) a saját zsebére dolgozik és ők kifacsarják a házat. Ugyan a legtöbb eseten ezek a hangok mindig hangosak, de igazán alapjuk nem lehet. A közös képviselő által kifizetett minden számlát lát a számvizsgáló bizottság, hiszen ők ellenőrzik a közös képviselőt, sok szerződés megkötésnél jelen is van az szvb. Nem ritkán pedig a banki átutaláshoz két aláírás szükséges, egyik a k.képviselő aláírása, a másik pedig az egyik számvizsgálóé. Tehát nem tud a közös képviselő pénzt levenni a ház számlájáról és nem tud úgy kifizetni egy számlát, hogy arról ne tudjon a számvizsgáló bizottság. És természetesen az évi közgyűlésen minden lakó kap egy kimutatást a kifizetett pénzekről. Sőt, még bele is nézhet a tulajdonos a dokumentumokba ha kér egy időpontot. Nagyobb összegű (több milliós) kifizetést pedig a közgyűlés nélkül nem tud megtenni, hiszen a komoly anyagi áldozatot igénylő munkákról közgyűlés dönt. Például egy homlokzat felújítást a közgyűlés határoz el, kiválasztja a vállalkozót és elfogadja a vállalási díját. A társasház extra költségeiről mint például kamera rendszer telepítés, külön kertész alkalmazása, porta szolgálat vagy bármi hasonlóról szintén a közgyűlés dönt.

Kis kitérő a Számvizsgáló Bizottságról. Rövid neve SZVB. A közös képviselő, illetve az intézőbizottság ellenőrzésének legegyszerűbb formája a számvizsgáló bizottság választása, illetve kisebb társasházaknál ezen ellenőrzési funkció ellátására a tulajdonostársak egyikének megbízása.
Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére kötelező számvizsgáló bizottságot választani. A számvizsgáló bizottság tagjai is alapesetben a tulajdonostársak közül kell kikerüljenek. Abban az esetben ha nincs olyan megfelelő tulajdonostárs, akit a számvizsgálói feladatok ellátására fel lehetne hatalmazni, akkor ezen feladatok ellátásával – a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén – a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
A számvizsgáló bizottság saját jogkörében eljárva bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát. Továbbá véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat.
Szintén az szvb kompetenciája javaslatot tenni a közös képviselő, díjazására.
Összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
Nem elhanyagolható közös képviselői feladat a döntéshozatalban való közreműködés. A k. képviselő hívja össze a közgyűlést, és az ő  feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. (Tht. 40.§. (1) bek.) Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatja. A közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a tásasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, és ha a szervezeti-működési szabályzat (továbbiakban: SZMSZ) erre kötelezi, akkor a tulajdonostársakat a szavazás eredményéről írásban is értesítenie kell.
Fontos lenne megjegyezni és megérteni, hogy a közös képvisel csak előkészíti a közgyűlést és a napirendi pontokat, ám azokat az SZVB hagyja jóvá. A közgyűlésen pedig nem a képviselő dönt hanem a TULAJDONOSOK. A közös képviselő csak előkészít mindent a szavazáshoz és információkat ad a határozati pontokról. Ha a végeredmény nem tetszik egy tulajdonosnak akkor sem a ház kezelőjét kell hibáztatnia.