REM189 zRt. - Ingatlanüzemeltetés

Keresés
Close this search box.

Kategória: Bejegyzések

Beküldve:

Napelem egy irodaházon? Miért is ne!

Székesfehérvárott üzemeltetünk egy 700 négyzetméteres irodaházat. Az épület a Viziváros területén lévő Móricz Irodaház. Ebben a létesítményben 25 iroda üzemel jelenleg. Szóval nem mondhatnám, hogy kis feladatról van szó. Egész konkrétan a feladataink: bérlők keresése, bérlő kezelés, közüzemi számlák kifizetése, elszámolás a tulajdonossal, kapcsolattartás különböző hivatalos intézményekkel, számlázás a bérlőknek, felújítások, korszerűsítések, karbantartások, takarítás, kertgondozás. Mindegyik feladatnak megvan a maga szépsége és nehézsége, de ahogy nálunk szokás mindent megoldunk a legjobb tudásunk szerint. A mostani kis cikkünk témája a fent említett ingatlan korszerűsítése de akár azt is mondhatjuk, hogy értéknövelése.

A tisztán látás kedvéért jegyezzük meg, hogy a korszerűsítés olyan építési munkálat, melynek végeztével az ingatlan részben vagy teljesen műszakilag megújul. Ez a folyamat semmiképpen sem keverendő össze az állagmegóvással. Másképpen megfogalmazva az ingatlan használatának javítása céljából az ingatlan komfortfokozatának a növelése. Ez történhet víz vagy csatorna vagy elektromos hálózat cseréjével, eresz csatornák cseréjével – építésével, gáz bevezetése, központosított fűtés létrehozásával, akár tetőcserével, vagy épp új fürdőszoba létrehozásával ott, ahol még ilyen helyiség nincs. Ugyanide sorolhatók hang-, hő-, és vízszigetelési munkák, nyílászárócserék és a megújuló energiaforrások alkalmazása is. A korszerűsítést csak olyan anyagokkal lehet végezni, melyeknél a kiállított megfelelőségi igazolás összhangban van a szabályozó rendeletben foglaltakkal. Szóval elég sok minden beletartozik ebbe a kategóriába, ami nekünk ingatlankezelőknek nagyon jó, mivel sok lehetőséget ad a kezünkbe amivel jobbá tehetjük az ingatlant. Sok kezelő elköveti azt a hibát, hogy nem úgy viszonyul az általa ingatlanhoz mintha a sajátja lenne. Mi viszont nem így gondolkodunk, nekünk minden ingatlan a „gyermekünk” és ahogyan a gyermekünket is fejlesztjük, pont úgy fejlesztjük az ingatlanjainkat is.

Nem is olyan régen úgy gondoltuk, hogy ideje tenni valamit a költségek csökkentése érdekében. Ez mostanában kulcskérdéssé vált mind a vállalkozásoknál mint pedig a családoknál, tehát mi sem maradhatunk ki belőle. Valami olyat próbáltunk megvalósítani ami valóban érzékelhető a tulajdonos és a bérlők számára is. Valamint nekünk is sikerélményt okoz, és növeli ázsiónkat. Ezért úgy döntöttünk, hogy napelemeket telepítünk az irodaházra, így kiváltva a nem kifejezetten pénztárca barát áram vásárlást. Mi is tisztában vagyunk vele, hogy pro és kontra lehet érvelni a napelemek mellett és ellen, de a megfelelő szakemberekkel konzultálva meghoztuk a szerintünk legjobb döntést. A projekt nagyjából fél év alatt készült el, mintegy 11 millió forintból. Tehát ennyi az időbeli és anyagi ráfordítása annak, hogy egy ekkora irodaház működtetése gazdaságosabb és zöldebb legyen.

Pár szó a napelemekről:
A napelem egy olyan eszköz, ami képes hasznosítani a nap energiáját. A napsugarak a földre érve energiát adnak át. Ezt a napelem felfogja és energiává alakítja. Ezt az energiát lehet felhasználni fűtésre, világításra, elektromos eszközök meghajtására.
Az alapelv, ami alapján a nap energiáját hasznosítani tudja a napelem, az a fotovoltaikus hatás. A napelemet fotovoltaikus cellának is lehet hívni. Vagyis a napelem az ami a nap fényét elektromos energiává alakítja át. Olyan elektromos áramot tudunk ezen a módon előállítani, amellyel bármely háztartási eszközünk, árammal működő berendezésünk képes működni. Ezáltal szinte el is felejthetjük villanyszámlánkat hiszen nem használunk semmit.
A napelem által megtermelt áram egy részét általában azonnal felhasználjuk, míg a maradék energia bekerül az áramszolgáltató hálózatába. Később, amikor a napelemünk egyáltalán nem termel áramot (például éjszaka) vagy nem elegendőt, a szükséges áramot visszavételezzük a hálózatból.

Jöjjön pár előny ami miatt a napelemek mellett döntöttünk és amik miatt bárkinek bátran merjük javasolni ezt a beruházást:
– Jelentősen csökkentheti a villanyszámlát. Ennek oka, hogy egy napelemes rendszer képes megtermelni az Ön villamosenergia-szükségletének jelentős részét, csökkentve ezzel a hagyományos közműszolgáltatóktól való függőségét.
– A fosszilis tüzelőanyagokkal ellentétben a napenergia nem termel üvegházhatású gázokat, amelyek hozzájárulnak a levegő és a vizek szennyezéséhez. Ezáltal a napenergia sokkal tisztább és környezetbarátabb energiaforrássá válik.
– Ha napelemes rendszert telepít ingatlanába, az nemcsak az Ön számára jelent előnyöket, mivel megújuló és fenntartható energiaforrást biztosít, hanem az ingatlana értékét is növeli. Manapság sok lakásvásárló érdeklődik az olyan ingatlanok iránt, amelyekben már napelemek vannak telepítve, mert felismerik a napenergia használatának hosszú távú megtakarításait és környezeti előnyeit.
– A napelemek karbantartásához nagyon kevés vízre van szükség, így rendkívül víztakarékos energiaforrássá válnak.
– Nagyon kevés karbantartást igényelnek, ami alacsony karbantartási költségeket és minimális erőfeszítést jelent. Mindössze annyit kell tennie, hogy gondoskodik arról, hogy a panelek mentesek legyenek a törmeléktől és a hótól, és továbbra is hatékonyan termelnek energiát.
– Napfényből származik, amely megújuló és gyakorlatilag korlátlan erőforrás. A fosszilis tüzelőanyagokkal ellentétben, amelyek végesek és kimeríthetők, a napenergia folyamatosan újratermelődik a napsugarak által.
– A napelemek gyakorlatilag bármilyen helyre telepíthetők, ahol napfényhez jutnak, így ideális megoldást jelentenek olyan távoli vagy hálózaton kívüli területeken, ahol a hagyományos áramforrások nem állnak rendelkezésre vagy nem praktikusak.
– A napenergia-rendszerek gyakorlatilag hangtalanok, ami különösen fontos a lakossági alkalmazások esetében. Ez a zajmentesség a vidéki területeken is előnyös, ahol sok napelemet telepítenek.
– Az előállításához szükséges energiát 3-6 év alatt termeli meg, miközben az átlagos élettartamuk 25 év. Tehát jóval több energiát termel, mint amennyit az előállításához fel kell használni.
– Nincs káros anyag kibocsátás a működés közben. Tehát tiszta energiából fedezed az energiaszükségletedet.

 
Beküldve:

Tények és tévhitek a közös képviselőről 1.rész

Akadnak olyan dolgok az életben amikről a legtöbb embernek azonnal beugrik valami. Jó vagy rossz, vidám vagy épp dühítő emlék. Történeteket, olykor rémtörténeteket őriznek az emberek magukban az adott témával kapcsolatban. Az egyik ilyen jellemző témakör a közös képviselő vagy társasházkezelő. Mindegy, hogy társasházban lakunk-e, vagy családi házban, mindannyian hallottunk már ezt vagy azt. Legye szó egy gyönyörűen felújított homlokzatról, egy gyorsan lezajlott nyílászáró cseréről, akár egy sikkasztó közös képviselőről vagy egy trehányul elvégzett munkáról ami komoly anyagi kárt okozott. Tényleg mindenféle sztori megfordul az életünkben amik egy társasház kezelőjéről szólnak. Mivel a cégünk egyik divíziója a közös képviselet, ezért természetes, hogy mi is hallottunk, tapasztaltunk már elég sok mindent. Pozitív és negatív dolgokat egyaránt. Magunk részéről mindent igyekszünk felhasználni az elmúlt időkből, a jó és rossz élményekből egyaránt, és a saját fejlődésünk szolgálatába állítani azokat. Azonban nehéz elmenni szó nélkül a sok tévedés, félinformáció, tájékozatlanság és rossz indulat mellett, amikbe időről időre belefutunk. Megpróbálunk tehát némi tiszta vizet önteni abba a bizonyos pohárba.

Ki a közös képviselő?
A közös képviselő a társasházi közösség szervezeti képviselője.[1] A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) alapján fő feladata az ügyintézés és a társasházi közösség képviselete harmadik személyek, illetve hatóságok és bíróság előtt is. Természetes személy esetében mindig közös képviselőnek nevezzük, azonban mivel közös képviselő lehet jogi személy is, ilyenkor a közös képviselő (élő személy) megnevezés helyett szokták közös képviseletnek (cégforma miatti ragozás) is nevezni. A közös képviselő/képviselet végzi a közösség ügyintézését, a napi feladatok ellátását, a közgyűlési határozatok végrehajtását. Ilyenek például a takarítás, karbantartások, számlák fizetése, biztosítások intézése, könyvelés. Közös képviselő feladatkört csak államilag elismert végzettséggel lehet betölteni. Lehet természetes személy és jogi személy (jellemzően Bt. vagy Kft.). A törvény nem követeli meg azt, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban, mint ahogyan azt sem, hogy a közösség ügyintézését csak természetes személyként lehetne ellátni. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. látja el, mint közös képviselet.

Itt rögtön pár tévhit meg is dől. Szokták mondani, hogy bárki lehet közös képviselő. A fentiekből látszik, hogy nem. Vagyis de, viszont ahhoz végzettséget kell szerezni. Illetve nem lehet közös képviselő aki
– büntetett előéletű,
–  aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,
– az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
– üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
Az a néhányszor elhangzó tézis sem áll meg, miszerint a közös képviselőnek az adott házban kell laknia. Van olyan is, de ha van egy képviselőnek 8-10 háza, akkor elég komplikált mind a 8-10-ben laknia egyszerre.

A közös képviselő megválasztása
A társasház életében a közösség legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. Mondhatni, hogy a társasház működésének alfája-omegája a közgyűlés. A társasház és tulajdonosi közösség mindenféle ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság révén valósul meg, melyek megválasztása a közgyűlés. kizárólagos hatáskörébe tartozik. (Speciális eset az éppen megalakuló társasház. Az első közös képviselő megválasztása az alakuló közgyűlésen történik, amelyet az alapító okirat elfogadásától számított 60 napon belül kell összehívni.)
A közös képviselő megválasztásához elég a jelen lévő tulajdonosok (vagy meghatalmazottjaik) által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve. A választás szólhat határozott és határozatlan időre is, vagy akár a közgyűlési határozatban foglalt feltétel bekövetkeztéig.

Fenti sorok adják meg a választ arra a nem kicsit rosszindulatú kérdésre, miszerint: „Hogy került ide ez a közös képviselő?” Sajnos ilyen is létezik. A közös képviselőt mindig a tulajdonosok választják, nem csak úgy hipp-hopp jelenik meg mint nyúl a cilinderből. A közgyűlés előtt a számvizsgáló bizottság mindig bekéri a Cégkivonatot (ha céget választ), Nullás NAV igazolást, Szakképesítést igazoló bizonyítványt, Előző évi mérleget és Erkölcsi bizonyítvány ami tartalmazza hogy a képviselőnk nem büntetett előéletű és a hivatásától nincs eltiltva. Szóval akárki nem is kerülthet a közgyűlés elé. (A mindenféle csalókról és kóklerekről most nem beszélnék).
Beküldve:

A társasház működésének a lelke: a közgyűlés 2. rész

Folytatjuk a közgyűlésekről szóló értekezésünket.  Az első rész itt található.

Elszámolások, költségek, pénzkészletek közlése:
Minden tulajdonos számára kimutatást kell készítenie a közös képviselőnek az alábbiakról:
A tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében.
A tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a lejárt követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket.
Pénzkészletek részletezését, a társasház tárgyi eszköz leltárát, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket.
A közös költségek előírását és teljesítését – a tulajdonosok nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
A rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonosonként a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban
Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi tevékenységét jóváhagyja, de ez nem azt jelenti, hogy lemond az esetleges kártérítési igényről! Jogellenes tevékenysége vagy mulasztás esetén a közös képviselő nem mentheti ki magát az anyagi vagy más büntetőjogi felelőssége alól arra való hivatkozással, hogy tevékenységét a közgyűlés jóváhagyta.
Az elszámolás elfogadásáról a közgyűlés a jelenlévők egyszerű szavazattöbbségével határoz.
Az elszámolás ellenőrzését a Számvizsgáló Bizottság végzi el, (amennyiben működik ilyen a társasházban). A tulajdonosok számára a SZB észrevételeit, illetve az elszámolás elfogadására tett javaslatát a meghívóban, az elszámolással együtt ki kell küldeni.
Az elszámolásnak fő célja, hogy a tulajdonosoknak rálátásuk legyen arra, hogy mire mennyit költöttek. Lehetőséget kell biztosítani, hogy azt a költségvetéssel tételesen összevessék, és ha eltérés van a kettő között, akkor ezen eltérésre vonatkozóan magyarázatot kérjenek. Éppen emiatt az év végi elszámolásnak a költségvetéssel azonos szerkezetben kell íródnia, tehát táblázatos rendszerben, hogy a költségvetés illetve az elszámolás pontosan egymás mellé kerülhessen.

Tartozások közlése:
A közös képviselőnek az éves elszámoláshoz az éves közgyűlés időpontjára el kell készítenie név szerint a tartozók listáját, illetve tartozásuk jogcímét és összegét, illetve a megkezdett év eleji nyitó egyenlegeket. A közös képviselőnek ezen felül azt is be kell mutatnia, hogy milyen lépéseket tett a tartozások behajtása érdekében.

A közgyűlési jegyzőkönyv:
A közgyűlésről jegyzőkönyvet kötelező vezetni, amelynek tartalmaznia kell a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonos nevét.
Szerepeltetni kell a közgyűlés határozatképességének megállapítását, a tárgyalt napirendek összefoglalását, a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.
Mellékelni kell a megjelent tulajdonosok nevét (vagy meghatalmazottjainak), tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonos által meghatalmazott személyek nevét.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonos hitelesíti.
A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonos betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
A közös képviselőnek a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül ki kell függesztenie a közgyűlésen meghozott határozatokat a társasház jól láthatóhelyén, de amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja, akkor azokról írásban is értesítenie kell a tulajdonosokat.

Írásos határozathozatal:
A közgyűlés írásban is hozhat határozatot. Ebben az esetben a közös képviselőnek a közgyűlési felhívásához mellékelnie kell írásbeli határozati javaslatát a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményével együtt.
Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő írásban köteles közölni a tulajdonosokkal.

Jogorvoslat:
A tulajdonosok bírósági keresettel támadhatják meg a közgyűlés határozatait a szavazástól számított hatvan napon belül, amennyiben úgy gondolják, azokkal megsértették a társasház alapító okiratát, illetve szervezeti-működési szabályzatát, vagy lényegesen sértették a kisebbségben maradtak jogos érdekeit.
A kereset a közgyűlési határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben felfüggesztheti a végrehajtást.

Jelzálogjog (szankciós jelleggel):
A társasházi közgyűlésnek lehetősége van arra, hogy szankciós jelleggel, bizonyos esetekben jelzálogjoggal terheltesse meg egyes tulajdonosok külön tulajdonát (lakását, garázsát, stb.). Akkor van erre lehetőség, ha legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegével maradt el az adott tulajdonostárs. Az erről való szavazáskor az érintett tulajdonos nem szavazhat, illetve a határozatképesség megállapításkor az ő tulajdoni hányadát figyelmen kívül kell hagyni. Így a “nagyobb” tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak sem élhetnek vissza tulajdonosi hatalmukkal és nem eshetnek rendszeresen késedelembe.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.

Beküldve:

Mi micsoda a társasházban?

Alapító okirat: Olyan okirat, mely az ingatlan összes tulajdonosának társasház alapítására vonatkozó elhatározását tartalmazza.  A társasházi alapító okirat célja a több lakásból vagy nem lakás célú helyiségből álló épület esetén az alapvető tulajdoni viszonyok rögzítése. Tételesen tartalmazza a közös, valamint a külön tulajdonba tartozó helyiségeket, épületrészeket. A közös és külön tulajdon meghatározása azért lényeges, mert ez dönti el, hogy ki rendelkezik ezekkel kapcsolatban. A közös tulajdoni részről a társasház közgyűlése, míg a külön tulajdoni részről maga a tulajdonos rendelkezik.
Az alapító okiratban meg kell határozni:
– a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
– a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
– a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
– az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
– a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Az alapításhoz be kell jegyeztetni a társasháztulajdont az ingatlan nyilvántartásba. A közös tulajdont tulajdoni törzslapon, a külön tulajdonú lakásokat, helyiségeket pedig külön tulajdoni lapon kell nyilvántartásba venni.

Alapító okirat módosítása: Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.

Albetét: Önálló helyrajzi számmal jelölt ingatlan a társasházban. Azért használjuk ezt a szót az alapító okiratban, mert nem csak lakások vannak a társasházban, hanem mondjuk üzlethelyiség, így az helytelen kifejezés lenne.

Bejelentési kötelezettség: A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
– külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
– lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
– a külön tulajdonát bérlő, használó személy adatait,
– a külön tulajdonában lakó személyek számát,
– haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.

Erkély: az épület homlokzati síkjától kinyúló, szerkezetileg rendszerint konzolos, függesztett, vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású és helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér.

Felújítás: az ingatlan egészére vagy főszerkezetére kiterjedő általános javítási, építési-szerelési munkák, melyek időszakonként szükségesek az eredeti műszaki állapot, használhatóság visszaállításához. Fajtái: teljes, részleges és korszerűsítés.

Házirend: A házirend a szervezeti-működési szabályzat része, rendelkezéseit a társasház minden lakója és használója köteles betartani.
A házirend határozza meg, hogy a társasházi lakásokban, helyiségekben mikor és miként végezhetők az építési, szerelési munkák, vagy más zajjal járó tevékenységek. A házirend rendelkezései ugyanakkor nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetve a zajszint határértékére vonatkozó jogszabályokkal.
A tulajdonosok a házirendben határozhatják meg a közös tulajdonú helyiségek és területek használatának részletes szabályait is.

Helyrajzi szám (HRSZ): A helyrajzi szám (Hrsz) az ingatlanok tulajdonképpeni nyilvántartási száma. Ezzel lehet azonosítani az illetékes Földhivatalnál, hogy pontosan melyik ingatlanról van szó.
A helyrajzi szám egy számsor, amely minimum 3 jegyű. ( 123 vagy 12345 )
Amennyiben egy nagyobb területet, telekalakítás során több kisebb részre bontottak, akkor az egyes részeit / jellel látják el. (123/1, 12345/4)

Hibaelhárítás: az épület állagát károsító, rendeltetésszerű használhatóságot akadályozó, életveszélyt okozó hibák azonnali kijavítása.

Időszerű karbantartás: az észleléstől számított legkésőbb 6 hónapon belüli javítási munkák, melyeket olyan, azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetén kell elvégezni, amik az épület állagát veszélyeztetik, de a rendeltetésszerű használhatóságot nem akadályozza.

Ingatlan: Az ingatlan-nyilvántartásról szóló CXLI. törvény 11-12.§-ai szerint önálló ingatlan:
A földrészlet:
– a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,
– a kialakított építési telek a tulajdonosi és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül,
– az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által – az országos közút, vasút, vagy hajózható csatorna kivételével – meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.
A földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített épületet, építményt; társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket; szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak.
A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni:
– az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona,
– a társasházban lévő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget a közös tulajdonban lévő részekből az öröklakás tulajdonost megillető hányaddal együtt,
– a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakást, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiséget,
– a közterületről nyíló pincét függetlenül annak rendeltetésétől.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCII. törvény 102.§ (1) b.,: föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog.

Karbantartás: megelőző és felújítási munkának nem minősülő, a közös tulajdonban levő ingatlan rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása, közösségi berendezések cseréje. Fajtái: időszerű, tervszerű, hibaelhárító.

Korszerűsítés: olyan építési-szerelési munkálatok, melyek az épület, épületrész használhatóságát, üzembiztonságát javítja, használati értékét növeli. Ide tartoznak a megújuló energiaforrások alkalmazásával, energiahatékonyság növelésével, levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakító, cseremunkák is.

Közös költség: A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

Közös tulajdon: Ha a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg, közös tulajdonról beszélünk.
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg, de tudni kell, hogy a jogszabály által más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

Közgyűlés: A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet. Legalább évente egyszer, május 31-ig meg kell tartani a beszámoló közgyűlést, mely az előző év pénzügyi elszámolását, valamint az adott évre vonatkozó költségvetési tervét tárgyalja. A közgyűlés lehet: rendes, megismételt és rendkívüli.

Közgyűlési határozatok tára (KHT): A közgyűlési határozatok tára a tulajdonosok közgyűlésen meghozott döntéseit tartalmazza évenkénti bontásban, amiről a közös képviselőnek kell nyilvántartást vezetnie.
Ebben a hitelesített jegyzőkönyv alapján kell szerepeltetni a közgyűlések időpontját, a határozatképesség arányát, a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonosok, illetve meghatalmazottak nevét, továbbá a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat.
Ugyanitt kell beszámolnia a közgyűlési határozatok végrehajtásáról és idejéről, valamint azok elmaradása esetén az indokokról.
A közgyűlési határozatok tárába bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.

Közösképviselő: lehet természetes személy, aki maga is a házban lakik, valamely lakás tulajdonosa. Amennyiben természetes személy és tulajdonrésszel rendelkezik, a közösképviselői feladatok ellátásához nincs szükség külön végzettségre.

Lakás: olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló  helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé
a) a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
b) a főzést, mosogatást és az étkezést,
c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése).

Lakásterület: helyiségek padlószint felett 1 m magasságban, vakolatlan falsíkok között mért alapterületeinek összessége.

Lakóépület: olyan épület, melyben az önálló, műszakilag megosztott lakások száma meghaladja a nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.

Nem lakás céljára szolgáló épület: olyan épület, melyben legalább kettő, önálló, műszakilag megosztott nem lakás céljára szolgáló helyiség van, például iroda.

Számvizsgáló bizottság: A társasház tulajdonképpeni ellenőrzési szerve. A számvizsgáló bizottság tagjait a közgyűlés, elnökét pedig a bizottság tagjai választják. A testület egyszerű szótöbbséggel hozza döntéseit.
A huszonöt lakásosnál nagyobb társasházakban kötelező számvizsgáló bizottságot választani a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére. Azokban a társasházakban, ahol nem választanak számvizsgáló bizottságot, ott a szervezeti-működési szabályzatban határozzák meg a társasházi ellenőrzést, amelyet ilyenkor általában egy a közgyűlés által felhatalmazott tulajdonos lát el.
Az ellenőrzést ugyanakkor mindkét esetben végezhetik könyvvizsgáló cégek, vagy okleveles, nyilvántartásba vett könyvelők is. Az ötvenlakásosnál nagyobb, illetve az évi húszmillió forintnál nagyobb költségvetésből gazdálkodó társasházaknak pedig már kötelező is ilyen segítséget igénybe venniük.
A gazdasági ellenőrzés ugyanakkor nem kötelező, ha a közös képviselő OKJ-s társasházkezelői, ingatlankezelői, vagy könyvelői végzettséggel rendelkezik.

SZMSZ: A társasház Szervezeti- és Működési Szabályzata. Ebben minden, nem tulajdonjogot érintő kérdésben lehet döntéseket, szabályokat hozni. Az SzMSz a legtöbb esetben a következő kérdéseket szabályozza: hatáskörök (közös képviselő, számvizsgáló bizottság), közös költség számítási módja (tételesen), az írásbeli szavazás lebonyolítása, a fizetési felszólítások szabályai, a közgyűlésekre vonatkozó szabályok, a házirend. Az SzMSz megírásához nem kell ügyvédet megbízni, így akár évente is módosítható, amennyiben indokoltnak érzik. A földhivatalba be kell adni, az alapító okirathoz hasonlóan társasház tulajdoni lapján/törzslapján megjelenik az SzMSz beadásának, befogadásának dátuma.

Szoba: Olyan helyiség, melynek hasznos területe eléri vagy meghaladja a 8 m2–t, és belmagassága ezen a területen belül eléri a 190 cm-t, külső határoló fala legalább 25 cm vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal, melegpadlója van, fűthető, ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik, leglább egy két méteres – ajtó és ablak nélküli – falfelülettel rendelkezik.

Társasház: Társasháznak nevezzük azon lakóközösségeket, amelyben több, különálló lakás található, és rendelkezik, ún. Társasházi alapító okirattal.

Társasházkezelő: olyan külső, tulajdonrésszel nem rendelkező természetes vagy jogi személy, melynek rendelkeznie kell társasházkezelői képesítéssel és a kormányhivatalban regisztráltnak kell lennie. Lehet egyéni vállalkozó vagy cég.

Teljes felújítás: az egész ingatlanra kiterjedő külső-belső javítási munkák.

Tervszerű karbantartás: állagmegóvó és a rendeltetésszerű használhatóságot biztosító rendszeres munka.

Tetőtér: az épület legfelső építményszintje feletti födém padlófelülete és a magastető közötti – minden irányból épületszerkezettel körülzárt – tér (padlás).

Tetőtér-beépítés: a lakás alapterületének bővítése tetőtérben, amely az eredeti tetőszerkezet elbontása nélkül helyiség(ek), helyiségcsoport(ok) vagy önálló rendeltetési egység építésével új építményszint (emeletszint) létrehozását jelenti;

Tulajdoni hányad: A tulajdoni hányad az a mutató, amelyet arra használnak, hogy meghatározzák: a tulajdonosok milyen arányban vegyenek részt a társasház gazdasági és jogi életében.
A tulajdoni hányad alapján határozzák meg például a tulajdonosok közös költséget és közgyűlési szavazati jogát.
A tulajdoni hányad mértékét az alaptó okirat tartalmazza és a magántulajdonban álló lakásokhoz, helyiségekhez tartozik, azoktól nem választható el, vagyis nem lehet külön értékesíteni.
Általános gyakorlat szerint arányosítással határozzák meg a lakások, helyiségek közös tulajdonra vonatkozó mutatóját.

Részleges felújítás: teljes felújításnak nem minősülő, de minimum egy főszerkezeti egységre kiterjedő általános javítási munkák.

Üzemeltetés: azon szolgáltatások összessége, melyek a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükségesek, például gondnoki feladatok ellátása vagy megszervezése, közüzemi számlák rendezése.

Beküldve:

A társasház működésének a lelke: a közgyűlés 1. rész

Pár héttel ezelőtt ebben a bejegyzésben meséltem egy társasházi közgyűlésről. Akkor nem a legpozitívabb élményekkel gazdagodtam, de gyorsan sikerült túllendülni ezen. Ennek oka igen egyszerű: az azóta eltelt időben két közgyűlésre is meghívtak bennünket. A meghívás alapvetően jó és becsülendő, hiszen lehetőségünk van megmutatni magunkat a társasház tulajdonosainak. A hab a tortán pedig az amikor szimpatikusnak találnak bennünket és megválasztanak közös képviselőnek. A két közgyűlés „habos torta” lett, mivel mind a két III. kerületi társasház minket választott. Nagy öröm, nagy siker ez a mi életünkben, és persze nagy felelősség is. Természetesen mindenféle kihívás és megoldandó feladat elé örömmel állunk.

Nos, mivel megválasztásunk kulcsa a közgyűlés volt, valamint a társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, értekeznék egy darabon a társasházi közgyűlésekről. Maga a közgyűlés nem egy sima „találkozó” ahol a lakók összejönnek és mindenki mondja a magáét (bár ilyen eset is van), hanem egy összetett, a társasház minden szegmensére kiterjedő tulajdonosi „értekezlet”. Legegyszerűbben mondva: A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet.

A közgyűlés összehívása, résztvevői:
A közgyűlést a közös képviselő hívhatja össze, résztvevői pedig a társasházi lakások, üzletek és egyéb helyiségek tulajdonosai, akik tulajdoni hányaduk alapján szavazhatnak az előre meghirdetett napirendi pontokban. A tulajdoni hányad mértéket az alapító okirat szabályozza.
Az évi rendes közgyűlés összehívását a társasházi törvény alapján a közös képviselő kezdeményezi, de a számvizsgáló bizottság, illetve a tulajdonosok tizede is kezdeményezhet közgyűlést. Ezek az esetek általában a rendkívüli közgyűlések. A közös képviselőnek ebben az esetben harminc napon belüli időpontra össze kell hívnia a közgyűlést. Amennyiben ezt elmulasztja, akkor a kezdeményezők a határidő lejártáta után tizenöt napon belül maguk is összehívhatnak a közgyűlést.
A társasházaknak évente legalább egyszer tartaniuk kell egy közgyűlést az éves beszámolásról és a következő évi költségvetés megállapításáról. Ez a fentebb megemlített évi rendes közgyűlés. Az éves közgyűlésre a szervezeti-működési szabályzatban (szmsz) meghatározott időpontig, de legkésőbb minden év május 31-éig kell sort keríteni.
A közgyűlésre az összes tulajdonost írásban kell meghívni a tervezett időpont előtt legalább nyolc nappal. A meghívó egy példányát a társasházban mindenki által jól látható helyen is ki kell függeszteni.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, továbbá a megismételt közgyűlés ideját, továbbá a határozatképességi szabályokat.
A meghívóban fel kell sorolni az összes javasolt napirendet, ettől eltérő ügyben ugyanis nem hozhat határozatot a közgyűlés.
Lényeges hangsúlyozni, hogy az írásban megküldött napirendi pontnak azonosnak kell lennie a társasházi közgyűlésen előterjesztett és megszavazott határozati javaslattal. Amennyiben például az „egyéb ügyek” napirendi pont során határozatot hoz a társasház közgyűlése valamilyen konkrét ügyben, amely nem volt előzetesen és pontosan megjelölve, úgy a határozat bíróságon megtámadhatóvá válik. A meghirdetett napirenden kívüli ügyben érvényes határozat a közgyűlésen semmilyen esetben nem hozható.
Ezen túl a határozatképességét a közgyűlésnek napirendi pontokként kell megállapítani, melyért az elnöklő személy és a jegyzőkönyv vezetője felelős. Tehát amennyiben a közgyűlés végére a tulajdonosok egy része “eltűnik”, úgy lehetséges, hogy a közgyűlés már nem lesz határozatképes. Az ilyen esetek gyakran vezetnek az egyes egyébként meghozott határozatok megtámadásához.

Az éves közgyűlés menete:
A közös képviselő köszönti a tulajdonosokat, azok képviselőit és az esetleges meghívottakat.
Kéri a tulajdonosokat válasszanak:
– levezető elnököt (többnyire saját magát javasolja, de lehet pl. a társasház jogi képviselője is ha épp ott van),
– jegyzőkönyv-vezetőt (elképzelhető, hogy a közös képviselő önmagát javasolja erre a posztra is, de közvetlen munkatársát is jelölheti)
– két jegyzőkönyv hitelesítőt (akik azonban a levezető elnöktől és jegyzőkönyvvezetőtől különböző két személy lehet, s tulajdonosnak (vagy azok meghatalmazottjainak) kell lenniük.
A társasház közgyűlésének határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően együttesen állapítja meg a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető. Ezt egyszerű számolással hajtják végre.
Külön szavazás lehet képi-, illetve hangfelvétel készítésének a lehetőségéről.
Ismerteti a napirendi pontokat és kéri azok sorrendjének elfogadását.
Ezeket követően megkezdődik a napirendi pontok tárgyalása a tulajdonosok által elfogadott sorrendben.
A további napirendi pontok megtárgyalását követően a közös képviselő berekeszti a közgyűlést.

A közgyűlés határozatképessége:
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint felét birtokló tulajdonos (vagy meghatalmazottja) jelen van. A határozatképességet a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
A közgyűlés határozatképtelensége esetén megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, de csak akkor ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A közgyűlés határozatainak jókora részét a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel hozza.
Nem lehet ismétlő közgyűléseken dönteni ugyanakkor az olyan kérdésekben, amelyekben az összes tulajdoni hányadhoz (vagyis minden tulajdonoshoz) kötik a közgyűlés határozatképességét. Ilyen ügy lehet például közös terület értékesítése, vagy a szervezeti-működési szabályzat elfogadása-módosítása.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások elfogadásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

A közgyűlés hatásköre:
Az alábbi kérdésekben kizárólag a közgyűlés dönthet:
– az alapító okirat módosítása
– társasházi tulajdon megszüntetése, eladása
– a közös tulajdonú épületrészek fenntartása, használata és kiadása
– a társasház éves elszámolása és költségvetése
– a tulajdonosok közös terheinek meghatározása
– a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása
– a közös képviselő munkájának jóváhagyása
– a fent említetteken túl minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a határozat végrehajtásának módját és feltételeit.








Beküldve:

Híres épületek 27: Hold utcai vásárcsarnok

Hold utcai vásárcsarnok, mai hivatalos nevén Belvárosi Piac egyike a monarchia alatt épült hat nagy budapesti vásárcsarnoknak.

Az V. kerületi Hold utca és Vadász utca között elhelyezkedő épület 1892–1896 között épült Czigler Győző tervei szerint V. számú vásárcsarnokként. Az eklektikus stílusú, 2107 m² csarnok 190 állandó és 80 ideiglenes árusítóhellyel, valamint rendőrségi-, és mentőszobával, kávémérőhellyel, vásárfelügyelőséggel rendelkezett, kívül pedig étterem, húsvizsgáló csatlakozott hozzá.

2014-ben felújításon esett át a vásárcsarnok, és a Belvárosi Piac nevet kapta, amely fokozatosan termelői piaccá alakult.

A Covid19-pandémia miatt megcsappant turizmusnak hatása olyan mértékű volt, hogy 2021. január 1-jétől ideiglenesen bezárták. 2022. novemberében fényművészeti múzeum nyílt az épületben.

 
Beküldve:

Fejlesztés avagy munkánk egyik legszebb része

Az egyik általunk kezelt ingatlan a XX. kerületben található Art Centrum. Az ingatlanról egy korábbi facebook posztban meséltem. Valamint ezen a linken is található némi információ az épületről. Az ingatlankezelés (ahogy azt már többször is mondtam) egy sokoldalú, innovatív, komplex feladat. Nehéz bármi máshoz is hasonlítani ezt a tevékenységet, hiszen itt különböző feladatok sokaságával találkozunk, amik közül néhány valódi kihívást jelent. Az egyik ilyen témakör (ha szabad így hívnom) az ingatlanok fejlesztése, értéknövelése. Maga az ingatlan fejlesztés lehet meglévő ingatlan felújítása, bővítése, javítása vagy egyéb funkciók fejlesztése. Esetleg régi ingatlan megvásárlása majd felújítása, vagy pedig üres területen új ingatlan építése. A mostani esetünkben talán a fejlesztés az idevágó kifejezés. Korábban is fordult már elő, hogy egy-egy ingatlanban végeztünk kisebb-nagyobb felújítást ami által jelentősen is megnőtt az ingatlan értéke. Például itt. Vagy éppen a most szóban forgó Art Centrum-ban található étteremben is végeztünk némi fejlesztést.

Most pedig eljött az idő, hogy megkezdjük a fejlesztés következő ütemét. Egy ingatlant sosem (vagy csak nagyon ritkán) lehet tökéletesen késznek nevezni. Mindig jön egy újabb ötlet amivel tovább lehet javítani az adott épületen. Érkezik egy új technológia ami mondjuk csökkent valamilyen költséget. Szóval egy folyamatos tanulást, odafigyelést, fejlődést igénylő tevékenység ez. A fentebb említett étterem esetében eljött az idő, hogy egy korszerű, minden igényt kielégítő konyhai elszívó berendezés kerüljön beszerelésre. A légtisztító berendezések szinte kivétel nélkül ugyanazon az elven működnek: folyamatosan (akár a nap minden órájában) áramoltatják az adott ingatlan levegőjét, a több rétegű szűrőrendszer pedig felfogja a levegőben található káros anyagokat (káros részecskék, füst, gázok, akár vírusok), továbbá a szálló port (ami nem összekeverendő a bútorokra lerakódó porral). A gyakorlatban ez konkrétan úgy néz ki, hogy a légtisztító (ventilátor vagy más megoldás segítségével) beszívja a levegőt, amit a keringető rendszer átnyom a többrétegű védelmi rendszeren, majd megtisztítva visszajuttat a helységbe. A hatékonyság persze nagyban függ a teljesítménytől, így fontos figyelni arra, hogy az eszköz hány köbméter levegőt képes megtisztítani egyetlen óra alatt. Egy 20-30 négyzetméterre hitelesített eszköz például alkalmatlan arra, hogy egy jóval nagyobb, akár 50-60 négyzetméteres helység levegőjét tisztán tartsa. Persze egy étterem konyhájába más berendezés kell mint az otthoni konyhába ezért mi szakemberekhez fordultunk, akiknek nagy rutinjuk van ezen a terület. Hogy egészen pontosak legyünk egy teljes konyhai elszívó rendszer kezelésére alkalmas légtisztító berendezésre kértünk ajánlatot. A helyszíni szemle után természetesen kaptunk is egy részletes, vérprofi és minden igényt kielégítő ajánlatot. Nem akarok most a technikai és egyéb szakmai részletekbe mélyen belemenni csak pár érdekesebb adatot osztanék meg a készülékről:
Hatékony öntisztítás
A nagy teljesítményű tisztítófúvókák, az esőztető kiépítés és a porlasztott permetmosás kombinációja könnyen leoldja az olajrögöket.

Intelligens vezérlés
Az intelligens vezérlőrendszer 7/24 ciklusban programozható, hogy az automatikus kikapcsolást/tisztítást/szárítást/pumpálást programozott időintervallumokban valósítsa meg.

Felhasználóbarát kialakítás
A moduláris tisztítóberendezéshez opcionális mosótartály, elektromos fűtés, intelligens mosóvezérlő telepíthető.

Teljesítmény
212W, 15000m3/h levegőt képes kezelni <95Pa nyomással

Szóval itt tartunk most, a készülék beszerelése nemsokára meg fog történni. Mivel a gép automatikus öntisztításra képes ezért fenntartási és karbantartási költségek optimalizálódni fognak. Noha szagtalanítási technológiát nem tartalmaz az eszköz, maga a szűrés/leválasztás is a szagos konyhai füst/gőz/pára kiszűrésével a bűzkibocsátást jelentős mértékben csökkenteni fogja. Ezzel pedig mindenki csak nyer.

Az alábbi linken tudnak tájékozódni az általálunk is preferált cégről és termékeikről: www.nuxon.hu

Beküldve:

Védekezési tippek csalók ellen

Nem is olyan régen behatóan foglalkoztunk a Társasházakban és más ingatlanokban előforduló csalásokkal. A cikk itt található. Szintén a közelmúltban jártunk egy ingatlannál egy kis informális beszélgetés ügyében, ahol szóba került az említett témakör és a mi kis cikkünk is. Az ingatlan tulajdonosai megdöbbentek, hogy ilyen esetek előfordulnak (szerencsére ők még nem találkoztak ilyennel) és feltették a kérdést: hogy lehet védekezni ezek ellen? Jó kérdés, nem könnyű kérdés, de mindenképp fontos kérdés. Választ adni itt sem egyszerű, mint ahogyan a hasonló témakörökben sem. Néhány módszert azonban közreadunk, illetve egy kis segítséget is kérünk.

A lakásokba becsengető „mesterek” és egyéb „vállalkozó szerű” elemek ellen a legegyszerűbb védekezési mód ha nem foglalkozunk velük és határozottan (de udvariasan) közöljük, hogy nem igényeljük a munkájukat. Abban az esetben ha nagyon győzködik az embert és tényleg profinak tűnik a dolog akkor a céget vagy a vállalkozót le tudjuk ellenőrizni például az interneten a cégkeresőben vagy az egyéni vállalkozó nyílvántartásban. Ha a szomszédunkra vagy lakótársunkra hivatkozik az illető, például „hogy a harmadik emeleten már megrendelték a munkát” akkor kérdezzük meg a szomszédot, hogy tényleg így van-e. Abban az esetben ha megegyezünk egy ilyen vállalkozóval, mindenképp kössünk szerződést amit lehetőleg egy ügyvéd is átnézett.

Egy másik ilyen eset, ami hasonló ehhez, hogy valamilyen hivatalos szervre vagy épp a közös képviselőre hivatkoznak. Utóbbi esetben a módszer végtelenül egyszerű: fel kell hívni a közös képviseletet és utána minden tiszta lesz.
Abban a helyzetben ha az Önkormányzatra hivatkoznak szintén a telefon a megoldás. De pár kérdéssel gyorsan a sarokba lehet szorítani őket. Ilyenek például: „Az Önkormányzat melyik osztálya küldte ide Önöket?” „Ki volt az ügyintéző az Önkormányzatnál?” „Van Önöknél erről egy hivatalos dokumentum amit az Önkormányzat állított ki?”
Amikor közműszolgáltató embereinek adják ki magukat a legelső amit nézzünk meg: van-e egyenruhájuk és nézzük meg, hogy milyen járművel jöttek. A legtöbb esetben a járművek fel vannak matricázva, a dolgozók pedig az adott cég munkaruháját viselik. Egy másik kifejezetten jó lehetőség a védekezésre: kérjük el az igazolványukat. Az MVM esetében a mérőleolvasók sorszámmal ellátott fényképes igazolvánnyal (ezt minden esetben kötelesek bemutatni) és az adott tevékenységre kiállított megbízólevéllel rendelkeznek.
Ha épp rendőrnek adja ki magát a delikvens akkor is az igazolványát kell kérnünk. A rendőrség hivatásos állományú tagja, akár egyenruhás, akár polgári öltözetben végzi munkáját, szolgálati igazolványának felmutatásával igazolja magát! Az igazolványtokban egy plasztik kártya található, melyen a rendőr fényképe, neve és rendfokozata látható. A fényképes igazolvány mellett található egy szolgálati jelvény, melyen egy 5 számjegyből álló, úgynevezett jelvényszám van feltüntetve. A jelvényszám, mindig egy adott rendőrhöz tartozik, ezalapján bármikor beazonosítható. Amennyiben a jelvényszám helyén a POLICE feliratot olvassa, akkor biztosan csalóval áll szemben!

További tippek:
– Idegent lehetőleg ne engedjünk be a lakásába! Ha ez mégis elkerülhetetlen, akkor soha ne hagyjuk őt egyedül egyetlen pillanatra sem!
– A becsengető idegenekkel kapcsolatban mindig legyenünk óvatosak és legyünk egészségesen bizalmatlanok! Mint fent írtuk: előfordul, hogy hivatalos vagy hasonló személynek (postás, újságos, szerelő, díjbeszedő, mérőóra-leolvasó, rendőr) adják ki magukat csalók, vagy házaló árusként, bajba jutott személyként segítséget kérve, esetleg hivatalos ügyben hatósági személyként, rendőrként próbálnak bejutni a lakásokba! Ilyenkor a fenti módszereket kell alkalmazni.
– Idegen kérésére ne váltsunk pénzt, és legyünk óvatosak, ha nagy címletű pénzből kell visszaadni, nehogy hamis bankjeggyel fizessenek!
– Ismerjük meg szomszédainkat, és kölcsönösen figyeljünk egymásra, a ház, az utca és a környék biztonságára!
– Ha elutazunk, kérjük meg a mellettünk lakókat, hogy ügyeljenek a lakására, ürítsék a postaládát!
– Soha ne válaszoljunk vagy reagáljon e-mailekre, sms-re ,telefonokra, illetve ne jelöljünk ki olyan ismeretlen forrásból származó internetes hivatkozásokat, amelyek személyes, pénzügyi vagy egyéb bizalmas információk megadását, frissítését vagy ellenőrzését teszik szükségessé.

Most pedig az Önök segítségét kérnénk a fenti témában. Rémtörténetekkel bárki tud szolgálni, akár személyes érintettség okán, vagy valamilyen ismerőse által. Nehéz olyan embert találni akiket még nem próbáltak becsapni, átverni. Az Önök történeteire lennénk kíváncsiak most, illetve ha van jó módszerük, ötletük a csalók ellen akkor azt is osszák meg velünk. Sajnos a csalók igen kreatívak, kifogyhatatlan a trükkjeik tárháza és mindig képesek megújulni. De ha tapasztalatot cserélünk és megosszuk egymással a gondolatainkat és még tippeket is adunk egymásnak akkor a baj megelőzhető. Szóval ha vannak ötleteik, tippjeik és történeteik ebben a témában most legyenek kedvesek megosztani velünk.

Beküldve:

Irodaházi klíma karbantartás

Sok feladatunk között az egyik (talán) a legfontosabb a személyes jelenlét más néven a helyszíni szemle. Már korábban írtam ezt, de nem lehet eléggé kihangsúlyozni. Székesfehérvári irodaház látogatásunk alkalmával feltűnt, hogy a klímák némileg hangosak, valamivel több kondenzvíz termelődik, valamint időnként kellemetlen szag is jelentkezett. Szerencsére egyik probléma sem volt súlyos (tehát nem non-stop álltak fent a problémák), de a javítással nem vártunk és ez a múlt héten meg is történt. Itt nagyobb létszámú klímát kell karbantartani, de természetesen ezt a problémát is orvosoljuk.

A klíma és légkondícionáló berendezések karbantartásánál három fő szempontot kell figyelembe venni: egészség védelem, energia felhasználás csökkentése és a berendezések élettartamának növelése. Ezekből is tisztán látszik, hogy a klíma berendezések rendszeres tisztítása és karbantartása kiemelten fontos. Egy klímaberendezés esetén nem csak akkor kell hívni a szerelőt, ha valami elromlik vagy meghibásodik. A klíma rendszeres karbantartása életbevágóan fontos a berendezés kifogástalan működéséhez. Abban az esetben ha nem fordítunk rá kellő figyelmet a klíma használata akár az egészségünkre is hatással lesz. Évente egyszer minimum karban kell tartani a készüléket, hogy biztonságosan működjön.

A klíma beltéri egységében az átáramló levegőből lerakódik a lakásban lévő szerves anyagokat is tartalmazó por, ami a nedves közegben az idők során bomlásnak indulva penésztelepeket hoz létre és spórákkal árasztja el a lakást. Egy ilyen folyamathoz évek szükségesek, de ha ez bekövetkezett, akkor egy rendkívül veszélyes, megbetegedéseket okozó berendezés keringteti át magán a lakás levegőjét és folyamatosan fertőzi az ott élőket. Nem lehet elég sokszor elmondani, hogy igen komoly veszélyforrást jelent a klíma beltéri egységekben elszaporodható penészgombák jelenléte, amelyek spóráira sokan allergiásak. Ezen kívül számos légúti megbetegedéseket okozhatnak a nem karbantartott klímaberendezések. Számos klímaberendezéseket gyártó cég kifejlesztett már különböző szűrőrendszereket és speciális bevonatokat valamint öntisztító funkciókat, ami csökkenti a klímaberendezések elfertőződésének esélyét, de ezeket is rendszeresen karbantartani kell. Tehát abban az esetben, ha a beltéri egység nincs rendszeresen kitisztítva, akkor a benne lerakodó pór és egyéb lerakódás folyamatosan vastagszik, ennek eredménye képen penész és gombatelepek alakulhatnak ki a beltéri egységben.

A karbantartás alkalmával ezt a folyamatot tudjuk kikerült, a szakemberek teljes egészében sterilizálják légkondicionáló belsejét, megszűntetve a már kialakulóban lévő szennyeződéstelepeket is. A klímákban kívülről láthatatlanul alakul ki az a biomikrofilm, amiben elkezdődik a baktériumtelepek kifejlődése és ezt kell vegyszeres gőzöléssel időben megakadályozni.
Sokan azt gondolják, hogy mivel alig használják a klímát a nyári szezonban semmi értelme nincsen a klíma karbantartására. Azonban fontos tudnivaló, hogy a klíma használat gyakoriságának semmi jelentősége nincs, hiszen a lakásban keletkezett por réteg ugyanúgy bejut a klíma belsejébe, így használatkor ugyanúgy bejutnak a levegőbe a nemkívánt kórokozók és baktériumok.
Érdemes még a szezon előtt vagy után elvégeztetnünk a klíma karbantartását, hogy elkerüljük a várakozást és persze azt, hogy egészségtelen levegőt lélegezzünk be a klíma használatakor.
A klímagyártók előírják az évenkénti minimum egyszeri, de egyes típusú készülékek fűtési üzemben is használt, vagy kiterjesztett garancia esetén a minimum évi kétszeri karbantartást is. Vannak olyan szennyezett, poros helyek vagy ahol a készülékeket folyamatosan használják ahol akár évente négyszer-ötször is ki kell tisztítani a klímaberendezést.

A klíma karbantartás általános lépései:
– klímaberendezés beltéri egységének burkolatának tisztítása
– beltéri egység szűrőinek vegyszeres tisztítása, fertőtlenítése
– beltéri egység hőátadó felületének, cseppvíz tálcájának és csövének valamint a ventilátor egységnek vegyszeres tisztítása
– kültéri egység kondenzátorának sűrített levegővel, vagy erősen szennyezett felületnél nagynyomású mosóval történő tisztítása
– áramfelvételek ellenőrzése
– hűtőközeg nyomásellenőrzés (ha szükséges)
– a klímaberendezés csatlakozóinál hűtőközeg szivárgás ellenőrzés, ha szükséges a csatlakozások felülvizsgálata, után húzása
– a klímaberendezés elektromos rendszerének felülvizsgálata
– a klímaberendezés mechanikai egységeinek felülvizsgálata
– a klímaberendezés megfelelő rögzítésének a vizsgálata