A kéményseprők hibakódjai

k2

Kémény ellenőrzéssel bizonyára mindenki találkozott már.  Ilyenkor megjelennek a kéményseprők és ellenőrzik a kéményeket. Egész pontosan a következőket végzik el:
– az égéstermék-elvezető ellenőrzését, szükség szerinti tisztítását;
– minden negyedik évben az égéstermék-elvezető műszaki felülvizsgálatát;
– a tüzelőberendezés biztonságos működéséhez szükséges levegő utánpótlásának ellenőrzését, figyelembe véve a levegő-utánpótlást befolyásoló műszaki berendezések, vagy egyedi beavatkozások hatását is;
– az égéstermék paramétereinek ellenőrzését;
– az összekötőelem ellenőrzését és szükség szerinti tisztítását;
– a szén-monoxid-érzékelő berendezésre vonatkozó műszaki követelmények teljesülését, valamint ellenőrzi az érzékelő működőképességét.

Az ellenőrzés végén ha minden rendben kapunk erről egy „igazolást” és nincs további teendőnk. Viszont ha valami probléma van akkor a papírra egy hibakód vagy rosszabb esetben hibakódok kerülnek. Ezek részletezve nincsenek (vagy csak elég ritkán) ezért most megnézzük mit jelentenek a különböző hibakódok.

Az első legfontosabb az EGYES hibakód. Ez takarja az élet és tűzveszélyes hibákat.
1/a: A nem megfelelő tömörségű, használatban lévő égéstermék-elvezető.
Ebben az esetben az égéstermék-elvezető berendezés (továbbiakban: kémény) nem megfelelően füst- és gáztömör, az égésterméket a kémény a saját falán átengedi, tehát repedés, fúgahiány, vagy nagyobb szerkezeti sérülés található rajta. A hiba többféle okra vezethető vissza, amelyek gáz-, fa-, szén-, vagy olajtüzelés esetén, illetve a kémény építési módja – épített, szerelt, vagy épített-szerelt (bélelt) –, és a bélés anyaga szerint eltérőek lehetnek. Általában illesztési, illetve korróziós hiba miatt szűnik meg egy kémény tömörsége.

1/b: A használatban lévő vagy tartalék égéstermék-elvezető nem megfelelő állékonysága.
Ennek a kódnak a magyarázata az égéstermék-elvezető berendezések romos állapotára, illetve a szerkezeti hibákból adódó kéménytest gyengülésére, állékonysági problémákra utal. Ezek a problémák rendszerint a tüzelőberendezésben elégetett tüzelőanyagból felszabaduló égéstermék összetételétől függetlenül jelentkezhetnek, továbbá külső, környezeti hatások is ronthatják a kémény állékonyságát. Állékonysági problémát okozhat továbbá az is, ha az égéstermék-elvezetőt nem a gyártó által előírt rögzítéssel látták el.

1/c: A tüzelőberendezés működése közben az égéstermék öt percen túli, tartós visszaáramlása.
Ilyen esetben az égéstermék a tüzelőberendezés lehető legnagyobb terhelése mellett öt percen keresztül folyamatosan visszaáramlik, tehát nem tud az égéstermék-elvezető berendezésen keresztül a szabadba áramlani. Ez a jelenség leggyakrabban a gázüzemű tüzelőberendezések égéstermék-elvezetőinél okoz problémát, mert itt a füstgáz – színtelen, szagtalan – jellege miatt a visszaáramlás jelei érzékszerveinkkel alig észlelhetőek.
A keletkezett égéstermék eltávozását megakadályozza a tömör nyílászárók beépítése és megfordíthatja a tüzelőberendezéssel egy légtérben vagy légtér-összeköttetésben található mesterséges elszívó, vagy más, nagyobb levegőmennyiséget igénylő tüzelőberendezés (cserépkályha, kandalló). Okozhatja a kürtő keresztmetszetének szűkülése, továbbá a megfelelő karbantartás hiánya, illetve ritkán külső légköri jelenség is..

1/d: A ki nem égethető, használatban lévő égéstermék-elvezető belső felületén lerakódott szurokréteg.
Ez a jelenség leggyakrabban a szilárd tüzelésű tüzelő-, fűtőberendezéseknél jelentkezik. Oka jellemzően a nem megfelelő méretű készülék, hosszú vagy hideg térben átvezetett összekötőelem, nem megfelelő tüzelőanyag használata és a kevés égési levegő.
Amikor a tűz nem jut megfelelő mennyiségű égési levegőhöz, tökéletlen égés alakul ki. Túl sok éghető anyag marad az égéstermékben, ami a feláramlás során fokozatosan kihűlő füstgázból a vízgőzzel együtt kicsapódik a kémény falán. További veszélyforrás, hogy a tökéletlen égés során felszabaduló gázok egy része nem távozik a kéményen keresztül, így a szobában lévők egészségét – különösen a gyermekekét és időskorúakét – közvetlenül károsítja.
A nem megfelelő tüzelőanyag elégetésekor a benne található, vagy kezelés következtében felhordott, különböző mérgező vegyületek a levegőbe és a hamuba kerülnek, szennyezve a környezetet és közvetlenül károsítva az egészségünket.
Előfordul olyan eset is, amikor már a tüzelőberendezésben is kicsapódik a kátrány.

1/e: szilárd tüzelőanyaggal üzemeltethető tüzelőberendezéshez csatlakozó, használatban lévő égéstermék-elvezetőnél az E-F tűzvédelmi osztályú – nád, szalma, fazsindely és egyéb éghető anyagú – tetőhéjalás esetén a szikrafogó hiánya.
A szikrafogó a kipattanó szikrák, parazsak ellen nyújt védelmet, ennek az eszköznek a hiánya fa-, szén-, olajtüzelésű berendezéseknél okoz problémát, azon belül is az E-F tűzvédelmi osztályba sorolt tetők esetén. Szikrafogó felszerelésekor a kitorkolláshoz feljárást kell biztosítani a tisztításához.

1/f: A kémény falába beépített, B-F tűzvédelmi osztályba tartozó építményszerkezetet tartalmazó égéstermék-elvezető használata.
Ennél a hibakódnál az égéstermék-elvezető berendezés szerkezetében B-F tűzvédelmi osztályba tartozó éghető anyagot építettek be, ami tűzveszélyes.

1/g: A jogszabály szerinti műszaki vizsgálat nélkül vagy a műszaki vizsgálat során megállapított nem megfelelő minősítés ellenére működtetett égéstermék-elvezető használata.
Az 1/g kód kiadásával a kéményseprőipari tevékenységet végző személy arra hívja fel a kéménytulajdonos figyelmét, hogy a kémény műszaki vizsgálata nem történt meg annak használatba vétele előtt.
A kéményseprőipari műszaki vizsgálatot minden esetben meg kell rendelni az újonnan épített, vagy szerelt égéstermék-elvezetők használatba vételét megelőzően, sőt az új kéményeket csak helyszíni vizsgálatot követően lehet eltakarni, burkolni.
A felújított, átalakított égéstermék-elvezető, a korábban használaton kívül helyezett, vagy tartalék (biztonsági) kémény ismételt használatba vételét megelőzően, illetve a tüzelőberendezés cseréje után, tüzelőanyagváltás esetében pedig az új rendszer használatba vételét megelőzően kell megrendelni a műszaki felülvizsgálatot.
A meglévő égéstermék-elvezető bontása, funkciójának megváltoztatása, használaton kívül helyezése, vagy az égéstermék-elvezetőt érintő átalakítás, felújítás végrehajtását megelőzően is műszaki vizsgálat szükséges.

1/h: Nem megfelelően rögzített, nem tisztítható, sérült, tűzveszélyt jelentő, nem megfelelő anyagú, vagy nem megfelelő tömörségű összekötő elem.
Ezt a típusú hibát tüzelési módtól és tüzelőanyagtól függetlenül megtalálhatjuk minden égéstermék-elvezető berendezésnél.
Hiba az indokolatlanul sok iránytörés, vagy a füstcső, illetve összekötőelem nem megfelelő rögzítése. Az emberi kreativitás határtalan. A füstcső nem bontható, iránytörésben ellenőrző idom nincs beépítve.

1/i: A tisztítóajtó, tisztítóidom nem megfelelő záródása.
Az égéstermék-elvezető berendezésen általában két tisztítóidom, tisztítóajtó található. Egyik a bekötés alatt minimum 50 centiméterrel, egy pedig általában a padláson, tetőtérben elhelyezve. A felső tisztítóajtóra abban az esetben nincs szükség, ha a kémény kitorkollása biztonságosan megközelíthető és ellenőrizhető, tisztítható a kürtő. A beépített tisztítóidom vagy tisztítóajtó nem megfelelő záródása, kiesése áramlási problémákat okoz és elősegítheti a tűz keletkezését, továbbterjedését.

1/j: Az égéstermék 1000 ppm-t meghaladó szén-monoxid- (CO) tartalma.
A hibakód kiadása esetén a kéményseprő az égéstermék-koncentrációban egy ezrednyi, vagy annál nagyobb mértékben kimutatható szén-monoxid-tartalmat mért.
A szén-monoxid (vegyjele: CO) az emberi érzékszervek számára „láthatatlan” – színtelen, szagtalan, íztelen, a levegőnél egy kicsivel könnyebb – mérgező gáz, amely tökéletlen égés során jön létre. Belélegezve gátolja a vér oxigénszállító képességét, mivel erősen kapcsolódik az oxigént szállító hemoglobinhoz. A szén-monoxid-mérgezés nehezen észrevehető, hiszen annak tünetei: rosszullét, szédülés, fejfájás, hányinger és fáradtság könnyen összetéveszthetőek egyéb betegségek tüneteivel. Magas szén-monoxid-koncentráció esetén ájulás, és néhány percen belül halál is beállhat.
Mivel ez a gáz kis koncentrációban is rendkívül mérgező, egy speciális mértékegységben, ppm-ben (parts per million, milliomod részben) mérik a jelenlétét. Egy ppm-nyi gáz jelenléte annyit jelent, hogy egy köbméter levegőben egy köbcentiméter van belőle. Annyira mérgező, hogy ha a lakásunk levegőjének 1,28 térfogatszázalékát eléri, három percen belül halált okoz.

folyt.köv.

k1 k4 k3

Híres épületek 29: Városligeti fasor 47

DSCF8231 Varosligeti fasor 47

Városligeti fasor 47.

A Városligeti fasor és környéke a XX. század elejére a főváros egyik elegáns, meghatározó polgári negyedévé nőtte ki magát, amelynek emblematikus építményei közé tartozik a Resonator Parkhoz tartozó gyönyörű villaépület. Kőrössy Albert építész magáncélra épített villája.

A Városligeti fasor 47. szám alatti telek több ütemben épült be a századfordulón. Az utcafrontra Kőrössy Albert Kálmán 1899-ben tervezett magánvillát, amely 1900-ra vált beköltözhetővé. 1903-ban a telek végén műteremház épült, ahol az első világháborúig folyt a műépítészi munka. A mai középső épület helyén kezdetben díszkert volt, majd 1911-ben kétszintes istállót építettek.
1998-99-ben került sor a volt Kőrössy villa első ütemű felújítására és a homlokzat teljes rekonstrukciójára. A főhomlokzat rekonstrukciója során a tulajdonos által kikutatott, 1904-ben készült fotó alapján újjáépültek a díszes oromzat és a gipszstukkók.

47. sz. alatti, rendkívül rossz- és hiányos állapotú  kerítés és kapuk teljes felújítására is sor került 2015-ben. A korabeli, több mint százéves szerkezet a villa szecessziós formavilágával rokon.

DSCF8229 Varosligeti fasor 47 scaled
DSCF8230 Varosligeti fasor 47 scaled
DSCF8237 Varosligeti fasor 47 scaled

Még egy kis humor

3cdd8869 326f 4e35 8cb8 ccbb2812c8e9 alta libre aspect ratio default 0

Korábban máregyszer megmutattuk, hogy kedveljük a humort és szeretünk nevetni. Hiszünk abban, hogy a jó hangulat, a vidám légkör, a könnyed közérzet, a víg kedélyállapot szükséges része a munkavégzésnek. Minden előforduló problémát, nehézséget sokkal egyszerűbb úgy megoldani, ha derűs kedvvel fordulunk rá a feladatra, nem pedig feszengve, befelé fordulva.  A mi munkánk sokrétű, rengeteg teljesen különböző szegmensből áll, változatos „próbatételek” elé állít bennünket. Ezeknek a megoldása lényegesen könnyebb ha tudunk nevetni és tudunk mosolyogni.  Sir Kenneth Branagh szerint:  „A jó munkát elsősorban a bátorság, a lelkesedés, az energia és a jó humorérzék teremti.”
Most tehát ismét cégünk könnyedebb, vidámabb oldalát prezentálnánk pár „mém” segítségével.

Néhány ok amiért érdemes minket választani. Nem a hagyományos módon bemutatva.
rm7

Tudjuk, hogy sok a „kókler” a piacon. Mi nem tartozunk közéjük.
rm5

Hiába, néha nem jól dönt az ember elsőre.
rm3

A segítség mindig jól jön. Tapasztalatból mondom.
rm6

Csoki kérdése teljesen jogos.

rm4

Nem viccelünk. De viccelünk. Viszont nem hazudunk.rm10

Járdák és a tisztaság

j1 1

Ingatlan tulajdonosok és társasházban lakók is gyakran találkoznak a járda takarítás témakörével. Ez is egy olyan téma amiről mindenkinek van határozott véleménye, mindenki tapasztalt már ezt vagy azt, mindenki tud pro és kontra érvelni a témával kapcsolatban. Társasház kezelőként, közös képviselőként, ingatlankezelőként szintén találkozunk a fenti problémakörrel. Azért nevezem problémakörnek mert itt is van bőven félreértés, nem tudás – rosszul tudás, tájékozatlanság és meg nem értés. Leginkább két reakció jut eszembe erről, amikkel találkoztam. Az első: a saját portáját mindenki tartsa rendben. Ne nézzen már ki úgy a ház előtti terület mint a disznóól.
A második eset: a járda közterület miért én takarítsam? Az én ingatlanomhoz járda nem tartozik. Mind a két nézőpontban lehet igazságot keresni és találni, ám felesleges. Mert a szabályok itt is elég egyértelműek. Lássuk miért is:

A miértre a válasz elég egyszerű, hiszen létezik egy 48/1994. (VIII. 1.) Főv. Kgy. rendelet főváros köztisztaságáról. Szemezgessünk ebből egy kicsit:
2. § (1) Budapest Főváros Önkormányzat Közgyűlése (a továbbiakban: Közgyűlés) gondoskodik a fővárosban a köztisztasági szolgáltatásokról.
(2) Az (1) bekezdésben megjelölt feladatok ellátása érdekében a Közgyűlés gondoskodik különösen:
a) a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában lévő – az 5. számú mellékletben felsorolt útvonalakon található – épületek, építmények felületéről a plakátok (falragaszok) eltávolításáról;
b) egyes, a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában vagy kezelésében lévő, illetve indokolt esetben egyéb épületek, építmények felületéről a szélsőséges politikai tartalmú, közízlést sértő falfirkák (grafiti) eltávolításáról;
c) a burkolt közutak, valamint az ingatlanokhoz nem csatlakozó burkolt járdák (közjárdák) tisztán tartásáról, síkosságmentesítéséről és hóeltakarításáról;
d) a kiemelt közcélú zöldterületek, továbbá az ezek körüli és az ezeken átvezető szilárd és burkolatlan gyalogjárók és sétányok tisztán tartásáról.

Eddig tart az rész ami a Fővárosra tartozik.

Jöjjön a számunkra még érdekesebb rész, arról ami az ingatlan tulajdonosokra tartozik:
3. § (1) Az ingatlan tulajdonosa (kezelője, használója) köteles gondoskodni:
a) az ingatlan – beleértve az ingatlan nyilvántartásban közterületként
nyilvántartott belterületi földrészletet is – és az ingatlan előtti járda, továbbá a járda és a kocsiút közötti kiépített vagy kiépítetlen terület gondozásáról, tisztán tartásáról, szemét- és gyommentesítéséről, hóeltakarításáról és síkosság mentesítéséről. Ennek során ügyelni kell arra, hogy a járda és az útburkolat ne rongálódjék meg, továbbá a terepszint változatlan maradjon;
b) a beépítetlen telekingatlan tisztán tartásáról és gyommentesítéséről;
c) a telekingatlanról a gyalogjárda és az úttest fölé nyúló ágak és bokrok megfelelő nyeséséről;
d) A tömegforgalmat bonyolító ingatlan esetén a várható forgalomnak megfelelő mennyiségű közhasználatú hulladékgyűjtő tartály elhelyezéséről, javításáról, pótlásáról, továbbá rendszeres ürítéséről és tisztán tartásáról.
(2) A szórakozó-, vendéglátó- és árusító helyek, üzletek előtti járdaszakaszt a nyitva tartás ideje alatt – a tulajdonossal kötött ettől eltérő megállapodás hiányában – az ilyen ingatlant használó, illetve bérlő köteles tisztán tartani és a hulladékot eltávolítani.

A tényállás egyértelmű, de aki nem szereti a száraz jogi szöveget nekik összefoglaljuk egyszerűbben.
A fentebb idézett fővárosi rendelet azt mondja, hogy az ingatlan tulajdonosának, kezelőjének, használójának a kötelessége gondoskodni az ingatlan előtti járda, valamint az úttest és a járda közötti kiépített vagy kiépítetlen terület gondozásáról, tisztán tartásáról. Fontos nem elfelejteni, hogy télen a hóeltakarítás és síkosságmentesítés is hozzátartozik ehhez.
A rendelet kimondja, hogy a szemetet úgy kell eltakarítani, hogy az közútra ne kerüljön, és a szokásos háztartási hulladékszállítás alkalmával a háztartásból származó szeméttel együtt el kell szállítani. Előírás az is, hogy az ingatlan előtti takarítást mindennap legkésőbb reggel 8 óráig el kell végezni. Ha a járda napközben ismét beszennyeződik, a takarítást szükség szerint többször is meg kell ismételni, és lehetőség szerint az összesöprés után le is kell mosni azt.
A járdáról letakarított havat a 8 m-nél szélesebb kocsiutak esetében az úttest szélére lehet tolni, a csatornalefolyó szabadon hagyásával. Az ennél keskenyebbeknél a havat a járda szélén kell összegyűjteni úgy, hogy a gyalogosok számára 1,5 méter széles terület szabadon maradjon. Természetesen a csúszásmentesítésről is gondoskodni kell, lehetőleg környezetbarát anyagokkal.

Az egy tévedés, hogy a buszmegállót is az ingatlan tulajdonosának kell takarítani, mivel a közforgalmú járművek közterületen lévő megállóhelyeinek tisztán tartása a járművek üzembentartójának a kötelessége. A kerékpárút takarítása viszont az ingatlantulajdonos (kezelő, használó) feladata de csak abban az esetben, ha a járda egy részét jelölték ki kerékpárút céljára. Tehát erre a szakaszra vonatkozóan a tisztántartás, a hóeltakarítás és a síkosságmentesítés is az ingatlantulajdonos kötelessége. Azoknak a kerékpárutaknak a takarítása, amelyek nem a járda területén haladnak keresztül, nem tartoznak a lakossági feladatok közé.

Jócskán akadnak olyan házak Budapesten, amelyek kertjéből bokrok, faágak nyúlnak a járdák, úttestek fölé. Kevesen tudják, hogy ezek megfelelő nyeséséről az ingatlantulajdonosoknak kell gondoskodnia. Az is kevésbé köztudott, hogy az állatokat (pl. galambokat) közterületen, szennyező módon etetni nem szabad. Az már inkább ismert, hogy az ebek ürülékét a tulajdonosnak kell eltakarítania, hiszen az állatok védelméről és kíméletéről szóló törvény kimondja: az állattartó köteles gondoskodni arról, hogy az eb a közterületet ne szennyezze.

Fontos megjegyezni, hogy különböző kerületek hozhattak – hozhatnak különböző szabályokat tisztaság témában. Ezeknek az adott kerület weboldalán érdemes utánajárni.

j1 j2j4 j5 j6

 

 

 

Tények és tévhitek a közös képviselőről 5.rész

166661941 m 1

Sorozatunk végéhez érkeztünk, lássuk mit is kell tudni arról, ha leváltatánk a közös képviselőt, illetve milyen felelőssége van egy közös képviselőnek.

A közös képviselő kártérítési felelőssége
A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. (Pfv.III.21.763/2013/6.)
A közös képviselő kártérítési felelősséggel tartozik, amennyiben hátralékos közös költségtartozás behajtása érdekében nem intézkedik.
A Tht. 43/A.§.-ban meghatározott rezsicsökkentéssel kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség elmulasztása esetén, a tulajdonostársak a fogyasztóvédelmi hatósághoz fordulhatnak, amely a bejelentés megalapozottsága esetén bírságot szabhat ki a közös képviselővel szemben.
A közös képviselő kártérítési felelősségét is megalapozhatja, ha a közös képviselő a Közgyűlési Határozatok Könyvében valamely lényeges körülmény, vagy közgyűlési határozat bejegyzését elmulasztja, vagy abba valótlan bejegyzést rögzít.
Amennyiben a közös képviselő a tulajdonostárs társasház irataiba való betekintési jogának gyakorlásában nem működik közre, akkor a tulajdonostárs követelheti a szükséges iratok és dokumentumok rendelkezésre bocsátását akár polgári eljárás keretében is.
Ezzel a résszel cáfolnánk azt az időnként felbukkanó, hangulatkeltésre kiválóan alkalmas pletykát miszerint a közös képviselő nem tartozik felelősséggel az általa elvégzett (vagy épp el nem végztett) feladatokért.

Törvényességi felügyeleti eljárás
A Társasház működésének, a társasház szerveinek működésének törvényességi felügyeletét az illetékes jegyző látja el. Ám a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyekre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
Törvényességi felügyeleti eljárásnak van helye, ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő jogsértő magatartása, ezen belül mulasztása miatt nem biztosítható, így különösen, ha a közös képviselő:
– nem hívja össze a közgyűlést a törvényben előírtak szerint,
– nem hajtja végre a közgyűlési határozatban foglaltakat (vagy eltér a határozattól),
– nem közli a tulajdonosokkal az írásbeli szavazás veredményét,
– nem teljesíti a közös költségsel kapcsolatos feladatait,
– nem törli a nyilvántartásból a tulajdonostárs kiegyenlített közös költség-tartozásával kapcsolatos adatokat,
– nem őrzi meg az alapító okiratot és az SZMSZ-t, és nem vezet nyilvántartást a közgyűlési határozatokról (nem készít KHT-t) és azok végrehajtásáról,
– nem vagy nem a törvény által előírt formában készíti el az éves költségvetést és beszámolót.
Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

Közös képviselő felmentés illetve leváltása:
A közös képviselő bármikor visszahívható közgyűlésen, amennyiben a közgyűlés napirendi pontjai között szerepel. Ennek módja: A tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosok 1/10-ének kezdeményezése szükséges. Az azt jelenti, hogy nem a tulajdonosok, vagy az albetétek száma az irányadó, hanem a teljes társasház tulajdoni hányadának 10%-át kell meggyőzni arról, hogy a közös képviselő helyett másikra van szükség. Tehát ennek 10%-nak az aláírását kell összegyűjteni egy konkrét rendkívüli közgyűlés összehívására irányuló és a közös képviselőhöz címzett levélben. A dokumentumnak mindenképpen tartalmaznia kell a konkrét napirendi pontot vagy pontokat. Fontos, hogy ezt a levelet személyesen vetessük át a közös képviselővel. Ugyanis az átvétel időpontjától számított 30 napon belül köteles lesz összehívni egy szabályos közgyűlést. Ha ez nem történik meg, akkor a 30 nap eltelte után a számvizsgáló bizottság 15 napon belül jogosult lesz a közgyűlés összehívására. Ha az SZVB sem hívja össze, akkor sincs semmi veszve, ugyanis akkor a kezdeményező tulajdonostársak hívhatják össze a közgyűlést. A Társasház tulajdonostársainak nincs indokolási kötelezettsége a leváltással kapcsolatban. Amennyiben a leváltást a közgyűlésen a többség támogatja úgy a közös képviselő köteles a jogszabályok szerint az új közös képviselet számára a Társasház képviseletét átengedni. De! Nem szabad elfelejteni, hogy a leváltáshoz a közgyűlésen többségben kell lennie azoknak a tulajdonosoknak akik a leváltást szorgalmazzák. Ott nem elég a 10%. A közgyűlésről mindenképp készüljön jegyzőköny, legyen jegyzőkönyvvezető, valamint jegyzőkönyvhitelesítők is. A jegyzőkönyvben rögzíteni kell a szavazási eredményeket, a tulajdoni hányadok figyelembevételével. Amennyiben lehetséges, akkor készüljön felvétel is a közgyűlésről.
Amennyiben a közös képviselőt leváltó határozat születik egy társasházi közgyűlésen, azt 8 napon belül közzé kell tenni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jól látható helyre ki kell függeszteni azt, illetve – ha a SZMSZ előírja- a tulajdonostársakat írásban értesíteni kell róla.
Ezzel a bekezdéssel megcáfoltuk azt a tévhitet, hogy a közös képviselő támadhatatlan és nem (vagy csak komplikáltan) leváltható. Jól megszervezve és átgondolva könnyen leváltható a nem megfelelő képviselő.

dg ewqr

Tények és tévhitek a közös képviselőről 4.rész

biztos2

Sorozatunk negyedik részében az adatkezelésről lesz szó. Ami kétség kívül napjaink egyik legtöbbet „futott” témája. Ki ne hallotta  volna már azt, hogy GDPR? Ki ne találkozott volna azzal a szóval, hogy adatkezelő? És mint ilyen sokat forgó témák esetében elég sok a félreértés és a rosszul értelmezés.

Ha viszont a szívünkre tesszük a kezünket ebben a kérdésben nincs mit mondani, nincs mit megfejteni, tehát álljanak itt a törvény ide vonatkozó részei. Társasházak esetében kétféle adatkezelést kell megoldani:
Az első típus: „25. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – a személyes adatok védelmére vonatkozó előírásokkal összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat.”
A Kamerarendszer esetében a jogszabály formakényszert írt elő azaz eszmei hányad szerinti 2/3-os többséggel a tulajdonosok kamerarendszer létesítéséről dönthetnek akként, hogy meghatározza az adatkezelési szabályait.
Az adatkezelő a kamerarendszer esetében a Társasház, míg az adatfeldolgozó a kamerarendszert üzemeltető vagyonvédelmi megbízott.

Második típus: „22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni: a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást, b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát, c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát, d) a külön tulajdonában lakó személyek számát, e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.”
A bejelentési törvényből fakadó kötelezettség a tulajdonosnak és a közös képviselő pedig szintén köteles nyilvántartást vezetni a tulajdonosokról, mivel ezen tényadat nélkül a közös képviselői tisztséget nem lehetséges ellátni. A közös képviselő csak a jogszabályban megfogalmazott adatokat köteles nyilvántartani. Mivel a közös képviselő nemcsak a jogszabályban hivatkozottakat tartja nyilván, hanem tulajdonosi, bérlői elérhetőségeket, adósok természetes személyazonosító adatait és akár egyéb adatokat is, így a lakói nyilvántartás már túlmutat a jogszabályi rendelkezéseken.
Az adatkezelő a kamerarendszer esetében a Társasház, míg az adatfeldolgozó a Közös Képviselő.

Szabályzat elkészítésének a kötelezettsége:
„Az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény 5. § (1) Személyes adat akkor kezelhető, ha a) azt törvény vagy – törvény felhatalmazása alapján, az abban meghatározott körben, különleges adatnak vagy bűnügyi személyes adatnak nem minősülő adat esetén – helyi önkormányzat rendelete közérdeken alapuló célból elrendeli, b) az a) pontban meghatározottak hiányában az az adatkezelő törvényben meghatározott feladatainak ellátásához feltétlenül szükséges és az érintett a személyes adatok kezeléséhez kifejezetten hozzájárult…”
A Társasház egyrészt törvény alapján kötelező adatkezelést lát el, másrészt a tulajdonosok által átadott adatokat kezel.

A törvény szerint:
„15. § (1) Az adatkezelő az érintett jogai érvényesülésének elősegítése érdekében megfelelő műszaki és szervezési intézkedéseket tesz, így különösen a) az érintett részére az e törvényben meghatározott esetekben nyújtandó bármely értesítést és tájékoztatást könnyen hozzáférhető és olvasható formában, lényegre törő, világos és közérthetően megfogalmazott tartalommal teljesíti, és b) az érintett által benyújtott, az őt megillető jogosultságok érvényesítésére irányuló kérelmet annak benyújtásától számított legrövidebb idő alatt, de legfeljebb huszonöt napon belül elbírálja és döntéséről az érintettet írásban vagy ha az érintett a kérelmet elektronikus úton nyújtotta be, elektronikus úton értesíti.”
A fenti rendelkezés alapján a Társasház köteles az adatkezeléséről tájékoztatni a tulajdonostársakat és egyéb érintetteket közérthető formában és átadni az adatkezelésének folyamatát bemutató dokumentációt azaz a Szabályzatot az adatkezeléséről.

Milyen adatokat is kezel egy közös képviselő:
– tulajdonostárs neve
– tulajdonostárs lakcíme
– tulajdonostárs levelezési címe (ha a lakcímtől eltér)
– tulajdonostárs telefonszáma
– tulajdonostárs e-mail címe
– tulajdonostárs lakásának sorszáma
– tulajdonostárs tulajdoni hányada
– tulajdonostársra eső közös költség mértéke
– tulajdonostárs közösköltség-tartozása
– tulajdonostárs bankszámlaszáma
– tulajdonostárs lakásában van-e vízóra
– részletfizetés esetén a részletfizetési megállapodás szerinti személyes adatok
– társasházban elhelyezett kamera esetén arckép, mozgás rögzítése

Kapcsolattartók esetén:
név, e-mail cím, telefonszám, cégnév, munkakör

Teljesítésigazolások, munkaidőnyilvántartások
– teljesítés helye, ideje, mennyisége
– amennyiben az elszámolás szempontjából releváns a tevékenységet végző személy neve
– igazolást kiállító személyek neve, aláírása

Az adatkezelés jogalapjai az alábbiak:
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés a) pontja szerint a felhasználó megfelelő tájékoztatáson alapuló önkéntes hozzájárulása az adatkezeléshez (a továbbiakban: Hozzájárulás)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés b) pontja szerint az adatkezelés olyan szerződés teljesítéséhez szükséges, amelyben a Felhasználó mint érintett az egyik fél (a továbbiakban: Szerződés teljesítése)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés c) pontja szerint az adatkezelés az adatkezelőre vonatkozó jogi kötelezettség teljesítéséhez szükséges (mint például számviteli, könyvviteli kötelezettség teljesítése – a továbbiakban: Jogi kötelezettség teljesítése)
– a GDPR 6. cikk (1) bekezdés f) pontja szerint az adatkezelés az adatkezelő vagy egy harmadik fél jogos érdekeinek érvényesítéséhez szükséges (a továbbiakban: Jogos érdek)
– az elektronikus kereskedelmi szolgáltatások, valamint az információs társadalommal összefüggő szolgáltatások egyes kérdéseiről szóló 2001. évi CVIII. törvény (Elkertv.) 13/A. §-a által biztosított adatkezelési engedély, amely szerint a Felhasználó hozzájárulása nélkül kezelhetők a Felhasználók természetes személyazonosító adatai (név, születési név, anyja születési neve, születési hely és idő) és lakcíme az információs társadalommal összefüggő szolgáltatás nyújtására irányuló szerződés létrehozása, tartalmának meghatározása, módosítása, teljesítésének figyelemmel kísérése, az abból származó díjak számlázása, valamint az azzal kapcsolatos követelések érvényesítése céljából, továbbá a Felhasználó hozzájárulás nélkül kezelhetők a Felhasználó természetes személyazonosító adatai, lakcíme, valamint a szolgáltatás igénybevételének időpontjára, időtartamára és helyére vonatkozó adatok az információs társadalommal összefüggő szolgáltatás nyújtására irányuló szerződésből származó díjak számlázása céljából.

Itt igazán nincs miről beszélni, a törvény kristálytisztán fogalmaz. Persze mindig lesznek akik belekötnek ebbe is, de ettől még a szabályok azok szabályok, a törvények törvények maradnak.

ak4 ak5 ak8 ak15 ak18 ak25

Napelem fogalomtár

solar3

Egy nem is olyan régen közzétett cikkünkben meséltem egy irodaház napelemesítéséről.  Amikor meséltem erről baráti és családi körben sok-sok kérdést kaptam magukról a nepelemekről.  Ez az apropója a lenti fogalom gyűjteménynek.

Abszorber: A napkollektor hőelnyelő lemeze, aminek a feladata, hogy elnyelje a napsugárzást és hővé alakítsa. Majd ezt a hőt át kell adni a berendezésben keringő munkaközegnek.

AC: A váltakozó áram rövidítése. A hátköznapi nyelven az általunk használt villamos hálózat (220/380 v) ezzel működik.

Árnyékolás: A közvetlen napsugárzást megakadályozó a napelemeket árnyékoló tárgyak, például kémények, fák és antennák. Az ebből eredő veszteség akár az egész sztring teljesítményét is képes lerontani, így erre különösen kell figyelni a tervezés során.

DC: Az egyenáram rövidítése. A napelem modulok egyenáramot termelnek.

Fajlagos teljesítmény: A valós energiatermelés és a névleges teljesítmény hányadosa.

Felületi hőmérséklet: A felszerelt, üzembe helyezett napelem aktuális hőmérsékletére vonatkozik. Fontos adat, mert ha a napelem hőmérséklete eltér az ideálistól, akkor a teljesítménye romlik.

Félvezető réteg: A napelem azon része, ami az elektromos energiát képes vezetni, vagyis többnyire a szilícium.

Hatásfok: Azt határozza meg, hogy 1 m2 napelem felület mennyi energiát képes előállítani. Máshogy megfogalmazva, mennyi veszteség keletkezik amikor elektromos energiává alakítja a napenergiát.

Hibrid napelem: A hibrid napelem két technológia ötvözéséből áll. A hagyományos napelem hátoldalán folyadékot áramoltat és ez hűti a napelemet. Így melegvizet és elektromos áramot is képes előállítani egyszerre. Illetve másik lényeges előnye, hogy a folyadék hűti a napelemet, ezáltal jobb teljesítményre képes forró időben.

Hőmérsékleti együttható: A napelemek az ideális hőmérsékleten teljesítenek a legjobban. Ha ettől eltér a hőmérséklet, akkor azzal együtt a teljesítmény is eltér. A hőmérsékleti együttható azt mutatja meg, hogy az ideális (25 C˚) hőmérséklethez képest mennyivel növekszik a felszerelt, üzembe helyezett napelem felületi hőmérséklete.

Inverter: A napelemek és a villamos hálózat közötti eszköz,feladata a napelem modulok szolgáltatta egyenáram átalakítása szinuszos váltakozó árammá. Hálózatra kapcsolt esetben az inverter további szinkronizálási feladatokat is ellát, ami biztosítja a háztartási kis erőmű illeszkedését az áramszolgáltatói követelményekhez.

kWh (kW/h = kW/óra): A kilowattóra rövidítése. Az egy órán át 1.000 W – termelt vagy fogyasztott – energiának felel meg és 3,6 millió Joule energiával egyenlő.

kWp (Wp): A maximális leadott teljesítménye egy napelemnek, optimális körülmények között. Ezredrésze a Watt peak. Az egyes modulok jellemzésére ez a mértékegység a használatosabb.

Megtérülési idő: Az az időtartam, amikorra a befektetésünk összegét megtermeli a napelemes rendszer. Kiszámításánál figyelembe kell venni a villamos energia hozamon felül az amortizációt az esetlegesen meghibásodó eszközök költségét, a villamos energia árának növekedését és még számos további tényezőt is .

Monokristályos napelem: A monokristályos napelem lényege, hogy a szilíciumot henger alakúra alakítják egy tömbbe. Ezért mono, mert a szilícium egy tömbben dermed meg. Ezt nyolcszög alakú vékony szeletekre vágják. A napelem több cellából, de egy szilícium tömbből áll.

Napelem: A napelem olyan szilárdtest eszköz,
amely az elektromágneses sugárzást (fotonbefogást) közvetlenül villamos energiává alakítja. Az energiaátalakítás alapja, hogy a sugárzás elnyelődésekor mozgásképes töltött részecskéket generál, amiket az eszközben az elektrokémiai potenciálok, illetve az elektron kilépési munkák különbözőségéből adódó beépített elektromos tér rendezett mozgásra kényszerít, vagyis elektromos áram jön létre.

Napenergia hasznosítás: A Napból érkező energia hasznosításának két alapvető módja létezik: a passzív és az aktív energiatermelés. Naperőművekben alakítják át a napenergiát elektromos árammá.
Passzív hasznosításkor az épület tájolása és a felhasznált építőanyagok a meghatározóak. Ilyenkor az üvegházhatást használjuk ki hőtermelésre. Alapjában véve passzív napenergia-hasznosító minden olyan épület, amely környezeti adottságai, építészeti kialakítása következtében képes használni a Nap sugárzását mint energiaforrást. A passzív napenergia-hasznosítás főként az átmeneti időszakokban működik, vagyis akkor, mikor a külső hőmérséklet miatt az épületen már/még hőveszteség keletkezik, de a napsugárzás még/már jelentős.
Az aktív energiatermelésnek két módja van. Első módszer, hogy a napenergiát hőenergiává alakítjuk. A jellegzetes napenergia hasznosító épületeken nagy üvegfelületek néznek déli irányba, melyeket estére hőszigetelő táblákkal fednek. Az üvegezésen keresztül a fény vastag, nagy hőtároló képességű padlóra és falakra esik, melyek külső felületei szintén hőszigeteltek, így hosszú időn át képesek tárolni az elnyelt hőt. A hőenergia „gyűjtése” és tárolása főképp napkollektorokkal történik. Ez az a berendezés, ami elnyeli a napsugárzás energiáját, átalakítja hőenergiává, majd ezt átadja valamilyen hőhordozó közegnek. Magyarországon 2007. augusztusában telepítettek először napkollektort panelházra, a miskolci Avas egyik 50 lakásos házára.

Napkollektor: A napkollektor olyan épületgépészeti berendezés, amely a napenergia felhasználásával közvetlenül állít elő fűtésre, vízmelegítésre használható hőenergiát. Fűtésre való alkalmazása az épület megfelelő hőszigetelését feltételezi és általában csak tavasszal és ősszel mint átmeneti, illetve télen mint kisegítő fűtés használatos. Hőcserélő közege jellemzően folyadék, de a levegőt használó változatai is elterjedtek. A hétköznapi nyelvben gyakran összetévesztik a napelemmel, amely a napsugárzást elektromos energiává alakítja. A napkollektor fényelnyelő (matt fekete, fényt nem visszaverő festékkel bevont) rétegét abszorbernek is nevezik. Ez a réteg a fény elnyelése által melegszik fel, majd a hőt egy csőkígyón át vezetik el – általában szivattyúval. A csőkígyó másik oldalán hőszigetelő réteg van fokozandó a hatékonyságot, illetve megakadályózandó az átégetést.

Névleges teljesítmény: Az a teljesítmény adat, amit a gyártók meghatároznak az adott napelemre vonatkozóan, Watt mértékegységben meghatározva. Ezt a legideálisabb körülmények között határozzák meg, tehát a valós, használat közbeni teljesítmény eltérhet ettől.

Oda-vissza mérő óra: Kétirányú mérésre alkalmas fogyasztásmérő óra. Hálózatra tápláló rendszer esetén a háztartási fogyasztáson felül termelt villamos energiát a hálózatba tápláljuk vissza. Az általunk megtermelt villamos energiát az áramszolgáltató átveszi, amikor a rendszerünk nem termel akkor mi vételezünk az áramszolgáltatótól.

Polikristályos napelem: A polikristályos, vagyis több kristályos napelem lényege, hogy a szilícium több kristályban dermed meg, mert több, négyzet alakú tömbbe öntik. Ezt szeletekre vágják és ónszalaggal forrasztják.

Rögzítő rendszerek: A kifejezetten a napelemek rögzítésére kifejlesztett, moduláris kompakt fém szerkezetek elsősorban rozsdamentes anyag és alumínium felhasználásával . Lényeges tulajdonság a korrózió állóság, valamint a külső behatásokkal pl. széllel szembeni ellenállóság.

Szigetüzemű napelemes rendszer: A sziget üzemű napelemes rendszerek teljesen önálló rendszerben működő napelem rendszerek. Emiatt nem is kapcsolódnak semmilyen közüzemű elektromos hálózathoz sem, így leadni sem tudják a megtermelt, de fel nem használt elektromos energiát. Ez a fajta rendszer ideális lehet olyan helyeken, ahol nem lehet bevezetni az elektromos áramot.

Túlfeszültség-védelem: Napelemes rendszer esetén elsősorban a villámlás okozta túlfeszültséggel kell foglalkoznunk. A napelemes rendszer és az ingatlan védelme szempontjából célszerű megoldás a DC és AC oldali áramköröket is ellátni túlfeszültség védő berendezésekkel.

Vékonyrétegű napelem:A vékonyrétegű napelem, más nevén amorf napelem, néhány vékony rétegből áll, amik a nanométertől a mikrométerig terjedhetnek. A félvezető réteget pedig kémiai vagy fizikai lecsapatással hordozzák fel a közvetítő felületre.

Watt peak: A watt peak egy olyan mérőszám, ami egy napelem legjobb teljesítményét mutatja ideális körülmények között. Wp jelölésként is gyakran találkozhatunk vele.

solar1 solar2 solar4solar5 solar6

Tények és tévhitek a közös képviselőről 3.rész

bizt3

Folytatjuk a Közös képviselőkről szóló kis sorozatunkat. Az első rész itt, a második pedig itt elérhető.

– Állagmegóvási feladatok: A közös képviselőnek rendszeres időközönként kötelezően szemrevételeznie kell az ingatlan általános állapotát, építészeti részeit és gépészeti szerkezeteit.
Kötelessége a társasház tulajdonostársai részéről érkezett hibabejelentésekre soron kívül reagálni, és a hiba kijavítása érdekében szakember vállalkozót megbízni.
Az épület rendeltetésszerű használatát nagymértékben akadályozó hiba (például lift meghibásodás vagy sérült kémény), az épület állagát súlyosan veszélyeztető esemény (strang törés), vagy közvetlen életveszély fennállása esetén a közös képviselő azonnal intézkedni köteles ezek elhárítása érdekében, mely intézkedését egyidejűleg a Számvizsgáló Bizottságnak be kell jelentenie. (Ha van olyan összeghatár meghatározva a k.képviselő szerződésében ami felett nem járhat el önállóan, akkor a számvizsgáló bizottsággal kell egyeztetni).
Tévhit ezzel kapcsolatban: a közös képviselő dönt minden munkáról és ő priorizál. (Ez azt jelenti, hogy az ő hozzá közel állóknál végeznek munkákat). Ezt minden képviselő megkapja még akkor is ha egy csőtörést hárítanak el vagy egy tönkrement biztosító táblát cserélnek ki egy lakásban. A hibákra azonnal reagálni kell nem számít kinél történik. Szintén gyakran beszúrják, hogy miért költött el ennyi pénzt a közös képviselő erre vagy arra? Ha az összeg olyan nagy, hogy egyedül nem dönthetett róla, akkor minden bizonnyal az SZVB jóváhagyásával készült el a munka. Kisebb összegnél meg igazából szóra sem kell méltatni a rosszindulatú vádakat.

– Gazdálkodási feladatok: A közös képviselő egyik legfontosabb dolga a társasház üzemeltetési folyószámláját vezetni, és a társasház nevében kifizetéseket teljesíteni. Erre a számlára köteles a társasház tulajdonosközössége a közös költséget és az egyéb felmerült költségeket befizetni a közös képviseleti díjjal együtt. A társasház felújítási bankszámlájáról a közös képviselő csak a Számvizsgáló Bizottsággal együtt teljesíthet kifizetést.
Minden pénzügyi évben kötelessége az évi rendes közgyűlés összehívását megelőzően 30 nappal a tervezett éves költségekről és bevételekről kimutatást készíteni, és a közös költség összegszerűségére vonatkozó javaslatával együtt azt a számvizsgáló bizottságnak bemutatni a közgyűlési jóváhagyás érdekében.
Az első pénzügyi év lezártával a közös képviselő a bevételek és kiadások tételszerű elszámolásáról az új pénzügyi év első negyedén belül megtartott közgyűlésen köteles beszámolni.
Amennyiben az előirányzathoz képest (valamilyen nem várt esemény folytán) rendkívüli befizetés válna szükségessé a tulajdonosok részéről (ennek neve célbefizetés), úgy a közös képviselő köteles tételes kimutatás mellett egy rendkívüli közgyűlést összehívni.
A közös képviselő rendkívül fontos feladata a tulajdonosoktól a közös költség, illetve a közös tulajdonú építményrészek bérlőitől a bérleti díjak beszedése, és folyószámlán tárolása.
A közös képviselő köteles figyelemmel kísérni a közös költség és bérleti díjak befizetésének alakulását, és a hátralékosokat fizetésre felszólítani. Amennyiben a hátralék nem érkezik be, úgy az SZMSZ-ben leírtak szerint kell a közös képviselőnek eljárnia a nem fizető lakók ellenében.
Pár példa a társasházi költségekre:
– üzemeltetési költségek: a társasház közös tulajdonban lévő fogyasztói után beérkező víz-, csatorna-, áram díj, és a szemétszállítás díj
– A hibaelhárítás és karbantartási költségek (ide tartozik például a lift karbantartása vagy kazán karbantartás)
– A megbízásos, vagy vállalkozói szerződésekből eredő kifizetések (ezek általában a gondnoki és takarítói szerződések, és persze a közös képviselő díja)
– Az esetleges extra szolgáltatásokkal (pl. kamera rendszer működtetése vagy kertészeti költségek) kapcsolatos igazolt költségek
– Adminisztrációs költségek: bank költségek, postaköltség stb.
– Társasházi biztosítási díj
Ez az a pont ahol a legtöbb támadást elszenvedi a közös képviselő. Mert a rosszindulatú és tájékozatlan felfogás szerint a közös képviselő (és az szvb) a saját zsebére dolgozik és ők kifacsarják a házat. Ugyan a legtöbb eseten ezek a hangok mindig hangosak, de igazán alapjuk nem lehet. A közös képviselő által kifizetett minden számlát lát a számvizsgáló bizottság, hiszen ők ellenőrzik a közös képviselőt, sok szerződés megkötésnél jelen is van az szvb. Nem ritkán pedig a banki átutaláshoz két aláírás szükséges, egyik a k.képviselő aláírása, a másik pedig az egyik számvizsgálóé. Tehát nem tud a közös képviselő pénzt levenni a ház számlájáról és nem tud úgy kifizetni egy számlát, hogy arról ne tudjon a számvizsgáló bizottság. És természetesen az évi közgyűlésen minden lakó kap egy kimutatást a kifizetett pénzekről. Sőt, még bele is nézhet a tulajdonos a dokumentumokba ha kér egy időpontot. Nagyobb összegű (több milliós) kifizetést pedig a közgyűlés nélkül nem tud megtenni, hiszen a komoly anyagi áldozatot igénylő munkákról közgyűlés dönt. Például egy homlokzat felújítást a közgyűlés határoz el, kiválasztja a vállalkozót és elfogadja a vállalási díját. A társasház extra költségeiről mint például kamera rendszer telepítés, külön kertész alkalmazása, porta szolgálat vagy bármi hasonlóról szintén a közgyűlés dönt.

Kis kitérő a Számvizsgáló Bizottságról. Rövid neve SZVB. A közös képviselő, illetve az intézőbizottság ellenőrzésének legegyszerűbb formája a számvizsgáló bizottság választása, illetve kisebb társasházaknál ezen ellenőrzési funkció ellátására a tulajdonostársak egyikének megbízása.
Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére kötelező számvizsgáló bizottságot választani. A számvizsgáló bizottság tagjai is alapesetben a tulajdonostársak közül kell kikerüljenek. Abban az esetben ha nincs olyan megfelelő tulajdonostárs, akit a számvizsgálói feladatok ellátására fel lehetne hatalmazni, akkor ezen feladatok ellátásával – a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén – a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
A számvizsgáló bizottság saját jogkörében eljárva bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát. Továbbá véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat.
Szintén az szvb kompetenciája javaslatot tenni a közös képviselő, díjazására.
Összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
Nem elhanyagolható közös képviselői feladat a döntéshozatalban való közreműködés. A k. képviselő hívja össze a közgyűlést, és az ő  feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. (Tht. 40.§. (1) bek.) Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatja. A közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a tásasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, és ha a szervezeti-működési szabályzat (továbbiakban: SZMSZ) erre kötelezi, akkor a tulajdonostársakat a szavazás eredményéről írásban is értesítenie kell.
Fontos lenne megjegyezni és megérteni, hogy a közös képvisel csak előkészíti a közgyűlést és a napirendi pontokat, ám azokat az SZVB hagyja jóvá. A közgyűlésen pedig nem a képviselő dönt hanem a TULAJDONOSOK. A közös képviselő csak előkészít mindent a szavazáshoz és információkat ad a határozati pontokról. Ha a végeredmény nem tetszik egy tulajdonosnak akkor sem a ház kezelőjét kell hibáztatnia.

p202301232d901c13 tn4 18300830 1360324814062370 1579483422109827476 n e1687800694842 bizt2

Híres épületek 28: Pesti Vigadó

1. DSCF3870 az epulet

Pesti Vigadó

Buda visszafoglalása után Pest városa fejlődésnek indult, Budáról az egyetem, Pozsonyból egyes hivatalok áttelepítését követően megnőtt az igény egy nagyvilágias táncteremre.

Végül Pollack Mihály tervei alapján 1829-ben indult el az építkezés, s 1833-ban nyílt meg a Redoute, a mai Vigadó elődje, a pesti klasszicista építészet csúcsteljesítménye.
A korszakban ez volt Pest egyetlen koncertterme, amiben olyan neves személyek léptek fel, mint az idősebb és ifjabb Johann StraussJoseph LannerErkel Ferenc vagy az 1838-as pesti árvíz kapcsán adott jótékonysági koncerttel, 1839-ben Liszt Ferenc.

1849  májusában a magyarok által ostromolt budai várat védő Hentzi osztrák generális megtorlásként a várból szétlövette az épületet.

1853-ban Hild József kapott megbízást az új Redoute megtervezésére, azonban a munka nem kezdődött el forráshiány miatt. Feszl Frigyes 1859-ben kapott tervezői megbízást, majd 1860 tavaszán építési engedélyt, így július 25-én megkezdődtek a bontási műveletek, majd szeptembertől az alapozás.
A főhomlokzat oszlopainak elkészítését Alexy Károly szobrászművész kezdhette el. A szobrok anyagának kiválasztásában részt vett Henszlmann Imre műkritikus, valamint Clark Ádám, a Lánchíd építésvezetője, a budai Váralagút tervezője is. A nagyterem díszítőszobraira kiírt pályázatok alapján végül Strobl Alajos  és Bezerédi Gyula kapott megbízást.

A Vigadó 1865-ös megnyitása évében máris több fontos eseménynek helyszínéül szolgálhatott. Itt hangzott el elsőként Pesten teljes terjedelmében Beethoven IX. szimfóniája a Filharmóniai Társaság 1865. március 25-én adott hangversenyén – Erkel Ferenc karnagy emlékül ezüst karmesteri pálcát kapott. Liszt egyik első itteni fellépését a helyszínen hallgatta meg ifjabb ifj. Alexandre Dumas, majd télen maga is a Vigadó vendége volt, amikor franciául szavalta Petőfi Sándor verseit

 

Tények és tévhitek a közös képviselőről 2.rész

166661941 m

Közös képviselő feladatai:
A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. A társasház gazdálkodását érintő jelentősebb kérdésekben (felújítás, kötelezettségvállalás, stb.) csak a közgyűlés (szervezeti-működési szabályzat) felhatalmazása alapján járhat el.  A közös képviselő fő feladatának a társasház gördülékeny működése iránti kezességvállalás minősül, mely közös cél(ok), érdekeltségek és szempontok érdekében a közös képviselőre különféle intézkedések (közgyűlési határozat, közös költség beszedése, társasházi igények érvényesítése stb.) elvégzései hárulnak.

A társasházi törvény szerint a közös képviselő köteles:
– a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
– minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
– közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást – ha egyéb intézkedésre nincs szükség – legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs.
– közös képviselő vagy az intézőbizottság – többletdíjazás felszámítása nélkül – a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a tulajdonostársa(ka)t
– A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell az 52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.
–  A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
– közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni. Illetve szükség esetén bemutatni.
– A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni.
– A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

Ezek a száraz tények. Amikor kapjuk a nekünk szegezett (néha durva) kérdést, hogy mi a közös képviselő feladata ezt szoktuk válaszolni. Lehet teóriákat gyártani a közgyűlésen arról, hogy mit kéne csinálnia közös képviselőnek (szoktak is ilyeneket gyártani bőven) ám a törvény egyértelműen fogalmaz. Például: miért nem intézi el a közös képviselő, hogy a szomszéd házban működő étterem hamarabb zárjon be? A válasz egyszerű: ez nem a közös képviselő feladata (és jogköre sincs rá). Másik példa: miért nem intézi el a k.képviselő, hogy „x” lakásból menjen el a bérlő? A válasz egyszerű: nincs köze a közös képviselőnek ahhoz, hogy egy tulajdonos kinek adja ki a saját lakását. Jogköre meg aztán pláne nincs, hogy eltávolítsa a bérlőt. A lakó kezdeményezhet birtokvédelmi eljárást de ahhoz megint nincs köze a képviselőnek.

A száraz törvényi szövegen túl nézzük meg, hogy gyakorlatban mit is csinál a közös képviselő:
– Üzemeltetési feladatok: Legegyszerűbben fogalmazva ez annyit jelent, hogy a közösképviselő biztosítja az épület rendeltetés szerű használatát. A rendeltetésszerű használat jelenti a ház működéséhez szükséges szolgáltatások biztosítását és ellenőrzését (közüzemi szolgáltatások, szemétszállítás, villany és elektromos rendszerek, szemétszállítás, kémény, takarítás, stb.), illetve igény szerint a ház közös tulajdonú helyiségeinek karbantartását, javítását, amennyiben kell külső szakember bevonásával. Ebben az esetben ellenőrzi a munka szakszerű végrehajtását, és átveszi az elkészült munkát.
Folytatás következik!