Társasház kezelők és ingatlan kezelők életében nem ritka eset, hogy műemlék épületekkel vagy helyi védettség alatt álló ingatlanokkal találkoznak. Speciális ága ez a tevékenységünknek hiszen egy műemlék ház más besorolás alá esik mint egy „hétköznapi” ház. Más szabályok vonatkoznak rá, elég csak a felújítás vagy korszerűsítés esetén betartandó jogszabályokra gondolni. Most picit elmélyedünk a témában.. Első és legfontosabb feladat megfogalmazni mi is az a műemlék. Ennek tisztázásához az érvényben lévő törvényt hívom segítségül:

Műemlék:
minden olyan épület, építmény, létesítmény vagy egyéb ingatlan jellegű alkotás, valamint azok rendeltetésszerűen összetartozó együttese (rendszere), vagy annak része, illetőleg romja vagy töredéke, amely hazánk múltjának kiemelkedő jelentőségű építészeti, történelmi, tudományos, városépítészeti, képző- és iparművészeti, kertépítészeti, régészeti, néprajzi vagy műszaki (technikatörténeti) emléke, annak rendeltetésszerűen szerves történeti alkotórészeivel, tartozékaival, berendezéseivel, valamint a hozzá tartozó vagy valaha hozzá tartozott, részben vagy egészben még létező melléképületekkel és ingatlanterülettel (területrésszel) együtt, amely ezen értékei miatt védelemre és megtartásra érdemes, és amelyet ilyenként védetté nyilvánítottak.

b) Műemléki jelentőségű terület:
1. az épületek, építmények, műtárgyak, valamint a hozzájuk tartozó telkek és területek (a továbbiakban együtt: ingatlanok) minden olyan csoportja, illetve olyan ipari vagy közlekedési terület, amely az adott település jellegzetes, történelmileg kialakult szerkezete, összképe, a tájjal való kapcsolata, tér- és utcaképei szempontjából védelemre és megtartásra érdemes, akkor is, ha nem minden egyes alkotóeleme egyedileg védett műemlék, és amelyet ilyenként védetté nyilvánítottak;
2. a földfelszínnek, illetőleg a településnek az a része, amely alatt valamely elpusztult, de műemléki jelentőségű épületegyüttes, építmény vagy település összefüggő maradványai rejlenek, amely védelemre, feltárásra és legalább részleges bemutatásra érdemes, és amelyet ilyenként védetté nyilvánítottak.

c) Műemléki környezet:
a műemlék, illetve a műemléki jelentőségű terület közvetlen környezete, amelynek területén minden – e törvényben meghatározott – változtatást, beavatkozást a műemlék városképi, illetőleg tájképi megjelenésének és értékei érvényesülésének kell alárendelni, és amelyet ilyenként védetté nyilvánítottak.

d) Védett műemléki terület (a továbbiakban: védett terület):
az e törvény szerinti műemléki jelentőségű területek és műemléki környezetek.

e) Történeti kert:
olyan történeti értékű kert, illetőleg park, amely műemlékkel, illetve a történeti városszerkezettel összefüggő kertépítészeti alkotás.

f) Műemléki helyreállítás:
a napi jó karbantartási, fenntartási feladatokon túlmenő, a védett ingatlan egészét vagy nagyobb, illetőleg értékesebb részét érintő építészeti – s szükség esetén képző- és iparművészeti – restaurálás, helyreállítás.

Most már tehát egyértelmű, hogy mi is az a műemlék és milyen típusai vannak.
Van még három fogalom amivel a témában sűrűn találkozunk. Ezek pedig a védettség szintjei.
A műemlékvédelem szintjei:
– nemzetközi (egyetemes),
– országos (nemzeti)
– helyi

A nemzetközi építészeti örökség elemeit nemzetközi szerződések, egyezmények teszik védetté. Az építési törvény szerint a helyi építészeti örökség részét az építészeti örökségnek azok az elemei képezik, amelyek értékük alapján nem részesülnek országos védelemben, de a sajátos megjelenésüknél, jellegzetességüknél, településképi vagy településszerkezeti értéküknél fogva a térség, illetőleg a település szempontjából kiemelkedőek, hagyományt őriznek, az ott élt emberek és közösségek munkáját és kultúráját híven tükrözik. A helyi építészeti örökség értékeinek feltárása, számbavétele, védetté nyilvánítása, fenntartása, fejlesztése, őrzése, védelmének biztosítása a települési önkormányzat feladata. A helyi védetté nyilvánításról vagy annak megszüntetéséről, továbbá a védettséggel összefüggő korlátozásokról és kötelezettségekről a települési – fővárosban a fővárosi önkormányzat, illetve az általa szabályozott keretek között a kerületi – önkormányzat rendeletben dönthet. Vagyis helyileg védett is akkor lesz egy épület, ha erről az önkormányzat képviselő-testülete (közgyűlése) jogszabályt alkot.

Mi kell ahhoz, hogy valami egy épület műemlékké legyen nyílvánítva? Elég sok mindennek kell „klappolnia” ehhez. Azt az épületet lehet műemléki védettség alá helyezni, ami a műemléki érték törvényi követelményének megfelel.
A KÖH Nyilvántartási és Tudományos Igazgatóságának vonatkozó irányelvei szerint a védetté nyilvánításhoz szükséges kiemelkedő jelentőség megmutatkozhat:
– a védendő emlék korában (ált. 1875 előtti)
– A védendő emlék létrehozásában megnyilvánuló közösségi akaratban (1867-1956 között valami közösségi célra – pl. egyházi, oktatási, kulturális, közigazgatási stb. épület és eredeti állapotát ma is őrzi)
– a védendő emlék egyediségében
– a védendő emlék tipikusságában
– a védendő emlék létrehozásának építéstechnika-történeti vonatkozásában
– a védendő emléknek a környezetével (településképpel, településszerkezettel, történeti tájjal) való összefüggésében
– a védendő emlékhez kapcsolódó különleges eszmei-szellemi, „nem anyagiasult” vonatkozásban
– az esetleg jórészt átalakított emlék fenti szempontok szerint különleges értéket jelentő részletében
– az emlék védett, ill. védendő együtteshez való tartozásában
De! – az elbírálás egyedi, a szempontok csak iránymutatóak, az azoknak történő megfelelés nem jelent automatikus védelmet, de akár egy szempontnak megfelelés is elég lehet.

Legközelebb azt vizsgáljuk meg, hogy mi szükséges a helyi védelem eléréséhez.

Nagyjából két meséltem el egy nem éppen pozitív lecsengésű közgyűlésünket. Amikor is feltettem magamnak és a kollégáknak a kérdést, miszerint drágák vagyunk-e? Az ominózus cikk elérhető itt. Természetesen tudom, hogy a drága és olcsó elég relatív fogalmak, mindenki egyéni véleménye dönt arról, hogy mi az ami drága vagy olcsó. Most egy újabb érdekes történetet osztok meg (némileg az irodalom farvizén evezvr) ami ugyanezen a témakörben fordult elő.

Helyszín: nagy, tekintélyes családi ház. Budapest egyik kifejezetten előkelő részén. Két szint, garázs, medence, méretes fészer, gondozott kert.
Szereplők: – A tulajdonosok. Tanult, intelligens középkorú házaspár.
– Jómagam mint ingatlan kezelő.
– Egy takarító cég vezetője, aki a partnerünk.
– Egy kíváncsi szomszéd aki feltűnően átlesett a kerítésen.
– A feltehetőleg nem létező takarítónő.
Játszódik: 2023 kora őszén.
Írta és rendezte: Maga az élet.
Cselekmény (vázlatos formában): Az irodában ülve éppen egy felújítási projekten dolgoztam amikor megcsörrent a telefon. Udvarias, szimpatikus úr érdeklődik, hogy vállalnánk-e kihasználatlan családi házuk ügyeinek intézését. A válaszom természetesen igen volt. Az említett úr beszúrta: tényleg minden ügyet nekünk kell vinni, ő és felesége semmivel nem akar foglalkozni. Megnyugtattam, hogy ez csak természetes intézünk mindent. Ebben maradtunk és megbeszéltünk egy időpontot a helyszíni szemlére. Ez megtörtént a megbeszélt határidőre küldtem is az ajánlatot. Másnap jött egy újabb telefon az úrtól, hogy szeretnék ha a takarítást is mi intéznénk, ránk bízná, hogy találjunk valakit a mostani megoldás helyett. Válaszom ismét az: rendben. Hívom egy régi kedves partnerünket, egyeztetünk, megbeszélünk egy időpontot. A megbeszélt időben ott vagyunk, megtörténik a felmérés, magától értetődően a tulajdonosi igények figyelembe vételével. Három napon belül meglesz a tételes árajánlat mondja a vállalkozó, aminek a tulajdonosok megörülnek. Eltelik az említett időintervallum, a házaspár megkapja a takarításra az ajánlatot. Dióhéjban: heti két alkalommal menne egy kolléga a helyszínre, elintézne mindent amit kértek, plusz ha kisebb javításra van szükség azt is elvállalta. (Azért lett két nap mert a munkaszerződé szerinti napi munkaidőbe nem fért volna bele a tulajdonosok minden kérése). Illetve havonta egy nagytakarítást is tartalmazott az árajánlat. Két nap elteltével jelentkezett a tulajdonos és köszönte szépen nem élne a lehetőséggel. Mint mondta: a mostani takarító hölgy ezt harmad annyi idő alatt és harmad annyi összegért elvégzi. Magamban mondom: egy két szintes, nem éppen 70-80 négyzetméternyi házat, a hozzátartozó kerttel és egyebekkel rendben tart a néni és még javít is  ha szükséges az nagyjából akkora csoda mint Szemirámisz függőkertjének megépítése volt a maga idejében. Minden tiszteletem a takarító idősebb hölgyekért, nagyra értékelem a munkájukat, de egész egyszerűen egy ilyen feladatot ennyi idő alatt, pláne szotyinak megfelelő pénzért elvégezni annyira életszerű mint Jetivel kávézni a Wendigo éttermében. Persze a döntését elfogadtam, minden jót kívántunk egymásnak és elbúcsúztunk.
Tanulság: Ha egy termék vagy szolgáltatás olcsó tömegtermékké, tucatárúvá, bóvlivá válhat olyanok által akik nem szakértői a területnek vagy csak gyorsan akarnak pénzhez jutni, akkor szinte biztos, hogy kis idő múlva azzá is lesznek.
Viszont az elhivatott és céltudatos vállalatok pedig tovább dolgoznak azon, hogy újra és újra értéket teremtsenek, olykor pedig igazi ritkaságot alkossanak. Mi ez utóbbit tesszük. Illetve újítunk is.

Mi is lenne ez az újítás? Hát kérem szépen bevezetjük az ONLINE TAKARÍTÁS intézményét. Forradalmi, egyedi újítás! Ilyen még nem volt. Lássuk mit is jelent ez a gyakorlatban:
– Sokba kerül a felmérés és netán a konzultáció? Nem kérünk pénzt ezekért!
– Drága a kiszállási díja egy vállalkozónak? Nálunk nincs kiszállási díj!
– Hangosak a gépek! Ön nem fog hallani semmit. Ezt garantáljuk. Igény szerint online füldugót vagy fülvédőt is tudunk biztosítani.
– Büdösek a használt tisztító szerek! Semmilyen rossz szagot nem fog érezni. Sőt! Ön dönti el milyen illatú szerekkel mossunk fel, mossunk ablakot, tisztítsunk fém tárgyakat.
– Persze a leggagyibb, leggyengébb minőségű gépekkel jönnek ide. Szó sincs erről. A megrendelő válaszhatja ki milyen gépeket vigyünk magunkkal. Még a gépek színéről is Ön dönthet. Rózsaszínű legyen a porszívónk? Megoldjuk. Padlizsánlila legyen a magasnyomású tisztitó? Nem probléma. Még a súroló kefe szálairól is Ön dönthet.
– Mi lesz az állataimmal? Online sétára visszük kedvenceit, még Eddie Murphyt is meg tudjuk szerezni, hogy Dr. Dolittle szerepében gondoskodjon kedvenceiről.
– Károsítják a tisztítószerek a műtárgyakat! Szó sincs erről, nem érintkezik a műtárgy az online takarítás során semmivel.
– Nem tudok dolgozni itthon amíg takarítanak! Online elvisszük Önt bárhová ahová szeretné amíg az online takarítás zajlik.
– Mi történik ha eltörnek valamit? Online takarításnál ez a veszély nem áll fent.
– Rossz életű, piszkos, koszos emberek jönnek takarítani! Ez kérem nem így van. Egyrészt Ön nem is találkozik velük hiszen ők online dolgoznak. DE! Még így is a kedvében járunk. Online takarító kollégáink kizárólag az Ön által engedélyezett online ruhákban takarítanak, online parfümmel ellátva természetesen. Valamint ezen kollégáink légcserével, izzadással, anyagcserével sem terhelik Önt.
– Nem környezetbarát amit csinálnak! Nálunk környezetbarátabb megoldást nem találhat. Online takarítás esetén nincs károsanyag kibocsátás, nem képződik hulladék, nem kerül semmi veszélyes dolog a természetbe.
– Biztos elhúzzák majd az időt, hogy több óradíjat számoljanak fel! Tévedés. Mi nem óradíjra dolgozunk. Az Ön által kapott ajánlatok közül a legolcsóbb ajánlatnál is olcsóbbak leszünk.
– Nem lesz garancia a munkájukra! Hogyne lenne. Örök élet + 1 év.

Következő projektünk majd az Online Kertészkedés lesz, amit kicsit később az Online medence és uszoda tisztítás követ majd. És ez még csak a kezdet.

Sokszor megkapjuk azt a kérdést, hogy „Nálatok tényleg mindig történik valami?” vagy nekünk szegezik, hogy „Ti sosem unatkoztok?”. Az ingatlan kezelésről szóló hírek, történetek indukálják ezeket a kérdéseket, hiszen ez a szakma elég összetett és izgalmas ahhoz, hogy az emberekben kérdéseket vessen fel. Mi pedig azt válaszoljuk, hogy igen nálunk mindig történik valami és sosem unatkozunk. Folyamatosan fejlődünk, változtatunk ezen vagy azon, új utakat keresünk, addig nem használt megoldásokat is kipróbálunk. Legújabb változás cégünk életében, hogy a készpénzt teljesen kivezetjük az életünkből. Vagyis mi sem fizetünk vele és bizony már nálunk sem lehet készpénzben fizetni.

Az okok amik ezt indukálják elég sokfélék. Íme a konkrétumok:
– Eddig sem volt készpénzes számlánk, ritkán vásároltunk készpénzzel és nálunk sem sokan fizettek ezen a módon. Ezért teljesen felesleges nekünk ezzel foglalkozni.
– Lassú és elég körülményes a fizetés készpénzzel. Elég sűrűn megtörténő eset, hogy a kasszánál, pultnál kell számolgatja valaki az aprót, feltartva ezzel az egész sort. Mi meg épp sietnénk egy megbeszélésre vagy épp rohannánk a gyerkőcért. Aztán ott vannak a nagy címletek, amik miatt még a kisebb üzletek is sokszor fogják a fejüket, hogyan váltsák fel. Ami szintén rabolja az értékes időnket és elveszi más feladatok elől a perceket, órákat.
– Az adminisztráció is lopja az időt. Amíg a banki tranzakciókról kapunk kivonatot és mindent egyben látunk, addig a készpénzes vásárlásokról nem áll rendelkezésre kivonat. Ott nekünk kell „adminisztrálni ezt”, nekünk kell fillérre pontosan elszámolni. Ha pedig még bankba is kell menni a nálunk befizetett pénzzel az még több időt elvisz. Ez havi szinten 4-5 órát elvisz az életünkből.

Egyéb okok lehetnek:
– Nem egyszerűen lekövethető: ha több kolléga is készpénzzel fizet, vagy több kollégánál fizetnek így, nem tudjuk azonnal és késedelem nélkül megmondani, mire, mikor és pontosan mennyi pénzt költöttünk, mindig kérdezgetni kell a kollégákat. Míg az elektronikus rendszerben mindent rögtön megtalálunk.
Készpénzes vásárlásnál kapunk blokkot és számlát (jó esetben), de azokat egyrészt fel kell tölteni a rendszerünkbe másrészt máshogy kell adminisztrálni a készpénzes számlákat mint az átutalásos számlákat. Ha pedig nekünk fizetnek ilyen módon akkor bizonylatot kell írni (nyomtatni róla), át kell számolni, be kell tenni a széfbe majd el kell menni a bankba. Felesleges idő és energia pazarlás.
– A készpénz megsemmisülhet így elveszhet. Elég ha csak a zsebünkben marad és jön egy alapos mosás, már vége. Ugyanez van ha találkozunk egy brutális csőtöréssel amitől medencévé változik a helység. A tűzről már jobb nem is beszélni.
– Ha elveszítjük vagy ellopják a pénzünket akkor csak a hatósághoz tudunk fordulni. Az viszont erősen kétséges, hogy a kárunk megtérül-e. Házi pénztár esetében a rablás különösen kellemetlen tud lenni. Hatóság értesítése, biztosító értesítése, ügyintézés stb. Ezt azonban sikeresen el tudjuk kerülni ha nem tartunk kp-t az irodában.
– Ha nagyobb összeget tartunk magunknál az értelemszerűen nagyobb helyet is foglal, ergo látványosabb mint egy kis plexi kártya. És ez felkeltheti a figyelmét olyanoknak akiknek nem tisztességesek a szándékai.
– Higiéniai szempontból sem előnyös. A készpénz rengeteg helyen megfordult, mielőtt hozzánk került. Mivel nem tudni, hogy kinek a kezéről mi tapadt az adott bankjegyhez vagy érméhez jobb elkerülni azt.

Összegezve a dolgokat: ha egy cég vagy vállalat több készpénzes tranzakciót hajt végre, akkor lényegesen nehezebb követni és feldolgozni a pénzmozgásokat. Ezek „megfejtése” embert próbáló feladat a könyvelőnek, valamint zavart okozhat a pénzügyi tervezés során. Ellenben, ha az összes tranzakció elektronikus módon történik, akkor már a digitális bankszámlakivonaton, vagy a számlatörténeten is nyomon követhetőek az egyes kiadások és bevételek. Ez pedig azt jelenti, hogy könnyen összeállítható akár egy átfogó pénzügyi áttekintés is. Mindez lehetőséget ad a vezetőknek arra is, hogy valós időben lássák vállalkozásuk legaktuálisabb pénzügyi helyzetét, és ha szükséges, változásokat hajtsanak végre annak érdekében, hogy a kiadások és bevételek egyensúlyban legyenek. Valamint bármikor ellenőrizhető az is, hogy a főkönyvben foglaltak megvalósulnak-e.
Nem utolsó sorban az elektronikus tranzakciók gyakorlatilag azonnal megjelenhetnek a könyvelési szoftverben is (ha olyan a rendszerünk). Az egyszerűbb, gyorsabb és pontosabb könyvelés pedig mind a vállalkozásunknak, mind a könyvelőnek idő- és pénzmegtakarítást jelent.
Ebbe az irányba fejlesztjük ERP rendszerünket is.
Ezen kívül a készpénzmentes rendszer hozzájárul a jobb cash flow-kezeléshez is, pusztán azért mert az elektronikus tranzakciók könnyen követhetők és pillanatok alatt rögzíthetők. A vállalkozások jobban tudják tervezni a likviditást és a cash flow-t, ami segít nekik abban, hogy hatékonyabban gazdálkodjanak a pénzügyeikkel és jobb döntéseket hozzanak.

Természetesen tudjuk, hogy vannak hátrányai az elektronikus utalásnak és a bankkártyának, ahogy van előnye a készpénznek is. Lesz még szó ezekről a későbbiekben, tapasztalatainkról be fogunk számolni. Továbbá nem célunk a mai egyre divatosabb összeesküvés elméleteket gyártók közé beállni a készpénz mentességgel, lévén vannak elegen nélkülünk is. Pusztán a saját életünk megkönnyítése, a folyamatok gyorsítása és kényelmesebbé tétele és a cég hatékonyságának növelése volt a célunk. Illuminátusokat, gyíkembereket, atlantiszi jövevényeket, szíriuszi háttérhatalmakat, földönkívüli megszállókat tehát senki nem lásson bele ebbe a kis publikációba.

Mint minden ingatlanokkal foglalkozó cég mi is foglalkozunk irodákkal és irodaházakkal. Teljesen más módon kell kezelni és üzemeltetni egy irodát (vagy irodaházat) mint egy lakást vagy családi házat, hiszen előbbikben nem életvitel szerűen tartózkodunk, hanem „csak” a munkánkat végezzük.  Ám a szépsége ennek is megvan, hiszen az is fontos dolog, hogy a bennünk megbízó partnerek a munkájukat el tudják végezni az irodában.

Gyors összefoglalás. Mi is az az iroda?
Az iroda egy létesítmény vagy helyiség, amelyet valamilyen típusú munka fejlesztésére szánnak. Az iroda az a hely, ahol egy vállalat vagy egy önálló vállalkozó tevékenységének nagy része zajlik. Ehhez fontos, hogy kedvező feltételeket teremtsen, amelyek hozzájárulnak a jó munkakörnyezethez, valamint a funkciók helyes ellátásához és a célok eléréséhez. Ezenkívül az irodának rendelkeznie kell egy sor anyagi erőforrással. Más szavakkal, olyan forrásokat, amelyeket a tevékenységüket ott végző szakembereknek kell felhasználniuk.
Az irodaház pedig egy olyan kereskedelmi célú épület, amiben különböző méretű irodák találhatóak. Az irodaházakat pedig három kategóriára osztjuk. A, B, és C kategóriák.

Az „A” kategóriás irodaházak – ahogy a nevükben is benne van – a legújabb építésűek és a legmagasabb, legexkluzívabb igényeket is teljes mértékben kielégítő szolgáltatásokat nyújtják. Az ilyen irodaházak jellemzően az üzleti, pénzügyi szempontból frekventált városrészekben, esetleg üzleti központokban helyezkednek el. Természetesen ezek a legdrágább irodaházak. A bérlők itt az elhelyezkedés mellett a szinten felső kategóriás cégek és vállalkozások által jelentett presztízsért és reputációért is kifizetik a bérleti díjat. Ezeken kívül sok előnye van még egy ilyen irodának. A belső terek magasak, az előtérek magas színvonalon kialakítottak, a dekorációs elemek elsőrangúak, az irodák jellemzően az összes kényelmi funkciót biztosítják, a levegőt a legújabb HVAC- technológia („High Volume Low Speed”) mozgatja.
Az A kategóriás irodaházak felszereléséhez kötelezően hozzátartozik a 24 órás porta illetve biztonságiszolgálat, a korszerű klíma illetve szellőző rendszer, megfelelő mennyiségű parkoló (ez különösen a belvárosi területeken kritikus, ahol a parkolás a legnehezebb), az emelt padló és az álmennyezet, amik lehetővé teszik szükség szerint új vezetékek lefektetését, valamint minőségi belső kialakítás. Ezen az öt kötelező kritériumon kívül olyan követelményeknek is meg kell, hogy feleljen, mint a modern és impozáns külső, nagysebességű lift, mozgatható válaszfalak, büfé és fitness szolgáltatás, vagy a hő és hangszigetelt ablakok.

Elsődleges követelmények:
– modern kábelezés
– modern légkondicionáló rendszer
– biztonságos autóparkolási lehetőség
– magas színvonalú irodakialakítás
– színvonalas üzemeltetés
– 24 órás porta és biztonsági szolgálat
– 24 órás iroda hozzáférési lehetőség
– minimum 1000 m2 kiadható terület
Az elsődleges követelmények mellett vannak olyan másodlagos követelmények melyekből minimum hatnak meg kell felelni:
– nagy sebességű, modern liftek
– az irodai belmagasság minimum 2,65 m
– magas színvonalú fogadótér
– könnyen átalakítható/bővíthető irodahelyiségek
– magas színvonalú építészeti megoldások
– szolgáltatások az épületben vagy a közvetlen környezetében
– szünetmentes áramellátás
– hőszigetelt ablak
– tükröződésmentes üveg

A „B” kategóriájú irodaépületek mindig idősebbek mint az „A” kategóriás épületek, valamint az „A” kategóriájú épületeket is általában ebbe a kategóriába sorolják, amikor elérik a 10 éves kort. Az irodaház üzemeltetést és működtetését illetően nem merülnek fel komolyabb gondok és kifogások. Az építészeti előnyök például, a magas belső terek, a hatalmas előtér lehet, hogy nem részei az épületnek, de ez nem megy a funkcionalitás rovására. A tipikus „B” kategóriás irodaépület jellemzően kevesebb mint négy emeletes, és a pénzügyi negyedek peremén vagy külső kerületekben található. Az árak magától értetődően alacsonyabbak, mint a csúcskategóriában, de azoknak a cégeknek, amelyek – akár az ügyfélkörük alapján, akár más megfontolások miatt – a külcsínt nem sorolják a legfontosabb szempontok közé, a legtöbb esetben ez a kategória is tökéletesen megfelel. Azonban ez a típus is tartalmazza a minőségi telekommunikációs és internet hálózatot, a jól kivitelezett és működő hűtő-fűtő és szellőztető rendszereket, a parkolót (ugyan kisebb mennyiségben) és a portaszolgálatot.

Elsődleges követelmények:
– modern kábelezés
– modern légkondicionáló rendszer
– autóparkolási lehetőség
– minőségi irodakialakítás
– színvonalas üzemeltetés
– 24 órás porta és biztonsági szolgálat
– minimum 750 m2 kiadható terület
Másodlagos követelmények:
– „A” kategóriában felsoroltak
– liftek
– I. osztályú szabvány kivitelezés
– dupla üvegezésű ablakok
– büfé

A „C” kategóriás irodaépületek mindig idősebbek – többnyire 20 évnél öregebbek –, elég sokszor felújításra szorulnak és többnyire nem a legfrekventáltabb, legkapósabb városrészekben helyezkednek el. Az építészeti megoldások jellemzően már elavultak, ahogy a technológia is; kevesebb tárgyalóhelyiség található, és a munkaállomások felszereltsége és kényelme sem közelít még a B kategóriához is. Az ilyen irodaházakra az alacsony bérleti díjak és a hosszú bérleti idők jellemzőek. De nem csupán a leginkább árérzékeny bérlők figyelme irányul rájuk: ingatlanfejlesztők gyakran látnak fantáziát és üzleti lehetőséget abban, hogy egy kategóriával emelve a szintet (a kettő felettébb valószínűtlen) egy „C” kategóriás irodaházat a fizetőképesebb bérlők számára is vonzóbbá tegyenek. A C kategóriás irodaházak alap jellegű szolgáltatásokat nyújtanak csupán. Kevésbé jellemző, hogy cégek elsősorban irodai székhelyként használják őket, mert sok esetben a bérelt raktárkomplexumok mellett kerülnek kialakításra kiegészítő szolgáltatásként.

Nem is olyan rég foglalkoztunk már a társasházak egyik alappillérjével ami nem más mint az SZMSZ. Most pedig folytatjuk ezt a témát, mégpedig a külön tulajdont érintő törvényi szabályozással.

17. § (1) A szervezeti-működési szabályzat
a) meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően;
Ez tulajdonképpen annyit jelent, hogy az SZMSZ-ben kialakítják az általános szabályokat a lakásokkal kapcsolatban.

b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.
Ez a rész teljesen egyértelmű: a fent említett két tevékenységről az SZMSZ (ezáltal a lakóközösség) megtilthatja vagy éppen engedélyezheti.

(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.
Egyfajta „iránymutatás” ez a bekezdés, ami mutatja, hogy meddig mehet el egy tulajdonosi közösség „szigorúságban” az SZMSZ megalkotásánál vagy módosításánál. Tehát a Társasházi Törvénynél szigorúbb nem lehet.

(3) A települési (Budapesten a kerületi, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
Vagyis egy-egy helyi rendelet hatással lehet egy-egy lakás hasznosítására. És ezt az SZMSZ-nél is figyelembe kell venni.

18. § (1) A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához – a (3) 01bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel – a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges.
    Egyszerű a képlet: nem minden esetben kell közgyűlési hozzájárulás. Pl. ha nem ütközik helyi rendeletbe a változtatás nem kell hozzájárulást kérni.

(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti – határidőben meghozott – közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
Itt pedig arról van szó, hogy néhány esetben szükséges közgyűlési határozatot hozni.

(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés – harmincnapos határidőn belül meghozott – határozattal

a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén – a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának feltételeit,
Ide nincs mit hozzátenni különösebben. Az SZMSZ és jogszabályok adta lehetőségekről szól ez a cikkely.

b) a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.
Kicsit más szempontból, de nagyjából ugyanarról van szó mint feljebb. Csak itt a veszélyek szempontjából lehet mérlegelni.

19.§ (1)* A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
A szükséges szavazati arányokat állapítja meg ez rész, amivel érvényes határozatot lehet hozni egy-egy témában.

(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak – a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően – írásban is szavazhatnak.
+1 lehetőség a szavazásra. Kényelmes megoldás.

(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.
Ez egyértelmű.

20. § (1) A tulajdonostárs köteles:
    a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
    
    b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
    Az egyik legfontosabb része ez az SZMSZ-nek. Ugyanis szabályozza, hogy a közös képviselő vagy a társasház kezelő bejuthat a lakásba ellenőrizni illetve a hibát elhárítókat is be kell engedni a lakásba. Legjobb példa erre egy strang törés. A közös képviselő kimegy szemlére majd küld egy vállalkozót ami elhárítja a problémát.
    
    c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit,
    Magyarul a tulajdonos felel a bérlői illetve a bent lakók viselkedéséért és azért, hogy a szabályokat betartsák.
    
    d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét.
    Ez a rész kimondja hogy nem lehet mindenféle bejelentés nélkül felújítani, átalakítani egy-egy lakást.

(2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.
A tulajdonos értelemszerűen anyagi felelősséggel tartozik a bizonyítottan általa okozott károkért.

21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és amely nem érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont.
    Tehát van olyan munkavégzés amihez nem kell közgyűlési sem egyéb hozzájárulás. Legegyszerűbb példa: egy szoba kifestéséhez nem kell senkinek az engedélye.

(2) Ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
Vagyis ha egy tulajdonos két lakásból egyet csinál az megváltoztatja az ingatlanainak számát, és változik a helyrajzi szám is, de a többi lakót ez sehogy sem érinti. Ilyenkor egyszerűen lehet módosítani az alapító okiratot.

(3) A közgyűlés (2) bekezdés szerinti határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
    a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
    b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
    c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,
    d) a külön tulajdonában lakó személyek számát,
    e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
    Egyszerű bejelentési kötelességet a közös képviselő felé. Ezek az adatok szükségesek és fontosak lehetnek, gondoljunk csak arra, hogy valaki eladja a lakást de erről nem értesíti a közös képviselőt. Aki ezáltal a régi tulajdonos keresi a problémákkal, közös költség tartozással stb.stb.

(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz – tájékoztatni.
Elszámolási anomáliák és viták elkerülésére szolgáló cikkely arról, hogy kinek mit kell fizetnie.

(3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.
Magyarán: ha a bérlő nem fizet akkor a tulajdonosnak kell fizetni.

(4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15–60 nap közötti határidőt állapíthat meg.

(5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

(6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.