A közgyűlés nem pszichodráma csoport! Vagy mégis?

A társasházi közgyűlés különös műfaj. Papíron egy gazdasági és jogi döntéshozó fórum. A valóságban viszont néha egyszerre családterápia, stand-up est, történelmi sérelemkonferencia és politikai vitaműsor.

Sokan nem is a napirendi pontok miatt érkeznek meg igazán, hanem azért, mert végre van közönség. A közgyűlés ugyanis ritka alkalom: mikrofon nélkül is mindenki kénytelen végighallgatni egymást. Ez óriási kísértés annak, aki egész évben gyűjtötte a feszültséget — akár a szomszéd hangos papucsa, a parkolási viták, a „ki rakta oda azt a biciklit?”, vagy az élet általános igazságtalanságai miatt.

A társasház ráadásul egy mini társadalom. Ugyanabban az épületben él:
– a nyugalmat kereső nyugdíjas,
– a két műszakban dolgozó családos ezermester
– az Airbnb-s befektető,
– a home office-ban élő IT-s,
– és az a lakó, aki szerint 2008 óta minden közös költség-emelés személyes támadás ellene.

A pszichológia is egyszerű: ahol az emberek úgy érzik, kevés kontrolljuk van a hétköznapok felett, ott felértékelődik minden olyan helyzet, ahol véleményt mondhatnak és hatással lehetnek valamire. Egy liftfelújítás vagy kazáncsere így könnyen szimbolikus csatává válik önbecsülésről, igazságérzetről vagy régi sérelmekről.

És persze ott van a klasszikus társasházi paradoxon:
mindenki olcsóbb közös költséget szeretne, de közben új kaputelefont, tiszta lépcsőházat, modern liftet, azonnali hibajavítást és ötcsillagos üzemeltetést is.

A legérdekesebb mégis az, hogy a heves viták mögött sokszor pont az ellenkezője van annak, amit elsőre gondolnánk. Az emberek azért veszekszenek a házról, mert fontos nekik. Mert ott élnek. Mert számít nekik, milyen környezet veszi körül őket.

A társasházi közgyűlés tehát valahol a demokrácia legőszintébb formája:
ahol a kukaelhelyezés kérdése néha nagyobb érzelmeket vált ki, mint egy parlamenti vita.

2026.05.19.

Híres épületek: Füzérradvány

20250718 115130megerkrztem a kastely bejaratahoz ami nem a fohomlokzaton van2

Radvány a középkorban többnyire a füzéri vár uradalmához tartozott, nevét 1262-ben említette első ízben oklevél. A 16. század második felében Báthory István volt a birtokosa, aki 1585-ben egyik familiárisának, Réthey Péternek adta a falut. Feltehetőleg ő építtette itt az első kúriát, a mai kastély ősét, késő reneszánsz stílusban. Ezt követően többször változott a település tulajdonosa, a kastélyról 1679-ben egy összeírás is készült.

1686-ban I. Lipót király nagykárolyi báró Károlyi Lászlónak adományozta Füzér várát és uradalmát, kárpótlásként a török háborúkban elszenvedett veszteségeiért. Ekkor kezdődött meg a radványi kastély Károlyiak általi birtoklásának – egy rövid megszakítással – több mint két és fél évszázados története.

Károlyi Ede volt az első, aki állandó lakhelyének választotta Radványt, a kastélyt több periódusban építtette újjá, 1846 tájától egészen 1877-ig.

A koncepciót amatőr tervezőként maga a gróf határozta meg. Építésznek Ybl Miklóst, hazánk egyik legkiválóbb historizáló stílusban alkotó mesterét kérte fel, akinek itt viszonylag korlátozott lehetett a szerepe. Így alakult ki végül az új, reprezentatív, U alaprajzú kastély az észak felől hozzá csatlakozó két gazdasági szárnnyal.

A rezidencia nyolcszögletű tornya például biztosan Károlyi Ede ötlete nyomán született. Ybl Ervin feljegyzése szerint később a család tagjai ezért állandóan gúnyolták Károlyi Edét, magas, keskeny, meglehetősen aránytalan volta miatt piszkavasnak tituláltak.

A rezidencia építésével párhuzamosan a kertet tájképi stílusú parkká alakították, amely a század végére már 170 katasztrális holdat tett ki.

1897 és 1902 között gróf Károlyi László Albert Pio tervei szerint újjáépíttette a kastély déli lakószárnyát, ugyanakkor az építész még 1907-ben is készített terveket, a munkálatok minden bizonnyal elhúzódtak.

Az utód Gróf Károlyi István birtokossága idején, 1936–1938-ban pedig Lehoczky György tervei alapján alakították luxus kastélyszállóvá az épületet, és ő tervezte a kastélyparkban álló pavilonokat is, amelyekben szintén szobák kaptak helyet. Az 1949-es államosítást követően a füzérradványi kastélyban kórházat rendeztek be, majd később szanatórium volt falai között.

2018 és 2021 között a Nemzeti Kastélyprogram és Nemzeti Várprogram keretében megtörtént a kastély komplex műemléki felújítása és turisztikai vonzerővé fejlesztése.

2026.05.19.

Mik a valóban sürgős és halasztást nem tűrő esetek a társasházban?

A társasházban a „valóban sürgős és halaszthatatlan” esetek általában azok, ahol:

élet- vagy balesetveszély áll fenn,
jelentős anyagi kár keletkezhet rövid időn belül,
a ház alapvető működése bénul meg,
vagy azonnali beavatkozás nélkül más lakók is veszélybe kerülnek.

Tipikusan ilyenek:

csőtörés, ömlő víz,
beázás, ami gyorsan terjed,
gázszivárgás gyanúja,
égett szag, elektromos zárlat,
liftben rekedt ember,
nem záródó bejárati kapu éjszaka,
teljes áramszünet a közös területeken,
tűzvédelmi rendszer hibája,
viharkár (leeső cserép, leszakadt elem),
dugulás, ami több lakást vagy strangot érint,
veszélyesen lógó faág, korlát vagy homlokzati elem,
betörés utáni sürgős biztosítási vagy műszaki intézkedés.

Nem számít általában sürgős, éjszakai vagy hétvégi ügyeletet indokló problémának például:

hangos szomszéd (ha nincs veszélyhelyzet),
parkolási vita,
elszámolási kérdés,
közös költség reklamáció,
lassú adminisztráció,
takarítási kifogás,
egy hete nem ég egy folyosói izzó,
esztétikai hibák,
magánlakáson belüli, nem közös rendszert érintő hibák.

A legtöbb társasházban a közös képviselő nem 0–24 órás hibabejelentő szolgálat, hanem az azonnali kárelhárítás koordinátora. Ezért sok helyen külön „ügyeleti” szám van a valódi vészhelyzetekre.

2026.05.04.

Híres épületek: Zsámbék

Zsámbék

Budapesttől nyugatra, 35 kilométerre, a 324 méter magas Nyakas-hegy gerincének tövében, a Zsámbéki-medence északnyugati szélén fekszik, és annak névadó települése. Földrajzilag a Gerecse tájegység egyik nyúlványához tartozik. Már a pattintottkő-korszakban is lakott volt, jelentős kelta eredetű eraviszkusz, , római és avar leletek is előkerültek a környékről.

Fénykora a honfoglalás utáni századokra esett, mivel a település az Esztergom és Székesfehérvár közötti kereskedelmi útvonal mentén feküdt. Az 1050-es években kőtemplom állt itt. III. Béla király feleségének, a francia király húgának, Capet Margitnak a kíséretében 1186-ban az országba érkező Aynard lovagnak adományozta Zsámbékot és környékét. E család építtette 1220 körül a korábbi templom helyén a késő román kori gótikus háromhajós bazilikát, amely rom mivoltában is a magyar építészettörténet egyik kiemelkedő emléke. Mellette található – szintén romos állapotban – a premontrei rend monostora. Ma ide látogatunk

A templomrom egy háromhajós premontrei bazilika és kolostor torzója, mely 1220–1234 között épült késő román és korai gótikus stílusban. 1763-ban a nagy komáromi földrengés rombolta le, azóta nem építették újjá. Az északnyugati torony eredeti toronysisakja is elpusztult, ezt egy bádog védőtetővel pótolták, így jóval alacsonyabb a délkeleti toronynál. Annak még megvan az eredeti sisakja. Jelenleg a rom belső területe is látogatható. A hajdani kolostor dongaboltozatos termében kőtár tekinthető meg.

2026.04.27.

Szakértői vélemények az ingatlanok világában

Nem is olyan régen kaptunk egy szakvéleményt. Önmagában ez nem lenne hír. De mégis hír lett. Egész pontosan azért mert egy szakvéleménynek látszó „valamit” kaptunk. Olyan apróságok hiányoztak róla mint a készítő neve, titulusa, jogosultsága, aláírása és hasonló „apróságok”. Ez szülte a következő összefoglalót:

Magyarországon egy ingatlannal kapcsolatos szakértői vélemény akkor tekinthető valóban érvényesnek és felhasználhatónak, ha azt megfelelő jogosultsággal rendelkező szakértő készíti, és a tartalma szakmailag, formailag és jogilag is megfelelően alátámasztott. Nem elég, hogy „jól hangzik”, a dokumentumnak bizonyíthatónak, ellenőrizhetőnek és szükség esetén védhetőnek kell lennie.

Az első és legfontosabb feltétel, hogy a szakvéleményt olyan személy készítse, aki rendelkezik az adott területhez szüksges képesítéssel. Ez lehet ingatlanvagyon-értékelő, műszaki szakértő vagy – peres, bírósági ügyekben – igazságügyi szakértő. Egy bíróság például sok esetben kizárólag igazságügyi szakértő véleményét fogadja el.

A szakvéleménynek pontosan be kell azonosítania az ingatlant: szerepelnie kell benne a címnek, helyrajzi számnak, tulajdoni lap adatainak, alapterületnek, művelési ágnak, tulajdonosi viszonyoknak, terheknek, szolgalmaknak és – ha társasházról van szó – a társasházi adatoknak is. Ha ezek hiányosak vagy pontatlanok, a vélemény könnyen támadhatóvá válik.

Fontos a helyszíni szemle és a dokumentáltság is. Egy komoly szakvélemény jellemzően nem készülhet pusztán papírok alapján: szükséges lehet helyszíni bejárás, állapotfelmérés, fotódokumentáció és annak rögzítése, hogy mikor történt a szemle. Ez különösen fontos műszaki állapot, értékbecslés vagy társasház-alapítás esetén.

Az is lényeges, hogy a szakértő egyértelműen megjelölje, milyen módszer alapján jutott a következtetésre. Ez lehet piaci összehasonlító módszer, hozamalapú megközelítés vagy költségalapú számítás. Nemcsak az eredményt kell leírni, hanem azt is, hogy az hogyan és milyen adatok alapján született meg.

A szakvéleménynek konkrét szakmai következtetést kell tartalmaznia: például forgalmi értéket, piaci értéket, hitelbiztosítéki értéket, műszaki megfelelőséget vagy az állagromlás mértékét. Egy általános megfogalmazás önmagában nem elegendő; számszerűsíthető, egyértelmű eredmény szükséges.

Szintén fontos a fordulónap és az érvényességi idő feltüntetése. Egy értékbecslés vagy szakvélemény nem korlátlan ideig használható fel. Sok esetben 90, 180 vagy 360 napos érvényességi idővel számolnak, és egy lejárt szakvéleményt a bank, az önkormányzat vagy a hatóság már nem fogad el.

A mellékletek is komoly szerepet játszanak: tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, társasházi alapító okirat, építési engedély, fényképek vagy övezeti besorolás nélkül a dokumentum bizonyító ereje jelentősen gyengülhet.

Végül elengedhetetlen a szakértő azonosíthatósága: név, jogosultság, aláírás, dátum és szükség esetén kamarai vagy nyilvántartási szám nélkül a szakvélemény sokszor nem tekinthető hivatalosan felhasználhatónak.

Röviden: egy szakvélemény attól lesz valóban érvényes, hogy szakmailag megalapozott, dokumentált, számszerű, ellenőrizhető és jogilag is védhető. Ha ezek hiányoznak, akkor az inkább csak egy vélemény, nem pedig olyan szakmai dokumentum, amelyre komoly döntést lehet alapozni.

2026.04.20.

Híres épületek: Vác

„Itt születtem én ezen a tájon… „ma Vácra invitálom a kedves olvasókat.

A város a budapesti agglomerációban, Pest vármegyében, a Duna bal partján található. A Nyugati pályaudvarból induló zónázó vonattal 25 perc alatt elérhető ez a csodálatos barokk város. Ami Dunakanyar egyik ékköve, Pest vármegye ötödik legnagyobb lélekszámmal rendelkező városa. Vonzó idegenforgalmi célpont évezredes történelme, másrészt gazdag kulturális élete miatt. Katolikus püspöki székhely, a Váci egyházmegye központja.

A város történelmének főbb korszakai:

– Alapítás és középkor: A honfoglalás után a terület a Duna közelsége miatt vált jelentőssé. A legenda szerint nevét Vác remetéről kapta, aki Géza és László hercegeknek jósolt a mogyoródi csata előtt. I. Géza király alapította a püspökséget, és építtette az első székesegyházat.

– Tatárjárás: a mongol tatárok hadjárata 1241 tavaszán érte el a várost, a támadók felgyújtották, elpusztították a vártemplomot. A tatárok kivonulását követően az ország szervezett újjáépítéséről éppen Vácott tanácskozott IV. Béla király a főuraival.

– A török hódoltság: a 16-17. században a város stratégiai helyzete miatt gyakran cserélt gazdát, a várat 1684-ben, a törökök kiűzésekor rombolták le végleg.

– A barokk újjászületés: az 1731-es nagy tűzvész után, a 18. század közepén Migazzi Kristóf püspök idején indult meg a nagyszabású városépítés, ekkor alakult ki a ma is látható barokk városközpont. A város legjelentõsebb műemlék épülete a klasszicista elemekkel kevert késő barokk stílusú Székesegyház, amely 1761 – 1777 között épült fel. 1764-ben a királynőt, Mária Teréziát látta vendégül a püspök és a város. Fél év alatt készült el az országosan is egyedülálló műemlékünk a Diadalív (a váci köznyelvben Kőkapu), s az uralkodó érkezésére fejezték be a Városháza építését is. Az elpusztult vár helyén 1766-ra fejezõdött be a ferencesek templomának építése, és 1772-ben készült el a Székesegyházzal szemben a püspöki palota épülete.

– Iskola- és iparváros: a 19-20. század fordulóján Vác a vasúthálózatba való bekapcsolódással (1846) iparosodott, számos iskola épült, az 1900-as évek elején pedig a Duna-parti korzó is kialakult.

– Modern kor: A 20. század második felében a szocialista iparosítás és a lakótelepek építése jellemezte, napjainkban pedig a műemlékek felújításával és a turizmus fejlesztésével a kultúra városaként funkcionál.

2026.04.20.

Hogyan határozzák meg a közös költséget?

Egy társasházban a közös költséget három féle módon lehet meghatározni.

1. Tulajdoni hányad alapján
Ez a „jogilag legtisztább” megoldás. A közös költséget a tulajdoni arányok szerint osztják szét (ami általában a lakás méretéhez igazodik).
Előnye: arányos, nehezen támadható.
Hátránya: nem mindig tükrözi a tényleges használatot (pl. lift, szemét).

2. Alapterület (m²) alapján
Itt konkrétan négyzetméterre vetítik a költséget (pl. X Ft/m²). Ez nagyon hasonlít a tulajdoni hányadhoz, de egyszerűbb kommunikálni.
Előnye: átlátható, könnyen számolható.
Hátránya: ugyanaz, mint fent – nem minden költség függ a lakás méretétől.

3. Egyenlő arányban (lakásonként)
Mindenki ugyanannyit fizet, legyen 30 m² vagy 120 m².
Előnye: egyszerű és bizonyos költségeknél (pl. szemétszállítás, adminisztráció) logikus.
Hátránya: a nagyobb lakások tulajdonosai „jól járnak”, a kisebbek aránytalanul többet fizetnek.

Ami a valóságban gyakori: kombinált rendszer
Sok társasház ezt használja, mert ez a legéletszerűbb:
van egy fix alapdíj lakásonként, és erre jön egy m² vagy tulajdoni hányad alapú rész.
Sőt, bizonyos költségeket külön is bonthatnak:
lift → használat vagy emelet szerint,
víz → mérőóra alapján,felújítási alap → általában tulajdoni hányad szerint.

2026.03.24.2026.03.24.

Az SZMSZ módosítás folyamata

Ki kezdeményezheti a módosítást?
Az SZMSZ módosítását kezdeményezheti:
– a közös képviselő / intézőbizottság
– bármely tulajdonostárs (általában írásban)
– számvizsgáló bizottság

Hogyan kell összehívni a közgyűlést?
Az SZMSZ módosítása kizárólag közgyűlési hatáskör.
Fontos formai követelmények:
– Meghívó írásban, előre kiküldve (legalább 8 nappal korábban)
– A napirendi pontot konkrétan meg kell jelölni
(pl. „SZMSZ módosítása – parkolási rend szabályozása”)
– Célszerű a módosítás tervezetét is mellékelni
Ha nincs pontos napirend → a döntés megtámadható.

Milyen szavazati arány szükséges?
Főszabály:
Az SZMSZ módosításához egyszerű többség kell:
– a jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányad szerinti több mint 50%

Kivétel (minősített többség kell – 4/5 = 80%):
Ha a módosítás:
– a tulajdon használatát lényegesen korlátozza
– vagy új kötelezettséget ír elő a tulajdonosoknak

Határozathozatal menete a közgyűlésen:
-A módosítás tervezetét ismertetni kell
– Vita
– Szavazás tulajdoni hányad szerint
– Határozat rögzítése jegyzőkönyvben

Jegyzőkönyv és dokumentáció
A módosításhoz kötelező:
– közgyűlési jegyzőkönyv
– jelenléti ív
– elfogadott SZMSZ módosítás (egységes szerkezetben ajánlott)

Hatálybalépés
Az SZMSZ módosítás:
– általában a határozat napján lép hatályba vagy a határozatban meghatározott időpontban

Megtámadhatóság
A határozat bíróságon megtámadható 60 napon belül ha:
– jogszabálysértő
– SZMSZ-sértő
– tulajdonosi jogokat sért

2026.03.09.

Menjünk közgyűlésre!

A társasházi közgyűlés sokak számára kötelező, unalmas programnak tűnik. Pedig valójában itt dőlnek el azok a kérdések, amelyek közvetlenül befolyásolják például a lakás értékét, a havi költségeket és a ház jövőjét.

A 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról alapján a közgyűlés a társasház legfontosabb döntéshozó szerve. Itt határoznak például a közös költség mértékéről, a felújításokról, a nagyobb beruházásokról vagy akár a közös képviselő személyéről. Ha egy tulajdonos nincs jelen, mások döntenek a pénzéről és a tulajdonáról.

A részvétel azért is fontos, mert a közgyűlésen lehet kérdezni, véleményt mondani és befolyásolni a döntéseket. Egy jól feltett kérdés vagy egy szakmai észrevétel akár több millió forintos beruházások irányát is megváltoztathatja.

Ráadásul a közgyűlés jó alkalom arra is, hogy a tulajdonosok képet kapjanak a ház pénzügyi helyzetéről, a tervezett munkákról és arról, milyen állapotban van az épület. Ez különösen fontos, hiszen egy jól működő társasház megőrzi – sőt növeli – az ingatlanok értékét.

Röviden: a közgyűlés nem formalitás. Ez az a hely, ahol a tulajdonosok valóban beleszólhatnak abba, mi történik a saját házukkal és a saját pénzükkel.

2026.03.09.

Híres épületek: Visegrád

Visegrád kisváros a Közép-Magyarország régióban, Pest vármegyében, a Szentendrei járásban, a budapesti agglomerációban A Duna jobb partján, a Visegrádi-hegység lábánál fekvő Visegrád Magyarország egyik legrégibb városa a festői Dunakanyar gyöngyszeme.

A visegrádi Királyi palota egy a 14. És 15. század között emelt épületkomplexum, amely a középkori Magyar Királyság kortárs uralkodóinak szolgált kezdetben állandó székhelyéül, majd vidéki rezidenciájául, egészen a török hódoltság pusztításáig.

Története:
1323-ban I. Károly magyar király Visegrádra helyezte székhelyét és a városban egy királyi házat építtetett. A királyi házat I. Lajos bővítette ki több lépésben palotává. A ma romjaiban álló épület a 14. század utolsó negyedében épült, részben még I. Lajos, részben már Zsigmond király uralkodása alatt.
1405 és 1408 között Zsigmond a székhelyét Visegrádról Budára helyezte át, a visegrádi palota ettől kezdve vidéki rezidenciává vált.

1476 és 1484 között Mátyás király a palotát késő gótikus stílusban felújíttatta. Az épület egyes részein reneszánsz elemek is megjelentek, a Herkules-kút és a Múzsák-kútja, a díszudvar loggiája, a kápolna orgonakarzata és oltárai. A palotát az 1544-es török hódítás után elhagyták, így az épület rommá vált. Feltárása 1934-ben indult meg, és napjainkban is tart.

REM189 zRt. - Ingatlanüzemeltetés

Szerző: Major Árpád