Nem is olyan régen kaptunk egy szakvéleményt. Önmagában ez nem lenne hír. De mégis hír lett. Egész pontosan azért mert egy szakvéleménynek látszó „valamit” kaptunk. Olyan apróságok hiányoztak róla mint a készítő neve, titulusa, jogosultsága, aláírása és hasonló „apróságok”. Ez szülte a következő összefoglalót:
Magyarországon egy ingatlannal kapcsolatos szakértői vélemény akkor tekinthető valóban érvényesnek és felhasználhatónak, ha azt megfelelő jogosultsággal rendelkező szakértő készíti, és a tartalma szakmailag, formailag és jogilag is megfelelően alátámasztott. Nem elég, hogy „jól hangzik”, a dokumentumnak bizonyíthatónak, ellenőrizhetőnek és szükség esetén védhetőnek kell lennie.
Az első és legfontosabb feltétel, hogy a szakvéleményt olyan személy készítse, aki rendelkezik az adott területhez szüksges képesítéssel. Ez lehet ingatlanvagyon-értékelő, műszaki szakértő vagy – peres, bírósági ügyekben – igazságügyi szakértő. Egy bíróság például sok esetben kizárólag igazságügyi szakértő véleményét fogadja el.
A szakvéleménynek pontosan be kell azonosítania az ingatlant: szerepelnie kell benne a címnek, helyrajzi számnak, tulajdoni lap adatainak, alapterületnek, művelési ágnak, tulajdonosi viszonyoknak, terheknek, szolgalmaknak és – ha társasházról van szó – a társasházi adatoknak is. Ha ezek hiányosak vagy pontatlanok, a vélemény könnyen támadhatóvá válik.
Fontos a helyszíni szemle és a dokumentáltság is. Egy komoly szakvélemény jellemzően nem készülhet pusztán papírok alapján: szükséges lehet helyszíni bejárás, állapotfelmérés, fotódokumentáció és annak rögzítése, hogy mikor történt a szemle. Ez különösen fontos műszaki állapot, értékbecslés vagy társasház-alapítás esetén.
Az is lényeges, hogy a szakértő egyértelműen megjelölje, milyen módszer alapján jutott a következtetésre. Ez lehet piaci összehasonlító módszer, hozamalapú megközelítés vagy költségalapú számítás. Nemcsak az eredményt kell leírni, hanem azt is, hogy az hogyan és milyen adatok alapján született meg.
A szakvéleménynek konkrét szakmai következtetést kell tartalmaznia: például forgalmi értéket, piaci értéket, hitelbiztosítéki értéket, műszaki megfelelőséget vagy az állagromlás mértékét. Egy általános megfogalmazás önmagában nem elegendő; számszerűsíthető, egyértelmű eredmény szükséges.
Szintén fontos a fordulónap és az érvényességi idő feltüntetése. Egy értékbecslés vagy szakvélemény nem korlátlan ideig használható fel. Sok esetben 90, 180 vagy 360 napos érvényességi idővel számolnak, és egy lejárt szakvéleményt a bank, az önkormányzat vagy a hatóság már nem fogad el.
A mellékletek is komoly szerepet játszanak: tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, társasházi alapító okirat, építési engedély, fényképek vagy övezeti besorolás nélkül a dokumentum bizonyító ereje jelentősen gyengülhet.
Végül elengedhetetlen a szakértő azonosíthatósága: név, jogosultság, aláírás, dátum és szükség esetén kamarai vagy nyilvántartási szám nélkül a szakvélemény sokszor nem tekinthető hivatalosan felhasználhatónak.
Röviden: egy szakvélemény attól lesz valóban érvényes, hogy szakmailag megalapozott, dokumentált, számszerű, ellenőrizhető és jogilag is védhető. Ha ezek hiányoznak, akkor az inkább csak egy vélemény, nem pedig olyan szakmai dokumentum, amelyre komoly döntést lehet alapozni.