Árajánlat kérés (1. rész).

Egy társasház kezelőtől ajánlatot kérve számos adatot kell megadnia a lakóközösségnek annak érdekében, hogy az ajánlat minél pontosabb és relevánsabb legyen. A következő adatok és információk fontosak lehetnek az ajánlatkérés során:

Társasház neve és címe: Az ajánlatkérő társasház pontos nevének és címének megadása alapvető fontosságú.

Társasház paraméterei: A társasház jellemzőinek részletes leírása, például az épület típusa (pl. panel, tégla), a lakások száma és mérete, nem lakás célú helységek száma, az épület állapota, egyéb funkciók vagy szolgáltatások (lift, medence, kert, parkoló stb.).

Kezelési igények: A lakóközösségnek pontosan meg kell határoznia, hogy milyen típusú szolgáltatásokra van szüksége a társasház kezeléséhez. Ez magában foglalhatja a közös területek takarítását, takarítás gyakoriságát, extra takarítást, karbantartások, biztonsági felügyeletet, pénzügyi és adminisztratív tevékenységeket stb.

Kommunikáció és raportálás: A lakóközösségnek meg kell határoznia, hogy milyen gyakorisággal és milyen formában várnak tájékoztatást a kezelőtől a társasház ügyeiről és a végzett munkáról.

Időtartam és ütemezés: A lakóközösségnek el kell döntenie, hogy milyen időtartamra tervezik az új kezelővel kötni a szerződést, valamint azt is, hogy mikor szeretnék megkezdeni az új szolgáltatások igénybevételét.

Költségvetés: Fontos megadni a lakóközösség rendelkezésére álló költségvetést az ajánlatkérés során. Ez segít a potenciális szolgáltatóknak abban, hogy olyan ajánlatot készítsenek, amely megfelel a társasház anyagi lehetőségeinek.

Referenciák és engedélyek: A lakóközösségnek érdemes megkérdezni az ajánlattevőtől, hogy rendelkeznek-e releváns referenciákkal és engedélyekkel a tevékenységükhöz.

Egyéb követelmények: Bármilyen egyéb speciális követelmény vagy előírás, amely fontos lehet a társasház kezelése során, például speciális szolgáltatások vagy technikai követelmények.

Kapcsolattartási információk: A lakóközösség nevében egy kapcsolattartó személyt kell megnevezni, aki koordinálja az ajánlatkérést és a későbbi tárgyalásokat.

Ezek az adatok és információk segítenek a társasház kezelőknek az ajánlat pontosításában és az igényekhez való alkalmazkodásban. Fontos, hogy az ajánlatkérés részletes és átfogó legyen annak érdekében, hogy az ajánlatok összehasonlíthatók legyenek, és a lakóközösség megfelelő döntést hozhasson a legmegfelelőbb szolgáltató kiválasztásáról.



Egy Társasház Katalizátora: A Profi Házirend

A társasház házirendje elengedhetetlen a lakók közötti harmonikus együttműködés és az otthoni környezet biztonságának és rendezettségének fenntartása érdekében. A szabályok betartása segít megelőzni a vitákat és konfliktusokat, valamint biztosítja a társasház lakóinak kényelmét és jól-létét. Ezért fontos, hogy a társasház közössége egyetértésre jussanak a házirend tartalmával és betartásával kapcsolatban, és mindenki aktívan részt vegyen annak kialakításában és betartásában. Egy jól kidolgozott társasházi házirend segít megelőzni a vitákat és konfliktusokat, valamint elősegíti a lakók harmonikus együttműködését és az otthoni környezet biztonságát és kényelmét. Fontos, hogy minden lakó megismerje és betartsa a házirendet, hogy a társasház minden lakója számára kellemes és harmonikus legyen az otthon.

Egy társasházi házirendnek általában a következő elemeket kell tartalmaznia:

  1. Bevezető és cél: Rövid áttekintés arról, hogy miért fontos és mi a célja a házirendnek, valamint hogy kiknek kell betartaniuk, kikre vonatkozik.
  2. A társasház közös területei és használata: Részletes leírás arról, hogy milyen közös területek találhatók a társasházban, és hogyan kell őket használni. (A közös területek tisztasága az egyik legfontosabb pont). Ilyen közös terület például: lépcsőház, kert, udvar, pince, padlás stb.
  3. Lakók jogai és kötelezettségei, külön tulajdonú ingatlanrész használata: Kifejti a lakók jogait és kötelezettségeit, ideértve a zajszintre, az otthoni karbantartásra,  felújításra, zenélésre és egyéb fontos tényezőkre vonatkozó szabályokat.
  4. Közös költségek és fizetési módok: Részletesen meghatározza, hogy milyen közös költségek merülnek fel a társasházban, hogyan kerülnek elszámolásra és mik a fizetési határidők.
  5. Rendszabályok és tilalmak: Leírja azokat a konkrét tevékenységeket vagy viselkedéseket, amelyek tilosak a társasházban, ideértve például a háziállatok tartásának szabályait vagy a dohányzás helyeit.
  6. Építési és felújítási szabályok: Meghatározza, hogy milyen típusú építési és felújítási tevékenységek megengedettek vagy korlátozottak a társasházban.
  7. Panaszkezelés és konfliktusmegoldás: Ismerteti a lakók számára elérhető panaszkezelési eljárásokat és konfliktusmegoldási módszereket, hogy az esetleges viták és problémák hatékonyan megoldódjanak.
  8. Tűzvédelmi és biztonsági előírások: Részletesen kifejti a tűzvédelmi és biztonsági előírásokat, például a tűzoltó berendezések karbantartásának és használatának szabályait.
  9. Parkolás és gépjármű tárolás: Meghatározza a társasház parkolási és gépjárművek tárolási szabályait.
  10. Házirend módosítása és jóváhagyása: Részletezi, hogy hogyan történhetnek a házirend módosításai és ki kell-e őket hirdetni vagy jóvá kell-e hagyni a közgyűlésen.Esetenként tartalmazhat környezetvédelemre, környezettudatosságra, közösségi rendezvényekre, hirdetések és reklámok elhelyezésére vonatkozó rendelkezéseket, illetve ha van a házban lift akkor annak használati szabályait is a házirendbe rögzítik.

Insula, az ókori társasház (1.rész)

Az elmúlt héten az alábbi facebook posztban próbáltam rájönni vajon hol születhettek meg az első társasházak. Egyik tippem az ókori Rómában található Insula volt. Álljon itt most tíz fontos információ amik sokat elárulnak ezekről az épületekről.

Többemeletes épületek: Az insulák leggyakrabban többemeletes épületek voltak, melyekben különböző társadalmi osztályok lakói éltek. Az alsó szintekre általában az alacsonyabb társadalmi osztályokhoz tartozó emberek költöztek, míg az emeleteken a gazdagabbak éltek.

Sűrű lakottság: Az insulákban kevés szabad területet lehetett találni. Az insulae több száz lakót tudott befogadni, így nagyon zsúfolt és zajos helyek voltak.

Alacsony életkörülmények: A legtöbb insula rossz higiéniai körülményekkel és gyenge építészeti állapottal rendelkezett. Az insula lakói gyakran szembesültek a rossz szellőzés, a vízhiány és a szennyvíz problémáival.

Kereskedelmi és lakóépületek: Az insulában gyakran kereskedelmi és lakóépületeket egyesítettek. Az alsó szinteken üzletek és műhelyek voltak, míg az emeleteken lakások voltak megtalálhatók.

Tűzesetek veszélye: Az insulák könnyen tűzvész áldozatává válhattak, mivel a fa és a tégla gyakran alkalmazott anyagok voltak az építésükhöz. A tűz általában gyorsan terjedt az insulák között, ami súlyos veszteségeket okozott.

Bérlakások: Az insuláben lévő lakásokat általában szegény (szegényebb) bérlők bérelték, bár előfordult, hogy vagyonosabb bérlők vettek ki lakást (ami természetesen kitűnő állapotban volt), és a bérleti díj az adott hely elhelyezkedésétől és állapotától függött.

Építészet és struktúra: Az insulae építészete általában egyszerű volt, és kevés figyelmet fordítottak a lakók kényelmére vagy biztonságára. Gyakran a legfontosabb szempont a helykihasználás volt.

Szociális különbségek: Az insula lakói között nagy társadalmi különbségek voltak. A gazdagabbak többnyire a város központjához közelebbi lakásokat preferálták, míg a szegényebb emberek a külvárosi részeken éltek.

Építési szabályozások: Bár voltak építési szabályok az insulák vonatkozásában, ezek gyakran nem voltak elégségesek a biztonságos vagy élhető környezet biztosításához.

Fontosság a városi életben: Az insulák az ókori Róma fontos részét képezték, mivel otthont adott a városi lakosság nagy részének, valamint számos kereskedelmi funkciót láttak el a bennünk található üzletek révén.

Rémálomház az Elm utcában

A lakóhely, amelynek az otthonunknak kellene lennie, gyakran válik a stressz és frusztráció forrásává, ha a társasház üzemeltetése borzalmasan vagy pedig egyáltalán nem működik. Egy ilyen helyzetben a lakók mindennapjaikat a bizonytalanság és a kényelmetlenség határozza meg. Íme, egy mélyreható betekintés egy olyan társasház életébe, ahol a problémák csak halmozódnak, és a megoldások nem érkeznek meg, sőt néha még a szándék a megoldásra is hiányzik. A leírtakkal személyesen találkoztam, ugyanis az ominózus társasház kezelésére tőlem is kértek egy ajánlatot. Kimentem a házhoz, bejártam, felmértem, beszélgettem pár lakóval. A tapasztalatok pedig lentebb olvashatók. Elöljáróban annyit, hogy nem ez lesz életem legpozitívabb és legvidámabb beszámolója egy társasházzal kapcsolatban.

Mikkel is találkoztam? Mit mesélt az a pár tulajdonos aki szóba állt velem? Nem sok jót. Kezdjük talán a legijesztőbb esettel: Az elmúlt négy évben a társasház lakói már a legfontosabb döntéseket sem tudták meghozni, mivel nem volt közgyűlés, ami érthetetlen és teljesen szabálytalan a közös képviselő részéről, illetve egy hiba a lakóközösség részéről is, hiszen nem tettek semmit az ügyben. (https://rem189.eu/tenyek-es-tevhitek-a-kozos-kepviselorol-5-resz ezen a linken találhatóak megoldások rossz közös képviselők leváltására). Ennek eredményeként a szükséges felújítások, karbantartások és fejlesztések elmaradtak, ami komoly veszélyt jelent az épület lakhatóságára és a lakók biztonságára nézve.

Egy másik jelentősebb hiányosság a felújítási alap hiánya, ami azt jelenti, hogy nincs megfelelő anyagi fedezet az épület karbantartására és fejlesztésére. Ez pedig konkrétan oda vezet, hogy a nem túl jó állapotú tető problémái csak súlyosbodnak, és a beázások egyre gyakoribbak lesznek, fenyegetve az épület struktúráját és a lakók vagyonát. Arról már nem is beszélve, hogy bármi más felújításra sem lesz pénz.

A rendszeres elszámolások hiánya csak tovább súlyosbítja a helyzetet. A lakók nem kapnak megfelelő tájékoztatást a befizetésekről, és a közösség bizalmatlansága egyre csak növekszik. Nevezzük nevén: fogalma nincs az ott élőknek, hogy a befizetett közös költséggel mi történik. Nem tudják, hogy mire megy el a pénzük, hiszen a házban nem történik nagyjából semmi. Erre egy újabb kiváló példa: a társasház takarítása eléggé ad hoc jellegű. Egy héten egyszer-kétszer felbukkan pár takarítónak kinéző egyén és sepregetnek kicsit. De a ház tisztasága nagyjából a nem létező kategória felé tendál.
Erről a témáról már értekeztem korábban: https://rem189.eu/a-tarsashazi-takaritas-legnagyobb-hibai/

A társasház biztosítása lejárt, ami további bizonytalanságot és kockázatot hordoz a lakók számára. Amikor egy társasház nincs biztosítva, az azt jelenti, hogy nincs fedezet a különféle károkra, például tűz, árvíz, földrengés, vagy akár lopás esetén. Ez óriási kockázatot jelent a lakók vagyona szempontjából, hiszen egy esetleges káresemény során a lakók önerejükből vagy közösségi alapokból kellene helyreállítsák az okozott károkat. Azt hinné az ember, hogy ezt mindenki igyekszik elkerülni. Hát nem…

A villamos hálózat pedig elavult és veszélyes állapotban van, ami komoly biztonsági kockázatot jelent mind a lakók, mind az ingatlan tulajdonosai számára. Az elavult villamos hálózatok gyakran okoznak rövidzárlatokat vagy túlterheléseket, amelyek tűzveszélyt jelentenek. A rosszul karbantartott vezetékek, elavult csatlakozók vagy túlmelegedett alkatrészek könnyen kiválthatnak tüzet, ami komoly veszélyt jelent mind a lakókra, mind az ingatlanra nézve. Az elavult villamos hálózatok gyakran okoznak áramszüneteket és feszültségingadozásokat, amelyek kényelmetlenséget okozhatnak a lakók számára. Az áramszünetek különösen problémásak lehetnek olyan kritikus helyzetekben, mint például az éjszaka vagy a hideg téli hónapokban.

Akadt még pár apróság. Volt aki azt se tudta ki a közös képviselő, más valaki megkérdezte: „Van egyáltalán közös képviselőnk?”. A hírek szerint sem SZMSZ, sem pedig házirend nincs, a házon található reklámok és hirdetések után senki sem fizet a társasháznak bérleti díjat, a kaputelefont egy ott lakó idősebb úr tartja karban, a kukákat mindig valaki más húzza ki.

Természetesen elkezdtem gondolkodni, hogy miként lehet rendezni a kaotikus helyzetet, de hamar rájöttem, hogy a társasházban mélyen gyökerező problémák és a lakók közötti bizalmatlanság és konfliktusok nehezítik a helyzet kezelését. Végül úgy döntöttem, hogy nem vállalom a feladatot még ajánlat adás szintjén sem, felismertem ugyanis, hogy a jelenlegi körülmények között nem lehetséges hatékonyan megoldani az előállt problémákat. Néha sajnos találkozom olyan esetekkel amikkel nem tudok mit tenni.

 

Karácsonyi káreset

A lenti történetet valós, megtörtént események ihlették, a közvetlen közel múltból. Mivel korábban értekeztem arról, hogy milyen amikor nem megfelelő ember kezel egy ingatlant, úgy gondolom most a másik végletet is bemutatnám. A most megosztott kis történet tökéletesen megmutatja milyen amikor jó kezekben van az ingatlan.

A közös képviselő ahogy karácsonykor szokás, örömmel töltötte az időt szeretteivel a karácsonyi ünnepek alatt. A meghitt családi összejövetel közepette azonban váratlan hívás érkezett, amely félbeszakította az ünnepi hangulatot. Ugyan már megszokták a rokonok és barátok, hogy egy közös képviselő mindig szolgálatban van, de karácsonykor eddig még sosem csengett az a bizonyos telefon. Az egyik társasházból, amelynek közös képviselője volt telefonált az egyik tulajdonos aki egy elég súlyos csőtörésről értesítette őt.

A telefonhívásban izgatott és némileg ijedt hangon számoltak be a lakók a vízkárról, és kérték a képviselőjüket, hogy sürgősen intézkedjen és ha lehetséges érkezzen a helyszínre. A közös képviselő azonnal félretette az ünnepi vacsorát, elbúcsúzott családjától, és sietett a társasház felé. Hiába, vannak feladatok amik nem tűrnek halasztást

A helyszínre érve a közös képviselő már messziről észlelte a kialakult kaotikus állapotot. A lakók próbálták korlátozni a víz terjedését, míg mások a károsult lakásokból próbálták biztonságba helyezni a személyes tárgyaikat. A képviselő természetesen azonnal összehívta a szükséges szakembereket, és koordinálta kezdte a javítási és helyreállítási munkálatokat.

A vízvezeték-szerelők hamarosan megérkeztek, és együttműködve a képviselővel kezdték el a káreset kezelését. A közös képviselő szoros kapcsolatban állt az épület karbantartásáért felelős szakemberekkel, így sikerült gyorsan azonosítani és elhárítani a problémát. Ahogy korábban mindig, a közös képviselő mos tis minden tőle telhetőt megtett annak érdekében, hogy a kár minimális legyen, és a lakók minél előbb visszatérhessenek a normális mindennapi életükhöz.

Bár a vízkár félbeszakította a családi ünneplését, a ház kezelőjének gyors és higgadt intézkedéseinek és szervezőképességének köszönhetően sikerült gyorsan és hatékonyan kezelni a helyzetet. A lakók hálásak voltak a közös képviselő elkötelezettségéért és professzionalizmusáért, és ezután még jobban értékelik a társasházukban végzett munkáját.

 

Mit tegyünk otthonunkkal ha karácsonykor elutazunk?

Mindjárt nyakunkon a karácsony, és ilyenkor sokan szoktak beiktatni egy rövidebb-hosszabb utazást. Jó is kimozdulni és pihenni egy jót, de nem szabad megfeledkezni pár fontos dologról, amik adott esetben komoly gondoktól menthetnek meg minket.

Biztonsági intézkedések: Zárja be és ellenőrizze az összes ablakot, ajtót, valamint a garázst is. Győződjön meg róla, hogy minden zár megfelelően működik.

Vízvezeték-rendszerek ellenőrzése: Zárja el a vízcsapot és ellenőrizze, hogy nincs-e csöpögés vagy szivárgás. Ha a fagyveszély miatt szükséges, hagyja megnyitva a kültéri csapokat minimális folyás mellett.

Fűtés beállítása: Ha télen utazik, hagyja bekapcsolva a fűtést egy minimális hőmérsékleten, hogy megelőzze a lefagyást és a nedvességkárosodást.

Villamosberendezések kikapcsolása: Kapcsolja ki az összes felesleges villamosberendezést és húzza ki őket a konnektorból, hogy minimalizálja az energiaveszteséget és csökkentse a tűzveszélyt.

Élelmiszerek eltávolítása: Dobjon ki minden olyan élelmiszert, amely könnyen megromolhat, és zárja el vagy dobja ki a már kinyitott élelmiszereket.

Szemetes kiürítése: Ürítse ki a szemeteskukát, hogy elkerülje az esetleges kellemetlen szagokat és a rovarok megjelenését.

Növények gondozása: Kérjen valakit, hogy öntözze meg a növényeket, vagy használjon öntözőrendszert, hogy megőrizze a növények frissességét.

Posta és csomagok kezelése: Kérje meg egy megbízható szomszédot vagy barátot, hogy rendszeresen vegye át a postát és a csomagokat, hogy ne gyűljenek fel, és ne jelezze illetékteleneknek, hogy senki sem tartózkodik otthon.

Állatok gondozása: Ha háziállatai vannak, szervezze meg a gondozásukat vagy kérje meg valakit, hogy látogassa meg és gondoskodjon róluk.

Biztonsági rendszer bekapcsolása: Ha van otthon biztonsági rendszer, kapcsolja be, és tájékoztassa a megbízható szomszédokat vagy barátokat az elutazásról.

Ház körüli területek rendbetétele: Győződjön meg róla, hogy az udvaron nincs felesleges tárgy, amely segíthetne betörőknek, és zárja be a kerti szerszámokat, gépeket.

Ház körüli világítás beállítása: Használjon időzítőt vagy okosotthon-alkalmazást a világítás be- és kikapcsolásához, hogy elkerülje az üres ház jeleit.

Fontos dokumentumok és értékek biztonságban tartása: Zárja be a fontos dokumentumokat, ékszereket és értéktárgyakat egy széfbe vagy más biztonságos helyen.

Szükséges karbantartások elvégzése: Ha vannak olyan javítási vagy karbantartási feladatok, amelyeket érdemes elvégezni (például csöpögő csap javítása, lefolyók tisztítása), tegye meg őket, hogy elkerülje a kellemetlenségeket.

Egy szösszenet, aminek nehéz címet találni

Néhány érdekes, talán kicsit furcsa esetemről már meséltem. Például ebben a cikkben. De egy érdekes közgyűlés történetét is megosztottam már.  Most jöjjön egy újabb tanulságos, ám némileg elrettentő eset is.

Nem is olyan rég egy Pest külvárosban található 92 lakásos, 4 szintes társasház kezelésére kértek tőlünk ajánlatot. Kimentem, megnéztem, és láttam, hogy itt az állapotok elég rendesen áldatlanok. Mondhatom: rémesen le volt robbanva a ház, az összes-vissza lógó kábelektől kezdve, a koszos liftig, a rendezetlen udvarig, a lyukas tetőig volt ott minden. Persze minden feladat megoldható, a kihívásokat kedveljük, szóval nem mondtam nemet. Osztottam, szoroztam és arra jutottam, hogy úgy 3-4 ezer forint/albetét közötti összegért elvállalnám. Ez eredményezett egy „ X” összeget mint havidíj. Illetve javasoltam, hogy a házban legyen egy gondnok is, mert egy ekkora házban bőven szükség lenne rá. Kizárt, hogy ne legyen mit csinálnia és ezzel a közös képviselőnek sokat segítene és gyorsabban tudna a ház fejlődni. Miután elmondtam az ottani SZVB-nek az összeget megkaptam a következő kérdést: „Ez az összeg éves díj?”. És vártam a mosolyt ami a viccet jelzi. Nem jött. Teljesen komolyan gondolták. Igen, vannak olyanok akik azt hiszik, hogy egy ekkora házat ami tragikus közeli műszaki állapotban van valaki majd havi 20-25 forintért fog kezelni. Ez még heti bérnek is kevés lenne maradjunk ennyiben. Mert ugye mit is csinálunk mi többek között:

– Szervezzük és megtartjuk a közgyűléseket ahol a ház érdemi dolgairól dönthetnek a lakók,
– Rendszeresen tartunk fogadóórákat illetve heti rendszerességgel látogatjuk az ingatlant,
– Pontról pontra betartjuk és betartatjuk a Társasházi Törvényt és a ház SZMSZ-ét is, hiszen csak így működhet törvényesen a ház, így elkerülve az akár több milliós bírságot,
– A ház működéséhez szükséges szolgáltatásokat (takarítás, karbantartás, biztonság stb.) ellenőrizzük, szervezzük és folyamatosan fejlesztjük,
– Megszervezzük és folyamatosan figyeljük a karbantartási munkálatokat,
– Felújításokat, korszerűsítéseket intézünk, a szerződés megírásától az átvételig,
– Fizetjük a számlákat, illetve minden beérkező számlát ellenőrzünk,
– A közös költséggel kapcsolatos összes tevékenységet megcsináljuk, a könyveléstől kezdve a lakók részére elkészített egyenlegig bezárólag,
– Kezeljük a kintlevőségeket és próbáljuk behajtani az elmaradásokat a tartozóktól,
– Minden hatósággal és hivatalos szervvel tartjuk a kapcsolatot,
– Figyeljük a pályázatokat és amin tudunk elindulunk. Természetesen a pályázatot mi írjuk,
– Nyomon követjük a törvényi változásokat,
– Befektetési és megtakarítási lehetőségeket keresünk és ha találunk mindent el is intézünk ezzel kapcsolatban,
– Az összes tervrajzot, dokumentációt, szükséges szabályzatokat napra készen tartjuk.

Itt most befejezem. Pedig még egyszer ennyi tevékenységet írhatnék. Abba már bele sem megyek, hogy egy nagy társasház mennyi munkaórát emészt fel. Csak telefonálni 5-8 órát telefonálunk hetente és 1-2 óra az emailekre is elmegy. A személyes találkozók és helyszíni bejárások is legalább 4-5 órát elvisznek egy héten. A banki és pénzügyi feladatok (könyvelés, iktatás, ellenőrzés) sem lesznek kész 2-3 óránál kevesebb idő alatt. A komolyabb felújítások, fejlesztések adminisztrálását, a bonyolult ügyek kicsomózását, a jogi eseteket már nem is említem. Durván 12-18 órát visz el egy héten egy nagy társasház. Na mindegy, ez nem panasz vagy sivalkodás, csak számok és tények. Mi szerencsére meg tudjuk oldani a feladatainkat, vagyunk elegen és értjük is a saját szakmánkat. Ezért tartom nevetségesnek azt a díjat amit az említett házban elképzeltek.
Most pedig felteszem a pontot arra bizonyos „i” betűre, vagyis jöjjön slusszpoén: kiderült egy ott élő jóvoltából, hogy a házból valaki „képviselősködik”  már pár éve, mindenféle végzettség nélkül. Közgyűlés mint olyan írd és mondd 2008 óta nem volt. Mindenki fizet valamit de ezekről elszámolás ritkán van. Mindez egy olyan házban aminek nincs és nem is volt használatbavételi engedélye. Talán jobb, hogy ezt a házat kihagytam.

Ismerjük fel a rossz ingatlankezelőt avagy kiket kerüljünk el.

Ma egy tanulságos és roppant érdekes beszélgetésen vettem részt. Alaphangon a beszélgetés nem a szakmáról szólt, de mégis eljutottunk a szakmázásig. Ahogy ez általában lenni szokott. Nem tudom ki hogy van ezzel, de az ingatlankezelők és üzemeltetők nagyon ritkán tudnak úgy beszélgetni egymással, hogy ne kerüljön szóba a munkájuk. Ma pedig különösen érdekes témába futottam bele, miszerint, hogyan tudjuk felismerni a hozzá nem értő, kókler, amatőr, szerencsevadász kezelőket. A tapasztaltakat és átélteket két részben megosztom. Jöjjön az első:

– Alacsony (vagy semmilyen) szakmai ismeretek: A kóklerek gyakran nem rendelkeznek megfelelő szakmai háttérrel és tudással az ingatlanüzemeltetés és kezelés területén.

– Szervezetlenség: A nem megfelelő egyének gyakran hajlamosak szervezetlenségre és fejetlenségre, és nem képesek hatékonyan kezelni az ingatlanokkal kapcsolatos feladatokat.

– Hiányos vagy nem létező dokumentáció: A kóklerek általában nem hoznak létre vagy nem tartanak fenn megfelelő dokumentációt, például karbantartási és ellenőrzési naplókat vagy szükséges engedélyeket.

– Kommunikációs problémák: Akik nem értenek a szakmához azok nehezen tarthatják a kapcsolatot az ügyfelekkel és a szakemberekkel, és gyakran felmerülhetnek kommunikációs problémák.

– Nem megfelelő pénzügyi kezelés: Az ilyenek gyakran nem képesek hatékonyan kezelni az ingatlanokhoz kapcsolódó pénzügyeket, beleértve a költségvetési tervezést és az előre nem látható kiadások kezelését.

– Nem megfelelő jogi ismeretek: Hiányozhatnak a szükséges jogi ismeretek, ami hibákat és jogi problémákat eredményezhet. Nem ritkán a társasházi törvényről vagy az OTSZ-ről fogalmuk sincs.

– Nem rendelkezik kapcsolati hálózattal: Általában nincs kiterjedt szakmai és kapcsolati hálózatuk, ami korlátozza például a szükséges erőforrásokhoz és tényleges szaktudással rendelkező szakemberekhez való hozzáférést.

– Figyelmen kívül hagyja a piaci trendeket: A kóklerek nem követik figyelemmel a piaci trendeket és változásokat, így lemaradnak az új lehetőségekről és fejlesztésekről. Mondanom sem az ingatlanpiacon ez mekkora hátrány.

– Nem tanul a hibákból: Akik nem veszik komolyan a szakmájukat azok nem tanulnak a hibáikból és nem hasznosítják tapasztalataikat és nem alkalmazzák a fejlesztéseket az üzemeltetési folyamatokban. Továbbá ugyanazokat a hibákat követik el újra és újra.

– Nem fektet be technológiába: A hozzá nem értő üzemeltetők nem látják be, hogy a technológia és az automatizáció előnyös lehet az ingatlanüzemeltetésben.

– Túlzott ígérgetés: A kóklerek gyakran túlzott ígéretekkel próbálják megnyerni az ügyfelek bizalmát, de nem tudják ezeket tartani.

– Nem megfelelő időgazdálkodás: A szerencsevadászok nem képesek hatékonyan kezelni az időt, ami késedelmekhez és nem kielégítő eredményekhez vezethet.


Felkészülés a téli fűtési időszakra

A fűtési rendszer megfelelő működésének és hatékonyságának fenntartása érdekében fontos rendszeres karbantartást végezni. Az alábbiakban találhatók a fűtési rendszer legfontosabb karbantartási lépései:

– Szűrők cseréje: Számos fűtési rendszerben található szűrők, amelyek eltömődhetnek a por és szennyeződések miatt. Rendszeresen cseréljük ki vagy tisztítsuk meg ezeket a szűrőket, hogy a levegőáramlás hatékony maradjon.

– Radiátorok és hőleadók tisztítása: Időnként távolítsuk el a radiátorokat és egyéb hőleadókat, és tisztítsuk meg őket a lerakódott portól és szennyeződésektől.  Ez növeli a hőleadás hatékonyságát.

– Fűtőrendszer ellenőrzése: Győződjünk meg róla, hogy a kazán vagy a hőszivattyú megfelelően működnek, és nincsenek-e rajtuk sérülések vagy szivárgások. Amennyiben problémát észlel, szakember segítségét vegye igénybe.

– Víznyomás ellenőrzése: Ellenőrizzük a rendszer víznyomását, és győződjünk meg róla, hogy a nyomás a megfelelő tartományban van. Szükség esetén töltsünk vizet a rendszerbe.

– Légtelenítés: Amikor levegő kerül a fűtési rendszerbe, az csökkentheti annak hatékonyságát. Időnként végezzük el a rendszer légtelenítését a radiátorokon vagy a fűtőtesteken található légtelenítő szelepek segítségével.

– Programozza megfelelően a termosztátot: Használjunk programozható termosztátot, hogy a fűtés csak akkor működjön, amikor szükséges, és ne feleslegesen fűtsön. Állítsunk be alacsonyabb hőmérsékletet éjszakára vagy amikor nem tartózkodunk otthon.

– Szakember hívása: Évente legalább egyszer hívjunk szakembert, hogy teljes körű karbantartást végezzen a fűtési rendszeren. A szakember a legprofibb módon ellenőrzi a rendszert, tisztítja az alkatrészeket és beállítja a legmegfelelőbb paramétereket-

– Szelepek és csövek szigetelése: Használjon szigetelőanyagokat a fűtő csövek és szelepek körül, hogy meggátolja a hőveszteséget és az esetleges fagyási károkat.

– Tűztér ellenőrzése: Ha kandalló vagy fatüzelésű kályha van az ingatlanban, rendszeresen ellenőrizzük és tisztítsuk meg a tűzteret.

– Szénmonoxid-érzékelők ellenőrzése: Ne feledkezzünk meg a szénmonoxid-érzékelők rendszeres ellenőrzéséről  használata és az elemek cseréjéről.

– Kémények ellenőrzése: Ha lakásában használunk kéményt (pl. kandallóhoz vagy gázfűtéshez), ellenőriztessük megfelelően működik-e.


Szerepkörök az ingatlanok világában

Amikor magunkról beszélünk egy találkozó, egy tárgyalás, egy közgyűlés vagy csak egy baráti eszmecsere közben mindig elmondjuk, hogy ingatlanok üzemeltetésével és kezelésével foglalkozunk. A legtöbbet előforduló kérdések: mi a különbség az ingatlankezelő és az ingatlanfenntartó között? Mit csinál egy ingatlanüzemeltető és mit egy kezelő? Ugyanaz a kezelő és a fenntartó? Illetve pár hasonló kérdés. Aztán egy nap én is elgondolkodtam ezen.  Vagyis a különbségeken és tevékenységek között rejlő eltéréseken. Megpróbálom most a szálakat kibogozni. Az ingatlankezelő, az ingatlanüzemeltető és az ingatlanfenntartó különböző szerepköröket és feladatokat látnak el az ingatlaniparban. Most csak azokkal a szerepekkel foglalkozom amik minket is érintenek, illetve mi is foglalkozunk velük. A következőkben bemutatom ezeknek a szerepköröknek a főbb különbségeit:

Ingatlankezelő:
– Az ingatlankezelő egy ingatlan tulajdonos vagy tulajdonosok meghatalmazottja, aki az ingatlant mások számára bérbeadja vagy másképpen hasznosítja.
Az ingatlankezelők a bérleti szerződések létrehozását, követését és kezelését végzik, beleértve a bérleti díjak beszedését és az esetleges bérleti viták megoldását.
– A kezelő felelős az ingatlan értékének és vagyonának megőrzéséért, valamint a bérbeadói vagy bérlői kapcsolatok fenntartásáért.
Az ingatlankezelők közvetíthetnek a tulajdonosok és bérlők között, valamint gondoskodhatnak a bérlők kérelmeinek kezeléséről és a bérlőkkel való kommunikációról.
A pénzügyi feladatok közé tartozik a költségvetés készítése, a kiadások és bevételek ellenőrzése, a számlázás, a pénzügyi riportok elkészítése és a pénzügyi tranzakciók nyomon követése.
Az ingatlankezelőknek lehetőségük van az ingatlanok hosszú távú értékének növelésére, például az ingatlanfejlesztési projektek tervezésével és végrehajtásával.
Az ingatlankezelők közvetíthetnek a tulajdonosok és bérlők között, valamint gondoskodhatnak a bérlők kérelmeinek kezeléséről és a bérlőkkel való kommunikációról.
Az ingatlankezelőknek gondoskodniuk kell az ingatlanok karbantartásáról és javításáról. Ehhez a legtöbbször „külsős” szakembereket vesznek igénybe. Ritkább esetben az ingatlankezelő rendelkezik saját szakember gárdával is.

Ingatlanüzemeltető:
– Az ingatlanüzemeltető az ingatlan mindennapi működésének felügyeletéért felelős.
Az ingatlanüzemeltetőknek az a feladatuk, hogy gondoskodjanak az ingatlanok számos technikai, operatív és logisztikai aspektusáról annak érdekében, hogy az ingatlanok hatékonyan és biztonságosan működjenek.
– Feladatai között szerepelnek az épület karbantartásának, szükséges javításainak megszervezése.
Ez magában foglalja az épület szerkezetét, az elektromos rendszereket, a vízellátást, a fűtést és hűtést, valamint az egyéb technikai berendezéseket.
Az ingatlanüzemeltetőknek gondoskodniuk kell az ingatlanok energiaellátásáról, beleértve az elektromosságot, a gázt és a vízellátást. Ezenkívül az energiahatékonyságot is figyelemmel kell kísérniük és optimalizálniuk.
– Az üzemeltetőnek gyakran gondoskodnia kell a technikai személyzetről és a szolgáltatókról, akik fenntartják és javítják az ingatlant.
Az üzemeltetőknek figyelemmel kell kísérniük az ingatlanok üzemeltetési költségeit és próbálniuk meg optimalizálni azokat.
Az ingatlanüzemeltetőknek gondoskodniuk kell a szemét elszállításáról és az ingatlanok környezetvédelméről, például az újrahasznosítás előmozdításával.

Ingatlanfenntartó:
– Az ingatlanfenntartó az épület vagy ingatlan fizikai állapotának megőrzéséért felelős.
Az ingatlanfenntartók célja az ingatlan hosszú távú fenntartása és annak biztosítása, hogy az ingatlan megfeleljen a szükséges műszaki és esztétikai követelményeknek. Az ingatlanfenntartók tevékenysége gyakran szorosan kapcsolódik az ingatlanüzemeltetőkéhez és az ingatlankezelőkéhez, de főként a fizikai karbantartással és a műszaki teendőkkel foglalkoznak.
– Feladatai között szerepelnek az épület karbantartásának, javításainak és felújításának elvégzése, beleértve az elektromos hálózatot, a vízvezetékeket, a fűtési és hűtési rendszereket, valamint az esztétikai javításokat.
Az ingatlanfenntartóknak szintén figyelembe kell venniük a környezetvédelmi előírásokat és igyekezniük megfelelni a fenntarthatósági céloknak az ingatlanok üzemeltetése során.
Az ingatlanfenntartók segíthetnek az ingatlanok energiahatékonyságának növelésében például azáltal, hogy korszerűbb fűtési, hűtési és világítási rendszereket telepítenek.
– Az ingatlanfenntartó gondoskodik arról, hogy az ingatlan megfeleljen a biztonsági és jogi előírásoknak, és készít rendszeres karbantartási terveket.
Az ingatlanfenntartók rendszeresen kommunikálnak az ingatlankezelőkkel és a bérlőkkel a karbantartási vagy javítási kérelmek kezeléséhez és a problémák megoldásához.

Ezek a szerepkörök gyakran együttműködnek az ingatlanok hatékony kezeléséért. Az ingatlankezelők az ingatlan tulajdonosok érdekeit képviselik, az ingatlanüzemeltetők az üzemeltetési szempontokért felelnek, míg az ingatlanfenntartók az ingatlan fizikai állapotának fenntartásáért felelnek. Az egyes ingatlanok jellege és mérete alapján azonban lehet, hogy ezek a szerepek egy személyben vagy cégben összeolvadnak és így egy kézben összpontosulnak a feladatok.