Sorozatunk végéhez érkeztünk, lássuk mit is kell tudni arról, ha leváltatánk a közös képviselőt, illetve milyen felelőssége van egy közös képviselőnek.
A közös képviselő kártérítési felelőssége
A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. (Pfv.III.21.763/2013/6.)
A közös képviselő kártérítési felelősséggel tartozik, amennyiben hátralékos közös költségtartozás behajtása érdekében nem intézkedik.
A Tht. 43/A.§.-ban meghatározott rezsicsökkentéssel kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség elmulasztása esetén, a tulajdonostársak a fogyasztóvédelmi hatósághoz fordulhatnak, amely a bejelentés megalapozottsága esetén bírságot szabhat ki a közös képviselővel szemben.
A közös képviselő kártérítési felelősségét is megalapozhatja, ha a közös képviselő a Közgyűlési Határozatok Könyvében valamely lényeges körülmény, vagy közgyűlési határozat bejegyzését elmulasztja, vagy abba valótlan bejegyzést rögzít.
Amennyiben a közös képviselő a tulajdonostárs társasház irataiba való betekintési jogának gyakorlásában nem működik közre, akkor a tulajdonostárs követelheti a szükséges iratok és dokumentumok rendelkezésre bocsátását akár polgári eljárás keretében is.
Ezzel a résszel cáfolnánk azt az időnként felbukkanó, hangulatkeltésre kiválóan alkalmas pletykát miszerint a közös képviselő nem tartozik felelősséggel az általa elvégzett (vagy épp el nem végztett) feladatokért.
Törvényességi felügyeleti eljárás
A Társasház működésének, a társasház szerveinek működésének törvényességi felügyeletét az illetékes jegyző látja el. Ám a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyekre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
Törvényességi felügyeleti eljárásnak van helye, ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő jogsértő magatartása, ezen belül mulasztása miatt nem biztosítható, így különösen, ha a közös képviselő:
– nem hívja össze a közgyűlést a törvényben előírtak szerint,
– nem hajtja végre a közgyűlési határozatban foglaltakat (vagy eltér a határozattól),
– nem közli a tulajdonosokkal az írásbeli szavazás veredményét,
– nem teljesíti a közös költségsel kapcsolatos feladatait,
– nem törli a nyilvántartásból a tulajdonostárs kiegyenlített közös költség-tartozásával kapcsolatos adatokat,
– nem őrzi meg az alapító okiratot és az SZMSZ-t, és nem vezet nyilvántartást a közgyűlési határozatokról (nem készít KHT-t) és azok végrehajtásáról,
– nem vagy nem a törvény által előírt formában készíti el az éves költségvetést és beszámolót.
Ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.
Közös képviselő felmentés illetve leváltása:
A közös képviselő bármikor visszahívható közgyűlésen, amennyiben a közgyűlés napirendi pontjai között szerepel. Ennek módja: A tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonosok 1/10-ének kezdeményezése szükséges. Az azt jelenti, hogy nem a tulajdonosok, vagy az albetétek száma az irányadó, hanem a teljes társasház tulajdoni hányadának 10%-át kell meggyőzni arról, hogy a közös képviselő helyett másikra van szükség. Tehát ennek 10%-nak az aláírását kell összegyűjteni egy konkrét rendkívüli közgyűlés összehívására irányuló és a közös képviselőhöz címzett levélben. A dokumentumnak mindenképpen tartalmaznia kell a konkrét napirendi pontot vagy pontokat. Fontos, hogy ezt a levelet személyesen vetessük át a közös képviselővel. Ugyanis az átvétel időpontjától számított 30 napon belül köteles lesz összehívni egy szabályos közgyűlést. Ha ez nem történik meg, akkor a 30 nap eltelte után a számvizsgáló bizottság 15 napon belül jogosult lesz a közgyűlés összehívására. Ha az SZVB sem hívja össze, akkor sincs semmi veszve, ugyanis akkor a kezdeményező tulajdonostársak hívhatják össze a közgyűlést. A Társasház tulajdonostársainak nincs indokolási kötelezettsége a leváltással kapcsolatban. Amennyiben a leváltást a közgyűlésen a többség támogatja úgy a közös képviselő köteles a jogszabályok szerint az új közös képviselet számára a Társasház képviseletét átengedni. De! Nem szabad elfelejteni, hogy a leváltáshoz a közgyűlésen többségben kell lennie azoknak a tulajdonosoknak akik a leváltást szorgalmazzák. Ott nem elég a 10%. A közgyűlésről mindenképp készüljön jegyzőköny, legyen jegyzőkönyvvezető, valamint jegyzőkönyvhitelesítők is. A jegyzőkönyvben rögzíteni kell a szavazási eredményeket, a tulajdoni hányadok figyelembevételével. Amennyiben lehetséges, akkor készüljön felvétel is a közgyűlésről.
Amennyiben a közös képviselőt leváltó határozat születik egy társasházi közgyűlésen, azt 8 napon belül közzé kell tenni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jól látható helyre ki kell függeszteni azt, illetve – ha a SZMSZ előírja- a tulajdonostársakat írásban értesíteni kell róla.
Ezzel a bekezdéssel megcáfoltuk azt a tévhitet, hogy a közös képviselő támadhatatlan és nem (vagy csak komplikáltan) leváltható. Jól megszervezve és átgondolva könnyen leváltható a nem megfelelő képviselő.
