Kategória: Publikációk

Folytatjuk a közgyűlésekről szóló értekezésünket.  Az első rész itt található.

Elszámolások, költségek, pénzkészletek közlése:
Minden tulajdonos számára kimutatást kell készítenie a közös képviselőnek az alábbiakról:
A tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében.
A tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a lejárt követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket.
Pénzkészletek részletezését, a társasház tárgyi eszköz leltárát, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket.
A közös költségek előírását és teljesítését – a tulajdonosok nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
A rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonosonként a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban
Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő tárgyévi tevékenységét jóváhagyja, de ez nem azt jelenti, hogy lemond az esetleges kártérítési igényről! Jogellenes tevékenysége vagy mulasztás esetén a közös képviselő nem mentheti ki magát az anyagi vagy más büntetőjogi felelőssége alól arra való hivatkozással, hogy tevékenységét a közgyűlés jóváhagyta.
Az elszámolás elfogadásáról a közgyűlés a jelenlévők egyszerű szavazattöbbségével határoz.
Az elszámolás ellenőrzését a Számvizsgáló Bizottság végzi el, (amennyiben működik ilyen a társasházban). A tulajdonosok számára a SZB észrevételeit, illetve az elszámolás elfogadására tett javaslatát a meghívóban, az elszámolással együtt ki kell küldeni.
Az elszámolásnak fő célja, hogy a tulajdonosoknak rálátásuk legyen arra, hogy mire mennyit költöttek. Lehetőséget kell biztosítani, hogy azt a költségvetéssel tételesen összevessék, és ha eltérés van a kettő között, akkor ezen eltérésre vonatkozóan magyarázatot kérjenek. Éppen emiatt az év végi elszámolásnak a költségvetéssel azonos szerkezetben kell íródnia, tehát táblázatos rendszerben, hogy a költségvetés illetve az elszámolás pontosan egymás mellé kerülhessen.

Tartozások közlése:
A közös képviselőnek az éves elszámoláshoz az éves közgyűlés időpontjára el kell készítenie név szerint a tartozók listáját, illetve tartozásuk jogcímét és összegét, illetve a megkezdett év eleji nyitó egyenlegeket. A közös képviselőnek ezen felül azt is be kell mutatnia, hogy milyen lépéseket tett a tartozások behajtása érdekében.

A közgyűlési jegyzőkönyv:
A közgyűlésről jegyzőkönyvet kötelező vezetni, amelynek tartalmaznia kell a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonos nevét.
Szerepeltetni kell a közgyűlés határozatképességének megállapítását, a tárgyalt napirendek összefoglalását, a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.
Mellékelni kell a megjelent tulajdonosok nevét (vagy meghatalmazottjainak), tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonos által meghatalmazott személyek nevét.
A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonos hitelesíti.
A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonos betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
A közös képviselőnek a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül ki kell függesztenie a közgyűlésen meghozott határozatokat a társasház jól láthatóhelyén, de amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja, akkor azokról írásban is értesítenie kell a tulajdonosokat.

Írásos határozathozatal:
A közgyűlés írásban is hozhat határozatot. Ebben az esetben a közös képviselőnek a közgyűlési felhívásához mellékelnie kell írásbeli határozati javaslatát a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményével együtt.
Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő írásban köteles közölni a tulajdonosokkal.

Jogorvoslat:
A tulajdonosok bírósági keresettel támadhatják meg a közgyűlés határozatait a szavazástól számított hatvan napon belül, amennyiben úgy gondolják, azokkal megsértették a társasház alapító okiratát, illetve szervezeti-működési szabályzatát, vagy lényegesen sértették a kisebbségben maradtak jogos érdekeit.
A kereset a közgyűlési határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben felfüggesztheti a végrehajtást.

Jelzálogjog (szankciós jelleggel):
A társasházi közgyűlésnek lehetősége van arra, hogy szankciós jelleggel, bizonyos esetekben jelzálogjoggal terheltesse meg egyes tulajdonosok külön tulajdonát (lakását, garázsát, stb.). Akkor van erre lehetőség, ha legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegével maradt el az adott tulajdonostárs. Az erről való szavazáskor az érintett tulajdonos nem szavazhat, illetve a határozatképesség megállapításkor az ő tulajdoni hányadát figyelmen kívül kell hagyni. Így a “nagyobb” tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak sem élhetnek vissza tulajdonosi hatalmukkal és nem eshetnek rendszeresen késedelembe.
A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.

Pár héttel ezelőtt ebben a bejegyzésben meséltem egy társasházi közgyűlésről. Akkor nem a legpozitívabb élményekkel gazdagodtam, de gyorsan sikerült túllendülni ezen. Ennek oka igen egyszerű: az azóta eltelt időben két közgyűlésre is meghívtak bennünket. A meghívás alapvetően jó és becsülendő, hiszen lehetőségünk van megmutatni magunkat a társasház tulajdonosainak. A hab a tortán pedig az amikor szimpatikusnak találnak bennünket és megválasztanak közös képviselőnek. A két közgyűlés „habos torta” lett, mivel mind a két III. kerületi társasház minket választott. Nagy öröm, nagy siker ez a mi életünkben, és persze nagy felelősség is. Természetesen mindenféle kihívás és megoldandó feladat elé örömmel állunk.

Nos, mivel megválasztásunk kulcsa a közgyűlés volt, valamint a társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, értekeznék egy darabon a társasházi közgyűlésekről. Maga a közgyűlés nem egy sima „találkozó” ahol a lakók összejönnek és mindenki mondja a magáét (bár ilyen eset is van), hanem egy összetett, a társasház minden szegmensére kiterjedő tulajdonosi „értekezlet”. Legegyszerűbben mondva: A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet.

A közgyűlés összehívása, résztvevői:
A közgyűlést a közös képviselő hívhatja össze, résztvevői pedig a társasházi lakások, üzletek és egyéb helyiségek tulajdonosai, akik tulajdoni hányaduk alapján szavazhatnak az előre meghirdetett napirendi pontokban. A tulajdoni hányad mértéket az alapító okirat szabályozza.
Az évi rendes közgyűlés összehívását a társasházi törvény alapján a közös képviselő kezdeményezi, de a számvizsgáló bizottság, illetve a tulajdonosok tizede is kezdeményezhet közgyűlést. Ezek az esetek általában a rendkívüli közgyűlések. A közös képviselőnek ebben az esetben harminc napon belüli időpontra össze kell hívnia a közgyűlést. Amennyiben ezt elmulasztja, akkor a kezdeményezők a határidő lejártáta után tizenöt napon belül maguk is összehívhatnak a közgyűlést.
A társasházaknak évente legalább egyszer tartaniuk kell egy közgyűlést az éves beszámolásról és a következő évi költségvetés megállapításáról. Ez a fentebb megemlített évi rendes közgyűlés. Az éves közgyűlésre a szervezeti-működési szabályzatban (szmsz) meghatározott időpontig, de legkésőbb minden év május 31-éig kell sort keríteni.
A közgyűlésre az összes tulajdonost írásban kell meghívni a tervezett időpont előtt legalább nyolc nappal. A meghívó egy példányát a társasházban mindenki által jól látható helyen is ki kell függeszteni.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, továbbá a megismételt közgyűlés ideját, továbbá a határozatképességi szabályokat.
A meghívóban fel kell sorolni az összes javasolt napirendet, ettől eltérő ügyben ugyanis nem hozhat határozatot a közgyűlés.
Lényeges hangsúlyozni, hogy az írásban megküldött napirendi pontnak azonosnak kell lennie a társasházi közgyűlésen előterjesztett és megszavazott határozati javaslattal. Amennyiben például az „egyéb ügyek” napirendi pont során határozatot hoz a társasház közgyűlése valamilyen konkrét ügyben, amely nem volt előzetesen és pontosan megjelölve, úgy a határozat bíróságon megtámadhatóvá válik. A meghirdetett napirenden kívüli ügyben érvényes határozat a közgyűlésen semmilyen esetben nem hozható.
Ezen túl a határozatképességét a közgyűlésnek napirendi pontokként kell megállapítani, melyért az elnöklő személy és a jegyzőkönyv vezetője felelős. Tehát amennyiben a közgyűlés végére a tulajdonosok egy része “eltűnik”, úgy lehetséges, hogy a közgyűlés már nem lesz határozatképes. Az ilyen esetek gyakran vezetnek az egyes egyébként meghozott határozatok megtámadásához.

Az éves közgyűlés menete:
A közös képviselő köszönti a tulajdonosokat, azok képviselőit és az esetleges meghívottakat.
Kéri a tulajdonosokat válasszanak:
– levezető elnököt (többnyire saját magát javasolja, de lehet pl. a társasház jogi képviselője is ha épp ott van),
– jegyzőkönyv-vezetőt (elképzelhető, hogy a közös képviselő önmagát javasolja erre a posztra is, de közvetlen munkatársát is jelölheti)
– két jegyzőkönyv hitelesítőt (akik azonban a levezető elnöktől és jegyzőkönyvvezetőtől különböző két személy lehet, s tulajdonosnak (vagy azok meghatalmazottjainak) kell lenniük.
A társasház közgyűlésének határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően együttesen állapítja meg a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető. Ezt egyszerű számolással hajtják végre.
Külön szavazás lehet képi-, illetve hangfelvétel készítésének a lehetőségéről.
Ismerteti a napirendi pontokat és kéri azok sorrendjének elfogadását.
Ezeket követően megkezdődik a napirendi pontok tárgyalása a tulajdonosok által elfogadott sorrendben.
A további napirendi pontok megtárgyalását követően a közös képviselő berekeszti a közgyűlést.

A közgyűlés határozatképessége:
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint felét birtokló tulajdonos (vagy meghatalmazottja) jelen van. A határozatképességet a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
A közgyűlés határozatképtelensége esetén megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, de csak akkor ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A közgyűlés határozatainak jókora részét a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel hozza.
Nem lehet ismétlő közgyűléseken dönteni ugyanakkor az olyan kérdésekben, amelyekben az összes tulajdoni hányadhoz (vagyis minden tulajdonoshoz) kötik a közgyűlés határozatképességét. Ilyen ügy lehet például közös terület értékesítése, vagy a szervezeti-működési szabályzat elfogadása-módosítása.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások elfogadásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

A közgyűlés hatásköre:
Az alábbi kérdésekben kizárólag a közgyűlés dönthet:
– az alapító okirat módosítása
– társasházi tulajdon megszüntetése, eladása
– a közös tulajdonú épületrészek fenntartása, használata és kiadása
– a társasház éves elszámolása és költségvetése
– a tulajdonosok közös terheinek meghatározása
– a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása
– a közös képviselő munkájának jóváhagyása
– a fent említetteken túl minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a határozat végrehajtásának módját és feltételeit.

Az egyik általunk kezelt ingatlan a XX. kerületben található Art Centrum. Az ingatlanról egy korábbi facebook posztban meséltem. Valamint ezen a linken is található némi információ az épületről. Az ingatlankezelés (ahogy azt már többször is mondtam) egy sokoldalú, innovatív, komplex feladat. Nehéz bármi máshoz is hasonlítani ezt a tevékenységet, hiszen itt különböző feladatok sokaságával találkozunk, amik közül néhány valódi kihívást jelent. Az egyik ilyen témakör (ha szabad így hívnom) az ingatlanok fejlesztése, értéknövelése. Maga az ingatlan fejlesztés lehet meglévő ingatlan felújítása, bővítése, javítása vagy egyéb funkciók fejlesztése. Esetleg régi ingatlan megvásárlása majd felújítása, vagy pedig üres területen új ingatlan építése. A mostani esetünkben talán a fejlesztés az idevágó kifejezés. Korábban is fordult már elő, hogy egy-egy ingatlanban végeztünk kisebb-nagyobb felújítást ami által jelentősen is megnőtt az ingatlan értéke. Például itt. Vagy éppen a most szóban forgó Art Centrum-ban található étteremben is végeztünk némi fejlesztést.

Most pedig eljött az idő, hogy megkezdjük a fejlesztés következő ütemét. Egy ingatlant sosem (vagy csak nagyon ritkán) lehet tökéletesen késznek nevezni. Mindig jön egy újabb ötlet amivel tovább lehet javítani az adott épületen. Érkezik egy új technológia ami mondjuk csökkent valamilyen költséget. Szóval egy folyamatos tanulást, odafigyelést, fejlődést igénylő tevékenység ez. A fentebb említett étterem esetében eljött az idő, hogy egy korszerű, minden igényt kielégítő konyhai elszívó berendezés kerüljön beszerelésre. A légtisztító berendezések szinte kivétel nélkül ugyanazon az elven működnek: folyamatosan (akár a nap minden órájában) áramoltatják az adott ingatlan levegőjét, a több rétegű szűrőrendszer pedig felfogja a levegőben található káros anyagokat (káros részecskék, füst, gázok, akár vírusok), továbbá a szálló port (ami nem összekeverendő a bútorokra lerakódó porral). A gyakorlatban ez konkrétan úgy néz ki, hogy a légtisztító (ventilátor vagy más megoldás segítségével) beszívja a levegőt, amit a keringető rendszer átnyom a többrétegű védelmi rendszeren, majd megtisztítva visszajuttat a helységbe. A hatékonyság persze nagyban függ a teljesítménytől, így fontos figyelni arra, hogy az eszköz hány köbméter levegőt képes megtisztítani egyetlen óra alatt. Egy 20-30 négyzetméterre hitelesített eszköz például alkalmatlan arra, hogy egy jóval nagyobb, akár 50-60 négyzetméteres helység levegőjét tisztán tartsa. Persze egy étterem konyhájába más berendezés kell mint az otthoni konyhába ezért mi szakemberekhez fordultunk, akiknek nagy rutinjuk van ezen a terület. Hogy egészen pontosak legyünk egy teljes konyhai elszívó rendszer kezelésére alkalmas légtisztító berendezésre kértünk ajánlatot. A helyszíni szemle után természetesen kaptunk is egy részletes, vérprofi és minden igényt kielégítő ajánlatot. Nem akarok most a technikai és egyéb szakmai részletekbe mélyen belemenni csak pár érdekesebb adatot osztanék meg a készülékről:
Hatékony öntisztítás
A nagy teljesítményű tisztítófúvókák, az esőztető kiépítés és a porlasztott permetmosás kombinációja könnyen leoldja az olajrögöket.

Intelligens vezérlés
Az intelligens vezérlőrendszer 7/24 ciklusban programozható, hogy az automatikus kikapcsolást/tisztítást/szárítást/pumpálást programozott időintervallumokban valósítsa meg.

Felhasználóbarát kialakítás
A moduláris tisztítóberendezéshez opcionális mosótartály, elektromos fűtés, intelligens mosóvezérlő telepíthető.

Teljesítmény
212W, 15000m3/h levegőt képes kezelni <95Pa nyomással

Szóval itt tartunk most, a készülék beszerelése nemsokára meg fog történni. Mivel a gép automatikus öntisztításra képes ezért fenntartási és karbantartási költségek optimalizálódni fognak. Noha szagtalanítási technológiát nem tartalmaz az eszköz, maga a szűrés/leválasztás is a szagos konyhai füst/gőz/pára kiszűrésével a bűzkibocsátást jelentős mértékben csökkenteni fogja. Ezzel pedig mindenki csak nyer.

Az alábbi linken tudnak tájékozódni az általálunk is preferált cégről és termékeikről: www.nuxon.hu

Nem is olyan régen behatóan foglalkoztunk a Társasházakban és más ingatlanokban előforduló csalásokkal. A cikk itt található. Szintén a közelmúltban jártunk egy ingatlannál egy kis informális beszélgetés ügyében, ahol szóba került az említett témakör és a mi kis cikkünk is. Az ingatlan tulajdonosai megdöbbentek, hogy ilyen esetek előfordulnak (szerencsére ők még nem találkoztak ilyennel) és feltették a kérdést: hogy lehet védekezni ezek ellen? Jó kérdés, nem könnyű kérdés, de mindenképp fontos kérdés. Választ adni itt sem egyszerű, mint ahogyan a hasonló témakörökben sem. Néhány módszert azonban közreadunk, illetve egy kis segítséget is kérünk.

A lakásokba becsengető „mesterek” és egyéb „vállalkozó szerű” elemek ellen a legegyszerűbb védekezési mód ha nem foglalkozunk velük és határozottan (de udvariasan) közöljük, hogy nem igényeljük a munkájukat. Abban az esetben ha nagyon győzködik az embert és tényleg profinak tűnik a dolog akkor a céget vagy a vállalkozót le tudjuk ellenőrizni például az interneten a cégkeresőben vagy az egyéni vállalkozó nyílvántartásban. Ha a szomszédunkra vagy lakótársunkra hivatkozik az illető, például „hogy a harmadik emeleten már megrendelték a munkát” akkor kérdezzük meg a szomszédot, hogy tényleg így van-e. Abban az esetben ha megegyezünk egy ilyen vállalkozóval, mindenképp kössünk szerződést amit lehetőleg egy ügyvéd is átnézett.

Egy másik ilyen eset, ami hasonló ehhez, hogy valamilyen hivatalos szervre vagy épp a közös képviselőre hivatkoznak. Utóbbi esetben a módszer végtelenül egyszerű: fel kell hívni a közös képviseletet és utána minden tiszta lesz.
Abban a helyzetben ha az Önkormányzatra hivatkoznak szintén a telefon a megoldás. De pár kérdéssel gyorsan a sarokba lehet szorítani őket. Ilyenek például: „Az Önkormányzat melyik osztálya küldte ide Önöket?” „Ki volt az ügyintéző az Önkormányzatnál?” „Van Önöknél erről egy hivatalos dokumentum amit az Önkormányzat állított ki?”
Amikor közműszolgáltató embereinek adják ki magukat a legelső amit nézzünk meg: van-e egyenruhájuk és nézzük meg, hogy milyen járművel jöttek. A legtöbb esetben a járművek fel vannak matricázva, a dolgozók pedig az adott cég munkaruháját viselik. Egy másik kifejezetten jó lehetőség a védekezésre: kérjük el az igazolványukat. Az MVM esetében a mérőleolvasók sorszámmal ellátott fényképes igazolvánnyal (ezt minden esetben kötelesek bemutatni) és az adott tevékenységre kiállított megbízólevéllel rendelkeznek.
Ha épp rendőrnek adja ki magát a delikvens akkor is az igazolványát kell kérnünk. A rendőrség hivatásos állományú tagja, akár egyenruhás, akár polgári öltözetben végzi munkáját, szolgálati igazolványának felmutatásával igazolja magát! Az igazolványtokban egy plasztik kártya található, melyen a rendőr fényképe, neve és rendfokozata látható. A fényképes igazolvány mellett található egy szolgálati jelvény, melyen egy 5 számjegyből álló, úgynevezett jelvényszám van feltüntetve. A jelvényszám, mindig egy adott rendőrhöz tartozik, ezalapján bármikor beazonosítható. Amennyiben a jelvényszám helyén a POLICE feliratot olvassa, akkor biztosan csalóval áll szemben!

További tippek:
– Idegent lehetőleg ne engedjünk be a lakásába! Ha ez mégis elkerülhetetlen, akkor soha ne hagyjuk őt egyedül egyetlen pillanatra sem!
– A becsengető idegenekkel kapcsolatban mindig legyenünk óvatosak és legyünk egészségesen bizalmatlanok! Mint fent írtuk: előfordul, hogy hivatalos vagy hasonló személynek (postás, újságos, szerelő, díjbeszedő, mérőóra-leolvasó, rendőr) adják ki magukat csalók, vagy házaló árusként, bajba jutott személyként segítséget kérve, esetleg hivatalos ügyben hatósági személyként, rendőrként próbálnak bejutni a lakásokba! Ilyenkor a fenti módszereket kell alkalmazni.
– Idegen kérésére ne váltsunk pénzt, és legyünk óvatosak, ha nagy címletű pénzből kell visszaadni, nehogy hamis bankjeggyel fizessenek!
– Ismerjük meg szomszédainkat, és kölcsönösen figyeljünk egymásra, a ház, az utca és a környék biztonságára!
– Ha elutazunk, kérjük meg a mellettünk lakókat, hogy ügyeljenek a lakására, ürítsék a postaládát!
– Soha ne válaszoljunk vagy reagáljon e-mailekre, sms-re ,telefonokra, illetve ne jelöljünk ki olyan ismeretlen forrásból származó internetes hivatkozásokat, amelyek személyes, pénzügyi vagy egyéb bizalmas információk megadását, frissítését vagy ellenőrzését teszik szükségessé.

Most pedig az Önök segítségét kérnénk a fenti témában. Rémtörténetekkel bárki tud szolgálni, akár személyes érintettség okán, vagy valamilyen ismerőse által. Nehéz olyan embert találni akiket még nem próbáltak becsapni, átverni. Az Önök történeteire lennénk kíváncsiak most, illetve ha van jó módszerük, ötletük a csalók ellen akkor azt is osszák meg velünk. Sajnos a csalók igen kreatívak, kifogyhatatlan a trükkjeik tárháza és mindig képesek megújulni. De ha tapasztalatot cserélünk és megosszuk egymással a gondolatainkat és még tippeket is adunk egymásnak akkor a baj megelőzhető. Szóval ha vannak ötleteik, tippjeik és történeteik ebben a témában most legyenek kedvesek megosztani velünk.

Az ember egy kellemes hétfői reggel fogja magát, megissza a teáját, megeszi a reggelijét és aztán elmegy tusolni. Én legalábbis így terveztem. A tea és a reggeli kipiplálva, jött a hideg zuhany. Mert a meleg víz valahol máshol járt éppen. A hideg vizes zuhany pedig nem volt vonzó alternatíva. (Bár marketing felelősünk jelezte, ő kiválóan elvan a hideg vizes zuhany alatt és nem értette a problémámat…). A helyzet igazi fonákja nem is a meleg víz elmaradása volt, hanem az a tény, hogy pár nappal korábban jöttek karbantartani a gázkészüléket. Ennek apropója adta az alapötletét az alábbi kis eszmefuttatásnak.

A gázkészülék karbantartása életbevágóan fontos, mert ez segít lényegesen meghosszabbítani a gázkészülék élettartamát, továbbá javítja annak hatékonyságát és üzembiztonságát. Nem lehet elégszer hangsúlyozni: gázkészülékeink, (gázkazán, cirkó, gázkonvektor stb) műszaki biztonsága, hatékonysága, energia takarékossága miatt, rendszeres karbantartásra és ellenőrzésre van szükség. Ezért célszerű évente egyszer (legjobb a fűtésszezon kezdete előtt) elvégeztetni a gázkészülékek szakember általi ellenőrzését. Kiemelem: SZAKEMBER általi ellenőrzését. A „Mekk mester” féle szerelést, karbantartást, ellenőrzést messziről kerüljük el. A gázkészülékek rendszeres karbantartása nem csak az élet-és vagyonbiztonságot szolgálja, hanem a gázfogyasztást is nagyobb mértékben csökkenti. Egy elhanyagolt, rossz állapotú gázkészülék használata az energiafogyasztás tekintetében akár 10-15 %-os többletköltséget jelenthet!
A 2008. évi XL. törvény szerint: „A csatlakozóvezeték és a felhasználói berendezés üzemképes és biztonságos állapotban tartására az ingatlan tulajdonosa köteles. Ennek megfelelően – a (7) bekezdésben meghatározott kivétellel – köteles gondoskodni azok rendszeres karbantartásáról, javításáról és szükség szerinti cseréjéről.” Ebből is látszik, hogy nemcsak ajánlott figyelni a gázkészülékeinkre, hanem törvényi kötelességünk is.

Az ember nem rövid távra veszi a gázkészülékeit, senki nem akar 2-3 évente egy cserét lebonyolítani ezért jobb ha időben elkezdünk a karbantartásról gondoskodni. Ennek első lépése: nézzük meg a gázkészülék márkajelzését és – amennyiben lehetséges – típusszámát, mert így a szerelőnek konkrét információkat tudunk adni és így felkészülten, minden szükséges eszközzel fog érkezni. Ez pedig nem utolsó sorban spórolást is jelent, mivel nem kell még egyszer kiszállási díjat fizetnünk. Akármelyik gyártó kazánját vásároltuk meg, nem csak a készüléket de a cég szerviz szolgáltatását is megvettük. Gázkazán vásárlásakor nagy figyelemmel körbe kell járni, hogy melyik gyártó milyen szerviz szolgáltatással rendelkezik. Például: biztosít-e részünkre a gyártó országos lefedettségű szerviz hálózatot? (Általában igen). A gázkészülékek javítása és beüzemelése hány szerelő partnerrel van megoldva? (A nagyobb cégek rendelkeznek elég szerelővel).
Manapság internet tele van gázkészülék javítást vállaló szerelők hirdetéseivel, azt viszont nem árt tudni, hogy nem minden szerviz márkaszerviz! Amikor szakembert választunk meg kell, győzödni, hogy a szerelés szakszerviz által fog-e megtörténni. Ellenőrizzük le a szerelőt minden esetben, hogy szerepel-e a gázkészülék gyártó weboldalán szakszervizesként. Amennyiben igen, úgy biztosak lehetünk abban, hogy szakszerű lesz a munkavégzés és minőségi gyári alkatrészek kerülnek majd készülékünkbe.

Maga a karbantartás a beüzemeléssel veszi kezdetét. A gázkazánok beüzemelése során nem csak begyújtják a készüléket, hanem az összes fontos és szükséges beállítást elvégeznek rajta. A mai korszerű kondenzációs gázkazánok sokkal inkább precíziós műszerek, melyeket nagyon pontosan be kell állítani a takarékos és hatékony működés érdekében. A régi Fég készülékek karbantartását egy gázkonvektorok szerelésével foglakozó kivitelező is eltudta végezni. Ma már azonban ez nem járható út, ahogy fentebb írtam: Mekk mesterre ezt ne bízzuk. A gyári szerviz általi beüzemelés, karbantartás elmulasztása a gázkészülék élettartamára jelentősen negatívan hat. Nem beszélve arról, hogy a gyártói garancia minden esetben beüzemeléshez kötött. Ha nincs beüzemelve a gázkazán, akkor garancia sincs rá!

Említettem már, hogy ne várjuk meg a fűtési szezont a karbantartással. Amikor beindul fűtési szezon a szerviz cégek hirtelen telítődnek munkával. Igen, kivétel nélkül az összes cég elfoglalt lesz és nem tudnak még körülbelüli időpontot sem adni. Ezért a az új készülék beüzemelése, régi készülékek karbantartása jelentősen kitolódhat. Különösen kellemetlen tud amikor kint tombolnak a mínuszok és a rénszarvasok kergetik a pingvineket. Több napos, vagy akár hetes várakozási listák is kialakulhatnak ebben az időszakban.

A nyár viszont különösen alkalmas a karbantartási munkák elvégzésére. Nem okoz problémát ha az épp szükséges alkatrész 1-2 hét múlva érkezik csak meg vagy a szerelő pár nap szabadság után tud a helyszínre érkezni. A szükséges beüzemelés, javítás, karbantartás sokkal hamarabb meg tud történni az „uborkaszezon” alatt, mint a fűtési szezon kellős közepén.
A legkomolyabb és legprofibb márkaszervizek naplózzák a kazán beüzemeléseiket. A tulajdonosoknak ezért nem kell tudni, hogy mikor esedékes a gázkészülék karbantartása. Ha megjön az értesítés, arról. hogy időszerű a karbantartás, rögtön célszerű kapcsolatba lépni a szervízzel – szerelővel. Ezzel komoly összeget spórolhatunk meg, hiszen egy éves karbantartás lényegesen olcsóbb mint egy új kazán megvétele.

A legtöbb esetben karbantartáskor a következő munkákat végzik el a szakemberek:
– Égősor portalanítása égőtér hőcserélő szennyeződés mentesítése
– Szén-monoxid és gázszivárgás mérés
– Biztonságért felelős berendezések ellenőrzése, tisztítása
– Kazántest koromtalanítás szükség szerint kiszereléssel, átmosással
– A kazán hőcserélőinek vízkőmentesítése, helyszíni tisztítása
– Kondenzvíz elvezető szifon tisztítás
– Vízfolyások szivárgások ellenőrzése szemrevételezéssel
– Nyomásellenőrzés, fűtésfeltöltés, optimális nyomás beállítás, utántöltés, próbaüzem

Summa-summarum: Fontos, hogy a szakszerű karbantartás és a hibák javítása ne legyen elfelejtve és vegyük komolyan ezt a kérdéskört. Beüzemelést, karbantartást és a javítást mindig bízzuk gázkészülék szervizes HIVATÁSOS szakemberre!  A szakszerűtlenül javított (mai szóval élve: „megmókolt”), nem jól vagy felületesen ellenőrzött berendezések amellett, hogy veszélyesek, jókora többlet költséget is okoznak: emelkedik a havi számla összege, és gázkészülék szerviz szakemberét kell hívni aki megjavítja a készüléket, vagy adott esetben újat szerez be. Egy komoly és megbízható gázkészülék nem olcsó, így jobb, ha nem a karbantartáson spórolunk.

Ha elmaradnak a karbantartások az alábbi veszélyek állhatnak fent: