Kategória: Publikációk

Sokszor megkapjuk azt a kérdést, hogy „Nálatok tényleg mindig történik valami?” vagy nekünk szegezik, hogy „Ti sosem unatkoztok?”. Az ingatlan kezelésről szóló hírek, történetek indukálják ezeket a kérdéseket, hiszen ez a szakma elég összetett és izgalmas ahhoz, hogy az emberekben kérdéseket vessen fel. Mi pedig azt válaszoljuk, hogy igen nálunk mindig történik valami és sosem unatkozunk. Folyamatosan fejlődünk, változtatunk ezen vagy azon, új utakat keresünk, addig nem használt megoldásokat is kipróbálunk. Legújabb változás cégünk életében, hogy a készpénzt teljesen kivezetjük az életünkből. Vagyis mi sem fizetünk vele és bizony már nálunk sem lehet készpénzben fizetni.

Az okok amik ezt indukálják elég sokfélék. Íme a konkrétumok:
– Eddig sem volt készpénzes számlánk, ritkán vásároltunk készpénzzel és nálunk sem sokan fizettek ezen a módon. Ezért teljesen felesleges nekünk ezzel foglalkozni.
– Lassú és elég körülményes a fizetés készpénzzel. Elég sűrűn megtörténő eset, hogy a kasszánál, pultnál kell számolgatja valaki az aprót, feltartva ezzel az egész sort. Mi meg épp sietnénk egy megbeszélésre vagy épp rohannánk a gyerkőcért. Aztán ott vannak a nagy címletek, amik miatt még a kisebb üzletek is sokszor fogják a fejüket, hogyan váltsák fel. Ami szintén rabolja az értékes időnket és elveszi más feladatok elől a perceket, órákat.
– Az adminisztráció is lopja az időt. Amíg a banki tranzakciókról kapunk kivonatot és mindent egyben látunk, addig a készpénzes vásárlásokról nem áll rendelkezésre kivonat. Ott nekünk kell „adminisztrálni ezt”, nekünk kell fillérre pontosan elszámolni. Ha pedig még bankba is kell menni a nálunk befizetett pénzzel az még több időt elvisz. Ez havi szinten 4-5 órát elvisz az életünkből.

Egyéb okok lehetnek:
– Nem egyszerűen lekövethető: ha több kolléga is készpénzzel fizet, vagy több kollégánál fizetnek így, nem tudjuk azonnal és késedelem nélkül megmondani, mire, mikor és pontosan mennyi pénzt költöttünk, mindig kérdezgetni kell a kollégákat. Míg az elektronikus rendszerben mindent rögtön megtalálunk.
Készpénzes vásárlásnál kapunk blokkot és számlát (jó esetben), de azokat egyrészt fel kell tölteni a rendszerünkbe másrészt máshogy kell adminisztrálni a készpénzes számlákat mint az átutalásos számlákat. Ha pedig nekünk fizetnek ilyen módon akkor bizonylatot kell írni (nyomtatni róla), át kell számolni, be kell tenni a széfbe majd el kell menni a bankba. Felesleges idő és energia pazarlás.
– A készpénz megsemmisülhet így elveszhet. Elég ha csak a zsebünkben marad és jön egy alapos mosás, már vége. Ugyanez van ha találkozunk egy brutális csőtöréssel amitől medencévé változik a helység. A tűzről már jobb nem is beszélni.
– Ha elveszítjük vagy ellopják a pénzünket akkor csak a hatósághoz tudunk fordulni. Az viszont erősen kétséges, hogy a kárunk megtérül-e. Házi pénztár esetében a rablás különösen kellemetlen tud lenni. Hatóság értesítése, biztosító értesítése, ügyintézés stb. Ezt azonban sikeresen el tudjuk kerülni ha nem tartunk kp-t az irodában.
– Ha nagyobb összeget tartunk magunknál az értelemszerűen nagyobb helyet is foglal, ergo látványosabb mint egy kis plexi kártya. És ez felkeltheti a figyelmét olyanoknak akiknek nem tisztességesek a szándékai.
– Higiéniai szempontból sem előnyös. A készpénz rengeteg helyen megfordult, mielőtt hozzánk került. Mivel nem tudni, hogy kinek a kezéről mi tapadt az adott bankjegyhez vagy érméhez jobb elkerülni azt.

Összegezve a dolgokat: ha egy cég vagy vállalat több készpénzes tranzakciót hajt végre, akkor lényegesen nehezebb követni és feldolgozni a pénzmozgásokat. Ezek „megfejtése” embert próbáló feladat a könyvelőnek, valamint zavart okozhat a pénzügyi tervezés során. Ellenben, ha az összes tranzakció elektronikus módon történik, akkor már a digitális bankszámlakivonaton, vagy a számlatörténeten is nyomon követhetőek az egyes kiadások és bevételek. Ez pedig azt jelenti, hogy könnyen összeállítható akár egy átfogó pénzügyi áttekintés is. Mindez lehetőséget ad a vezetőknek arra is, hogy valós időben lássák vállalkozásuk legaktuálisabb pénzügyi helyzetét, és ha szükséges, változásokat hajtsanak végre annak érdekében, hogy a kiadások és bevételek egyensúlyban legyenek. Valamint bármikor ellenőrizhető az is, hogy a főkönyvben foglaltak megvalósulnak-e.
Nem utolsó sorban az elektronikus tranzakciók gyakorlatilag azonnal megjelenhetnek a könyvelési szoftverben is (ha olyan a rendszerünk). Az egyszerűbb, gyorsabb és pontosabb könyvelés pedig mind a vállalkozásunknak, mind a könyvelőnek idő- és pénzmegtakarítást jelent.
Ebbe az irányba fejlesztjük ERP rendszerünket is.
Ezen kívül a készpénzmentes rendszer hozzájárul a jobb cash flow-kezeléshez is, pusztán azért mert az elektronikus tranzakciók könnyen követhetők és pillanatok alatt rögzíthetők. A vállalkozások jobban tudják tervezni a likviditást és a cash flow-t, ami segít nekik abban, hogy hatékonyabban gazdálkodjanak a pénzügyeikkel és jobb döntéseket hozzanak.

Természetesen tudjuk, hogy vannak hátrányai az elektronikus utalásnak és a bankkártyának, ahogy van előnye a készpénznek is. Lesz még szó ezekről a későbbiekben, tapasztalatainkról be fogunk számolni. Továbbá nem célunk a mai egyre divatosabb összeesküvés elméleteket gyártók közé beállni a készpénz mentességgel, lévén vannak elegen nélkülünk is. Pusztán a saját életünk megkönnyítése, a folyamatok gyorsítása és kényelmesebbé tétele és a cég hatékonyságának növelése volt a célunk. Illuminátusokat, gyíkembereket, atlantiszi jövevényeket, szíriuszi háttérhatalmakat, földönkívüli megszállókat tehát senki nem lásson bele ebbe a kis publikációba.

Mint minden ingatlanokkal foglalkozó cég mi is foglalkozunk irodákkal és irodaházakkal. Teljesen más módon kell kezelni és üzemeltetni egy irodát (vagy irodaházat) mint egy lakást vagy családi házat, hiszen előbbikben nem életvitel szerűen tartózkodunk, hanem „csak” a munkánkat végezzük.  Ám a szépsége ennek is megvan, hiszen az is fontos dolog, hogy a bennünk megbízó partnerek a munkájukat el tudják végezni az irodában.

Gyors összefoglalás. Mi is az az iroda?
Az iroda egy létesítmény vagy helyiség, amelyet valamilyen típusú munka fejlesztésére szánnak. Az iroda az a hely, ahol egy vállalat vagy egy önálló vállalkozó tevékenységének nagy része zajlik. Ehhez fontos, hogy kedvező feltételeket teremtsen, amelyek hozzájárulnak a jó munkakörnyezethez, valamint a funkciók helyes ellátásához és a célok eléréséhez. Ezenkívül az irodának rendelkeznie kell egy sor anyagi erőforrással. Más szavakkal, olyan forrásokat, amelyeket a tevékenységüket ott végző szakembereknek kell felhasználniuk.
Az irodaház pedig egy olyan kereskedelmi célú épület, amiben különböző méretű irodák találhatóak. Az irodaházakat pedig három kategóriára osztjuk. A, B, és C kategóriák.

Az „A” kategóriás irodaházak – ahogy a nevükben is benne van – a legújabb építésűek és a legmagasabb, legexkluzívabb igényeket is teljes mértékben kielégítő szolgáltatásokat nyújtják. Az ilyen irodaházak jellemzően az üzleti, pénzügyi szempontból frekventált városrészekben, esetleg üzleti központokban helyezkednek el. Természetesen ezek a legdrágább irodaházak. A bérlők itt az elhelyezkedés mellett a szinten felső kategóriás cégek és vállalkozások által jelentett presztízsért és reputációért is kifizetik a bérleti díjat. Ezeken kívül sok előnye van még egy ilyen irodának. A belső terek magasak, az előtérek magas színvonalon kialakítottak, a dekorációs elemek elsőrangúak, az irodák jellemzően az összes kényelmi funkciót biztosítják, a levegőt a legújabb HVAC- technológia („High Volume Low Speed”) mozgatja.
Az A kategóriás irodaházak felszereléséhez kötelezően hozzátartozik a 24 órás porta illetve biztonságiszolgálat, a korszerű klíma illetve szellőző rendszer, megfelelő mennyiségű parkoló (ez különösen a belvárosi területeken kritikus, ahol a parkolás a legnehezebb), az emelt padló és az álmennyezet, amik lehetővé teszik szükség szerint új vezetékek lefektetését, valamint minőségi belső kialakítás. Ezen az öt kötelező kritériumon kívül olyan követelményeknek is meg kell, hogy feleljen, mint a modern és impozáns külső, nagysebességű lift, mozgatható válaszfalak, büfé és fitness szolgáltatás, vagy a hő és hangszigetelt ablakok.

Elsődleges követelmények:
– modern kábelezés
– modern légkondicionáló rendszer
– biztonságos autóparkolási lehetőség
– magas színvonalú irodakialakítás
– színvonalas üzemeltetés
– 24 órás porta és biztonsági szolgálat
– 24 órás iroda hozzáférési lehetőség
– minimum 1000 m2 kiadható terület
Az elsődleges követelmények mellett vannak olyan másodlagos követelmények melyekből minimum hatnak meg kell felelni:
– nagy sebességű, modern liftek
– az irodai belmagasság minimum 2,65 m
– magas színvonalú fogadótér
– könnyen átalakítható/bővíthető irodahelyiségek
– magas színvonalú építészeti megoldások
– szolgáltatások az épületben vagy a közvetlen környezetében
– szünetmentes áramellátás
– hőszigetelt ablak
– tükröződésmentes üveg

A „B” kategóriájú irodaépületek mindig idősebbek mint az „A” kategóriás épületek, valamint az „A” kategóriájú épületeket is általában ebbe a kategóriába sorolják, amikor elérik a 10 éves kort. Az irodaház üzemeltetést és működtetését illetően nem merülnek fel komolyabb gondok és kifogások. Az építészeti előnyök például, a magas belső terek, a hatalmas előtér lehet, hogy nem részei az épületnek, de ez nem megy a funkcionalitás rovására. A tipikus „B” kategóriás irodaépület jellemzően kevesebb mint négy emeletes, és a pénzügyi negyedek peremén vagy külső kerületekben található. Az árak magától értetődően alacsonyabbak, mint a csúcskategóriában, de azoknak a cégeknek, amelyek – akár az ügyfélkörük alapján, akár más megfontolások miatt – a külcsínt nem sorolják a legfontosabb szempontok közé, a legtöbb esetben ez a kategória is tökéletesen megfelel. Azonban ez a típus is tartalmazza a minőségi telekommunikációs és internet hálózatot, a jól kivitelezett és működő hűtő-fűtő és szellőztető rendszereket, a parkolót (ugyan kisebb mennyiségben) és a portaszolgálatot.

Elsődleges követelmények:
– modern kábelezés
– modern légkondicionáló rendszer
– autóparkolási lehetőség
– minőségi irodakialakítás
– színvonalas üzemeltetés
– 24 órás porta és biztonsági szolgálat
– minimum 750 m2 kiadható terület
Másodlagos követelmények:
– „A” kategóriában felsoroltak
– liftek
– I. osztályú szabvány kivitelezés
– dupla üvegezésű ablakok
– büfé

A „C” kategóriás irodaépületek mindig idősebbek – többnyire 20 évnél öregebbek –, elég sokszor felújításra szorulnak és többnyire nem a legfrekventáltabb, legkapósabb városrészekben helyezkednek el. Az építészeti megoldások jellemzően már elavultak, ahogy a technológia is; kevesebb tárgyalóhelyiség található, és a munkaállomások felszereltsége és kényelme sem közelít még a B kategóriához is. Az ilyen irodaházakra az alacsony bérleti díjak és a hosszú bérleti idők jellemzőek. De nem csupán a leginkább árérzékeny bérlők figyelme irányul rájuk: ingatlanfejlesztők gyakran látnak fantáziát és üzleti lehetőséget abban, hogy egy kategóriával emelve a szintet (a kettő felettébb valószínűtlen) egy „C” kategóriás irodaházat a fizetőképesebb bérlők számára is vonzóbbá tegyenek. A C kategóriás irodaházak alap jellegű szolgáltatásokat nyújtanak csupán. Kevésbé jellemző, hogy cégek elsősorban irodai székhelyként használják őket, mert sok esetben a bérelt raktárkomplexumok mellett kerülnek kialakításra kiegészítő szolgáltatásként.

Nem is olyan rég foglalkoztunk már a társasházak egyik alappillérjével ami nem más mint az SZMSZ. Most pedig folytatjuk ezt a témát, mégpedig a külön tulajdont érintő törvényi szabályozással.

17. § (1) A szervezeti-működési szabályzat
a) meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően;
Ez tulajdonképpen annyit jelent, hogy az SZMSZ-ben kialakítják az általános szabályokat a lakásokkal kapcsolatban.

b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.
Ez a rész teljesen egyértelmű: a fent említett két tevékenységről az SZMSZ (ezáltal a lakóközösség) megtilthatja vagy éppen engedélyezheti.

(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.
Egyfajta „iránymutatás” ez a bekezdés, ami mutatja, hogy meddig mehet el egy tulajdonosi közösség „szigorúságban” az SZMSZ megalkotásánál vagy módosításánál. Tehát a Társasházi Törvénynél szigorúbb nem lehet.

(3) A települési (Budapesten a kerületi, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
Vagyis egy-egy helyi rendelet hatással lehet egy-egy lakás hasznosítására. És ezt az SZMSZ-nél is figyelembe kell venni.

18. § (1) A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához – a (3) 01bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel – a közgyűlés hozzájáruló határozata nem szükséges.
    Egyszerű a képlet: nem minden esetben kell közgyűlési hozzájárulás. Pl. ha nem ütközik helyi rendeletbe a változtatás nem kell hozzájárulást kérni.

(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti – határidőben meghozott – közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
Itt pedig arról van szó, hogy néhány esetben szükséges közgyűlési határozatot hozni.

(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés – harmincnapos határidőn belül meghozott – határozattal

a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén – a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhangban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának feltételeit,
Ide nincs mit hozzátenni különösebben. Az SZMSZ és jogszabályok adta lehetőségekről szól ez a cikkely.

b) a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.
Kicsit más szempontból, de nagyjából ugyanarról van szó mint feljebb. Csak itt a veszélyek szempontjából lehet mérlegelni.

19.§ (1)* A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
A szükséges szavazati arányokat állapítja meg ez rész, amivel érvényes határozatot lehet hozni egy-egy témában.

(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a tulajdonostársak – a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően – írásban is szavazhatnak.
+1 lehetőség a szavazásra. Kényelmes megoldás.

(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.
Ez egyértelmű.

20. § (1) A tulajdonostárs köteles:
    a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
    
    b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
    Az egyik legfontosabb része ez az SZMSZ-nek. Ugyanis szabályozza, hogy a közös képviselő vagy a társasház kezelő bejuthat a lakásba ellenőrizni illetve a hibát elhárítókat is be kell engedni a lakásba. Legjobb példa erre egy strang törés. A közös képviselő kimegy szemlére majd küld egy vállalkozót ami elhárítja a problémát.
    
    c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit,
    Magyarul a tulajdonos felel a bérlői illetve a bent lakók viselkedéséért és azért, hogy a szabályokat betartsák.
    
    d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét.
    Ez a rész kimondja hogy nem lehet mindenféle bejelentés nélkül felújítani, átalakítani egy-egy lakást.

(2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.
A tulajdonos értelemszerűen anyagi felelősséggel tartozik a bizonyítottan általa okozott károkért.

21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és amely nem érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont.
    Tehát van olyan munkavégzés amihez nem kell közgyűlési sem egyéb hozzájárulás. Legegyszerűbb példa: egy szoba kifestéséhez nem kell senkinek az engedélye.

(2) Ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
Vagyis ha egy tulajdonos két lakásból egyet csinál az megváltoztatja az ingatlanainak számát, és változik a helyrajzi szám is, de a többi lakót ez sehogy sem érinti. Ilyenkor egyszerűen lehet módosítani az alapító okiratot.

(3) A közgyűlés (2) bekezdés szerinti határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

22. § (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
    a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
    b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
    c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,
    d) a külön tulajdonában lakó személyek számát,
    e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
    Egyszerű bejelentési kötelességet a közös képviselő felé. Ezek az adatok szükségesek és fontosak lehetnek, gondoljunk csak arra, hogy valaki eladja a lakást de erről nem értesíti a közös képviselőt. Aki ezáltal a régi tulajdonos keresi a problémákkal, közös költség tartozással stb.stb.

(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz – tájékoztatni.
Elszámolási anomáliák és viták elkerülésére szolgáló cikkely arról, hogy kinek mit kell fizetnie.

(3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.
Magyarán: ha a bérlő nem fizet akkor a tulajdonosnak kell fizetni.

(4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15–60 nap közötti határidőt állapíthat meg.

(5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

(6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.

Nem szép és nem jó dolog egy közhellyel kezdeni egy publikációt de most mégis muszáj. Hiszen mint minden frázis ez is tartalmaz igazságokat. Sőt, ez konkrétan a teljes igazságot fogalmazza meg. Szóval minden cég életében szükséges, elengedhetetlen dolog a fejlődés, a fejlesztés, az előrelépés, az innováció.  Egész egyszerűen 2023-ban nem teheti meg egy cég sem, hogy nem próbál meg egyre jobbá és jobbá válni. Attól nem változik semmi az ég világon, ha nem foglalkozunk a mai kor kihívásaival, ha nem figyeljük a különböző trendeket, nem követjük az új vívmányokat, vagyis ha nem törődünk valósággal. Akkor ha igazi fejlődést, ha igazi előrelépést akarunk, meg kell találni egy olyan módszert ami az előző módszert (módszereket) feleslegessé teszi. Egy apró kicsi, akár 1%-os pozitív változás is sokkal több mint a semmi. Az egy helyben topogás nem életképes, nem hoz hasznot, nem visz előre, nem válunk jobbá tőle.

Mi szerencsére családias cég vagyunk, ennek minden előnyével (és néhány hátrányával) és ezért nincs rajtunk akkora nyomás mint a több száz főt foglalkoztató multikon. Viszont mégis igyekszünk folyamatosan fejlődni és jobbá válni, hiszen így tudunk még nagyobb mértékben megfelelni kedves partnereink, üzletfeleink elvárásainak. Valamint saját elvárásainknak is. Ezért született például a hőradar is. Legújabb fejlesztésünk, legújabb lépésünk a haladás útján egy vállalatirányítási rendszer bevezetése. A REM189 életében ez egy teljesen új dolog, egy új és izgalmas terület. Munkánk gyümölcse(i) folyamatosan érik be, egyre több partner tisztel meg minket bizalmával, és bizony a feladataink így csak nőnek és nőnek. Folyamatosan több dologgal kell foglalkozunk (pl. karbantartások, ellenőrzések, biztosítások, felújítás stb.), rendre kapjuk az új „feladványokat” bérlőinktől, lakóinktól. Ez pedig indokolttá tette a rendszer bevezetését.

Mi is az a vállalat irányítási rendszer másnéven ERP rendszer? Megpróbáljuk röviden összefoglalni ezt az egyébként komplex és összetett rendszert, amikkel kapcsolatban akadnak félreértések.
A vállalatirányítási rendszer, más néven ERP rendszer, képes összekapcsolni a vállalat különböző részlegeit, az átláthatóság érdekében valamint a vállalati erőforrások  gazdálkodását támogatják. A rövidítés az angol az Enterprise Resource Planning megnevezést takarja, amely magyarul vállalati erőforrás tervezést jelent. Az ERP rendszerek lehetnek fejlesztett eszközök, vagy standard szoftver megoldások melyek a vállalati igényeknek megfelelően testre szabhatóak.A részlegek adatait valós időben tárolja és teszi elérhetővé, így könnyíti meg a vezetők és minden dolgozó számára, hogy rövid időn belül tudjanak reagálni a felmerülő problémákra.
Minden adat és információ elektronikusan elérhető egy közös adatbázison, ezáltal ezek megosztása és szerkesztése a szervezeti egységek között sem jelent problémát. A mobil applikációknak köszönhetően, bármikor és bárhonnan elérhetők, megoszthatók, vagy akár szerkeszthetők is az adatok. Mindemellett a rendszer nem csak a vállalaton belüli, de a vállalaton kívüli szereplőkkel is felgyorsíthatja és megkönnyítheti a kommunikációt (másik vállalat, szállítók, partnerek, stb.) A vállalatirányítási rendszerekhez általában beépített CRM rendszer is tartozik, amely az ügyfélkapcsolat kezeléshez nyújt segítséget.
Az ERP rendszerek fontos követelménye a korlátlan kimutatás készítés lehetőségének biztosítása. Az integrált szoftver nélkül működő vállalkozásban kimutatásokat csak egy-egy részterületen belül (pl. számvitel vagy beszerzés) lehet könnyen elvégezni, míg a több területet is átölelő kimutatások elkészítése nehézkes, legtöbbször hosszas manuális munkát is igénylő feladat.
A másik legfőbb elvárás az ERP rendszerekkel szemben a rugalmasság, ezért az ERP rendszerek minden esetben a vállalati igényeknek megfelelően testre szabhatóak. Hiszen a rendszert használó cégek tevékenységi köre, a különböző országok törvényi előírásai és az egyes vállalatok szervezeti struktúrái egészen változatosak lehetnek, amit a szoftvernek programmódosítások nélkül követnie kell. Ha egy vállalatnál felmerülnek olyan speciális igények, melyek a standard rendszernek nem képezik részét, akkor kap szerepet a rendszerrel együtt szállított fejlesztői környezet, melynek segítségével ezek egyszerűen elkészíthetők.

Egy általános rendszernek az alábbiak a legfőbb jellemzői:
– Folyamatosság
– Valós idejű működés
– Integráltság
– Moduláris felépítés
– Dokumentáció és korlátlan kimutatás-készítési lehetőségek
– Rugalmasság
– A felhasználó azonosítása és a jogosultsági rendszer
– Fejlett adatvédelem
– Naplózási és auditálási lehetőségek
– Nyitottság (kapcsolat külső rendszerekhez)

ERP rendszerek legfontosabb elemei:
– Beszerzés
– CRM
– Erőforrás tervezés
– Értékesítés
– Gyártás
– HR
– Készletgazdálkodás
– Kontrolling
– Pénzügy/ könyvelés
– Projektmenedzsment
– Szerviz (karbantartás)
– Számvitel
– Vevőszolgálat
– Vezetői információ

A végére maradt az a rész, hogy mi mit is tapasztalunk és a tapasztalatok alapján milyen előnyökkel jár egy ilyen rendszer bevezetése.
– A rendszer talán legfontosabb előnye, hogy a különböző munkafolyamatokat (például: ingatlan látogatás szervezése, ingatlan kiadással járó folyamatok, marketing feladatok) sokkal gyorsabbá, átláthatóbbá, egyszerűbbé és így hatékonyabbá teszi. Mégpedig olyan módon, hogy automatizálja a folyamatokat. Nincs félreértés, nincs rosszul értelmezés, nincs elfelejtés, minden feladatról minden információ a helyére kerül. Az összes munkafolyamat egyszerűen nyomon követhető és átlátható.
– Nemcsak operatív, de anyagi szempontból is kifizetődő, hogy egy ERP rendszer esetén nem különböző szoftverekről van szó, amik külön-külön tárolják és kezelik az adatokat. Ebben az esetben különféle szoftverekről egy egységként beszélhetünk, amelyek egy rendszerbe szervezve támogatják az adott folyamatot. Az állandó naprakész adatok egyetlen adatbázisban tárolódnak és érhetők el. Így az adatok mindig a legfrissebbek lesznek és bárki számára elérhetőek.
– A döntéshozatalt is támogatja, hiszen minden befejezett folyamat, az összes kimutatás és elemzés elérhető, nem szükséges különböző helyekről „összegereblyézni” az adatokat. A beépített riportok lévén valós idejű statisztikákat lehet találni amik szintén elengedhetetlenek a jó döntéshez.
– Könnyű kezelni mivel felhasználó barát. Nem kell hosszú órákat-napokat eltölteni a betanulással.
– Ezek a rendszerek rugalmasak, az összes változást a cégnél probléma nélkül lekövetik.
– A folyamatok automatizáltak amik sok időt szabadítanak fel. Nem kell a dolgozóknak unalmas és időrabló adminisztratív feladatokkal tölteni az időt.

 

 

 

Pár hete már meséltem egy közgyűlésről amire meghívtak minket. Az nem volt épp a legpozitívabb élményünk, de tanulságos volt. Szerencsére azóta is érkeznek hozzánk a megkeresések és érdeklődések.
Jelen történetünk helyszíne ismét egy közgyűlés volt. 25 albetétes ház, Budapest egyik szélső kerületében. El is mentünk a közgyűlésre ami (az átlagostól némileg eltérően) baráti és szívélyes hangulatban zajlott. Be is mutatkoztunk és részleteztünk az ajánlatunkat. Ugyanezt tette egy másik budapesti cég is illetve egy fiatal egyéni vállalkozó is. Lassan már megszokott és érthető a számunkra, hogy egy egyéni vállalkozó a miénknél olcsóbb ajánlatot ad, hiszen ő nem dolgozik annyi kollégával mint mi. Bevallom viszont, hogy olyan esetre nem emlékszem amikor 40%-al olcsóbban vállalta el valaki nálunk. (A másik cég képviselője is nézett egy nagyot, az ő árajánlatuknál 30%-al volt kedvezőbb amit a vállalkozó adott). Megállapítottuk, hogy ilyen különbséggel talán még sosem találkoztunk. Az, hogy nem nyertük meg a házat nem okozott lelki törést nekünk, de azért elmerengek kicsit az „ügyön”.
Természetes dolog, hogy az ember szereti az olcsóbb, gazdaságosabbnak tűnő megoldást. Nincs is ezzel semmi baj. Abszolút bevett dolog, hogyha egy nagyjából azonos „tartalomról” szóló két ár közül az ember olcsóbbat választja. Ahogy a régi szállóige is tartja: „Aki többet spórol, többet is keres”. De egy társasház esetében mégis elgondolkodtató, hogy megéri-e mindenképpen az olcsóbban választani.

A magunknak feltett kérdés: mi ezek szerint drágák vagyunk? A válasz némileg bonyolultabb egy igennél vagy nemnél.
– A mi esetünkben a képlet úgy néz ki egy egyéni vállalkozóval szemben, hogy a mi cég vagyunk, konkrétan Zrt. Tehát alapjaiban különbözünk egy egyéni vállalkozótól és lényegesen komolyabb törvényi kritériumoknak kell megfelelnünk. Viszont elmondható, hogy pénzügyi hátterünk stabil és erős lábakon állunk. Nálunk nem fordulhat elő likviditási probléma, olyan nincs, hogy egy fejlesztés vagy egy vállalkozó kifizetése ne történjen meg forráshiány miatt.
– Noha családias hangulatú cég vagyunk, mégis hétszer annyian vagyunk mint egy egyéni vállalkozó. De így lefedünk nagyjából minden szükséges területet ami munkánkhoz kell. (Pénzügy, műszaki feladatok, munka és tűzvédelem, marketing-pr, informatika). Nálunk olyan eset nem fordul elő, hogyha kiesik egy kolléga akkor ne tudnánk helyettesíteni. Így mindig tudunk haladni a feladatokkal és nem veszítünk értékes időt. Ezen felül partnereink között van biztonságtechnikus, informatikus, könyvelő, statikus, mérnök valamint különböző mesterek. És tegyük hozzá az ország bármely részén vannak velünk dolgozó vállalkozók. A bérekről és járulékokról és az adókról azt hiszem nem kell beszélnem mint felmerülő költségek. Ahogy arról sem, hogy mekkora a verseny a legjobb szakemberekért, akiket nem elég megtalálni meg is kell tartani.
– Saját irodával rendelkezünk, ami nagy előny hiszen nem kell bérleti díjat fizetnünk. Viszont költségei egy saját irodának is vannak. Áramot használunk nem is keveset, hiszen minden eszközünk árammal működik, és nyáron ugye a klíma berendezés használata létszükséglet. Télen meg fűteni kell. Noha próbálunk annyira környezettudatosak és „zöldek” lenni amennyire lehet (lásd itt), szelektíven gyűjtjük a hulladékot, nem pazaroljuk a vizet, igyekszünk újrahasznosított anyagokkal dolgozni. De mégis van amit nem tudunk elkerülni. Egyenlőre. Valamint ott vannak az egyéb beszerzések költségei amik az iroda működéséhez kellenek, természetesen a közös költséget is fizetjük.  Továbbá nem elhanyagolható az üzemanyag költségünk sem. Folyamatosan látogatjuk a kezelt ingatlanokat és társasházakat. Ellenőrzés és kontrol nélkül nem hagyhatjuk az ingatlanokat és ez sajnos generál költséget.
– Elég komoly és nem is olcsó felelősség biztosítással is rendelkezünk, amiről úgy gondoljuk lételeme egy tisztességes ingatlankezelőnek.

Szóval igen, egy egyéni vállalkozóhoz képest drágák lehetünk. DE! Ha józan ésszel belegondolunk abba, hogy egy olcsó árat adó vállalkozó, hogy tud megélni a munkájából? Piaci ár alatt ajánlatot adni hosszú távon nem lehet kifizetődő. Ha az említett vállalkozó ezt másodállásban csinálja akkor érthető, hogy olcsón elvállalja. Ám akkor felmerül a kérdés: hogy fogja ezt a szakmát szívvel-lélekkel csinálni? Mert ezt csak így lehet. Az ingatlan és társasház kezelés egész embert kíván ez nem kérdés. (Megjegyzem ha például az adott házban lakik a vállalkozó vagy annak közvetlen közelében akkor azért megoldhatja jól a feladatát). Egy ingatlan igényli a törődést és a gondoskodást és ezt egy olyantól szinte biztosan nem kapja meg aki jövedelemkiegészítésként vagy könnyű pénzszerzésként tekint erre a hivatásra.
Ha pedig a sok kicsi sokra megy elven működik egy egyéni vállalkozó akkor ott felmerül egy hatalmas probléma. Az egyszerűség kedvéért: ha a piaci ár altatt 40%-al az amiért elvállal házakat a vállalkozó. (Értelemszerűen kis albetét számú házakra gondolok). Egy házból nem fog megélni. Kettőből, háromból sem. Nyolc-tíz-tizenkét házra legalább szüksége van a megélhetéshez. Ha pedig komoly bevételt szeretne akkor még több házra. Egy ember kezel 8-10-12 házat? Ő egyedül foglalkozik mindennel ami a házakat érinti? Ez szinte lehetetlen. Ennyi ház gondjait, problémáit, napi ügyeit egyedül vinni gigászi feladat. Ha pedig segítséget vesz maga mellé akit fizet és aki után befizet mindent… Hát akkor még több ház kell.

Summa-summarum. A drága és olcsó relatív fogalmak. Mindig a dolgok mögé kell nézni, tájékozódni kell és minden információ begyűjtése után kell döntést hozni. Amit ne feledjünk: Olcsó húsnak híg a leve. A közmondást nem a véletlen szülte.

Kedden elkezdtük végignézni azokat a hibakódokat amikkel a kéményseprők által találkozhatunk. Most pedig pedig jöjjön a második rész.
A közvetlen veszélyt nem okozó, de élet- és tűzvédelmi szempontból veszélyt hordozó hibák.

A továbbiakban leírt kéményhibák esetében a jogszabály a következő sormunkában végzett ellenőrzésig időt biztosít a tulajdonosnak a hiba kijavítására. Mivel közvetlen élet- és tűzveszély nem lép fel, ezért a kéményseprő-szakember nem állíttatja le azonnal a kémény és a tüzelőberendezés használatát. A hibát a tanúsítványban rögzíti, amelynek egy példányát átadja az ingatlan használójának, tájékoztatja az észlelt problémáról és nyomatékosan felhívja a figyelmet a hiba mielőbbi elhárítására, javítására.
A javítást a kéményseprő a következő sormunka alkalmával ellenőrzi. Amennyiben a javítás megtörtént, feloldja a függőben lévő eljárást. Amennyiben a hibát nem, vagy nem megfelelően hárították el, úgy értesíti a hatóságot, és ekkor már intézkedik a tüzelőberendezés használatának megtiltásáról..

Kettes hibakód
2/a: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tisztítási, ellenőrzési feltételeAz ellenőrzés és tisztítás nem biztosított azon égéstermék elvezető-berendezések esetében, ahol nincs az alsó bekötés alatt elhelyezkedő tisztítóidom, illetve tisztítóajtó, vagy nincs felső tisztítóidom, tisztítóajtó és a kitorkollás sem megközelíthető.
Amennyiben a vizsgálat során a kéményseprő-szakember nem tudja az égéstermék-elvezetőt megfelelően ellenőrizni annak szabályos ellenőrzési nyílásain keresztül, nem bizonyosodhat meg arról, hogy a kémény alkalmas-e a használatra, és nem adhat ki megfelelőséget igazoló tanúsítványt sem. Ugyanez az eset következik be akkor is, ha a tisztítást nem tudja elvégezni, mert nincs, vagy nem hozzáférhető a tisztítóidom, és felső tisztításra tetőkibúvó vagy kéményseprőjárda hiánya miatt nincs lehetőség, vagy a feljárólétra rossz.

2/b: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető járatának szabad keresztmetszete
Az égéstermék-elvezető berendezés belső keresztmetszetének leszűkülésekor a kémény még működtethető, képes elvezetni az égésterméket, ám a kürtőbe belógó füstcső, a kürtőn átvezetett épületgépészeti elemek (vezetékek), illetve rögzítők az égéstermék áramlását akadályozzák. A szabad keresztmetszetet szűkítheti a kéményjáratban lerakódó szurok és korom is. A járat szűkülése a tisztítás hiányára, a nem megfelelő tüzelésre, vagy tüzelőanyag-használatra utal.

2/c: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető külső állapota
A kémény külső állapota romlásnak indult, vagy szerkezeti hiba található rajta. Az égéstermék-elvezető tetőhéjazat feletti része folyamatosan ki van téve az időjárási hatásoknak. A régebbi rendszerek, például a kisméretű kéménytéglából épített kémények közötti fugák szétfagyhatnak, a nem megfelelő vízelvezetés miatt a kéményen lecsapódó jég rongálhatja a kémény szerkezetét. A kémény előrehaladott romlását meg kell állítani, néhány esetben a részleges újraépítés vagy átépítés is indokolt lehet.

2/d: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tömörsége
Az égéstermék-elvezető valamilyen szerkezeti, vagy illesztési hibából adódóan az égésterméket saját falán átereszti. Amennyiben az égéstermék-elvezető nem gáz- és füsttömör, a járaton kiáramló füstgáz egy része megjelenhet a lakótérben, vagy padláson. Szilárd tüzelés esetén többek között kellemetlen szaggal, a fal elszíneződésével járhat, gáztüzelés esetén szén-monoxid-visszaáramlás fordulhat elő.

2/e: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető belső állapota
Ekkor a kürtő belső felületének meggyengülését, állagának állapotromlását észleli a kéményseprő.

2/f: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető kitorkollása
Az égéstermék-elvezető tetőn kívüli szakasza alacsonyan van a környezetéhez – például saját vagy szomszédos épülethez – képest, vagy egy fa lombkoronája akadályozza az égéstermék-elvezető megfelelő működését.

2/g: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető tartozékainak állapota
Az égéstermék-elvezető berendezés tartozékainak az állapota nem megfelelő, ha például olyan fedkő zárja az égéstermék-elvezetőt, amelyen nem alakítottak ki megfelelő vízorrt. Veszélyt okozhat a gázkémények esetében a bukószél elleni védelmet biztosító Meidinger tárcsa hiánya, vagy nem megfelelő állapota (hiányzó tartóláb, megrogyott tartóláb, félig leszakadt tárcsa). A bukószelek a kéménybe fújva visszanyomják az égésterméket, ezzel akadályozva a füstgáz kiáramlását.

2/h: Nem megfelelő az égéstermék-elvezető falvastagsága, utólag megvésték
Előfordulhat, hogy a kéményseprő-szakember azt tapasztalja, hogy a kémény falát meggyengítették. Ilyen eset például, ha egy villanyvezeték kialakításakor a vezetéket a kémény falába helyezik el, ami elektromos tűz veszélyét is magában hordozhatja. Külső falba épített kémény külső felületén a falvastagság kevesebb, mint az előírt minimum 25 centiméter, vagy a belső kéményt élére állított téglával, falazással javították.

Hármas kód:
A következő hibacsoport a tüzelőberendezést az égéstermék-elvezetővel összekötő tartozék, az összekötőelem állapotát jelzi. Amennyiben nem megfelelő, tűzveszélyt, vagy égéstermék visszaáramlást okozhat.

3/a: Nem megfelelő az összekötőelem ellenőrzésének, tisztításának a feltétele
A kéményellenőrzését végző szakember nem tudja elvégezni a vizsgálatot és tisztítást, mert az összekötőelem nem bontható, illetve nincs tisztítóidom. A füstgáz paramétereinek mérése legtöbbször az összekötőelemnél történik. Amennyiben az összekötőelem nem tartalmaz mérési lehetőséget, úgy ez a hibakód lép életbe.

3/b: Nem megfelelő az összekötőelem járatának szabad keresztmetszete
Ezen hibák esetén az összekötőelem belső keresztmetszetét leszűkítették, vagy nagyobb horpadás van az összekötőelemen.

3/c: Nem megfelelő az összekötőelem állapota
Az összekötőelem állapota nem megfelelő, ha lyukas, horpadt, sérült, összenyomódott, vagy az illesztések gyengék.

3/d: Nem megfelelő az összekötőelem tömörsége
Az összekötőelem szerkezete olyan mértékben legyengült, hogy kis apró lyukak keletkeznek rajta. Ekkor a keletkezett égésterméket a légtérbe engedi és nem tudja eljuttatni a kürtőig. Zárt égésterű tüzelőberendezések összekötőeleménél a tömítéshez használt gumigyűrűk hiánya, begyűrődése, elöregedése is okozhat tömörtelenséget.

Négyes kód
4/a: Nem megfelelő a tüzelőberendezés külső állapota
A tüzelőberendezés külsőleg elhanyagolt, nem karbantartott állapota, például: sérült, hiányos, vagy teljesen hiányzik a burkolata.

4/b: Nem megfelelő a tüzelőberendezés tüzelésmódja
A tüzelőberendezésben nem megfelelő az energiatermelés – oka lehet a például a vizes fával való fűtés, a szemét, illetve háztartási hulladék elégetése, vagy a tűzrakás nem megfelelő módja. A helytelen tűzrakás egyik következménye a nagy mennyiségű füst. A füstben található finomporrészecskék a szervezetbe jutva súlyos egészségügyi problémákat okozhatnak.

4/c: Nem megfelelő a tüzelőberendezés a környezetében tárolt, beépített anyagok, szerkezetek kapcsolata (az ellenőrizhetőség, a megfelelő üzemeltetés és tűzvédelem szempontjából)
A tüzelőberendezéshez túl közel éghető anyagokat helyeztek el: régi épületeknél még fennállhat olyan építési probléma, amikor a padlástérben a szarufa vagy egy gerenda túl közel van az égéstermék-elvezetőhöz, vagy a fűtőberendezés közvetlen közelében tüzelőanyagot, papírt tárolnak.

Ötös kód:
A levegő-utánpótláshoz kapcsolódó hibákat az ötös kódok jelölik. Gyakran jelent problémát a fokozott légzárású nyílászárók és a tüzelőberendezések kapcsolata. A hermetikusan záródó nyílászáró használatával az oxigén-beáramlás drasztikusan csökken, ami tökéletlen égéshez vezet. Amennyiben az égéshez szükséges levegőmennyiség nem biztosított, akkor magas szén-monoxid-, szén-dioxid-tartalmú füstgáz keletkezik. Napjainkra már előírás a beépített szellőző, ennek meglétét ellenőrzi a kéményseprőipari szakember.

5/a: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a mesterséges elszívó-berendezés egyidejű üzemeltetésének lehetősége miatt (páraelszívó, szellőző ventilátor, központi porszívó, ruhaszárító, mobil klíma)
A szakember megvizsgálja, hogy a tüzelő- fűtőberendezéssel egy légtérben illetve légtér-összeköttetésben üzemel-e mesterséges elszívó-berendezés. Az égéstermék elvezetésében egy kisebb ventilátor is képes zavart okozni, az erős szag- és páraelszívó pedig visszafordíthatja az áramlást, és a füstgázt a lakótérbe juttathatja. A szén-monoxid-mérgezéses balesetek gyakori okozója a mesterséges elszívó és a nyitott égésterű tüzelőberendezés egyidejű használata.

5/b: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges az egyéb nyitott égésterű berendezéssel való egyidejű üzemeltetés lehetősége miatt
Az egy légtérben, illetve légtér-összeköttetésben működő tüzelőberendezések egymásra hatását vizsgálva azt ellenőrzi a kéményseprő, hogy azok egyidejű működtetése esetén, az égéstermék áramlását nem fordítja-e meg a nagyobb levegőigényű tüzelőberendezés szívóhatása.

5/c: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a külső nyílászárók tömítettsége miatt, nyitott égésterű tüzelőberendezés esetén fokozott légzárású nyílászárónál légbeeresztő nyílás, szelep, szellőző nyílás hiánya
A nem megfelelően biztosított égési levegő-utánpótlás miatti égéstermék-visszaáramlást szeretnénk megakadályozni.

5/d: Nem megfelelő levegő-utánpótlás, üzemeltetés veszélyes, szakember bevonása szükséges a légbeeresztő nyílások, szelepek, kiegészítő légteret biztosító szellőzőnyílások nem megfelelő működése miatt
A tüzelő-, fűtőberendezés helyiségében található légbeeresztő-berendezés, de az vagy nem, vagy csak részben működik megfelelően, ezáltal nem biztosítja az égéshez szükséges mennyiségű levegő-utánpótlást.

Hatos kód:
Szabálytalan bekötés az égéstermék-elvezetőn
Egyedi kéményre két szinten bekötés.
Nem azonos bérleményből bekötés.
Az előírt bekötési távolságot nem tartják be.
A füstcső a füstelvezető-járatba lóg.
Füstcső, füstcsatorna kémény felé lejt.
A füstcső hossza nagyobb a megengedettnél.
Ventilátoros és ventilátor nélküli készülék egy kéménybe van bekötve.

Ha a társasházakról beszélgetünk az egyik legtöbbször elhangzó témakör az az SZMSZ vagyis a szervezeti-működési szabályzat. Olyan gyakran hivatkoznak erre a szabályzatra, hogy még az is tud róla ezt+azt akit egyáltalán nem érdekel a téma, sőt akár nem is társasházban lakik. Mint legfőbb „irányadó” okirat, az SZMSZ létfontosságú a társasház életében, hiszen minden szegmensére kihat. Úgy 50%-50% az arány abban a tekintetben, hogy a társasházi tulajdonosok pokolba kívánják vagy éppen égi áldásnak tartják ezt a dokumentumot. Szokásos eset ez: valaki mellette, valaki ellene érvel. Tulajdonképpen a szervezeti-működési szabályzat és a hozzá tartozó Házirend a társasház saját jogi normáinak is tekinthető.

Az SZMSZ megalkotását és használatát a Társasházi törvény szabályozza. Ennek szabályozásnak a legfontosabb célja a tulajdonosok érdekeinek védelme. Hogy ez miért is fontos? Mivel az esetek döntő többségében a tulajdonosok nem gazdasági, jogi, vagy műszaki végzettségű szakemberek, vagy éppen járatlanok a társasház ügyeinek, így egy bizonyos szintig ki vannak szolgáltatva annak a személynek, aki a ház gazdálkodását végzi. Ez a személy elsősorban a közös képviselő illetve a vele együtt dolgozó számvizsgáló bizottság. Mivel a tulajdonosok számára az SZMSZ jelenti a Társasházi törvény rendelkezéseinek, előírásainak gyakorlati megvalósítását, elméletileg az biztosítja az érdekeik védelmének szabályrendszerét. A dokumentum kialakítása, valamint naprakészen tartása ezért nemcsak lehetőség a tulajdonosok számára, hanem alapvető szükségszerűség is.

Nézzük mit is mondd konkrétan a társasházi törvény:

13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

(2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.

(3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

14. § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.

(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.

(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.

(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.

§ A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

Tehát mint látjuk az SZMSZ a tulajdoni viszonyokat nem érintő kérdéseket szabályozza, amelyet a közösségnek kell megalkotni a jogszabályok figyelembevételével. Amennyiben a közösség nem rendelkezik ilyen szabályzattal, akkor a társasház napi szintű működése kerülhet veszélybe. A törvény viszont nem szankcionálja a szabályzat megalkotásának elmaradását. A Társasházi törvény a társasházak felügyeletét az illetékes jegyző hatáskörébe utalja, akinek hivatali kötelessége ellenőrizni, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosításai megfelelnek az előírt jogszabályoknak. Amennyiben a jegyző a társasház működésében valamilyen szabálytalanságot állapít meg, akkor a közösségnek 60 napon belül kell helyre állítania a törvényes működését. A jegyző 30 napon belül bírósághoz fordulhat ha az eltelt határidő után nem állt helyre a törvényes működés.

Az SZMSZ tervezetét a közgyűlés megtartása előtt, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőzően tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni (tértivevényes ajánlott levélben). Az SZMSZ -t a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, illetve módosítja. Az SZMSZ megismételt közgyűlésen nem fogadtatható el!

Az SZMSZ-ről szóló közgyűlés határozat írásbeli szavazással is meghozható. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. Ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10 – ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, akkor a közös képviselő 8 napon belül közgyűlést köteles összehívni

Az SZMSZ -t és annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni (tulajdoni lap, alaptérkép, térkép adatok stb.), amelynek a feltétele az ügyvédi ellenjegyzés. Az SZMSZ érvényes ügyvédi ellenjegyzés nélkül is, de ez esetben nem lehet az ingatlan-nyilvántartásba benyújtani. Így például a társasházi közösség nem jegyeztethet be jelzálogot az elmaradással rendelkező tulajdonos ingatlanára.

Ha a társasház alapító okirata tartalmaz olyan rendelkezést, amelyet az SZMSZ- ben kell megállapítani, akkor közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségével hatálytalaníthatja az alapító okirat SZMSZ- ben szabályozandó részeit, és ezzel egyidejűleg ugyanilyen szavazattöbbséggel megalkothatja a saját szabályzatát. Ezt a határozatot mindenképpen ügyvéddel kell ellenjegyeztetni.

Az SZMSZ-t bármikor lehet módosítani, amennyiben a módosítási javaslat előterjesztésre kerül a közgyűlésnek, s az elfogadja azt. Az SZMSZ elfogadásáról/módosításáról határozatot hozó közgyűlés megismételt közgyűlés nem lehet, azonban lehetőség van írásbeli szavazásra. Ilyenkor legalább 15 munkanappal a közgyűlés időpontja előtt el kell küldeni a szabályzat tervezetét az összes tulajdonosnak. Az SZMSZ-t, illetve annak módosításait a Földhivatalhoz is be kell adni.

A következő részben részletesen foglalkozunk a Társasházi törvény SZMSZ-t érintő részeivel.

Kémény ellenőrzéssel bizonyára mindenki találkozott már.  Ilyenkor megjelennek a kéményseprők és ellenőrzik a kéményeket. Egész pontosan a következőket végzik el:
– az égéstermék-elvezető ellenőrzését, szükség szerinti tisztítását;
– minden negyedik évben az égéstermék-elvezető műszaki felülvizsgálatát;
– a tüzelőberendezés biztonságos működéséhez szükséges levegő utánpótlásának ellenőrzését, figyelembe véve a levegő-utánpótlást befolyásoló műszaki berendezések, vagy egyedi beavatkozások hatását is;
– az égéstermék paramétereinek ellenőrzését;
– az összekötőelem ellenőrzését és szükség szerinti tisztítását;
– a szén-monoxid-érzékelő berendezésre vonatkozó műszaki követelmények teljesülését, valamint ellenőrzi az érzékelő működőképességét.

Az ellenőrzés végén ha minden rendben kapunk erről egy „igazolást” és nincs további teendőnk. Viszont ha valami probléma van akkor a papírra egy hibakód vagy rosszabb esetben hibakódok kerülnek. Ezek részletezve nincsenek (vagy csak elég ritkán) ezért most megnézzük mit jelentenek a különböző hibakódok.

Az első legfontosabb az EGYES hibakód. Ez takarja az élet és tűzveszélyes hibákat.
1/a: A nem megfelelő tömörségű, használatban lévő égéstermék-elvezető.
Ebben az esetben az égéstermék-elvezető berendezés (továbbiakban: kémény) nem megfelelően füst- és gáztömör, az égésterméket a kémény a saját falán átengedi, tehát repedés, fúgahiány, vagy nagyobb szerkezeti sérülés található rajta. A hiba többféle okra vezethető vissza, amelyek gáz-, fa-, szén-, vagy olajtüzelés esetén, illetve a kémény építési módja – épített, szerelt, vagy épített-szerelt (bélelt) –, és a bélés anyaga szerint eltérőek lehetnek. Általában illesztési, illetve korróziós hiba miatt szűnik meg egy kémény tömörsége.

1/b: A használatban lévő vagy tartalék égéstermék-elvezető nem megfelelő állékonysága.
Ennek a kódnak a magyarázata az égéstermék-elvezető berendezések romos állapotára, illetve a szerkezeti hibákból adódó kéménytest gyengülésére, állékonysági problémákra utal. Ezek a problémák rendszerint a tüzelőberendezésben elégetett tüzelőanyagból felszabaduló égéstermék összetételétől függetlenül jelentkezhetnek, továbbá külső, környezeti hatások is ronthatják a kémény állékonyságát. Állékonysági problémát okozhat továbbá az is, ha az égéstermék-elvezetőt nem a gyártó által előírt rögzítéssel látták el.

1/c: A tüzelőberendezés működése közben az égéstermék öt percen túli, tartós visszaáramlása.
Ilyen esetben az égéstermék a tüzelőberendezés lehető legnagyobb terhelése mellett öt percen keresztül folyamatosan visszaáramlik, tehát nem tud az égéstermék-elvezető berendezésen keresztül a szabadba áramlani. Ez a jelenség leggyakrabban a gázüzemű tüzelőberendezések égéstermék-elvezetőinél okoz problémát, mert itt a füstgáz – színtelen, szagtalan – jellege miatt a visszaáramlás jelei érzékszerveinkkel alig észlelhetőek.
A keletkezett égéstermék eltávozását megakadályozza a tömör nyílászárók beépítése és megfordíthatja a tüzelőberendezéssel egy légtérben vagy légtér-összeköttetésben található mesterséges elszívó, vagy más, nagyobb levegőmennyiséget igénylő tüzelőberendezés (cserépkályha, kandalló). Okozhatja a kürtő keresztmetszetének szűkülése, továbbá a megfelelő karbantartás hiánya, illetve ritkán külső légköri jelenség is..

1/d: A ki nem égethető, használatban lévő égéstermék-elvezető belső felületén lerakódott szurokréteg.
Ez a jelenség leggyakrabban a szilárd tüzelésű tüzelő-, fűtőberendezéseknél jelentkezik. Oka jellemzően a nem megfelelő méretű készülék, hosszú vagy hideg térben átvezetett összekötőelem, nem megfelelő tüzelőanyag használata és a kevés égési levegő.
Amikor a tűz nem jut megfelelő mennyiségű égési levegőhöz, tökéletlen égés alakul ki. Túl sok éghető anyag marad az égéstermékben, ami a feláramlás során fokozatosan kihűlő füstgázból a vízgőzzel együtt kicsapódik a kémény falán. További veszélyforrás, hogy a tökéletlen égés során felszabaduló gázok egy része nem távozik a kéményen keresztül, így a szobában lévők egészségét – különösen a gyermekekét és időskorúakét – közvetlenül károsítja.
A nem megfelelő tüzelőanyag elégetésekor a benne található, vagy kezelés következtében felhordott, különböző mérgező vegyületek a levegőbe és a hamuba kerülnek, szennyezve a környezetet és közvetlenül károsítva az egészségünket.
Előfordul olyan eset is, amikor már a tüzelőberendezésben is kicsapódik a kátrány.

1/e: szilárd tüzelőanyaggal üzemeltethető tüzelőberendezéshez csatlakozó, használatban lévő égéstermék-elvezetőnél az E-F tűzvédelmi osztályú – nád, szalma, fazsindely és egyéb éghető anyagú – tetőhéjalás esetén a szikrafogó hiánya.
A szikrafogó a kipattanó szikrák, parazsak ellen nyújt védelmet, ennek az eszköznek a hiánya fa-, szén-, olajtüzelésű berendezéseknél okoz problémát, azon belül is az E-F tűzvédelmi osztályba sorolt tetők esetén. Szikrafogó felszerelésekor a kitorkolláshoz feljárást kell biztosítani a tisztításához.

1/f: A kémény falába beépített, B-F tűzvédelmi osztályba tartozó építményszerkezetet tartalmazó égéstermék-elvezető használata.
Ennél a hibakódnál az égéstermék-elvezető berendezés szerkezetében B-F tűzvédelmi osztályba tartozó éghető anyagot építettek be, ami tűzveszélyes.

1/g: A jogszabály szerinti műszaki vizsgálat nélkül vagy a műszaki vizsgálat során megállapított nem megfelelő minősítés ellenére működtetett égéstermék-elvezető használata.
Az 1/g kód kiadásával a kéményseprőipari tevékenységet végző személy arra hívja fel a kéménytulajdonos figyelmét, hogy a kémény műszaki vizsgálata nem történt meg annak használatba vétele előtt.
A kéményseprőipari műszaki vizsgálatot minden esetben meg kell rendelni az újonnan épített, vagy szerelt égéstermék-elvezetők használatba vételét megelőzően, sőt az új kéményeket csak helyszíni vizsgálatot követően lehet eltakarni, burkolni.
A felújított, átalakított égéstermék-elvezető, a korábban használaton kívül helyezett, vagy tartalék (biztonsági) kémény ismételt használatba vételét megelőzően, illetve a tüzelőberendezés cseréje után, tüzelőanyagváltás esetében pedig az új rendszer használatba vételét megelőzően kell megrendelni a műszaki felülvizsgálatot.
A meglévő égéstermék-elvezető bontása, funkciójának megváltoztatása, használaton kívül helyezése, vagy az égéstermék-elvezetőt érintő átalakítás, felújítás végrehajtását megelőzően is műszaki vizsgálat szükséges.

1/h: Nem megfelelően rögzített, nem tisztítható, sérült, tűzveszélyt jelentő, nem megfelelő anyagú, vagy nem megfelelő tömörségű összekötő elem.
Ezt a típusú hibát tüzelési módtól és tüzelőanyagtól függetlenül megtalálhatjuk minden égéstermék-elvezető berendezésnél.
Hiba az indokolatlanul sok iránytörés, vagy a füstcső, illetve összekötőelem nem megfelelő rögzítése. Az emberi kreativitás határtalan. A füstcső nem bontható, iránytörésben ellenőrző idom nincs beépítve.

1/i: A tisztítóajtó, tisztítóidom nem megfelelő záródása.
Az égéstermék-elvezető berendezésen általában két tisztítóidom, tisztítóajtó található. Egyik a bekötés alatt minimum 50 centiméterrel, egy pedig általában a padláson, tetőtérben elhelyezve. A felső tisztítóajtóra abban az esetben nincs szükség, ha a kémény kitorkollása biztonságosan megközelíthető és ellenőrizhető, tisztítható a kürtő. A beépített tisztítóidom vagy tisztítóajtó nem megfelelő záródása, kiesése áramlási problémákat okoz és elősegítheti a tűz keletkezését, továbbterjedését.

1/j: Az égéstermék 1000 ppm-t meghaladó szén-monoxid- (CO) tartalma.
A hibakód kiadása esetén a kéményseprő az égéstermék-koncentrációban egy ezrednyi, vagy annál nagyobb mértékben kimutatható szén-monoxid-tartalmat mért.
A szén-monoxid (vegyjele: CO) az emberi érzékszervek számára „láthatatlan” – színtelen, szagtalan, íztelen, a levegőnél egy kicsivel könnyebb – mérgező gáz, amely tökéletlen égés során jön létre. Belélegezve gátolja a vér oxigénszállító képességét, mivel erősen kapcsolódik az oxigént szállító hemoglobinhoz. A szén-monoxid-mérgezés nehezen észrevehető, hiszen annak tünetei: rosszullét, szédülés, fejfájás, hányinger és fáradtság könnyen összetéveszthetőek egyéb betegségek tüneteivel. Magas szén-monoxid-koncentráció esetén ájulás, és néhány percen belül halál is beállhat.
Mivel ez a gáz kis koncentrációban is rendkívül mérgező, egy speciális mértékegységben, ppm-ben (parts per million, milliomod részben) mérik a jelenlétét. Egy ppm-nyi gáz jelenléte annyit jelent, hogy egy köbméter levegőben egy köbcentiméter van belőle. Annyira mérgező, hogy ha a lakásunk levegőjének 1,28 térfogatszázalékát eléri, három percen belül halált okoz.

folyt.köv.

Korábban máregyszer megmutattuk, hogy kedveljük a humort és szeretünk nevetni. Hiszünk abban, hogy a jó hangulat, a vidám légkör, a könnyed közérzet, a víg kedélyállapot szükséges része a munkavégzésnek. Minden előforduló problémát, nehézséget sokkal egyszerűbb úgy megoldani, ha derűs kedvvel fordulunk rá a feladatra, nem pedig feszengve, befelé fordulva.  A mi munkánk sokrétű, rengeteg teljesen különböző szegmensből áll, változatos „próbatételek” elé állít bennünket. Ezeknek a megoldása lényegesen könnyebb ha tudunk nevetni és tudunk mosolyogni.  Sir Kenneth Branagh szerint:  „A jó munkát elsősorban a bátorság, a lelkesedés, az energia és a jó humorérzék teremti.”
Most tehát ismét cégünk könnyedebb, vidámabb oldalát prezentálnánk pár „mém” segítségével.

Néhány ok amiért érdemes minket választani. Nem a hagyományos módon bemutatva.

Tudjuk, hogy sok a „kókler” a piacon. Mi nem tartozunk közéjük.

Hiába, néha nem jól dönt az ember elsőre.

A segítség mindig jól jön. Tapasztalatból mondom.

Csoki kérdése teljesen jogos.

Nem viccelünk. De viccelünk. Viszont nem hazudunk.