Kategória: Publikációk

A sakk és az ingatlanüzemeltetés közös vonásai

1. Stratégiai gondolkodás – Mindkét területen hosszú távú terveket kell kidolgozni. A sakkban előre kell látni az ellenfél lehetséges lépéseit, míg az ingatlanüzemeltetésben a jövőbeli esetleges problémákra és kihívásokra is fel kell készülni.
2. Előrelátás és tervezés – Egy sakkjátszmában nem elég a következő lépésre gondolni, előre kell számolni a lépés utáni lehetőségekkel. Az ingatlanüzemeltetésben ugyanígy fontos a karbantartások, fejlesztések és költségek tervezése.
3. Döntéshozatal nyomás alatt – A sakkban szűkös időkeretben kell döntéseket hozni, akárcsak az ingatlanüzemeltetésben, amikor például egy váratlan műszaki probléma merül fel, és gyorsan kell hatékony megoldást találni.
4. Rugalmasság és alkalmazkodás – Egy sakkjátszmában az ellenfél stratégiája befolyásolja a lépéseinket, akárcsak az ingatlanüzemeltetésben a piaci változások, szabályozások és váratlan helyzetek (például egy bérlő hirtelen kiköltözése).
5. Kockázatelemzés és minimalizálás – A sakkban minden lépés kockázatot hordozhat, és a játékosok igyekeznek a legbiztonságosabb megoldást választani. Az ingatlanüzemeltetésben ugyanígy mérlegelni kell a befektetési, jogi és műszaki kockázatokat.
6. Türelem és kitartás – A sakk hosszú távú játék, ahol a gyors, meggondolatlan lépések könnyen veszteséget hozhatnak. Az ingatlanüzemeltetésben a türelem kulcsfontosságú, például egy ingatlan felértékelődése vagy egy megfelelő bérlő megtalálása időbe telhet.
7. Erőforrás-gazdálkodás – A sakkban minden figura értékes, és helyesen kell őket használni. Az ingatlanüzemeltetésben az erőforrások – pénz, idő, emberi munka – optimális elosztása meghatározza a sikerességet.
8. Hibák elemzése és tanulás – Egy sakkjátékos elemzi a korábbi játszmáit, hogy legközelebb jobb döntéseket hozzon. Az ingatlanüzemeltetésben ugyanígy fontos a korábbi hibákból tanulni, például egy rossz bérlőválasztás vagy egy elhibázott beruházás tanulságait levonni.
9. Taktikai előnyök kihasználása – A sakkban az ellenfél hibáiból lehet előnyt kovácsolni. Az ingatlanüzemeltetésben is fontos a versenyhelyzet felismerése és a megfelelő lehetőségek kiaknázása, például egy alulértékelt ingatlan felvásárlásával.
10. Precizitás és figyelem a részletekre – A sakkban egy apró hiba is végzetes lehet, ugyanígy az ingatlanüzemeltetésben is fontos minden apróságra figyelni, például szerződések, költségvetések és jogi előírások tekintetében.
11. Hosszú távú gondolkodás a rövid távú haszon helyett – Egy jó sakkozó nem csak az azonnali előnyre törekszik, hanem egy végső győzelemre épít stratégiát. Az ingatlanüzemeltetésben is érdemes hosszú távon gondolkodni, nem csak a gyors haszonra koncentrálni.
12. A versenyhelyzet felismerése és kezelése – A sakkban az ellenfél stratégiáját figyelni kell, és ahhoz igazítani a saját lépéseket. Az ingatlanüzemeltetésben is versenyhelyzetben kell működni, figyelni a piaci trendeket és megfelelően pozicionálni az ingatlant.

Miért hasznos a sakk ismerete az ingatlanüzemeltetésben?

A sakk fejleszti a stratégiai gondolkodást, a problémamegoldó képességet és a helyzetfelismerést, amelyek mind kulcsfontosságú készségek az ingatlanüzemeltetésben. A döntéshozatal, a kockázatkezelés és a hosszú távú tervezés mind olyan területek, ahol a sakkozásból szerzett tapasztalat közvetlenül alkalmazható az ingatlanszakmában. Egy jól megtervezett ingatlanportfólió vagy bérleti rendszer ugyanúgy igényel alapos elemzést és előrelátást, mint egy sakkjátszma megnyerése.

Kevés sportág ötvözi olyan egyedülálló módon a stratégiát, az előrelátást és a kitartást, mint a sakk – ezek pedig pontosan azok az értékek, amelyekre egy sikeres cég vezetése is épül. A REM189 ZRT. vezérigazgatója, Bakonyi Árpád számára a sakk nem csupán egy hobbi, hanem életének meghatározó része. A gyermekkora óta szenvedéllyel űzött játék nemcsak a gondolkodását és döntéshozatali képességeit formálta, hanem olyan alapvető tanulságokat is adott, amelyeket ma már a cégvezetésben és a mindennapi életében is alkalmaz. Ezt a szenvedélyt és hitvallást tovább erősíti, hogy Bakonyi Árpád saját sakk egyesületet alapított, és aktívan támogatja a sportág népszerűsítését.

Talán keveseknek jut eszébe de a sakk és az ingatlanüzemeltetés között több közös nevező is található. Mindkettőben kiemelkedő szerepet játszik az előrelátás, a pontos tervezés és a stratégiai gondolkodás. Ahogyan a sakktáblán minden lépés számít, úgy az ingatlanok fenntartásában is döntő jelentőségű az alapos előkészület és a hosszú távú tervek kialakítása.

„A sakkozás megtanított arra, hogy türelmesen és átgondoltan hozzak döntéseket, miközben mindig figyelemmel vagyok a környezetemre és a lehetséges következményekre. Ezek az értékek az ingatlanüzemeltetésben is elengedhetetlenek” – ezek Bakonyi Árpád vezérigazgató szavai.

A Magyar Sakkvilág Magazin támogatásával a REM189 ZRT. célja kettős: egyrészt segíteni kívánja a sakkot, mint sportot, hogy szélesebb közönséget érjen el, másrészt meg kívánja mutatni, hogy a sakkban gyakorolt készségek az üzleti életben is hasznosíthatók. Az ilyen típusú együttműködések példát mutatnak arra, hogyan válhatnak az egyéni szenvedélyek és a szakmai célok egymás erősítőivé.

Ez az egyedi partnerség rámutat arra, hogy az üzleti világ és a sportágak között nem csupán támogató-szereplő kapcsolat alakulhat ki, hanem kölcsönösen inspiráló együttműködés, amely minden érintett számára értéket teremt. A sakk értékei – a stratégia, a türelem és a fejlődés – az üzleti szférában is időtálló tanulságokat kínálnak.

https://www.sakkvilag.hu/

Az ember néha azt hinné vannak egyértelmű dolgok a közös képviselő (vagy társasházkezelő) munkájával kapcsolatban. Azt feltételezné az egyszeri földi halandó, hogy pár alapdolgot mindenki tud a társasház működéséért felelősről. Hát nagyon nagy tévedés. Ma olyan napom volt, hogy nehezen tudtam eldönteni, hogy egy Monty Python jelenetben vagy egy Fekete Vipera epizódba csöppentem volna.

Érkezett egy hívás. Megpróbálom visszaadni a jelenetet:
– ” Tegnap este nem tudtam bezárni a fürdőszobaajtót, mert a zár megadta magát. Most viszont a macska beköltözött a mosógépbe, és ott ücsörög sértődötten és nem akar kijönni. Kérem, azonnal küldjenek egy zárszerelőt, meg egy állatorvost vagy pszichológust! Rendesen fizetem a közös költségben, szóval intézkedjen!”
Erre nehezen tudtam mit mondani de megpróbáltam:
– „Sajnos a macskák érzelmi válságait és egyéb pszichés panaszait nem fedezi a társasházi büdzsé, de ajánlhatok egy jó YouTube-csatornát a zárszereléshez és tudok pár jó képet adni a mosógép ajtajának bezárásához.”
Ebben maradtunk, a nap további részében a macskáról nem hallottam.

Ám nem lett vége a napnak, jött egy újabb megkeresés.
Jó reggelt kívánok! Tegnap este a szomszédom tengeri malacai átmásztak az erkélyemre, onnan bejöttek a nyitott ablakon a konyhába és megették a petrezselymemet, a snidlinget. Aztán majd az egész éjjel rohangáltak a szobákban, bebújtak a sarkokba és akartak hazamenni! Követelem, hogy hívjon rájuk és a szomszédra rendőrt vagy bárkit, és rendeljen egy tengerimalac-stop hálót a közös költségből az ablakomra! Az is biztos, hogy illegálisan tartja ezeket a szörnyetegeket a szomszédom. Intézkedjen de azonnal!”
– ” Hölgyem, a házi kedvencek átjárkálásának megakadályozása sajnos nem szerepel a munkaköri leírásomban. Javaslom, írjon egy hivatalos beadványt a következő közgyűléshez, hogy indítsunk tanfolyamat a tengerimalacok elfogásához. Addig meg talán tegyen ki egy ‘Magánterület! Belépni tilos!’ táblát a petrezselyemhez. A kisállatok ezt biztosan tiszteletben tartják”.

A napnak azonban még mindig nem volt vége.
–  „Üdvözlöm, képviselő úr! Sürgősen ki kellene festeni a nappalimat, mert már nem bírom elviselni a régi színt, olyan, mintha egy 80-as évekbeli diszkógömb robbant volna benne. Mikor tudják küldeni a festőket? És ugye ebből megy a közös költség?”„Hölgyem, a lakásán belüli festés nem a társasház dolga…”
– „De hát a fal közös, nem? Mert hogy valamennyire az én szobámból, de valamennyire az épület része is, nem? Ha ez nem közös költség, akkor talán az álmennyezetet is külön kell majd fizetnem? Miért nem jár minden lakáshoz alapban egy festő?! Hát mire fizetem a közös költséget?!”
– „Rendben, küldöm a festő telefonszámát – de figyelmeztetem, hogy ő majd a munkadíjat és az anyagköltséget is elkéri Öntől és nem a társasháztól. Illetve ha közösek az Ön falai akkor miért nem a közgyűlés szavazza meg a színeket??”

Indulás előtt még sikerült megfejelni a mai napomat.
– „Jó napot! Tegnap este valaki ellopta a biciklimet az ajtóm elől! Ez botrány! Mikor telepítenek riasztórendszert az ajtók mellé? És egyébként is, miért nem járőrözik valaki éjszaka a ház körül?! Miért nincsenek fegyveres őreink? Vagy Ön miért nem vigyáz az értékeinkre?”
– Hölgyem, nagyon sajnálom a történteket, de van biciklitároló a házban, mindenki használhatja. A közgyűlés nem szavazta meg a folyósokat megfigyelő kamerákat. Többek között Ön sem szavazta meg.  Valamint én közös képviselő vagyok, nem a Batman, hogy éjszaka az épületet őrizzem.  Van gondnok a házban de hozzá legközelebb nem fegyver van, hanem egy seprű van, az is az udvar takarításához.”
– „Akkor legalább szereljenek fel lézeres riasztókat, kamerákat, hozzanak őrkutyákat vagy mit tudom én, talán egy őrtornyot építsenek a biciklitároló fölé, hogy ne történjen ilyen!”
– „Rendben, beviszem a javaslatot a közgyűlésre. Bár egy őrtoronyhoz talán társasház méretéhez megfelelő katonaság is kéne, de lehet, hogy a házmester és a kertész hajlandó lenne kiképzésre”.

Szóval:
Ha egy lakástulajdonos felújítást szeretne a lakásban, például festeni, burkolni vagy ablakot cserélni, ennek megszervezése és finanszírozása kizárólag az ő dolga. Nincs köze hozzá a közös képviselőnek.
Sok lakó azt hiszi, hogy a közös képviselőnek kell például a lakásokon belüli csaptelepeket, fűtőtesteket, konnektorokat, vagy éppen zárakat megjavíttatni, pedig ezek az adott tulajdonos felelősségi körébe tartoznak. Nem a közös képviselő dolga a karbantartások megszervezése egy magán lakásban.
Ha például valakik kerékpárt, rollert,  autót, vagy egyéb tárgyat lopnak el a közös területekről, a közös képviselő nem felelős ezeknek védelméért, csak a közös területek fenntartásáért. Kamerarendszert, riasztórendszert, portaszolgálatot csak a közgyűlés jóváhagyásával lehet telepíteni.
Az Alkotmánybíróság korábban kimondta, hogy a társasházak nem tilthatják el a bérlőket és lakókat a háziállatok tartásától. Ám különféle szabályokat és normákat meghatározhat a társasház az állattartásra vonatkozóan. Például a házirend előírhatja, hogy a közös tulajdonban lévő és közösen használt területeken semmilyen állatot nem lehet tartani. Vagyis ilyen területre állatot kiengedni, etetni, sétáltatni tilos.
Ezeken felül azonban ha egy lakó szabálytalan kutyatartással vagy más hasonló helyzettel kapcsolatban bejelentést szeretne tenni, azt neki magának kell intéznie. Például ha egy elkószáló kutyus vagy cica kárt okoz, netán megtámad valakit, azért minden esetben gazdája a felelős.

Egy ingatlanüzemeltető cég számára az új év eleje kiváló időszak a tervezésre, feladatok újraszervezésére és célok meghatározására. Az alábbiakban összegyűjtöttem azokat a létfontosságú és nélkülözhetetlen tervezési lépéseket, valamint tennivalókat, amelyek szerintem biztosítják a hatékony működést és a sikeres évkezdést:

1. Stratégiai tervezés

Éves üzleti terv kidolgozása:
Bevételi és kiadási tervek elkészítése.
Kiemelt projektek és beruházások ütemezése.
Rövid- és hosszú távú célok meghatározása.

Piaci elemzés:
Versenytársak és piaci trendek áttekintése.
Árstratégiák frissítése, ha szükséges.

Szolgáltatási színvonal értékelése:
Ügyfélelégedettségi mutatók elemzése az előző évből.
Fejlesztési tervek készítése.

2. Pénzügyi előkészületek

Költségvetés:
Az éves költségvetés véglegesítése.
Karbantartási, üzemeltetési és fejlesztési költségek meghatározása.

Számlázás:
Bérleti díjak, közös költségek és egyéb díjak felülvizsgálata.
Automatikus számlázási rendszerek frissítése.

Követeléskezelés:
Elmaradások és hátralékok áttekintése.
Szükséges jogi lépések megtervezése.

3. Műszaki és üzemeltetési feladatok

Éves karbantartási terv készítése:
Közművek (víz, gáz, elektromosság) állapotának felmérése.
Fűtési és légkondicionáló rendszerek karbantartása.
Lift, biztonsági rendszerek, tűzvédelmi berendezések ellenőrzése.

Fejlesztési projektek tervezése:
Felújítások és modernizációk előkészítése.
Fenntarthatósági fejlesztések (energiahatékonyság, megújuló energiaforrások).

Téli karbantartási feladatok:
Hóeltakarítás, síkosságmentesítés terve.
Fagyveszélyes rendszerek ellenőrzése.

4. Személyzeti és HR-feladatok

Munkaerő-felülvizsgálat:
A személyzeti létszám és kompetenciák értékelése.
Szükséges képzések és tréningek megtervezése.

Munkavállalói elégedettség:
Éves felmérések készítése.
Juttatási csomagok aktualizálása.

5. Ügyfélkapcsolatok és kommunikáció

Ügyfél-kommunikációs terv:
Lakók és bérlők tájékoztatása az éves tervekről, díjemelésekről, változásokról.
Ügyfélszolgálati folyamatok finomhangolása.

Panaszkezelési folyamatok javítása:
Gyors válaszidők és hatékony megoldások kialakítása.

Online jelenlét fejlesztése:
Weboldal és közösségi média frissítése.
Új ügyfélkapcsolati rendszerek bevezetése.

6. Jogszabályi megfelelés

Törvényi változások nyomon követése:
Az ingatlanszektort érintő új szabályozások áttekintése.
Szükséges szerződésmódosítások előkészítése.

Tűzvédelem és biztonság:
Hatósági ellenőrzésekre való felkészülés.
Dokumentációk aktualizálása.

7. Technológiai fejlesztések

Digitális eszközök frissítése:
Üzemeltetési szoftverek karbantartása vagy cseréje.
Okos eszközök és IoT rendszerek telepítése.

Adatvédelem:
GDPR-kompatibilitás ellenőrzése.
Biztonsági rendszerek frissítése.

8. Fenntarthatóság

Zöld üzemeltetés:
Hulladékgazdálkodási tervek kidolgozása.
Energiatakarékossági programok bevezetése.

Környezeti célkitűzések:
CO₂-kibocsátás csökkentése.
Zöld energiára való átállás előkészítése.

A karácsony megelőző hetek az év egyik legjobban várt időszakai. Azonban az emelkedett hangulat hatására sokan követnek el kisebb-nagyobb hibákat a lakásukban vagy házukban, amelyek akár veszélyesek is lehetnek, vagy megnehezíthetik az ünnepi időszakot. Íme néhány tipikus hiba, amit a legsűrűbben el szoktak követni:

1. Túlzott áramfogyasztás és túlterhelt elektromos hálózat
Hiba: Sok fényfüzért és elektromos dekorációt használnak egyetlen konnektorról, túlterhelve a hálózatot.
Következmény: Túlmelegedés, biztosíték kiégése, vagy akár tűzveszély.

2. Nem biztonságos gyertyahasználat
Hiba: Gyertyákat hagynak őrizetlenül égve, vagy gyúlékony anyagok közelében helyezik el.
Következmény: Tűzesetek, különösen a karácsonyfa közelében

3. Nem megfelelő karácsonyfa-rögzítés
Hiba: A karácsonyfát nem stabilan állítják fel, ami könnyen felborulhat.
Következmény: Sérülések, törött díszek, vagy gyerekek és háziállatok veszélyeztetése.

4. Elhanyagolt tűzhely és sütő tisztasága
Hiba: Az év során elhanyagolt sütőben és főzőlapon felgyülemlett zsiradék meggyulladhat a nagy főzés közben.
Következmény: Konyhai tűz.

5. Szellőztetés hiánya
Hiba: Az ünnepi főzés során nem szellőztetnek megfelelően, ami gázkészülékek használatakor szén-monoxid-mérgezéshez vezethet.
Következmény: Egészségügyi kockázatok.

6. Nem megfelelő karácsonyfa-locsolás
Hiba: Az élő fenyőt nem öntözik rendszeresen, így az gyorsan kiszárad.
Következmény: A száraz fenyő rendkívül gyúlékony, és már egy szikra is tüzet okozhat.

7. Túl sok étel tárolása rossz körülmények között
Hiba: A hűtő túlterhelése miatt az ételek nem tárolódnak megfelelő hőmérsékleten.
Következmény: Ételromlás és ételmérgezés.

8. Nem megfelelő hulladékkezelés
Hiba: A csomagolóanyagokat és a kartondobozokat nem kezelik megfelelően, sokan egyszerűen elégetik azokat a kandallóban.
Következmény: Egészségkárosító gázok keletkezése és kéménytüzek.

9. Túlzsúfolt belső terek
Hiba: Túl sok dekorációval zsúfolják tele a lakást, ami nemcsak a közlekedést akadályozza, de balesetveszélyes is lehet.
Következmény: Megbotlások, esések, kényelmetlenség.

10. Házilag barkácsolt elektromos dekorációk
Hiba: Saját kezűleg készítenek vagy javítanak meg fényfüzéreket, sokszor szakszerűtlenül.
Következmény: Rövidzárlat és tűzveszély.

11. Túlzott fűtés
Hiba: Az ünnepi időszakban a vendégek miatt sokan túlfűtik a lakást. Következmény: Fáradtságérzet, rossz közérzet, illetve felesleges energiapazarlás.

Ezek elkerülésével nemcsak biztonságosabbá, hanem élvezetesebbé is tehető az ünnepi időszak! 🎄

Pár napja belefutottam egy „érdekes” cikkbe az interneten. Röviden: egy felkapott, népszerű és elég drága társasházról kiderültek különböző anomáliák. Az egyik legmegdöbbentőbb: Évekig nem volt közgyűlés. Sem elszámoló, sem rendkívüli. Ezenfelül elég felháborító volt az is, hogy a tulajdonosok a 2019-es elszámolást 2024-ben kapták meg, az azóta eltelt évekről továbbra sem tudnak semmit. Szóval elég komoly problémákról szólt a cikk. A közgyűléses részt különösen nem tudtam hová tenni. A társasházak életében az éves közgyűlés létkérdés, mert az egyik legfontosabb fórum, ahol a tulajdonosok közösen hozzák meg a társasház működését és fenntartását érintő döntéseket. Az éves közgyűlés szerepe az alábbi okokból elengedhetetlen:

1. Törvényi kötelezettség
– Magyarországon a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi törvény) előírja, hogy évente legalább egy közgyűlést kell tartani. Ennek elmaradása jogszabálysértésnek minősül, és jogi következményekkel járhat, például a társasház működésének ellehetetlenülésével.

2. Pénzügyi beszámoló és költségvetés elfogadása
A közgyűlésen a közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles beszámolni a társasház pénzügyi helyzetéről. Ekkor történik a:
– Tárgyévi elszámolás elfogadása, amely bemutatja a bevételeket és kiadásokat.
– Következő évi költségvetés megvitatása és elfogadása, amely meghatározza a közös költség mértékét, illetve a tervezett felújításokat, beruházásokat.

3. Közös képviselő vagy intézőbizottság megválasztása és ellenőrzése
– A közgyűlésen lehetőség van a közös képviselő vagy az intézőbizottság beszámoltatására, leváltására, illetve új képviselő vagy bizottsági tag megválasztására.
– Ez biztosítja, hogy a tulajdonosok ellenőrzés alatt tarthassák a társasház vezetését.

4. Döntéshozatal a fontos kérdésekben
A társasház működésével kapcsolatos fontos kérdésekben a közgyűlés hoz döntést, például:
– Felújítások, korszerűsítések megtervezése és jóváhagyása.
– Közös tulajdonban lévő ingatlanrészek használata, karbantartása.
– Pályázatok benyújtása, hitelfelvétel, biztosítás megkötése.

5. Jogviták megelőzése
– Az éves közgyűlés lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonosok megvitassák az esetleges konfliktusokat, panaszokat, és közösen találjanak megoldást a problémákra. Ez csökkenti a jogviták és a peres eljárások esélyét.

6. Közösségi élet és információáramlás
– A közgyűlés alkalmat ad arra, hogy a tulajdonosok tájékozódjanak a társasház aktuális helyzetéről, valamint egymással is kapcsolatot tartsanak. Ez erősítheti a közösségi összetartást.

Következmények az éves közgyűlés elmaradása esetén:

• Pénzügyi átláthatatlanság alakulhat ki, ami bizalmi válsághoz vezethet.
• Jogviták merülhetnek fel, például a közös képviselő jogszerű működésével kapcsolatban.
• A társasház üzemeltetése akadozhat, ha nem születnek meg a szükséges döntések.
• Hatósági beavatkozás is történhet, ha a tulajdonosok valamelyike jogi úton kezdeményezi a közgyűlés megtartását.