Tanulságos történet következik arról, hogy miért érdemes már a befektetés gondolatakor kikérni ingatlanüzemeltető véleményét.
Ügyfelünk így tett, és ezzel megóvtuk egy rizikós befektetéstől, és egy számára jövedelmezőbb hasznosítás mellett tette le a voksát tanácsunkra.
Ha megkeresnek minket egy ingatlan felújítása előtt javaslatokért, akkor mindig azt kérdezzük először, hogy mi lesz az épület célja? Kinek készül és mire fogja használni azt? Azért fontos meghallgatni a véleményünket még a munkálatok megkezdése előtt a tervezési fázisban, mert lehet, hogy az ingatlanra vonatkozó szabályozások és elvárások olyan terheket rónak majd a tulajdonosra, amelyekkel már nem éri meg saját kézben üzemeltetnie az épületet.
Jól döntött annak az épületek a tulajdonosa is, aki egy munkásszálló kialakítása előtt keresett meg minket. Az előzetes beszélgetések és a helyszíni bejárás során kiderült, hogy az épület adottságai ugyan megfelelnek a célnak és a célközönség is megvan hozzá a környéken, de a szociális és tűzvédelmi szabályozások nagyon szigorúak, és a pályázati feltételeknek is meg kell felelni.
Egy I.-es kategóriájú munkásszálló kialakítása esetében például figyelembe kell venni, hogy maximum 4 ágy lehet egy hálóteremben minimum 5 m2 alapterülettel fekvőhelyenként. A vizesblokkok száma is meghatározott, nemenként 5 főre egy mosdó vagy mosdócsap, 10 főre legalább egy zuhanyozó, továbbá 5 női és 10 férfi férőhelyenként egy-egy WC és 10 férfi férőhelyenként egy piszoárt kell biztosítani.
A II. kategóriában még nem, de egy I. -es kategóriájú munkásszállón már komoly előírások vannak a kertre, közös helyiségre és annak felszerelésére is, illetve az olyan extra szolgáltatásokra, mint a portaszolgálat, vagy a kétnaponkénti takarítás.
A tulajdonos, akinek az eredeti elképzelése a munkásszálló lett volna, nem ismerte a feltételeket, így fel sem tudta mérni, hogy a saját üzemeltetés a felújításon túl milyen extra költségekkel és kötelezettségekkel jár. Az eredeti tervekben nem is biztos, hogy szerepelt volna a kerthelyiség és a közös terekhez szükséges felszerelés biztosítása sem.
A beruházás büdzséje csak egy tétel, noha ott is módosításokat kellett volna tenni, ha meg akar felelni a pályázat összes feltételének, de az üzemeltetés is sokkal több munkával járt volna, mint tervezte.
És akkor még nem is beszéltünk olyan „apróságokról”, mint a légkondicionálás kérdése, ahol szintén voltak javaslataink. Mi a számtalan általunk üzemeltetett ingatlan tapasztalata alapján meglátunk olyan számára előre nem látható feladatokat is, amelyekkel jobb még a felújítás szakaszában foglalkozni. Mint például azt, hogy ha légkondicionálást telepít, akkor az ablakokra szereljen nyitásérzékelőt, vagy, hogy a távirányítókat, kulcsokat érdemes egy külön zárható szekrényben tárolni.
A tulajdonos egy kicsit meg is döbbent azon, hogy mennyi tennivaló, átalakítás és feladat van egy munkásszálló üzemeltetése során, így végül úgy döntött, hogy nem vág bele saját maga, hanem felújítja az épületet és bérbe adja azt. Ezzel a döntéssel kevesebb terhet vállal, kisebb lesz a projekt költsége és a bérlő saját maga felkészítheti az ingatlant olyan célra, amire szeretné használni. Így a tulajdonosnak csak a bérleti díjat kell beszednie és nincs további kötelezettsége (kivéve persze az ingatlan karbantartása).
A fenti példa is jól mutatja, hogy az ingatlanbefektetésben sem érdemes elhamarkodott döntést hozni, és mindig érdemes szakértővel is egyeztetni, hiszen lehetnek olyan rejtett költségek és vállalások egy projektben, amire nem számítunk. Jobb, ha a teljes képet látjuk, mielőtt belefogunk egy olyan felújításba vagy átalakításba, ami azután csak terhet jelent számunkra anyagilag és munka szempontjából is.
A jó befektetési döntések úgy kezdődnek, hogy felmérjük a célcsoport igényeit, a feltételeket és a követelményeket, a saját erőforrásainkat, és ezután döntünk az ingatlan sorsáról.
Mi tudunk segíteni abban, hogy meglássa egy épületben a lehetőségeket is és a kockázatokat is, így jó befektetési döntéseket hozzon.
