Nap: 2026. szeptember 21.

1. Menekülési útvonal szabálytalansága

Ez az egyik legfontosabb terület.
A társasház közlekedői, lépcsőházai, bizonyos esetekben a szabadlépcsők is menekülési útvonalként szolgálhatnak. Az OTSZ kifejezetten menekülési útvonalként nevesíti többek között a lépcsőházat és a szabadlépcsőt.

• Példák:

• a lépcsőházban bútorokat, szekrényeket, lomokat tárolnak;

• a folyosót vagy lépcsőt tárgyakkal leszűkítik;

• a menekülési útvonalon éghető anyagokat tárolnak;

• egy ajtó, rács vagy más akadály miatt a menekülési útvonal nem használható megfelelően;

• a meneküléshez szükséges szélesség nem biztosított.

• A menekülési útvonal szükségtelen leszűkítése vagy szabálytalan tárolás tűzvédelmi hatósági ügy lehet, és ezekhez a jogszabály tűzvédelmi bírságtételeket is kapcsol.

  ---

• 2. Kijárat vagy vészkijárat akadályozása

  Ha egy kijáratot vagy vészkijáratot úgy zárnak le, illetve szűkítenek le, hogy az a menekülést akadályozza, az egyértelműen tűzvédelmi kérdés.

• Példák:

• a pince kijáratát eltorlaszolják;

• a lépcsőház kijárati ajtaja előtt tárgyakat tárolnak;

• a vészkijárati ajtó nem nyitható megfelelően;

• egy kapu vagy rács megakadályozza a menekülést;

• a kijárat átbocsátóképessége a szükségesnél kisebb.

• A jogszabály külön is nevesíti a menekülésre számításba vett kijárat, illetve vészkijárat leszűkítését és lezárását.

  ---

• 3. Lépcsőház tűzvédelmi problémái

  A lépcsőház nem pusztán építészeti kérdés, ha menekülési útvonalként működik.

• Például vizsgálható tűzvédelmi szempontból:

• a lépcsőház megfelelően használható-e menekülésre;

• a menekülési útvonalat leszűkítik-e;

• a lépcsőházban elhelyezett tárgyak veszélyeztetik-e a kiürítést;

• a menekülési útvonal tűzvédelmi kialakítása megfelel-e;

• szükséges-e hő- és füstelvezetés, illetve annak működése megfelelő-e;

• biztosított-e az előírt biztonságos kiürítés.

• Az OTSZ szerint az épületeket úgy kell kialakítani, hogy tűz esetén a benntartózkodók megfelelő kijáraton keresztül el tudják hagyni az épületet, és a menekülési útvonalra megfelelő időn belül eljuthassanak.

  ---

• 4. Tűzgátló ajtók, tűzszakaszolás

  Társasházban is lehetnek olyan szerkezetek és ajtók, amelyeknek tűzvédelmi funkciójuk van.

• Példák:

• tűzgátló ajtó kitámasztása;

• tűzgátló ajtó eltávolítása vagy nem megfelelő cseréje;

• tűzgátló ajtó nem záródik;

• tűzszakaszhatár utólagos szabálytalan áttörése;

• gépészeti vagy elektromos vezetékek átvezetése nincs megfelelően tűzgátló módon kialakítva.

• Ilyenkor már nem egyszerű építészeti vagy karbantartási hibáról beszélünk, hanem tűzvédelmi követelmény megsértéséről.

  ---

• 5. Tűzjelző és tűzoltó berendezések

  Ha a társasházban előírt vagy létesített tűzvédelmi berendezés van, annak működőképessége és megfelelő üzemeltetése szintén tűzvédelmi hatósági terület.

• Például:

• tűzjelző berendezés hibás;

• kötelező rendszer nincs működőképes állapotban;

• tűzoltó készülékek hiányoznak vagy nem megfelelően vannak elhelyezve;

• beépített tűzjelző vagy oltórendszer karbantartása nem megfelelő;

• a rendszer működését valaki szándékosan akadályozza.

  ---

• 6. Hő- és füstelvezetés

  Különösen lépcsőházaknál és mélyebb szinteknél lehet fontos.

• Példák:

• a hő- és füstelvezető rendszer nem működik;

• a füstelvezető nyílásokat eltorlaszolják;

• a rendszer vezérlése nem működik;

• a füstmentesítéshez szükséges feltételeket utólag megváltoztatják.

• Ez azért tartozik a katasztrófavédelemhez, mert közvetlenül összefügg a tűz esetén történő meneküléssel és a tűzoltói beavatkozással.

  ---

• 7. Tűzoltási felvonulási terület, tűzoltási felvonulási út

  Társasházaknál különösen fontos lehet, hogy a tűzoltó járművek hozzáférése biztosított legyen.

• Példák:

• parkoló autókkal eltorlaszolják a tűzoltási felvonulási területet;

• kapuval, sorompóval vagy egyéb módon akadályozzák a tűzoltók bejutását;

• növényzet vagy más építmény akadályozza a hozzáférést;

• egy későbbi építés vagy átalakítás miatt a korábban biztosított tűzoltási útvonal megszűnik.

• Itt már nem az a kérdés, hogy az út vagy a kapu „szép-e” vagy építészetileg megfelelő-e, hanem hogy tűz esetén biztosított-e a tűzoltói beavatkozás.

  ---

• 8. Tűzoltási felvonulási terület, tűzoltási felvonulási út használata

  Ide tartozhat például az is, ha egy társasház udvarán a lakók rendszeresen olyan módon parkolnak vagy helyeznek el tárgyakat, hogy a tűzoltási felvonulási terület használhatatlanná válik.

  Ez tipikusan nem közterület-felügyeleti vagy parkolási kérdés, ha a területnek tűzvédelmi funkciója van.

  ---

• 9. Tűzveszélyes használat

  A katasztrófavédelem a társasház használatának tűzvédelmi szabályait is ellenőrizheti.

• Példák:

• szabálytalanul tárolt nagy mennyiségű éghető anyag;

• tűzveszélyes anyagok nem megfelelő tárolása;

• pincében, közlekedőben vagy más közös területen olyan anyagok felhalmozása, amelyek tűzvédelmi kockázatot jelentenek;

• szabálytalan elektromos használatból eredő tűzveszély.

  ---

• 10. Kémények és égéstermék-elvezetés

  Ez egy kicsit külön kategória. A kéményseprőipari hatósági és ellenőrzési ügyek is a katasztrófavédelem rendszeréhez kapcsolódnak, de itt nem egyszerűen „tűzvédelmi ellenőrzésről” van szó.

• Például:

• égéstermék-elvezető szabálytalan kialakítása;

• kémény használatával kapcsolatos hatósági probléma;

• kéményseprő-ipari kötelezettségek elmulasztása;

• veszélyes állapotú égéstermék-elvezető.

• A hatáskört a kéményseprő-ipari szabályozás külön rendezi.

Nem egyszer, nem kétszer kérdezik meg tőlem: MEDDIG KELL KITARTANIA EGY KÖZÖS KÉPVISELŐNEK? De mondhatnám úgyis: meddig kell tűrnie?

Egy társasház életében vannak olyan helyzetek, amelyek nem szakmai, hanem emberi szempontból teszik próbára a közös képviselőt. A kötözködő, rosszindulatú lakó, a tartósan nem fizető tulajdonos, a notórius pereskedő, vagy éppen az egymással folyamatosan harcoló tulajdonostársak mind-mind olyan helyzeteket teremthetnek, amelyek idővel az egész közösség működésére hatással vannak. Valamint a közös képviselő idegeire is.

Ha jobban belegondolok nem csak a közös képviselőre és kollégáira vannak ezek hatással.
A konfliktusok előbb-utóbb a normális, együttműködő tulajdonosokat is elérik. Egy közgyűlésből vita lesz, egy egyszerű döntésből hónapokig tartó huzavona, egy szakmai kérdésből személyes konfliktus. A közös képviselő pedig sokszor úgy kerül a helyzet közepébe, hogy közben neki kellene biztosítania a társasház működését és képviselnie valamennyi tulajdonos érdekeit.

Ilyenkor felmerülhet a kérdés: ha egy közös képviselő egy ponton azt mondja, hogy ebből elég volt, akkor cserben hagyja a korrekt, együttműködő tulajdonosokat? Nem tett meg mindent, amit lehetett?

Szerintem nem feltétlenül.

Egy közös képviselő munkáját nem az alapján kell megítélni, hogy hány konfliktust hajlandó a végtelenségig elviselni. Sokkal inkább az alapján, hogy mit tett meg addig, amíg a társasház érdekeit szolgálta. Elvégzett egy felújítást azon az áron, amelyet a közgyűlés elfogadott. Behajtott egy jelentősebb tulajdonosi tartozást, amelyről más talán már lemondott volna. Végigvitt egy peres ügyet, amelynek eredményeként érvényesíteni lehetett a garanciális javításokat. Ezek nem a feladás jelei. Éppen ellenkezőleg: azt mutatják, hogy a közös képviselő dolgozott, küzdött és képviselte a társasház érdekei.

De van egy pont, ahol már nem az a kérdés, hogy megtett-e mindent a társasházért, hanem az, hogy meddig várható el tőle az állandó konfliktusok, támadások és személyeskedések elviselése.
Mert a közös képviselő is ember. Nem egy gép, amely korlátlan ideig tűri a feszültséget, a rosszindulatot és a folyamatos konfliktusokat.

A társasház érdekeit képviselni kötelesség. De a közös képviselőnek is lehetnek emberi határai.