Ha egy társasházi közgyűlésen a napirendi pontok előzetes meghirdetése nem szabályos, vagy a napirendi pontokat nem szabályosan szavazzák meg, akkor az egész közgyűlés vagy annak egyes döntései érvénytelenné válhatnak, és jogilag megtámadhatóvá válnak. Az alábbiakban lépésről lépésre elmagyarázom, mit jelent ez, és milyen következményekkel járhat.
1. Napirendi pontok szabályos előzetes meghirdetése – miért fontos?
A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) előírja, hogy a közgyűlésre írásbeli meghívót kell kiküldeni minden tulajdonosnak legalább 8 nappal a közgyűlés időpontja előtt, és ebben fel kell tüntetni a napirendi pontokat.
Mi számít szabálytalannak?
– A napirend nem szerepel a meghívóban vagy hiányos.
– Csak olyan pontok szerepelnek, amelyek túl általánosan vannak megfogalmazva („egyebek”, „egyéb ügyek”, stb.).
– A meghívó késve vagy nem minden tulajdonosnak lett kézbesítve.
– A közgyűlésen olyan kérdésről hoznak döntést, ami nem szerepelt előzetesen napirendi pontként.
Következmény: A napirenden nem szereplő kérdésben hozott határozat érvénytelen lehet, mert a tulajdonosokat nem tájékoztatták előre, így nem tudtak felkészülni vagy megjelenni az adott kérdés megvitatására.
2. Nem szabályos szavazás – mit jelent?
A társasházi törvény szerint a közgyűlésen hozott döntések csak akkor érvényesek, ha:
– Az adott döntést a tulajdoni hányad alapján megfelelő többséggel szavazták meg.
– A szavazás nyílt vagy titkos, de mindig a közgyűlési szabályok szerint történik.
– A szavazásban csak azok vesznek részt, akik jogosultak (tulajdonos vagy meghatalmazott).
Mi számít szabálytalanságnak?
– Nem volt meg a szükséges többség.
– Nem tulajdonosok is szavaztak.
– A szavazás módja nem felelt meg az SZMSZ-nek vagy törvénynek.
– A szavazás során manipuláció vagy megtévesztés történt.
Következmény: Az így meghozott határozat jogsértő, és akár érvénytelen is lehet, ha valaki jogi úton megtámadja.
3. Mit tehet egy tulajdonos, ha ezt észleli?
Jogorvoslati lehetőség:
A társasházi törvény alapján a közgyűlési határozat meghozatalától számított 60 napon belül bármelyik tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, ha a határozat jogszabályba vagy az SZMSZ-be ütközik.
Fontos részletek:
– A keresetet a társasház (mint jogi személy) ellen kell benyújtani.
– A bíróság megvizsgálja a meghívót, a napirendet, a szavazást és a jegyzőkönyvet.
– A bíróság hatályon kívül helyezheti a jogsértő határozatot.
4. Mi történik, ha senki nem támadja meg?
Ha senki nem fordul bírósághoz 60 napon belül, akkor még egy szabálytalanul hozott határozat is érvényben maradhat, és azt végrehajtják. Ezért fontos, hogy a tulajdonosok figyeljenek a részletekre, és szükség esetén jogi lépéseket tegyenek.