Kategória: Bejegyzések

1. Menekülési útvonal szabálytalansága

Ez az egyik legfontosabb terület.
A társasház közlekedői, lépcsőházai, bizonyos esetekben a szabadlépcsők is menekülési útvonalként szolgálhatnak. Az OTSZ kifejezetten menekülési útvonalként nevesíti többek között a lépcsőházat és a szabadlépcsőt.

• Példák:

• a lépcsőházban bútorokat, szekrényeket, lomokat tárolnak;

• a folyosót vagy lépcsőt tárgyakkal leszűkítik;

• a menekülési útvonalon éghető anyagokat tárolnak;

• egy ajtó, rács vagy más akadály miatt a menekülési útvonal nem használható megfelelően;

• a meneküléshez szükséges szélesség nem biztosított.

• A menekülési útvonal szükségtelen leszűkítése vagy szabálytalan tárolás tűzvédelmi hatósági ügy lehet, és ezekhez a jogszabály tűzvédelmi bírságtételeket is kapcsol.

  ---

• 2. Kijárat vagy vészkijárat akadályozása

  Ha egy kijáratot vagy vészkijáratot úgy zárnak le, illetve szűkítenek le, hogy az a menekülést akadályozza, az egyértelműen tűzvédelmi kérdés.

• Példák:

• a pince kijáratát eltorlaszolják;

• a lépcsőház kijárati ajtaja előtt tárgyakat tárolnak;

• a vészkijárati ajtó nem nyitható megfelelően;

• egy kapu vagy rács megakadályozza a menekülést;

• a kijárat átbocsátóképessége a szükségesnél kisebb.

• A jogszabály külön is nevesíti a menekülésre számításba vett kijárat, illetve vészkijárat leszűkítését és lezárását.

  ---

• 3. Lépcsőház tűzvédelmi problémái

  A lépcsőház nem pusztán építészeti kérdés, ha menekülési útvonalként működik.

• Például vizsgálható tűzvédelmi szempontból:

• a lépcsőház megfelelően használható-e menekülésre;

• a menekülési útvonalat leszűkítik-e;

• a lépcsőházban elhelyezett tárgyak veszélyeztetik-e a kiürítést;

• a menekülési útvonal tűzvédelmi kialakítása megfelel-e;

• szükséges-e hő- és füstelvezetés, illetve annak működése megfelelő-e;

• biztosított-e az előírt biztonságos kiürítés.

• Az OTSZ szerint az épületeket úgy kell kialakítani, hogy tűz esetén a benntartózkodók megfelelő kijáraton keresztül el tudják hagyni az épületet, és a menekülési útvonalra megfelelő időn belül eljuthassanak.

  ---

• 4. Tűzgátló ajtók, tűzszakaszolás

  Társasházban is lehetnek olyan szerkezetek és ajtók, amelyeknek tűzvédelmi funkciójuk van.

• Példák:

• tűzgátló ajtó kitámasztása;

• tűzgátló ajtó eltávolítása vagy nem megfelelő cseréje;

• tűzgátló ajtó nem záródik;

• tűzszakaszhatár utólagos szabálytalan áttörése;

• gépészeti vagy elektromos vezetékek átvezetése nincs megfelelően tűzgátló módon kialakítva.

• Ilyenkor már nem egyszerű építészeti vagy karbantartási hibáról beszélünk, hanem tűzvédelmi követelmény megsértéséről.

  ---

• 5. Tűzjelző és tűzoltó berendezések

  Ha a társasházban előírt vagy létesített tűzvédelmi berendezés van, annak működőképessége és megfelelő üzemeltetése szintén tűzvédelmi hatósági terület.

• Például:

• tűzjelző berendezés hibás;

• kötelező rendszer nincs működőképes állapotban;

• tűzoltó készülékek hiányoznak vagy nem megfelelően vannak elhelyezve;

• beépített tűzjelző vagy oltórendszer karbantartása nem megfelelő;

• a rendszer működését valaki szándékosan akadályozza.

  ---

• 6. Hő- és füstelvezetés

  Különösen lépcsőházaknál és mélyebb szinteknél lehet fontos.

• Példák:

• a hő- és füstelvezető rendszer nem működik;

• a füstelvezető nyílásokat eltorlaszolják;

• a rendszer vezérlése nem működik;

• a füstmentesítéshez szükséges feltételeket utólag megváltoztatják.

• Ez azért tartozik a katasztrófavédelemhez, mert közvetlenül összefügg a tűz esetén történő meneküléssel és a tűzoltói beavatkozással.

  ---

• 7. Tűzoltási felvonulási terület, tűzoltási felvonulási út

  Társasházaknál különösen fontos lehet, hogy a tűzoltó járművek hozzáférése biztosított legyen.

• Példák:

• parkoló autókkal eltorlaszolják a tűzoltási felvonulási területet;

• kapuval, sorompóval vagy egyéb módon akadályozzák a tűzoltók bejutását;

• növényzet vagy más építmény akadályozza a hozzáférést;

• egy későbbi építés vagy átalakítás miatt a korábban biztosított tűzoltási útvonal megszűnik.

• Itt már nem az a kérdés, hogy az út vagy a kapu „szép-e” vagy építészetileg megfelelő-e, hanem hogy tűz esetén biztosított-e a tűzoltói beavatkozás.

  ---

• 8. Tűzoltási felvonulási terület, tűzoltási felvonulási út használata

  Ide tartozhat például az is, ha egy társasház udvarán a lakók rendszeresen olyan módon parkolnak vagy helyeznek el tárgyakat, hogy a tűzoltási felvonulási terület használhatatlanná válik.

  Ez tipikusan nem közterület-felügyeleti vagy parkolási kérdés, ha a területnek tűzvédelmi funkciója van.

  ---

• 9. Tűzveszélyes használat

  A katasztrófavédelem a társasház használatának tűzvédelmi szabályait is ellenőrizheti.

• Példák:

• szabálytalanul tárolt nagy mennyiségű éghető anyag;

• tűzveszélyes anyagok nem megfelelő tárolása;

• pincében, közlekedőben vagy más közös területen olyan anyagok felhalmozása, amelyek tűzvédelmi kockázatot jelentenek;

• szabálytalan elektromos használatból eredő tűzveszély.

  ---

• 10. Kémények és égéstermék-elvezetés

  Ez egy kicsit külön kategória. A kéményseprőipari hatósági és ellenőrzési ügyek is a katasztrófavédelem rendszeréhez kapcsolódnak, de itt nem egyszerűen „tűzvédelmi ellenőrzésről” van szó.

• Például:

• égéstermék-elvezető szabálytalan kialakítása;

• kémény használatával kapcsolatos hatósági probléma;

• kéményseprő-ipari kötelezettségek elmulasztása;

• veszélyes állapotú égéstermék-elvezető.

• A hatáskört a kéményseprő-ipari szabályozás külön rendezi.

Nem egyszer, nem kétszer kérdezik meg tőlem: MEDDIG KELL KITARTANIA EGY KÖZÖS KÉPVISELŐNEK? De mondhatnám úgyis: meddig kell tűrnie?

Egy társasház életében vannak olyan helyzetek, amelyek nem szakmai, hanem emberi szempontból teszik próbára a közös képviselőt. A kötözködő, rosszindulatú lakó, a tartósan nem fizető tulajdonos, a notórius pereskedő, vagy éppen az egymással folyamatosan harcoló tulajdonostársak mind-mind olyan helyzeteket teremthetnek, amelyek idővel az egész közösség működésére hatással vannak. Valamint a közös képviselő idegeire is.

Ha jobban belegondolok nem csak a közös képviselőre és kollégáira vannak ezek hatással.
A konfliktusok előbb-utóbb a normális, együttműködő tulajdonosokat is elérik. Egy közgyűlésből vita lesz, egy egyszerű döntésből hónapokig tartó huzavona, egy szakmai kérdésből személyes konfliktus. A közös képviselő pedig sokszor úgy kerül a helyzet közepébe, hogy közben neki kellene biztosítania a társasház működését és képviselnie valamennyi tulajdonos érdekeit.

Ilyenkor felmerülhet a kérdés: ha egy közös képviselő egy ponton azt mondja, hogy ebből elég volt, akkor cserben hagyja a korrekt, együttműködő tulajdonosokat? Nem tett meg mindent, amit lehetett?

Szerintem nem feltétlenül.

Egy közös képviselő munkáját nem az alapján kell megítélni, hogy hány konfliktust hajlandó a végtelenségig elviselni. Sokkal inkább az alapján, hogy mit tett meg addig, amíg a társasház érdekeit szolgálta. Elvégzett egy felújítást azon az áron, amelyet a közgyűlés elfogadott. Behajtott egy jelentősebb tulajdonosi tartozást, amelyről más talán már lemondott volna. Végigvitt egy peres ügyet, amelynek eredményeként érvényesíteni lehetett a garanciális javításokat. Ezek nem a feladás jelei. Éppen ellenkezőleg: azt mutatják, hogy a közös képviselő dolgozott, küzdött és képviselte a társasház érdekei.

De van egy pont, ahol már nem az a kérdés, hogy megtett-e mindent a társasházért, hanem az, hogy meddig várható el tőle az állandó konfliktusok, támadások és személyeskedések elviselése.
Mert a közös képviselő is ember. Nem egy gép, amely korlátlan ideig tűri a feszültséget, a rosszindulatot és a folyamatos konfliktusokat.

A társasház érdekeit képviselni kötelesség. De a közös képviselőnek is lehetnek emberi határai.

A geodéta egyik legnagyobb előnye, hogy nem véleményt mond, hanem mérési adatok alapján rögzíti a tényleges állapotot. Ez különösen értékes akkor, amikor a tulajdonosok között vita van arról, hogy „mi hol van”, „kié az a terület”, vagy „meddig tart a társasház telke”.

Egy társasházkezelő számára ezért a geodéta tulajdonképpen egy független műszaki-jogi helyzetet tisztázó szakember: a felmérés később alapul szolgálhat tervező, ügyvéd, földmérési szakember vagy hatóság munkájához is.

Miért lehet szükség geodétára egy társasháznál?

• Telekhatárok pontos meghatározása – ha nem egyértelmű, pontosan hol húzódik a társasház telkének határa, például kerítés, szomszédos épület vagy közös terület miatt.
• Társasházi alapító okirat és alaprajz ellenőrzése – a valós állapot és a nyilvántartott állapot eltéréseinek feltárására.
• Közös és külön tulajdon határainak tisztázása – például pince, padlás, tároló, udvar vagy egyéb területek esetében.
• Épületfeltüntetés és változások átvezetése – bővítés, hozzáépítés, új épületrész vagy más változás esetén a földhivatali nyilvántartás rendezéséhez.
• Felújítások és beruházások előkészítése – pontos felmérés készíthető az épületről, telekről és a meglévő viszonyokról.
• Szomszédjogi viták esetén – például ha kérdéses, hogy egy kerítés, melléképület, támfal vagy más építmény melyik telekre esik.
• Telekmegosztás, telekalakítás előtt – ha a társasház telkének jogi vagy fizikai rendezése válik szükségessé.
• Használati határok dokumentálása – például udvar, parkoló vagy kert használatánál, ha a tényleges használat és a dokumentumok között eltérés van.
• Térképi adatok pontosítása – régi, pontatlan vagy hiányos dokumentáció esetén a jelenlegi állapot szakszerű rögzítésére.

A társasházban reggel 8-kor még csak egy lakás ázott.

Délre már senki sem tudta, hogy ki.

A vízszerelő megérkezett, alaposan körbejárta a helyszínt, majd megállapította, hogy a víz valahonnan a csőből jön. Ennél pontosabb diagnózist egyelőre nem tudott adni.

A strangot nem találta meg, az ágvezetéket nem ismerte fel, a csatorna bekötését pedig egy teljesen másik csőnek nézte. A szerelési rajz természetesen nem állt rendelkezésre, mert azt évekkel korábban elmosta a szennyvíz.

A megrendelt anyagok közben megérkeztek. Aztán temmi nem passzolt semmihez. Az egyik idom még saját magához sem.

A közös képviselő próbált segíteni, de hamar kiderült, hogy azt sem tudja, melyik lakás ázik. Viszont nagyon határozottan tudta, hogy valahol az épületben van a probléma.

Ezután megpróbálták elzárni a vizet. Sikerült.

Az egész háztömbben.

A szerelő ezután új helyet keresett a fúráshoz. Megtalálta.

Egy villamos vezetéket.

A következő tíz percben már nem volt víz, villany, és lassan a türelem is elfogyott. Ekkor megérkeztek a lakók.

Az első közölte, hogy a Föld nem gömbölyű, ezért a víz sem feltétlenül lefelé folyik.

A második szerint az ázást valószínűleg egy chemtrail okozza, és különösen gyanús, hogy mindig akkor jelennek meg a repülők, amikor a társasházban csőtörés van.

A harmadik lakó eközben békésen elaludt a lépcsőn egy üveg bor társaságában, majd húsz perc múlva felébredt, és közölte, hogy szerinte a csőtörést már tegnap megjavították.

Délután négykor végre megtalálták a hibás vezetéket.

Kiderült, hogy nem az ázott lakásban volt. Nem is azon a strangon. Sőt, még csak nem is azon az emeleten. A szerelő elégedetten összepakolt.

A közös képviselő pedig megnyugodott: legalább most már pontosan tudták, hogy hol nincs a hiba.

Van egy társasház, ahol valaki egyszerűen úgy döntött, hogy ő lesz a közös képviselő. Nem volt szabályos közgyűlési megválasztás, nem volt érdemi tulajdonostársi döntés, csak megtörtént a „kinevezés”.

És ami talán még érdekesebb: később ugyanilyen egyszerűen le is mondott róla, majd abbahagyta.

Közben évekig húzódtak a problémák. Vízszerelési gondok, elmaradó takarítás, biztonsági hiányosságok, kevés vagy szinte semmilyen kommunikáció. A lakók többsége pedig nem igazán értette, miért van ez így. Talán nem is érdekelte őket eléggé ahhoz, hogy utánanézzenek.

Pedig a társasház nem úgy működik, hogy aki reggel elsőként kimondja, hogy „én vagyok a közös képviselő”, az attól kezdve az is.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény alapján a közös képviselő megválasztása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. A közös képviselőnek emellett konkrét törvényi feladatai vannak a társasház működtetésével, fenntartásával, a közgyűlési határozatok végrehajtásával és az elszámolással kapcsolatban.

Vagyis ez nem egy olyan tisztség, amit az ember saját magának adományoz, majd néhány év múlva lead, mint egy megunt klubtagságot.

A történet azonban nem csak arról szól, hogy valaki szabálytalanul vállalt szerepet. Arról is szól, hogy a tulajdonostársak miért hagyták ezt éveken keresztül megtörténni.

Mert egy társasházban a „majd valaki intézi” nagyon veszélyes mondat. A kisebb műszaki problémából nagyobb kár lesz, az elmaradt karbantartásból komoly költség, a kommunikáció hiányából pedig előbb-utóbb bizalmi válság.

A tanulság egyszerű: a közös képviselőt szabályosan meg kell választani, a munkáját ellenőrizni kell, a problémákat pedig nem szabad évekig a szőnyeg alá söpörni.

A társasház nem attól működik, hogy van valaki, aki közös képviselőnek nevezi magát. Attól működik, hogy van mögötte szabályos döntés, valódi felelősség és számon kérhető munka.