Kategória: Publikációk

Elég régen jártunk már párhuzamos univerzumunk közös képviselőjénél. Például itt és itt vizitáltunk nála. Most azonban újra ellátogatunk abba a bizonyos másik dimenzióba, ugyanis ismét történtek olyan érdekességek amiket úgy gondolom meg kell osztanom, a korábban megszokott módon. Úgy látszik elkerülhetetlen a szakmánkban, hogy időnként abszolút fura és értelmezhetetlen dolgokkal találjanak meg minket, de természetesen nem estünk kétségbe és a jövőben sem fogunk. Lássuk mik is történtek az elmúlt időszakban:

Például:
– „Tisztelt közös képviselő úr! A szomszédom állítólag az éjszaka közepén rendszeresen átjön hozzám, és az álmomban ellopja a pizsamámat! Ezért már többször voltam mezítláb az utcán! Kérem, vessen véget ennek az abszurd rémálomnak!”
– „Kedves lakó,  az Öné egy igen elgondolkodtató panasz. Felvettem a kapcsolatot a szomszédjával, és ő azt állítja, hogy soha nem járt az álmában sem Önnél, sem másnál. Talán érdemes lenne egy jó minőségű zárat beszerezni az ajtajára, és talán keríteni egy új pizsamát is.”

– „Kedves közös képviselő úr! A lifttel valami komoly probléma van. Rendszeresen magyarázkodni próbál nekem, de nem beszélek liftül. Kérem, hogy intézkedjen!”
– „Kedves tulajdonos, belátom, ez egy roppant érdekes probléma. A lifttel való kommunikáció tekintetében nincs szabályozásunk, de megvizsgáljuk, hogy mi okozza ezt a szokatlan jelenséget. Közben javaslom, hogy próbálja elkerülni a mély filozófiai beszélgetéseket a lifttel, és inkább beszéljen az emeleti szomszédjaival.”

–  „Tisztelt közös képviselő! A szomszédomnak állítólag van egy láthatatlan kutyája, amely mindig a lakásom előtt ugat. Nem hagy aludni éjjelente! Kérem, intézkedjen azonnal!”
– „Tisztelt lakó, sajnálom a kellemetlenséget. A láthatatlan kutyák ügyében erősen hiányos a működési szabályzatunk, de megpróbáljuk a problémát orvosolni. Esetleg javaslom, hogy beszéljen a szomszédjával, hátha tud az ominózus kutyáról valamit.”

Lakó: „Tisztelt Közös Képviselő Úr! Az én konyhám falai sajnos túlságosan átengedik a hangot, és meg kell hallanom a szomszédok evőeszközeinek éles cincogását minden étkezéskor. Kérem, intézkedjen sürgősen, és követelje meg minden lakótól a csendes, hangtalan evőeszköz használatát, hogy végre nyugodtan és csendben tudjak étkezni!”
– Képviselő: „Tisztelt Lakó! A konyhában történő étkezés sajnos nem minősül  a működési szabályzatunk  ( illetve a kerültei rendeletek) értelmében hangzavar keltésének. Az evőeszközöket illetően javaslom, hogy mindenki vegyen részt a közeli jövőben szervezendő „csendes evőeszközök” workshopon, ahol hatékonyan megtanulhatják, hogyan egyenek hangtalanul.”

Lakó: „Kedves Képviselő! Az udvaron lévő fű túl intenzív illatot áraszt amikor nyírják, ami teljesen ellepi a lakóteret. Az én szaglásom kifejezetten érzékeny, és ezt a fűillatot nem vagyok hajlandó elviselni. Kérem, tiltsa be a fűnyírást a társasház területén, hogy visszatérhessen a szagok nélküli életem!”
– Képviselő: „Tisztelt Lakó! A fűnyírásnak sajnos nélkülözhetetlen része a társasház karbantartásának. Azonban megértem az érzékenységét, és ajánlok Önnek egy speciális orrszűrőt, amely csökkenti a fűillat intenzitását. Remélem, ez segít a problémájában.”

– Lakó: „Mélyen Tisztelt Házkezelő! A szomszédaim mindenféle növényeket tartanak a lépcsőházban, és egyértelműen nem tartják be a szobanövények etikettjét! A cserép virágok állandóan kiabálnak egymással és énekléssel ingerlik háziállatokat, ami rendkívül zavaró. Kérem, szabályozza a szobanövények közti kommunikációt!”
– Közös Képviselő: „Kedves Lakó! A szobanövények kommunikációjának korlátozása sajnos nem megoldható, de javasolnám, hogy szervezzen egy közösségi tréninget a szomszédokkal, ahol megtanulhatják, hogyan építsék ki egymás közötti jószomszédi kapcsolatukat, és minimalizálják a zajokat.”

Kedden írtam egy karácsonyi esetről, amikor éppen egy csőtöréssel találkoztam. Tulajdonképpen nem volt meglepő, hogy jött a probléma mert a társasházi károk jelentős részét a vízkárok, azonbelül is a csőtörések teszik ki. Az eddigi tapasztalatok alapján összeszedtem néhány okot amik csőtörésekhez, csőrepedésekhez vezethetnek.

Régi csőrendszer és korrodálódás: Az öregedő csövek hajlamosabbak a törésekre és szivárgásokra. Az idő előrehaladtával a csövek korrodálódhatnak és rozsdásodhatnak, ami a csőfalak elvékonyodásához és károsodásához vezethet.

Mechanikai sérülések: Az épületben vagy közvetlen környezetében bekövetkező ütközések, sérülések vagy építési munkálatok során keletkező fizikai károk csőtöréseket okozhatnak. Az egyik legjobb példa: felújításkor belefúrnak a falba és eltalálják a vezetéket.

Rossz minőségű anyagok használata: Ha az építés során alacsony minőségű vagy nem megfelelő anyagokat használtak fel a csővezetékek kialakításához, az hosszú távon problémákat okozhat.

Nyomásingadozások: A hirtelen nyomásingadozások, például a víznyomás ugrásai okozhatnak csőtöréseket.

Túlzott víznyomás: Ha a víznyomás túl magas a rendszerben, az a csövek túlzott terheléséhez és ez károsodásához vezethet.

Fagyás: Hideg időjárás esetén a vízvezetékekben lévő víz megfagyhat, ami a csövek kifagyásához és repedéséhez vezethet.

Hőmérsékleti terhelés: Extrém hőmérsékleti ingadozások vagy a csövek gyors hőmérsékletváltozásoknak való kitettsége sérüléseket okozhat.

Rossz tervezés: Hibás csőhálózat-tervezés, például rossz helyen lévő csatlakozók, könyökök vagy fordulók, problémákat okozhatnak. Rosszul elhelyezett, hiányzó vagy sérült csőtartók nem biztosítják megfelelően a támogatást, ami a csövek sérüléséhez vezethet.

Helytelen csőátmérő: Nem megfelelő méretű csövek vagy csövek hibásan kiválasztott átmérője problémákat okozhat.

Szennyeződések és lerakódások: A csövekben lévő szennyeződések, lerakódások vagy egyéb anyagok idővel elzárhatják a csőket, növelve a nyomást és elősegítve a töréseket.

Gyenge illesztések és hegesztések: Rosszul kivitelezett illesztések és hegesztések is okozhatnak csőtöréseket.

Gyökér behatolás: Ritka eset, azonban ha a növények gyökerei behatolnak a csővezetékekbe, akkor azok elzáródást, repedéseket vagy akár töréseket is okozhatnak.

Savas víz: A vízben lévő magas savtartalom hosszú távon károsíthatja a csöveket

Alapozási problémák: Az épület alapozásának problémái, például talajmozgások vagy süllyedések, befolyásolhatják a csövek stabilitását és integritását.

Közeleg a karácsony, jönnek az ünnepek, készülődünk, vásárolunk, valamint ilyenkor központi szerepet kap a többek között a sütés-főzés. Recepteket nézegetünk, kísérletezgetünk, próbálkozunk ezzel vagy azzal. Ezek apropóján alkottam meg a jó ingatlankezelő „előállításához” szükséges receptet.

Hozzávalók:
– 4 evőkanál precizitás
– csipetnyi jó humor
– 3 deciliter logikus gondolkodás
– 4 szem kreativitás
– 5 deka józan ész
– 1 csokor megbízhatóság
– 6 evőkanál türelem
– 7 dl diplomácia
– 8 dkg határozottság
– 9 evőkanál empátia

Elkészítés:
1. Készítsd elő a józan ész alapot, és tedd félre. Ez lesz a recept alapja.

2. Egy nagy tálban keverd össze a logikus gondolkodást a precizitással. Ne felejtsd el beletenni a csipetnyi jó humort is.

3. A kreativitást reszeld le finomra, majd szórd bele a keverékbe. Keverd alaposan össze, míg egy homogén masszát nem kapsz.

4. Adj hozzá a megbízhatóság csokrát. Ezt finoman keverd el a masszában, hogy ne veszítse el az értékét.

5. Most jöhet a türelem. Apránként adagold hozzá, és keverd addig, amíg a massza könnyen formázhatóvá válik.

6. Az elkészült masszát formázd egy ingatlankezelővé, majd adj hozzá 7 deciliter diplomáciát. Keverd el óvatosan, hogy az ingatlankezelő ne legyen sem túl engedékeny, sem túl szigorú.

7. Ezt követően szórd bele a határozottságot, és gyúrd össze a masszát. Az ingatlankezelő most már határozottan fogja kezelni az ügyeket.

8. Végül, adj hozzá 9 evőkanál empátiát. Keverd el alaposan, hogy az ingatlankezelő képes legyen az ügyfelek érzéseit is figyelembe venni.

És voilà, kész is van a tökéletes ingatlankezelő, aki minden helyzetben megfelelően és sikeresen kezeli az ingatlanokat! Javasolt fogyasztás: mindennapi ingatlannal kapcsolatos kihívások során.

Nem is olyan régen megírtam, hogy szerintem hogyan ismerhető fel egy rossz ingatlankezelő. Egy a lakásait kiadni tervező barátom megkérdezte, hogy sok ilyen esetről tudok-e. Azt válaszoltam, hogy sajnos van ilyen tapasztalatom bőven, de igyekeztem megnyugtatni, hogy szerencsére jó példa is akad. Feltette nekem a kérdést, hogy mit is csinál egy normálisan, korrekten működő vállalkozás, amikor egy ingatlant kezel. Most konkrétan egy lakás kezeléséről fogok pár gondolatot megosztani, vagyis arról, hogy mi is a dolga egy hozzánk hasonló cégnek egy lakással vagy éppen családi házzal.

– Pénzügyi adminisztráció: Közös költség és az összes számlák kifizetése és nyilvántartása. Vagyis a villany, a víz minden egyéb számlát mi intézünk, a tulajdonosnak nincs vele dolga.

– Karbantartási és ellenőrzési feladatok: Rendszeres ellenőrzéseket tartunk, megnézzük a lakás állapotát, ellenőrizzük a berendezéseket stb. Illetve karbantartási tevékenységeket is szervezünk és kivitelezünk, természetesen a tulajdonossal egyeztetve. (Amennyiben igény van rá felújítási munkálatokban is tudunk segíteni).

– Biztonsági intézkedések: Biztonsági rendszerek fenntartása (pl. kamerák, kaputelefonok) is a mi feladatunk, illetve ha vannak tűzvédelmi eszközök (füstjelző, tűzoltókészülék) azok karbantartása és ellenőrzése szintén a mi feladatunk.

– Kapcsolattartási feladatok: Nemcsak a tulajdonossal tartjuk folyamatosan a kapcsolatot, hanem természetesen a bérlőkkel is. A jó és eredményes együttműködés alapja a kommunikáció, ezért vagyunk mindig elérhetőek. Továbbá ha megbíznak minket a közös képviselővel is tartjuk a kapcsolatot, elmegyünk közgyűlésre illetve képviseljük megbízónkat.

– Dokumentáció kezelése: Az összes szükséges iratot (pl. szerződések, házirend) tároljuk és folyamatosan napra készen tartunk. Ha igény merül fel el is készítünk különböző dokumentumokat. Természetesen minden elvégzett munkáról és egyéb tevékenységünkről vezetünk „naplót”.

– Jogi ügyintézés: Jogi kérdésekben való tanácsadás és segítségnyújtás, szükség esetén peres ügyek intézése. Természetesen ügyvéd bevonásával.

– Szolgáltatók kezelése: Különböző szolgáltatókkal (pl. kertészekkel, közművekkel, medence karbantarókkal stb.) való kapcsolattartás és szerződéseik kezelését is megcsináljuk. A különböző mérő órák leolvasását is megtesszük amikor szükséges. Nem elég pusztán fizetni a számlákat, hasznos ha kapcsolatban vagyunk a szolgáltatókkal.

– Nem lakó terek karbantartása: Ha a ház rendelkezik kerttel, udvarral, garázzsal, medencével akkor ezek karbantartását is intézzük.

– Ingatlan értéknövelés: Javaslatokat teszünk, majd amennyiben igény van rá ezeket kidolgozzuk és részt veszünk a megvalósításban az ingatlan értékének növelése érdekében.

– Szabályok és rendeletek betartása: Házirend és egyéb szabályok betartásának ellenőrzése és szükség esetén szankciók alkalmazása. Fontos, hogy a tulajdonos által lefektetett szabályok mindig be legyenek tartva. Ugyanez vonatkozik a különböző rendeletekre, törvényekre (pl. társasházi törvény, helyi rendelet az állattartásról stb.).

– Panaszok és kérdések kezelése: Fontos része a munkánknak a lakói panaszokra és kérdésekre való gyors és hatékony reagálás. Akár a tulajdonos, akár a bérlő jelez valamit felénk, a leggyorsabban igyekszünk intézkedni.

A múltkoriban megírtam, hogy ideális esetben mi történik egy társasház átvételekor.  De az ideális esetek időnként úgy érzem az utópia és a nirvana kategóriába esnek.  Időről-időre szembesülünk azzal, hogy nem is olyan egyszerű átvenni egy társasházat, illetve az átvétel utáni probléma-cunamival. Ezért úgy döntöttem elmesélem az általam és kollégáim átélt anomáliákat és agyrémeket a témában.

Kellemetlen dolog ha a leváltandó közös képviselő megpróbálja elszabotálni a dolgokat. Nem írja ki a közgyűlést, szándékosan rosszul írja ki a közgyűlést (akár többször is), a közgyűlésen szabálytalanságokat követ el (eltér a napirendi pontoktól, nem vesz figyelembe szavazatot stb.), vagy szándékosan olyan hangulatot generál a közgyűlésen ami lehetetlenné teszi a közgyűlés folytatását. Valamint előfordult már olyan is, hogy a jegyzőhöz ment  a leváltott közös képviselő, vagy pedig egyből  a bíróságra ment mindenféle mondvacsinált indokkal. Ezeknél még az is jobb ha el sem megy a közgyűlésre vagy ha a számvizsgáló bizottság írja ki a közgyűlést.

Ha lezajlott a megválasztás és a szerződés aláírása akkor kerülne sor az átadás-átvételre. Na itt aztán előfordul, hogy elszabadul a pokol. A dokumentumok átadása ugye az időpont egyeztetéssel indul. Vagyis indulna. Mert ilyenkor elődünk elérhetetlenné válik, nem reagál a megkeresésekre, letagadtatja magát és hasonlók. Vagy ha reagál akkor különféle mesékkel traktál minket miszerint ilyen-olyan gondjai vannak amiért sok időbe telik az anyagokat átadni.  Ilyenkor várunk mintha Godotra várnánk. Nem egyszer a bíróságnak kell felszólítani a képviselőt az anyagok átadására.

Miután hozzájutottunk az anyagokhoz még véletlenül se gondoljunk arra, hogy célegyenesben vagyunk. Felsorolom azokat az eseteket amikkel találkoztam:
– Az anyagban nem volt alapító okirat (olyan is volt, hogy egy háznak nem volt alapító okirata, sőt használatba vételi engedélye sem)
– Nem kaptunk SZMSZ-t és házirendet, illetve megtörtént, hogy ezek nélkül működött a társasház.
– KHT és a közgyűlési jegyzőkönyvek hiánya illetve teljesen rossz vezetése. KHT esetében megtörtént, hogy nem kerültek bele határozatok, vagy éppen két közgyűlés konkrétan kimaradt belőle. Jegyzőkönyvek „bogarászása” közben pedig belefutottam rossz tulajdoni hányad számításba, illetve olyan közgyűlésbe ahol olyanok is részt vettek akik már korábban eladták a lakásukat. Napirendi pontoktól való eltérés, kihagyott napirendi pontok, előre be nem jelentett munkákról szavazás már meg sem leptek. Azon viszont némileg „kiakadtam”, hogy volt egy társasház ahol arra a kérdésre, hogy mikor volt utoljára közgyűlés azt a választ kaptam, hogy „5-6 éve talán. De lehet régebben”.
– Nem kaptunk vagy csak hiányos vagy több éve nem frissített lakólistát kaptunk. Kedvenc esetem: 23 lakásos társasház esetén 16 lakáshoz a régi, több éve elköltözött tulajdonos elérhetőségeit tárolta a közös képviselő. Máskor pedig sem telefonszám, sem email cím nem volt rögzítve a lakókhoz. Konkrétan csak a postaládán keresztül kommunikált a képviselő a lakókkal. Azt már gondolom mondanom sem kell, hogy ilyenkor adatvédelmi szabályzat sem létezett a házban.
– Könyvelési anomáliák. Össze-vissza rögzített befizetések, nem létező naplófőkönyv, „egyedi” közös költség számítási módszerek amikről semmiféle dokumentáció nem volt. Így történt meg, hogy egy társasházban mindenki egyforma közös költséget fizetett. Igen, a 110 négyzetméteres lakás tulajdonosa annyit fizetett mint egy 45 négyzetméteresé. A hiányzó vagy rendezetlen bankkivonatok már át sem lépték az ingerküszöböm mint ahogy az sem, hogy semmiféle nyomát nem találtam arról, hogy a lakók értesítve lettek volna a közös költség változásról.  Kicsit jobban felvitte a vérnyomásom amikor szembesültem azzal, hogy megtörtént, hogy a lakók nem fizettek felújítás alapot, nem működtetett a ház megtakarítási számlát, nem volt semmi nyoma a felvett kölcsönöknek.
– Hiányzó számlák vagy számlarészletezők. Ehhez nincs mit hozzátenni, a számlák nélküli kifizetés az a legalja mindennek. (Hogy ezek az SZVB-nek nem szúrtak szemet azóta is rejtély számomra).
– Szerződések nyilvántartása vagyis nyilván nem tartása. Itt aztán előkerül maga az Ős-Káosz. A teljesség igénye nélkül: a szerződésem nem szerepelt a vállalkozó adószáma, nem létező céggel kötöttek szerződést, a cég ügyvezetője nem létező személy, a társasház adatai hibásak a szerződésben, nem voltak határidők és egyes munkafolyamatokra illetve magára a komplett munkára sem, a szerződést egyik fél nem írta alá és úgy zajlott a munka, eredeti példányt nem tartottak meg, a takarítók és gondnokok szerződés nélkül dolgoztak, a szerződésben üresen maradt a vállalási díj. És még sok-sok hasonló eset.
-Biztosítás. Két példát hoznék amik igen szemléletesek. Az első: megkérdezem a közös képviselőt, hogy ugye van a társasháznak biztosítása? A válasz: „Azt hiszem van. De nem biztos”. Mázli, hogy volt biztosításuk, igaz díjhátralékos…
A másik eset: felteszem ugyanazt a kérdést. A válasz: „Igen van. A Generalinál”. Mondanom sem kell, hogy egy másik biztosítónál volt a ház.
– Műszaki dokumentációk.  Minden is megtörtént ebben a témakörben már velünk. Nem volt soha alaprajza a háznak, ahogy szerelési rajza sem. Máskor meg ceruzával rajzolt „vázlatok” szolgáltak alap és szerelési rajzként. Nem készült tűzvédelmi szabályzat, nem készült villámvédelmi felülvizsgálat, nem készült soha egy statikai szakvélemény sem. De ezek bármelyik másik műszaki dokumentációkra igazak.

Az anyag átvétel egy sarkalatos pontja a költségvetés. Ehhez ugye illik tartania magát az új közös képviselőnek, vagy ha változtatni akar rajta akkor is ismerni kell a régi költségvetést. Persze itt is láttunk már felfoghatatlan dolgokat. Az egyik kedvencem: az adott társasház 5 azaz öt éve ugyanazzal költségvetéssel dolgozik. Semmit sem változtattak rajta, minden ugyanannyiba kerül, mindenki ugyanannyit fizet. Tiszta agyrém.
Egy másik bravúros eset: a házban nem készült éves költségvetés a közös képviselő regnálása alatt. Negyedévente(!!!) egy A5-ös papíron értesítette a lakókat arról, hogy mit kell fizetni.
Előfordult, hogy a költségvetésből hiányzott vagy a közös képviseleti díj, vagy a gondnoki bér, a szemétszállítás díja, vagy éppen a biztosítási díj. És ezek végtelen számú permutációja.

– Karbantartási és felújítási dokumentumok. Normális esetben a liftnek van egy liftkönyve, a takarítók vezetnek egy naplót az elvégzett munkáról, a közös képviselő vezet egy listát az elvégzett felújítási munkákról (jól dokumentálva), sőt az elvégzett sürgős javításokról is. Hát normális esettel nem mindig találkoztunk. Megtörtént, hogy sem karbantartási tervek, sem pedig felújítási tervek nem készültek. Ha pedig mégis történtek ilyenek, előfordult, hogy senki nem ellenőrizte az elvégzett munkát. Előfordult, hogy papíron át sem vették a munkát.

Úgy érzem ennyi kiboruló csontváz bőven elég. Így is sikerült érzékeltetnem, hogy mikkel kell időnként megküzdenünk. De innen szép nyerni.