Kategória: Elsődleges

Amikor egy közös képviselő lemond vagy leváltják, és átadja a társasház irányítását az új közös képviselőnek, számos dokumentumot kell átadnia az új vezetőnek. Ezek közé tartoznak:

– Társasház alapító okirata és működési szabályzata: Ezek az alapdokumentumok meghatározzák a társasház működésének alapelveit, szabályait és rendelkezéseit. Az új közös képviselőnek fontos, hogy megismerje ezeket az iratokat és betartsa azokat. Ha módosítás történt az SZMSZ-ben vagy az alapító okiratban azokat is át kell adni természetesen.

– A társasház aktuális pénzügyi dokumentumai: Ide tartoznak a bankszámlakivonatok, a költségvetés, az előző évek pénzügyi kimutatásai, valamint az esetleges tartozások nyilvántartása, kifizetetlen számlák, adóbevallások, házipénztár, esetleges megtakarítások, lekötött betétek, értékpapírok és egyéb pénzügyi dokumentumok.

– Tulajdonosok nyilvántartása: Az aktuális tulajdonosi nyilvántartás az új közös képviselő számára elengedhetetlenül fontos, hogy fel tudja venni a kapcsolatot a tulajdonosokkal és tájékoztatni tudja őket a társasház ügyeiről. A tulajdonosok összes adatát át kell adni, figyelve a vonatkozó adatvédelmi törvényre.

– Szerződések és jogi dokumentumok: Ide tartoznak az összes szerződés, amelyet a társasház kötött, például a karbantartási, takarítási, biztonsági szolgáltatásokra vonatkozó szerződések, valamint az esetleges jogi eljárások dokumentumai. A pályázatok dokumentumait (ha voltak) szintén át kell adni.

– Társasház közgyűlésének jegyzőkönyvei: Az előző közgyűlések jegyzőkönyvei fontosak lehetnek az új közös képviselő számára, hogy megismerje a korábbi döntéseket és ügyeket, valamint felkészüljön a jövőbeli közgyűlésekre.

– Épülettechnikai dokumentációk: Ide tartoznak az épület tervrajzai, építési engedélyek, biztonsági és tűzvédelmi dokumentumok, energetikai tanusítványok, valamint egyéb technikai adatok és specifikációk, amelyek segíthetnek az épület állapotának és infrastruktúrájának jobb megértésében.

– Üzemeltetési és karbantartási naplók: Az összes olyan napló és nyilvántartás, amelyekben rögzítik az épület üzemeltetésével és karbantartásával kapcsolatos tevékenységeket, például a felmerült problémákat, javításokat, karbantartási munkákat és szolgáltatásokat. Ilyen dokumentum például a lift karbantartási naplója vagy a tűzoltó készülékek ellenőrzési naplója.

– Biztosítási dokumentumok: Ezek az iratok tartalmazzák a társasházat érintő valamennyi biztosítási szerződést és kapcsolódó dokumentumot, beleértve a tulajdonosi felelősségbiztosítást, a biztosítási eseményeket és az épületbiztosítás részleteit. Legfontosabb dokumentum természetesen a biztosítási kötvény.

Ezek a dokumentumok fontos információkat nyújthatnak az új közös képviselő számára a társasház működésének és üzemeltetésének jobb megértéséhez, valamint segíthetik abban, hogy hatékonyan ellássa feladatait és kezelje az előálló kihívásokat.

Sok bevezetőt és magyarázatot ez a téma nem igényel. Mellébeszélni nincs értelme, a törvény az törvény. A jegyző az aki a társasházak törvényes működéséért felel, vitás kérdésekben, gyanús esetekben hozzá kell fordulni. Pont. (Az idevágó jogszabályt 3 részben teszem közzé, ne legyen túl tömény egyszerre).

A Kormány a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 65. § 2. pontjában kapott felhatalmazás alapján, az Alaptörvény 15. cikk (1) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:

1. § (1) A törvényességi felügyeleti eljárás (a továbbiakban: eljárás) megindítására a társasház címe szerint illetékes jegyző jogosult.
(2) Az eljárás lefolytatásában nem vehet részt az a személy,
a) akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy közvetlenül érinti, vagy
b) akitől az ügynek tárgyilagos megítélése egyéb okból nem várható.
(3) A jegyző nem vehet részt abban az eljárásban, amelyben
a) a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzat, képviselő-testület, azok szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezet társasházi tulajdonostársként, vagy
b) a jegyző illetékességi területén működő helyi önkormányzatnak, illetve képviselő-testületnek szerve vagy érdekeltségi körébe tartozó gazdálkodó szervezete közös képviselőként vagy a társasház társasházkezelőjeként az eljárás érintettje.
(4) A jegyző a kizárási okról történő tudomásszerzést követő 5 munkanapon belül az ügy iratait − a kizárással kapcsolatos álláspontjával együtt − megküldi az illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal részére.(5) A fővárosi és vármegyei kormányhivatal az iratok kézhezvételét követő 15 munkanapon belül dönt a kizárásról, szükség esetén − az ügy iratainak megküldésével egyidejűleg − más jegyzőt jelöl ki, továbbá arról is dönt, hogy a már lefolytatott eljárási cselekményeket szükséges-e megismételni.

2. § (1) Ha a jegyző az eljárást a 3. § (2) bekezdése szerinti határidőn belül nem indítja meg, az illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal − az arról történő tudomásszerzést követő 15 munkanapon belül − kivizsgálja a mulasztás okát, és a mulasztó jegyzőt az eljárás soron kívüli lefolytatására utasítja. Az 1. § (2) és (3) bekezdésében foglaltak esetén nincs helye az eljárás lefolytatására történő utasításnak.
(2) Ha a fővárosi és vármegyei kormányhivatal által megállapított újabb határidő eredménytelenül telt el, a fővárosi és vármegyei kormányhivatal az eljárásra határozatával haladéktalanul másik jegyzőt jelöl ki, és ezzel egyidejűleg fegyelmi eljárást kezdeményez a mulasztó jegyző ellen a polgármesternél.
(3) A mulasztó jegyző az ügy iratait a fővárosi és vármegyei kormányhivatalnak az erre irányuló megkeresés kézhezvételétől számított 3 munkanapon belül megküldi. A fővárosi és vármegyei kormányhivatal az ügy iratait a kijelölő határozattal együtt továbbítja a kijelölt jegyző részére.
(4) A kijelölt jegyző vonatkozásában az eljárási határidő a kijelölő határozat és az ügy iratainak átvételét követő napon kezdődik.
(5) Ha a határidő utolsó napja olyan nap, amelyen a jegyző által vezetett polgármesteri hivatalnál vagy közös önkormányzati hivatalnál a munka szünetel, a határidő a következő munkanapon jár le.

3. § (1) A jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez.
(2) A jegyző az eljárást az arra okot adó körülményről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb az eljárásra okot adó körülmény bekövetkezésétől számított egyéves határidőn belül indíthatja meg.
(3) Az eljárás a (2) bekezdésben meghatározott jogvesztő határidőn túl is megindítható, ha az eljárásra okot adó körülmény
a) folyamatosan fennáll, vagy
b) a közgyűlési határozat végrehajtását érintő mulasztásban nyilvánul meg.

4. § (1) A jegyző a társasház működésével összefüggésben történt bejelentés esetén a bejelentést megvizsgálja.
(2) Bejelentéssel a) a társasházi tulajdonostárs, valamint
b) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke (a továbbiakban együtt: közös képviselő) élhet.
(3) A bejelentés során a tulajdonostárs helyett meghatalmazott is eljárhat.
(4) A bejelentő a) a (2) bekezdés a) pontjában és a (3) bekezdésben foglaltakat legalább nem hiteles és 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolat, illetve a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerinti meghatalmazás,
b) a (2) bekezdés b) pontjában foglaltakat a közös képviselő megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv-kivonat bejelentéssel egyidejűleg történő benyújtásával igazolja.
(5) Ha a bejelentő a (2) és a (3) bekezdésben foglaltakat igazolja és a bejelentés alapján az eljárásra okot adó körülmény fennállása valószínűsíthető, a jegyző az eljárást megindítja.
(6) Ha a jegyző az (5) bekezdés szerint nem indít eljárást, a bejelentőt – a bejelentésében foglalt erre irányuló kérelme esetén – az írásbeli bejelentés kézhezvételétől, vagy a szóbeli bejelentés napjától számított 30 napon belül írásban tájékoztatja az eljárás elmaradásának indokairól.

5. § Az eljárás nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való ellenőrzésére.

6. §(1) A jegyző az eljárás megindításáról 3 munkanapon belül, írásban értesíti a közös képviselőt, valamint a bejelentőt.
(2) Az értesítésnek tartalmaznia kell:
a)az ügy tárgyát, iktatási számát, az eljárás megindításának napját,
b) a hivatalból indult eljárásra történő utalást és
c) a közös képviselő esetében a 7. § (1) bekezdése szerinti megkeresést.
(3) A közös képviselő elérhetőségének megismerése céljából a jegyző szükség esetén megkeresi a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartását kezelő központi szervet, illetve a cégbíróságot.

7. §(1) A jegyző az eljárás során postai vagy elektronikus úton bekérheti vagy a helyszínen megtekintheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat.
(2) Az iratokat a közös képviselő a jegyző értesítésének kézhezvételétől számított 10 munkanapon belül köteles a jegyző rendelkezésére bocsátani.
(3) A közös képviselőnek a (2) bekezdés szerinti időtartamon belül a jegyzőhöz eljutatott, indokolással ellátott írásbeli kérelmére a (2) bekezdés szerinti időtartam egy alkalommal, 10 munkanappal meghosszabbítható.
(4) A társasházi alapító okirat és annak módosításai, valamint a szervezeti-működési szabályzat megismerése érdekében a jegyző az ingatlanügyi hatóságot is megkeresheti.

Ma reggel éppen nyugodtan teázgattam amikor egy barátom rám írt és megkérdezte, hogy egy ingatlanüzemeltető cég foglalkozik-e bérbeadással, kiadással? Mondtam neki, hogy persze. Erre elmondta, hogy éppen kiadni készül budapesti lakását és irodáját is, és megkeresett két magát ingatlanüzemeltetőnek aposztrofáló céget. Ők azt válaszolták neki, hogy ők nem foglalkoznak kiadással és bérbeadással csak üzemeltetéssel. Plusz ajánlotta neki ingatlanközvetítőket akikkel egyébként szerződésben állnak és ha a közvetítő keresi meg őket akkor vállalják az üzemeltetést. Ezen bevallom meglepődtem mert úgy gondolom, hogy az ingatlanüzemeltetésnek része a bérbeadás is. Például ha egy irodaház kezelését ránk bízzák, akkor minek keressenek plusz egy ingatlanost aki kiadja az éppen üres irodákat. Vagy egy üzletház tulajdonosa miért fizessen nem is kevés pénzt közvetítőnek ha van egy üzemeltetője aki el tudja intézni a bérbeadást is. Szóval mi a bérbeadást is vállaljuk mert szerintünk ez belefér a munkánkba. Persze lehetnek kivételek, példának okáért egy kisebb csapattal dolgozó üzemeltető cég kapacitása nem mindig elég a bérbeadás ügyintézésére. De előfordult olyan is, hogy egy cég annyi felújítási, karbantartási és korszerűsítési munkát kapott az üzemeltetésen belül, hogy nem maradt ideje kiadással foglalkozni.

Van egy másik aspektus is, amiről már beszéltem: a bizalom kérdése. Egy tulajdonos mindig kötődik (valamilyen szinten) az ingatlanához. Ez pedig azzal jár, hogy nem szívesen adja ki a dolgokat a saját kezéből. Ilyenkor jön a képbe a bizalom és az őszinteség.
Először is, az őszinte kommunikáció és a bizalom lehetővé teszi az információk villámgyors áramlását és a problémák gyors megoldását. Ha az ingatlanüzemeltető és az ingatlantulajdonos között megvan a lojalitás és a nyílt kommunikáció, sokkal könnyebb azonosítani és kezelni az esetleges problémákat, még mielőtt azok súlyossá válnának.
Másodszor, a bizalmi kapcsolat hozzájárul a hatékony döntéshozatalhoz és stratégiaalkotáshoz. Amikor az ingatlantulajdonos és az ingatlanüzemeltető közötti kapcsolat megbízható és őszinte, könnyebb megosztani az információkat és együtt dolgozni az ingatlanokkal kapcsolatos tervek kidolgozásában és végrehajtásában.
Harmadszor, a bizalmi kapcsolat elősegíti a hosszú távú partnerséget és stabilitást. Ha az ingatlantulajdonos és az ingatlanüzemeltető között erős szimpátia, jóhiszeműség és kölcsönös tisztelet van, nagyobb az esélye annak, hogy hosszú távú partnerséget alakítanak ki, ami stabil és fenntartható ingatlankezelést eredményez.
Összességében tehát, a bizalom, a korrektség és őszinteség az ingatlantulajdonos és az ingatlanüzemeltető között kulcsfontosságú a hatékony kommunikáció, a döntéshozatali folyamatok és a hosszú távú partnerség szempontjából, ami hozzájárul az ingatlanok sikeres és fenntartható kezeléséhez.

Természetesen a bizalom eléréséhez jó pár dologra szükség van. Elég sokféle ingatlant kezelünk, változatosak az általunk bérbe adott helységek, és bérlőink-partnereink is sokszínűek, ebből következik, hogy láttunk már rengeteg különféle esetet, találkoztunk furcsaságokkal, kaptunk komoly feladatokat is. Ezekből mind tanultunk valamit és ezeket a tanultakat építettük be mindennapjainkba és ezekkel a megszerzett tapasztalatokkal tudjuk elérni ügyfeleink bizalmat. Konkrétumokat is mondok:
– A profi ingatlanüzemeltetőként alapos bérlővizsgálatot végzünk annak érdekében, hogy megbízható bérlőket válasszunk ki, akik időben fizetnek és gondját viselik az általuk bérelt ingatlannak.
– A lehető leggyorsabban és hatékonyan reagálunk mindenféle problémára vagy kérdésre, és proaktívan kezeljük azokat a bérlők és a tulajdonosok elégedettségének megőrzése érdekében.
– Egy ingatlanüzemeltető cég megbízása jelentősen csökkentheti az ingatlanokkal kapcsolatos adminisztratív feladatok és problémák miatti stresszt, és időt takaríthat meg az ingatlan tulajdonosának.
– Rendelkezünk azzal a piacismerettel, amely lehetővé teszi számunkra, hogy pontosan meghatározzuk az optimális bérleti díjat és feltételeket, valamint próbáljuk kihasználni a versenyelőnyöket a piacon.
A sort még lehetne folytatni, talán egy későbbi cikkben ezt meg is fogom tenni.

• Nem is olyan régen elkezdtem foglalkozni a társasházak történelmével. Gondoltam ha már szinte mindennek az eredetét és történeti hátterét kutatják akkor miért ne lehetne a társasházak múltjába leásni. Az első részben pár alapvetőbb és ismertebb információt gyűjtöttem össze, most pedig az insulák építészeti megoldásaiba tekintek be.
• Téglaépítés: Az insulák falai általában téglaépítésűek voltak, amelyeket kőalapra helyeztek.
• Falvastagság: A falak általában vastagok voltak, hogy megfelelő stabilitást és hőszigetelést biztosítsanak. Általában két- vagy háromrétegű falakat alkalmaztak.
• Kőalap: Az insulák alapja gyakran kőből készült, amivel szilárdságot és tartósságot akartak biztosítani. az épületnek.
• Falburkolat: A külső falakat gyakran vakolták vagy márvánnyal burkolták (ez a tehetős emberek részére készült insulákra igaz), ami nemcsak esztétikai értéket adott az épületnek, hanem védelmet is nyújtott a környezeti elemekkel szemben.
• Lépcsőházak: Az insulák sokszor többemeletes épületek voltak, ezért belső lépcsőházakat alkalmaztak a különböző szintek közötti közlekedéshez.
• Szögletes elrendezés: Általában négyzet alakú vagy téglalap alakú alaprajzot alkalmaztak az insulák építésénél.
• Ablakok és nyílászárók: Az insulákban gyakran voltak ablakok és nyílászárók, amelyek lehetővé tették a természetes fény bejutását és a szellőzést.
• Tetőszerkezetek: A tetők általában cserépborítást kaptak, amelyek lehetővé tették a csapadékvíz elvezetését és védelmet nyújtottak a nedvesség ellen.
• Közösségi terek: Az insulák gyakran olyan kis közösségi tereket is tartalmaztak, mint például a belső udvarok vagy kertek, ahol a lakók találkozhattak és kikapcsolódhattak.
• Kamrák és raktárak: Az insulák gyakran rendelkeztek kamrákkal és raktárakkal az élelmiszerek és egyéb tárgyak tárolására.
• Dekorációk: Néha az insulák falait dekoratív elemekkel díszítették, például mozaikokkal vagy freskókkal, hogy emeljék az épület esztétikai vonzerejét.
• Vízellátás: Az insulákban gyakran kialakítottak vízvezetékrendszereket és akvaduktusokat, hogy biztosítsák a lakók ivóvízellátását és a higiéniai szükségleteik kielégítését.
• Fűtési rendszerek: Néhány insula fűtését hypocaustum rendszerrel oldották meg, amely egy alulról fűtött padlóval rendelkező fűtési rendszer volt. Ennek során a hőt egy fűtőkazánból vagy tűzhelyből vezették a padló alá, így melegítve az adott helységet
• Domborzati alkalmazkodás: Az insulák építésénél gyakran figyelembe vették a környező domborzati viszonyokat és az építkezés helyét. Gyakran előfordult, hogy az insulákat domboldalakon vagy hegyvidéki területeken építették, és az épületek alapjait a terep adottságaihoz igazították.
• Üzlethelyiségek az alsó szinteken: Sok insula alsó szintjén kereskedelmi egységeket alakítottak ki, például üzleteket és műhelyeket. Ez lehetővé tette a lakók számára, hogy könnyen hozzáférjenek a szükséges árucikkekhez és szolgáltatásokhoz anélkül, hogy messzire kellene menniük.

  

Ma egy barátom azzal a témával fordult hozzám, épp társasházzá alakulnak és meghívtak pár közös képviselőt a közgyűlésre és majd választanak egyet közülük. Gondolták, hogy minél gyorsabban legyenek túl ezen is. Az ötlet jó és érthető, de akkor mi lehet a probléma? Nos elég komoly gonddal találkoztam, hiszen azt a kérdést tette fel a barátom, hogy mit kérdezzenek az új közös képviselőtől? Ugyanis senkinek a lakók közül nincs tapasztalata a témában, mivel eddig egy lakó kivételével senki sem lakott társasházban. (Aki meg ott lakott az sosem foglalkozott a témával). Nem egyszerű dolog a közös képviselő kiválasztása, de azért megpróbáltam néhány kérdéssel segíteni neki.

– Mekkora tapasztalata van közös képviselőként vagy más kapcsolódó vezetői szerepkörben (társaskezelőként vagy ingatlankezelőként)?

– Hogyan kezelné a közös képviselő az esetleges konfliktusokat vagy nézeteltéréseket a lakók között?

– Milyen módon kommunikálná rendszeresen a társasház aktuális ügyeivel kapcsolatban?

– Mennyire rugalmas az időbeosztása, és mennyi időt tudna szánni a közös képviselői feladatokra hetente vagy havi szinten?

– Milyen elképzelései vannak a társasház infrastrukturális fejlesztésével vagy karbantartásával kapcsolatban?

– Hogyan tervezné megoldani az esetleges pénzügyi kihívásokat vagy költségvetési problémákat a társasházban?

– Milyen módon foglalkozna a társasház biztonsági kérdéseivel?

– Van-e kapcsolata szakemberekkel, akik segíthetnek a karbantartási vagy javítási feladatokban?

– Hogyan biztosítaná a közös képviselő a lakók részére a hatékony és gyors problémamegoldást?

– Milyen tapasztalattal rendelkezik a társasház jogi kérdéseivel kapcsolatban? Illetve van-e megbízható ügyvédje?

– Milyen módon kezelné a közös képviselő az esetleges panaszokat vagy javaslatokat a lakóktól a munkájával kapcsolatban?

– Hogyan állna a közös képviselő a fenntarthatósági, környezetvédelmi kérdésekhez és az energiatakarékossági kezdeményezésekhez?