Tényleg közösek-e a közös területek?

A társasház közös területei – például a lépcsőház, folyosók, udvar, pince, tető vagy a gépészeti helyiségek – minden tulajdonos közös tulajdonában állnak. Ez azt jelenti, hogy mindenkinek joga van ezeket birtokolni és használni, de csak a többiek jogainak tiszteletben tartásával. A közös terület tehát nem senkié, hanem mindenkié, ezért a használatáról és a fenntartásáról is közösen kell dönteni.

A Társasházi törvény szerint a közös tulajdonhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket a tulajdoni hányad arányában kell gyakorolni. Vagyis aki nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezik, annak nagyobb beleszólása és nagyobb felelőssége is van a közös ügyekben – beleértve a költségek viselését és a döntéshozatalt is.

A birtoklás és a használat módját a társasház közgyűlése határozhatja meg. Itt dönthetnek arról például, hogy a közös udvar mely része parkolóként, játszótérként vagy pihenőként használható, illetve hogy a pince vagy a padlás egyes részeit kinek a használatába adják. Ha valaki a közös terület egy részét kizárólagosan szeretné használni – például egy tárolót vagy kertrészt –, azt csak a közgyűlés engedélyével teheti meg, és gyakran külön megállapodás vagy bérleti díj is szükséges hozzá.

Fontos, hogy senki sem használhatja a közös területet a többiek rovására. Ha valaki például lezár egy pincefolyosót, elfoglalja az udvar egy részét, vagy magáncélra használja a lépcsőházat, azzal megsérti a többi tulajdonostárs jogait. Ilyen esetben a közös képviselő vagy a közgyűlés léphet fel, végső esetben pedig bíróság dönthet a vita rendezéséről.

A közös tulajdonból származó hasznok – például ha a társasház bérbe ad egy közös helyiséget vagy reklámfelületet – szintén a tulajdoni hányad arányában illetik meg a tulajdonosokat. Ugyanígy a karbantartási, felújítási és üzemeltetési költségek is arányosan oszlanak meg közöttük.

Összefoglalva: a társasház közös területeinek használata csak akkor működik jól, ha a tulajdonosok együttműködnek, szabályokban állapodnak meg, és figyelnek egymásra. A közös terület mindenkié – és csak közösen őrizhető meg rendben, biztonságosan és békésen.

2025.10.26.

Híres épületek: Szabadkígyós

Szabadkígyós: a település a Tiszántúl délkeleti részén, Békéscsabától 11 kilométerre, a megyeszékhely déli szomszédságában található.

Itt található a Dél-Alföld legimpozánsabb, legromantikusabb és legépebben megmaradt kastélya a Wenckheim-kastély. A páratlanul szép kastélypark övezte épületnek annyi ablaka van, ahány nap egy évben, annyi szobája ahány hét, és annyi bejárata ahány évszak.

A kastélyt 1875-1879 között építették Ybl Miklós tervei alapján, neoreneszánsz stílusban, ekkor alakították ki a parkot is. A kastélyt 1882. július 19-én szentelték fel. Az építtetők a kor egyik leggazdagabb földesurai: gróf Wenckheim Frigyes és felesége, gróf Wenckheim Krisztina voltak. Átadásakor korának legfényesebb, legkorszerűbb kastélya volt, káprázatos belső berendezéssel. Érdekesség, hogy a dúsgazdag Wenckheim család 1889-ben Budapesten is építtetett egy palotát a Kálvin tér közelében, ma a Fővárosi Szabó Ervin Könyvtár működik a pompás épületben. A család egészen 1944-ig élt a kastélyban, 1945-től egészen 2011-ig egy mezőgazdasági iskola működött falai között. A teljes felújítás a Nemzeti Kastélyprogram keretében készült el, a kastély 2022 márciusában nyílt meg a látogatók előtt.

A kastély eklektikus, neoreneszánsz stílusú. Erősen tagolt homlokzatú, kéttornyú, kéttömegű épület. A főépületet nyitott folyosó kapcsolja a melléképülethez. A főépület keleti szárnyán találjuk a kápolnát. A kastélypark szabadon látogatható védett terület. A szabadkígyósi Wenckheim-kastély előtt franciakertet alakítottak ki bukszusokból és nyesett tiszafákból, körülötte pedig angol, vagyis tájképi kert terül el. A franciakert központi részén igen szép szökőkutas vízmedencét találunk, ettől balra pedig a megye legtestesebb platánfáját.

2025.10.14.

Gyakori hibák átadás-átvételkor

Mostanában szerencsére sokszor veszünk át ingatlanokat. Ilyenkor megismerkedünk számnkra új tulajdonoskkal, bérlőkkel, szakemberekkel. Ahogy az lenni szokott ilyenkor megosztják velünk tapasztalataikat. Ezekből illetve saját ismereteinkből és rutinunkból született meg ez a cikk.
Íme 10 dolog, ami a leggyakrabban elmarad vagy hibásan történik társasház átvételekor:

1. Hiányos vagy rendezetlen műszaki dokumentáció

Az egyik leggyakoribb probléma. Sokszor nem adják át: a kiviteli terveket vagy a gépészeti és elektromos rajzokat, karbantartási, garanciális és beszabályozási jegyzőkönyveket.
Ezek nélkül később szinte lehetetlen hibát keresni vagy karbantartást végezni.

2. Mérőórák és fogyasztásmérők pontatlan átvétele

Nem olvassák le vagy nem jegyzőkönyvezik megfelelően a főmérőket és almérőket (víz, villany, gáz, fűtés).
Később emiatt elszámolási viták alakulnak ki a beruházó, üzemeltető vagy lakók között.

3. Gépészeti rendszerek (fűtés, HMV, szellőzés) nem teszteltek

Sokszor átadáskor nem történik próbaüzem vagy méréssel igazolt ellenőrzés.
Később kiderül, hogy: nem megfelelő a hőmérséklet vafy rossz a beszabályozás, esetleg a szellőzés alig működik vagy zajos.

4. Elektromos rendszerek érintésvédelmi és biztonsági vizsgálata hiányzik

Hiányzik az érintésvédelmi jegyzőkönyv vagy az áramvédő relék nem működnek.
Ez biztonsági kockázat, de gyakran rejtve marad, mert nem látszik szemmel.

5. Tűzvédelmi berendezések nincsenek hitelesítve vagy hibásan működnek

Füstjelzők, kézi oltók, vészkijárati jelzések vagy sprinkler rendszer nem tesztelve.
A karbantartási címkék lejártak, vagy a tűzvédelmi tervdokumentáció hiányzik.

6. Csapadékvíz-elvezetés hibás vagy eldugult

Sok új háznál pang a víz a tetőn vagy udvaron, mert a lefolyókat nem tisztították ki vagy rossz a lejtés.
Ez rövid időn belül beázásokhoz és szerkezeti károkhoz vezethet.

7. Szerkezeti és esztétikai hibák nincsenek dokumentálva

Repedések, festékhibák, hiányzó szegélyek, ferde burkolatok – ezekről gyakran nem készül jegyzőkönyv és fotó.
Később már nehéz bizonyítani, hogy a hiba nem az üzemeltetés alatt keletkezett.

8. Nincs rendszerátadás vagy oktatás az üzemeltető felé

A kezelő nem kap rendszerbemutatót – nem tudja, melyik szelep mit zár, mikor indul a szivattyú, vagy hol a főkapcsoló.
Ebből üzemeltetési káosz lesz az első hetekben.

9. Lift, gépészeti berendezések karbantartási szerződése nincs átadva

A liftek, szivattyúk, kazánok szervizszerződései és karbantartási naplói gyakran hiányoznak.
Ha a szerviz nem értesül a tulajdonosváltásról, elmaradhatnak a kötelező felülvizsgálatok.

10. Közös területek elektromos és világítási rendszere nincs beállítva

Mozgásérzékelők, időkapcsolók rosszul vannak programozva (pl. világítás egész éjjel ég vagy soha nem kapcsol be).
Ez nemcsak energiapazarlás, hanem lakói elégedetlenséget is okoz.

2025.10.13.

Híres épületek: Sopron

Folytatnám soproni emlékeimet szemezgetve a HÁZAK fotóiból.

A Rejpál-ház Sopronban, a Várkerület 7 szám alatt áll. A Festő-köz sarkán látható egyemeletes lakóház középkori elődjét római épületmaradványokon emelték. A 16. század második felének reneszánsz stílusában formálódott ki mai alakja, noha jelentős középkori részleteket – például a gótikus lépcsőház – is megőrzött. Udvari szárnyait a 16.-17. században bővítették. Egykor iparosok (kovácsok, hentesek, cukrászok) tulajdona volt.

A Kolostor és Templom utca kereszteződésében (Kolostor u.13) található a középkori eredetű barokk lakóház egyszerű homlokzata az utca tört vonalát követi. Kapuja alacsony, mert egykor az utcaszint mélyebben volt. Zárókövén az 1628-as évszám olvasható.

A Templom utca a Fő teret köti össze a Széchenyi térrel. A Belváros egyik legtöbb látnivalót tartogató utcája. Látogatásomkor ide igyekeztem az Evangélikus templom koncertjére. Ez a harmadik legnagyobb magyarországi evangélikus templom, a dunántúli evangélikusság egyik nagy központja. A mai templom előtt már három előd állt ezen a helyen. Ebből kettő fatemplom volt és a nagy tűzvészben pusztult el. Végül 1781-ben II. József császár türelmi rendeletének értelmében 1782-től 1783 végéig császári jóváhagyással megtörtént a negyedik, mai templom építése. Kritérium volt, hogy protestáns templomnak nem lehetett tornya – a mai gyönyörű, tompa kupolás torony mintegy száz évvel később, 1862–1863-ban épült meg.

Hajnóczy-ház – Templom utca 19. Az egyemeletes barokk lakóház Hajnóczy Dániel neves tanár és szónok tulajdonában volt az 1734-es telekkönyv szerint. Fia, Hajnóczy József jogtudós, aki részt vett a Martinovics-féle összeesküvésben, 1792-ben eladta az épületet. A Hajnóczy-ház szinte valamennyi építészeti stílusból őriz emléket.

Városfal: Sopron belvárosának erődítményei három korszakhoz köthetők. A római kori Scarbantiát monumentális kőfalak vették körbe, erre épültek az Árpád-korban Supron fa-föld szerkezetű ispáni várának falai és a középkorban ezek felett alakították ki Sopron/Ödenburg hármas falgyűrűjét. Végül a 17. században a külvárost is fallal vették körbe.

A Szent Mihály utca legjellegzetesebb épülete az 1710 körül épült Két mór-ház. Nem ismerjük sem az építőjét, sem a szobrászát, sem az első lakóját. A XIX. században a tulajdonos Leitner Szervác szobrász volt, aki népies barokk motívumokkal díszítette a homlokzatot. A kapuját két korinthoszi csavart oszlop keretezi, tetején egy-egy mór alakjával, akik a párkányt tartják. A kapupárkány felett a kis Jézus alakja látható.

Az Új utca, a keskeny, kanyargós, középkori hangulatával nem csak azért különleges, mert karnyújtásnyira van a Fő tértől és a Tűztoronytól –, hanem azért is, mert sajátos hangulata van. A régi falak, a boltíves kapuk, a kőből faragott ablakkeretek mind-mind tanúi voltak az elmúlt századoknak. Aki végigsétál itt, könnyen érezheti úgy, mintha visszarepült volna az időben. Az Új utcát eredetileg Zsidó utcának nevezték, hiszen 1300 körül zsidó családok telepedtek itt le. Ők építették az első lakóházakat az utcában és a XIV. század elején létrehozták a Közép-Európában egyedülálló Ózsinagógát.