Mit tegyünk társasházi lakásunkkal a nyár előtt?

safe maintaine a53a1f92 9585 41be 8156 cae49805d617

Társasházi lakásban a nyári felkészülés alapvetően három terület köré csoportosítható.

Az első a komfort és energiahatékonyság. Ide tartozik a klímaberendezés karbantartása, az ablakok, erkélyajtók, redőnyök és szúnyoghálók ellenőrzése. Ezek közvetlenül befolyásolják, mennyire melegszik fel a lakás, mennyire hatékony a hűtés, és mennyire lesz kellemes a nyári időszak.

A második a víz és pára okozta problémák megelőzése. Érdemes átnézni a csaptelepeket, szifonokat, WC-tartályt, valamint a konyhai és fürdőszobai szellőzést. Nyáron a magasabb páratartalom és a nagyobb vízhasználat miatt gyorsabban jelentkezhetnek a penészesedési vagy szivárgási problémák, amelyek egy társasházban akár a szomszédokat is érinthetik.

A harmadik a biztonság és a lakás állapotának megőrzése. Ebbe tartozik az erkély állapotának ellenőrzése, a lefolyók tisztítása, az elektromos csatlakozók szemrevételezése, valamint a füstérzékelők és egyéb biztonsági eszközök ellenőrzése. Ezek ritkán igényelnek sok időt, de kellemetlen meghibásodásokat és balesetveszélyes helyzeteket előzhetnek meg.

Röviden összefoglalva: egy társasházi lakás nyári karbantartása nem a szerkezeti elemekről szól, mint egy családi háznál, hanem elsősorban arról, hogy a lakás hűvös, száraz, biztonságos és gazdaságosan üzemeltethető maradjon a legmelegebb hónapokban.

2026.06.14.

Családi ház és a nyári teendők

A nyár eleje ideális időszak a ház állapotának felmérésére és a megelőző karbantartások elvégzésére. Néhány feladat különösen fontos, mert későbbi meghibásodásokat vagy jelentősebb költségeket előzhet meg.

1. A tető és az ereszcsatorna ellenőrzése
– Érdemes átvizsgálni, hogy nincs-e sérült vagy elmozdult tetőcserép.
– Célszerű ellenőrizni az ereszcsatorna állapotát, illetve eltávolítani a felgyülemlett leveleket és egyéb szennyeződéseket.
– A nyári záporok és viharok könnyen felfedhetik a rejtett hibákat.

2. A homlokzat és a külső falak felmérése
– Repedések, leváló vakolat vagy festék keresése.
– Nedvesedésre utaló nyomok ellenőrzése.
– A száraz, meleg idő kedvez a javítási munkáknak.

3. Ablakok és ajtók karbantartása
– A tömítések állapotának ellenőrzése.
– Zsanérok és zárak kenése.
– Szúnyoghálók javítása vagy cseréje.

4. Légkondicionáló és szellőzőrendszerek tisztítása
Amennyiben az ingatlan rendelkezik klímaberendezéssel:
– A szűrőket ajánlott kitisztítani.
– A kültéri egységet célszerű portalanítani.
– Szükség esetén szakemberrel karbantartást végeztetni.

5. Kerti vízhálózat és öntözőrendszer ellenőrzése
– A kerti csapok és csatlakozások szivárgásának vizsgálata.
– Az öntözőrendszer próbaüzeme.
– Tömlők és szerelvények állapotának ellenőrzése.

6. Fák és bokrok gondozása
– A tetőhöz, épülethez vagy vezetékekhez közel érő ágak visszavágása.
– Az elszáradt vagy veszélyes ágak eltávolítása.
– A túlburjánzott növényzet ritkítása.

7. Tűzvédelmi eszközök ellenőrzése
– Füstérzékelők működésének tesztelése
– Tűzoltó készülék állapotának ellenőrzése.
– Grillsütők és kültéri tűzrakóhelyek biztonságos használhatóságának felmérése.

8. Pince és padlástér átvizsgálása
– Beázás vagy penészesedés jeleinek keresése.
– Megfelelő szellőzés biztosítása.
– Rovarok vagy rágcsálók jelenlétének ellenőrzése.

9. Elektromos rendszer szemrevételezése
– Kültéri konnektorok és hosszabbítók állapotának ellenőrzése.
– Napelemes rendszer esetén a panelek és rögzítések felmérése.
– Villámvédelmi rendszer ellenőrzése, ha rendelkezésre áll.

10. Teraszok, kerítések és fa szerkezetek karbantartása
– Kilazult csavarok és kötőelemek meghúzása.
– Korhadás vagy szerkezeti sérülések keresése.
– Szükség esetén felületkezelés vagy festés elvégzése.

2026.06.01.

Mitől vizesek a falak? 1. rész.

Társasházi falak vizesedése – a leggyakoribb és a legrejtettebb okok

A társasházi falak vizesedése az egyik legnehezebben diagnosztizálható épületüzemeltetési probléma. Azért különösen veszélyes, mert ugyanaz a tünet – penész, leváló festék, málló vakolat vagy dohos szag – akár tíz teljesen különböző okból is kialakulhat. A legnagyobb hiba, amit társasházakban elkövetnek, hogy a tünetet kezelik, nem az okot.

A fal ugyanis háromféleképpen lehet nedves:
– víz jut bele kívülről,
– víz jut bele alulról,
– vagy a lakás levegőjéből csapódik ki benne a nedvesség.

A probléma megtalálásához mindig azt kell kideríteni, melyik történik.

1. Talajnedvesség felszívódása
Tipikus jelei
– a fal alsó részén jelenik meg
– sókivirágzás (fehér kristályos lerakódás)
– leváló vakolat
– málló festék
– elszíneződés vízszintes sávban
– rothadó szegőléc

Társasházaknál különösen gyakori
– 1945 előtti épületekben
– régi bérházakban
– alagsoroknál
– földszinti lakásokban

2. Hibás vagy elöregedett falszigetelés
Sok régi társasházban eredetileg volt vízszigetelés, de:
– elrepedt vagy más módon sérült,
– elöregedett,
– megsüllyedt az épület,
– megsérült korábbi felújítások során.

Ilyenkor a fal ugyanúgy felszívja a nedvességet, mintha nem lenne szigetelés.

3. Hibás csapadékvíz-elvezetés
Ez az egyik leggyakoribb és legtöbbször figyelmen kívül hagyott ok.
– eltömődött ereszcsatorna
– törött lefolyócső
– rossz ejtésű járda
– homlokzatra folyó esővíz
– hiányzó cseppentő él

Ha évekig ugyanazt a falszakaszt éri a víz, a nedvesség fokozatosan beszivárog a szerkezetbe.

4. Tetőhibák
Sokszor a nedves fal egyáltalán nem ott ázik, ahol a hiba van.

Egy tetőbeázás során a víz:
– gerendákon,
– födémrétegekben,
– vezetékek mentén
métereket vándorolhat.

A lakó ilyenkor a nappaliban lát egy foltot, miközben a probléma valójában két emelettel feljebb keletkezik.

5. Rejtett csőtörés
Ez társasházaknál külön kategória. Lehet:
– strangvezeték hibája,
– fűtési cső szivárgása,
– használati melegvíz vezeték hibája,
– szennyvízcső repedése,
– kondenzvíz elvezetés meghibásodása.

2026.05.19.

A közgyűlés nem pszichodráma csoport! Vagy mégis?

A társasházi közgyűlés különös műfaj. Papíron egy gazdasági és jogi döntéshozó fórum. A valóságban viszont néha egyszerre családterápia, stand-up est, történelmi sérelemkonferencia és politikai vitaműsor.

Sokan nem is a napirendi pontok miatt érkeznek meg igazán, hanem azért, mert végre van közönség. A közgyűlés ugyanis ritka alkalom: mikrofon nélkül is mindenki kénytelen végighallgatni egymást. Ez óriási kísértés annak, aki egész évben gyűjtötte a feszültséget — akár a szomszéd hangos papucsa, a parkolási viták, a „ki rakta oda azt a biciklit?”, vagy az élet általános igazságtalanságai miatt.

A társasház ráadásul egy mini társadalom. Ugyanabban az épületben él:
– a nyugalmat kereső nyugdíjas,
– a két műszakban dolgozó családos ezermester
– az Airbnb-s befektető,
– a home office-ban élő IT-s,
– és az a lakó, aki szerint 2008 óta minden közös költség-emelés személyes támadás ellene.

A pszichológia is egyszerű: ahol az emberek úgy érzik, kevés kontrolljuk van a hétköznapok felett, ott felértékelődik minden olyan helyzet, ahol véleményt mondhatnak és hatással lehetnek valamire. Egy liftfelújítás vagy kazáncsere így könnyen szimbolikus csatává válik önbecsülésről, igazságérzetről vagy régi sérelmekről.

És persze ott van a klasszikus társasházi paradoxon:
mindenki olcsóbb közös költséget szeretne, de közben új kaputelefont, tiszta lépcsőházat, modern liftet, azonnali hibajavítást és ötcsillagos üzemeltetést is.

A legérdekesebb mégis az, hogy a heves viták mögött sokszor pont az ellenkezője van annak, amit elsőre gondolnánk. Az emberek azért veszekszenek a házról, mert fontos nekik. Mert ott élnek. Mert számít nekik, milyen környezet veszi körül őket.

A társasházi közgyűlés tehát valahol a demokrácia legőszintébb formája:
ahol a kukaelhelyezés kérdése néha nagyobb érzelmeket vált ki, mint egy parlamenti vita.

2026.05.19.

Mik a valóban sürgős és halasztást nem tűrő esetek a társasházban?

A társasházban a „valóban sürgős és halaszthatatlan” esetek általában azok, ahol:

élet- vagy balesetveszély áll fenn,
jelentős anyagi kár keletkezhet rövid időn belül,
a ház alapvető működése bénul meg,
vagy azonnali beavatkozás nélkül más lakók is veszélybe kerülnek.

Tipikusan ilyenek:

csőtörés, ömlő víz,
beázás, ami gyorsan terjed,
gázszivárgás gyanúja,
égett szag, elektromos zárlat,
liftben rekedt ember,
nem záródó bejárati kapu éjszaka,
teljes áramszünet a közös területeken,
tűzvédelmi rendszer hibája,
viharkár (leeső cserép, leszakadt elem),
dugulás, ami több lakást vagy strangot érint,
veszélyesen lógó faág, korlát vagy homlokzati elem,
betörés utáni sürgős biztosítási vagy műszaki intézkedés.

Nem számít általában sürgős, éjszakai vagy hétvégi ügyeletet indokló problémának például:

hangos szomszéd (ha nincs veszélyhelyzet),
parkolási vita,
elszámolási kérdés,
közös költség reklamáció,
lassú adminisztráció,
takarítási kifogás,
egy hete nem ég egy folyosói izzó,
esztétikai hibák,
magánlakáson belüli, nem közös rendszert érintő hibák.

A legtöbb társasházban a közös képviselő nem 0–24 órás hibabejelentő szolgálat, hanem az azonnali kárelhárítás koordinátora. Ezért sok helyen külön „ügyeleti” szám van a valódi vészhelyzetekre.

2026.04.27.

Szakértői vélemények az ingatlanok világában

Nem is olyan régen kaptunk egy szakvéleményt. Önmagában ez nem lenne hír. De mégis hír lett. Egész pontosan azért mert egy szakvéleménynek látszó „valamit” kaptunk. Olyan apróságok hiányoztak róla mint a készítő neve, titulusa, jogosultsága, aláírása és hasonló „apróságok”. Ez szülte a következő összefoglalót:

Magyarországon egy ingatlannal kapcsolatos szakértői vélemény akkor tekinthető valóban érvényesnek és felhasználhatónak, ha azt megfelelő jogosultsággal rendelkező szakértő készíti, és a tartalma szakmailag, formailag és jogilag is megfelelően alátámasztott. Nem elég, hogy „jól hangzik”, a dokumentumnak bizonyíthatónak, ellenőrizhetőnek és szükség esetén védhetőnek kell lennie.

Az első és legfontosabb feltétel, hogy a szakvéleményt olyan személy készítse, aki rendelkezik az adott területhez szüksges képesítéssel. Ez lehet ingatlanvagyon-értékelő, műszaki szakértő vagy – peres, bírósági ügyekben – igazságügyi szakértő. Egy bíróság például sok esetben kizárólag igazságügyi szakértő véleményét fogadja el.

A szakvéleménynek pontosan be kell azonosítania az ingatlant: szerepelnie kell benne a címnek, helyrajzi számnak, tulajdoni lap adatainak, alapterületnek, művelési ágnak, tulajdonosi viszonyoknak, terheknek, szolgalmaknak és – ha társasházról van szó – a társasházi adatoknak is. Ha ezek hiányosak vagy pontatlanok, a vélemény könnyen támadhatóvá válik.

Fontos a helyszíni szemle és a dokumentáltság is. Egy komoly szakvélemény jellemzően nem készülhet pusztán papírok alapján: szükséges lehet helyszíni bejárás, állapotfelmérés, fotódokumentáció és annak rögzítése, hogy mikor történt a szemle. Ez különösen fontos műszaki állapot, értékbecslés vagy társasház-alapítás esetén.

Az is lényeges, hogy a szakértő egyértelműen megjelölje, milyen módszer alapján jutott a következtetésre. Ez lehet piaci összehasonlító módszer, hozamalapú megközelítés vagy költségalapú számítás. Nemcsak az eredményt kell leírni, hanem azt is, hogy az hogyan és milyen adatok alapján született meg.

A szakvéleménynek konkrét szakmai következtetést kell tartalmaznia: például forgalmi értéket, piaci értéket, hitelbiztosítéki értéket, műszaki megfelelőséget vagy az állagromlás mértékét. Egy általános megfogalmazás önmagában nem elegendő; számszerűsíthető, egyértelmű eredmény szükséges.

Szintén fontos a fordulónap és az érvényességi idő feltüntetése. Egy értékbecslés vagy szakvélemény nem korlátlan ideig használható fel. Sok esetben 90, 180 vagy 360 napos érvényességi idővel számolnak, és egy lejárt szakvéleményt a bank, az önkormányzat vagy a hatóság már nem fogad el.

A mellékletek is komoly szerepet játszanak: tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, társasházi alapító okirat, építési engedély, fényképek vagy övezeti besorolás nélkül a dokumentum bizonyító ereje jelentősen gyengülhet.

Végül elengedhetetlen a szakértő azonosíthatósága: név, jogosultság, aláírás, dátum és szükség esetén kamarai vagy nyilvántartási szám nélkül a szakvélemény sokszor nem tekinthető hivatalosan felhasználhatónak.

Röviden: egy szakvélemény attól lesz valóban érvényes, hogy szakmailag megalapozott, dokumentált, számszerű, ellenőrizhető és jogilag is védhető. Ha ezek hiányoznak, akkor az inkább csak egy vélemény, nem pedig olyan szakmai dokumentum, amelyre komoly döntést lehet alapozni.

2026.04.20.

Hogyan határozzák meg a közös költséget?

Egy társasházban a közös költséget három féle módon lehet meghatározni.

1. Tulajdoni hányad alapján
Ez a „jogilag legtisztább” megoldás. A közös költséget a tulajdoni arányok szerint osztják szét (ami általában a lakás méretéhez igazodik).
Előnye: arányos, nehezen támadható.
Hátránya: nem mindig tükrözi a tényleges használatot (pl. lift, szemét).

2. Alapterület (m²) alapján
Itt konkrétan négyzetméterre vetítik a költséget (pl. X Ft/m²). Ez nagyon hasonlít a tulajdoni hányadhoz, de egyszerűbb kommunikálni.
Előnye: átlátható, könnyen számolható.
Hátránya: ugyanaz, mint fent – nem minden költség függ a lakás méretétől.

3. Egyenlő arányban (lakásonként)
Mindenki ugyanannyit fizet, legyen 30 m² vagy 120 m².
Előnye: egyszerű és bizonyos költségeknél (pl. szemétszállítás, adminisztráció) logikus.
Hátránya: a nagyobb lakások tulajdonosai „jól járnak”, a kisebbek aránytalanul többet fizetnek.

Ami a valóságban gyakori: kombinált rendszer
Sok társasház ezt használja, mert ez a legéletszerűbb:
van egy fix alapdíj lakásonként, és erre jön egy m² vagy tulajdoni hányad alapú rész.
Sőt, bizonyos költségeket külön is bonthatnak:
lift → használat vagy emelet szerint,
víz → mérőóra alapján,felújítási alap → általában tulajdoni hányad szerint.

2026.03.24.2026.03.24.

Az SZMSZ módosítás folyamata

Ki kezdeményezheti a módosítást?
Az SZMSZ módosítását kezdeményezheti:
– a közös képviselő / intézőbizottság
– bármely tulajdonostárs (általában írásban)
– számvizsgáló bizottság

Hogyan kell összehívni a közgyűlést?
Az SZMSZ módosítása kizárólag közgyűlési hatáskör.
Fontos formai követelmények:
– Meghívó írásban, előre kiküldve (legalább 8 nappal korábban)
– A napirendi pontot konkrétan meg kell jelölni
(pl. „SZMSZ módosítása – parkolási rend szabályozása”)
– Célszerű a módosítás tervezetét is mellékelni
Ha nincs pontos napirend → a döntés megtámadható.

Milyen szavazati arány szükséges?
Főszabály:
Az SZMSZ módosításához egyszerű többség kell:
– a jelenlévő tulajdonosok tulajdoni hányad szerinti több mint 50%

Kivétel (minősített többség kell – 4/5 = 80%):
Ha a módosítás:
– a tulajdon használatát lényegesen korlátozza
– vagy új kötelezettséget ír elő a tulajdonosoknak

Határozathozatal menete a közgyűlésen:
-A módosítás tervezetét ismertetni kell
– Vita
– Szavazás tulajdoni hányad szerint
– Határozat rögzítése jegyzőkönyvben

Jegyzőkönyv és dokumentáció
A módosításhoz kötelező:
– közgyűlési jegyzőkönyv
– jelenléti ív
– elfogadott SZMSZ módosítás (egységes szerkezetben ajánlott)

Hatálybalépés
Az SZMSZ módosítás:
– általában a határozat napján lép hatályba vagy a határozatban meghatározott időpontban

Megtámadhatóság
A határozat bíróságon megtámadható 60 napon belül ha:
– jogszabálysértő
– SZMSZ-sértő
– tulajdonosi jogokat sért

2026.03.09.

Menjünk közgyűlésre!

A társasházi közgyűlés sokak számára kötelező, unalmas programnak tűnik. Pedig valójában itt dőlnek el azok a kérdések, amelyek közvetlenül befolyásolják például a lakás értékét, a havi költségeket és a ház jövőjét.

A 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról alapján a közgyűlés a társasház legfontosabb döntéshozó szerve. Itt határoznak például a közös költség mértékéről, a felújításokról, a nagyobb beruházásokról vagy akár a közös képviselő személyéről. Ha egy tulajdonos nincs jelen, mások döntenek a pénzéről és a tulajdonáról.

A részvétel azért is fontos, mert a közgyűlésen lehet kérdezni, véleményt mondani és befolyásolni a döntéseket. Egy jól feltett kérdés vagy egy szakmai észrevétel akár több millió forintos beruházások irányát is megváltoztathatja.

Ráadásul a közgyűlés jó alkalom arra is, hogy a tulajdonosok képet kapjanak a ház pénzügyi helyzetéről, a tervezett munkákról és arról, milyen állapotban van az épület. Ez különösen fontos, hiszen egy jól működő társasház megőrzi – sőt növeli – az ingatlanok értékét.

Röviden: a közgyűlés nem formalitás. Ez az a hely, ahol a tulajdonosok valóban beleszólhatnak abba, mi történik a saját házukkal és a saját pénzükkel.

2026.02.24.

Időszakosan jelentkező vizesedés a pincében

Egy társasház időszakosan jelentkező pincei vizesedése szinte mindig összetett okokra vezethető vissza. Fontos megérteni, hogy a pince különleges épületrész: közvetlen kapcsolatban áll a talajjal, ezért a vízmozgásokra sokkal érzékenyebb, mint a lakószintek.

A pince vizesedésének egyik alapvető oka az, hogy ez az épületrész közvetlen kapcsolatban áll a talajjal. Hosszabb csapadékos időszakokban vagy hóolvadás idején a talaj telítődik vízzel, a talajvíz szintje megemelkedik, és jelentős nyomás alakul ki a pince falai és padlója mentén. Amennyiben az épület vízszigetelése nem megfelelő, elöregedett vagy eleve korszerűtlen volt már az építéskor, a víz a legkisebb repedéseken, szerkezeti csatlakozásokon keresztül utat talál magának. Ilyenkor tipikusan az tapasztalható, hogy a pince esős időszakokban átnedvesedik, majd szárazabb hónapokban részben vagy teljesen kiszárad.

ChatGPT Image 2026. febr. 24. 16 29 25

Sok társasház esetében a problémát tovább súlyosbítja a vízszigetelések természetes öregedése. Az évtizedekkel ezelőtt alkalmazott bitumenes vagy egyéb szigetelőanyagok idővel elveszítik rugalmasságukat, elrepedeznek, megszakadnak, különösen a fal és a padló találkozásánál. Ezek a szerkezeti gyenge pontok kifejezetten érzékenyek a talaj felől érkező nedvességre, és már viszonylag kisebb víznyomás esetén is áteresztővé válhatnak. A probléma gyakran nem az egész pincefelületet érinti egyszerre, hanem foltszerűen, bizonyos falszakaszokon jelenik meg, ami tovább nehezíti a pontos ok feltárását.

Nem ritka az sem, hogy a pince vizesedése valójában nem alulról, hanem felülről indul. A nem megfelelően karbantartott csapadékvíz-elvezető rendszer – eltömődött ereszcsatornák, hibás lefolyók, rossz tereplejtések – azt eredményezi, hogy az esővíz az épület közvetlen környezetében gyűlik össze. Ha a járdaszint vagy a terep az épület felé lejt, a víz a pincefal mellé szivárog, majd onnan jut be az épületbe. Ilyen esetekben a vizesedés gyakran a falak mentén, sávosan jelenik meg, és szoros összefüggést mutat az intenzívebb csapadékos időszakokkal.

Az időszakos pincei vizesedés hátterében gyakran a drénezés hiánya vagy meghibásodása is szerepet játszik. Sok régebbi társasház körül egyáltalán nem épült ki drénrendszer, vagy ha igen, annak működése az évek során megszűnt az eliszapolódás vagy szerkezeti károsodás miatt. Ilyenkor a talajban összegyűlő víz nem tud eltávozni az épület mellől, hanem folyamatos terhelést jelent a pincefalak számára, ami időszakos beázásokban, nedvesedésekben jelentkezik.

Külön figyelmet érdemelnek a közművezetékek is, amelyek sokszor rejtetten, a pince közelében futnak. Egy lassú, nehezen észlelhető szivárgás az ivóvíz-, szennyvíz- vagy fűtési rendszeren folyamatos nedvesedést okozhat, amelyet a lakók gyakran összetévesztenek a csapadék okozta beázással. Az ilyen eredetű vizesedés jellemzően nem függ az időjárástól, és hosszabb távon komoly szerkezeti károkat is előidézhet.

pv1

Végül nem szabad figyelmen kívül hagyni az épület természetes mozgásait sem. Talajsüllyedés, forgalmi terhelés vagy korábbi átalakítások hatására hajszálrepedések, szerkezeti elválások alakulhatnak ki, amelyek időszakosan megnyílnak, és lehetővé teszik a víz bejutását. Ezek a hibák sokszor csak bizonyos körülmények között – például nagyobb víznyomás esetén – okoznak látható problémát.

Összességében az időszakos pincei vizesedés azért különösen nehéz kérdés egy társasház életében, mert ritkán vezethető vissza egyetlen, jól körülhatárolható okra. A jelenség mögött legtöbbször több tényező együttes hatása áll, amelyek az időjárás, az évszakok és az épület műszaki állapotának változásával együtt jelentkeznek. Éppen ezért a megoldás kulcsa nem az azonnali beavatkozás, hanem az alapos, szakértői szemléletű feltárás, amely hosszú távon nemcsak költséget, hanem komoly vitákat is megspórolhat a társasháznak.

ChatGPT Image 2026. febr. 24. 16 30 34

REM189 zRt. - Ingatlanüzemeltetés

Kategória: Publikációk