Kategória: Publikációk

Ősszel (sőt már az ősz legelején) kiemelten kulcsfontosságú a családi ház felkészítése a hidegebb, csapadékosabb időre. Íme a 10 legfontosabb teendő, rövid magyarázattal:

1. Tető ellenőrzése
   Cserép, pala, lemez állapota, hiányzó vagy repedt elemek pótlása. A beázások megelőzése a legfontosabb.

2. Csatornák tisztítása
   Levél, gally eltávolítása, hogy a víz akadálytalanul folyjon, és ne áztassa el a homlokzatot, falat.

3. Kerti csapok és locsolórendszer víztelenítése
   Fagy esetén szétrepedhetnek a csövek, ezért el kell zárni, leengedni a vizet.

4. Fűtési rendszer ellenőrzése
   Kazán, radiátorok légtelenítése, karbantartása. A téli hidegben nem fér bele, hogy fűtés nélkül maradj.

5. Nyílászárók szigetelése
   Rések, rossz tömítések cseréje, hogy ne húzzon be a hideg és ne menjen el a hő.

6. Kémény tisztítása, ellenőrzése
   Kéményseprő kihívása nagyon hasznos, leginkább életvédelmi szempontból a szén-monoxid veszély miatt.

7. Kerti bútorok, gépek elpakolása
   Fagy és csapadék ellen védve legyenek kerti eszközeink. Ami nem télálló, azt száraz helyre kell vinni.

8. Udvar és kert rendbetétele
   Lehullott lomb összegyűjtése, komposztálás, ágak levágása, hogy ne törjön le hó vagy szél miatt.

9. Külső világítás, mozgásérzékelők ellenőrzése
   A rövidülő nappalok miatt fontos a biztonság és a kényelmes közlekedés a ház körül.

10. Vészhelyzeti felszerelések átnézése
    Hólapát, jégmentesítő só, homok, kesztyű, lámpa, elemek előkészítése, hogy ne télen kapkodj.

Nem olyan régen elkezdztem boncolgatni azt a témát, hogy milyen is műemlék házban lakni, mik az előnyök, mik a hátrányok stb. Az említett cikk ezen a linken megtalálható. Most pedig folytatom a témát néhány további fontos és érdekes dologgal valamint pár ötlettel.

Jog–engedély–szabályozás! Avagy mi az amit nem lehet megúszni.

Védettség tisztázása: országos vagy helyi? Pontosan mely elemek védettek? (homlokzat, nyílászárók, lépcsőház, burkolatok, portálok).

Mit jelent ez a gyakorlatban?
Külső megjelenés változtatása (szín, anyag, nyílászáró-profil, klíma kültéri egység, tetőablak, napkollektor) általában külön engedélyköteles, és műemléki szempontok alapján bírálják el.

Belső átalakítás (falbontás, új vizesblokk, gépészeti strangok, nagy gépészeti egységek) szintén igényelhet bejelentést/engedélyt, főként ha védett belső elemeket érint vagy statikailag számít.

Reverzibilitás elve: olyan megoldás előnyös, ami visszaalakítható (pl. belső oldali, pára-technikailag korrekt hőszigetelés, ablakfelújítás cseréje helyett).

Társasházi vonatkozás: a közös részek (homlokzat, tető, főfalak, strangok) érintése közgyűlési jóváhagyás kérdése is – a ház SZMSZ-e és a jogszabályok szerint.

Reklám, üzletportál, kiülés, klíma: szigorúan szabályozott a megjelenés; a ház egységes arculata elsődleges.

Műszaki–komfort szempontok és jó megoldások

Nyílászárók: Felújításuk elsőbbséget élvez: hézag- és záródásjavítás, tömítések, rejtett vasalatok karbantartása.
– Üvegezés korszerűsítése (pl. hőszigetelő üveg beépítése a korhű osztás megtartásával) gyakran járható út.
– Redőnytokok szigetelése, belső kiegészítő ablakszárny – esztétikus, mégis hatásos.

Hőszigetelés, pára: Homlokzati szigetelés többnyire nem opció; belső oldali hőszigetelés csak pára-technikai méretezéssel (penész/konenzáció elkerülése, hőhidak felmérése).

Gépészet: Elektromos hálózat felújítása (régi alumínium vezetékek cseréje, bővítés), FI-relé, tűzvédelem.
– Fűtés: ha egyedi gáz, nézd a kéményalkalmasságot; központi rendszernél korszerű szabályozás és hidraulikai beszabályozás sokat dob a komforton.
– Hűtés: kültéri egység utcai homlokzatra többnyire tilos; belső kondenzációs chiller, légcsatornás vagy rejtett megoldás lehet alternatíva (engedélyköteles lehet).

Akusztika: Utcai zaj ellen korszerű üvegezés

Statika és nedvesség: Repedések, süllyedések, boltozatok, fafödémek állapota: statikai szakvélemény erősen ajánlott.
– Pince/párásodás: szellőzés, falszárítás, csapadékvíz-elvezetés felülvizsgálata.

Pénzügyek: mire készüljünk?

Közös költség és felújítási alap: jellemzően magasabb; célszerű kérni részletes kimutatást a ház pénzügyeiről, tartozásairól, peres ügyeiről.

Tervezett házfelújítások: tető, homlokzat, lift, strangok – ezek több évre meghatározhatják a kiadásokat.

Lakáson belüli felújítás: restauratív megoldások ára magasabb (munkaigényes kézműves technikák).

Banki finanszírozás: értékbecslésnél fontos a jogi helyzet, az állapot és a piacképesség; műemléknél ez nem hátrány, de a műszaki kockázatokat jobban vizsgálják.

Biztosítás: egyeztessünk kifejezetten műemlék épületekre szabott fedezetekről (restaurálási többletköltség, díszítőelemek).

Műemlék házban élni különleges értéket, patinát és városi élményt ad, de cserébe szigorúbb felújítási szabályokkal, magasabb fenntartási költségekkel, több egyeztetéssel és lassabb ügyintézéssel kell számolni. Akinek fontos a történeti környezet, az egyediség és a hosszú távú értékállóság, jól járhat – aki gyors, kompromisszummentes modern komfortot akar alacsony költségen, annak nem ez a legpraktikusabb választás.

Mi számít „műemléknek”?
– Országos védelem (műemlék): az épület (vagy egy része) kiemelt örökségi érték. A külső (homlokzat, tető, nyílászárók) szinte biztosan védett; a belső elemek (lépcsőház, burkolatok, díszítőelemek) is lehetnek.
– Helyi védelem / területi védelem: lazább, de így is korlátozza az átalakításokat.
– Világörökségi/kiemelt övezetek: plusz szempontokkal korlátoz bizonyos dolgokat, pl. magasság, anyaghasználat, reklámok, klíma kültéri egységek elhelyezése.

Előnyök:

• Esztétika és karakter: nagy belmagasság, díszlécek, parketta, kovácsoltvas korlát, historikus nyílászárók – egyedi atmoszféra.
• Városi elhelyezkedés: jellemzően belvárosi vagy értékes, jól ellátott környék.
• Értékállóság/presztízs: limitált kínálat; jó állapotú, igényesen felújított lakások keresettek.
• Masszív szerkezet: vastag teherhordó falak, tartós anyagok (tégla, kő).
• Akusztika/hőtehetetlenség: vastag falak miatt kevésbé ingadozik a hőmérséklet (de lásd hátrányoknál).
• Közösségi érték: igényes lakóközösség, aktív házfelújítási kultúra (jó esetben).

Hátrányok:

• Felújítási korlátok és engedélyek: homlokzati hőszigetelés, ablakcsere „modern profilra”, klíma kültéri egység utcai homlokzatra – többnyire tilos vagy csak szakszerű rekonstrukcióval, engedéllyel.
• Költségek: restaurálás (ablak, homlokzat, kovácsoltvas) drágább, mint „újra cserélni”; közös felújítások tételei nagyok (tető, homlokzat, lépcsőház).
• Idő és adminisztráció: tervező, szakértő, hatósági egyeztetés – lassabb haladás.
• Energiahatékonyság: nehezebb hőszigetelni; korszerű, de reverzibilis megoldások kellenek.
• Gépészet és közművek: régi vezetékek, kémények, gyenge elektromos kapacitás; felújításuk körülményes lehet.
• Akadálymentesség és komfort: lifthiány, zajosabb főútvonalak, parkolás nehézkes.
• Rejtett kockázatok: faelemek rovarkára, nedvesedés, ólomfesték/azbeszt a régi rétegekben.

  

10 gyakori tévhit – és a realitás

1. „A régi mindig huzatos és hideg.” – Felújított, jól tömített, korszerű üvegezésű ablakokkal kellemes komfort érhető el.
2. „Nem lehet semmit korszerűsíteni.” – Lehet, de korhű megjelenéssel, reverszibilitással és engedéllyel.
3. „A belső oldali szigetelés mindig penészedik.” – Szakszerű páratechnikai tervezés mellett működhet.
4. „A klíma kizárt.” – Láthatatlan/udvari elhelyezés, vízhűtéses megoldások engedélyezhetők lehetnek.
5. „Olcsóbb, ha kicserélem az ablakot.” – Lehet, hogy tiltott; és hosszú távon értékromboló.
6. „Statikailag biztos rendben van, mert masszív.” – Minden régi ház egyedi; statikai vizsgálat kötelezően ajánlott.
7. „A társasház majd fizet mindent.” – A közös költséget a tulajdonosok fizetik; nagy munkákra külön befizetés is jöhet.
8. „Bármit megtehetek a saját lakásomban.” – Közös részek, védett elemek és szomszédjogok korlátozzák.
9. „Gyorsan megy az engedélyezés.” – Inkább készülj hosszabb átfutásra.
10. „Mindig jobb befektetés, mint az újépítésű.” – Piacfüggő; helyszín, állapot és minőség dönti el.

A nagy esőzéssel és erős széllel járó viharok komoly károkat okozhatnak egy családi házban. A megelőzés kulcsfontosságú, és sokféle intézkedést lehet tenni az épület és a környezete védelme érdekében. Pár ötlet amikkel meg tudjuk előzni vagy csökkenteni tudjuk a károkat.

– Tetőfedés rögzítése: Ellenőrizd, hogy a cserepek, zsindelyek, lemezek stabilan rögzítettek-e. A meglazult vagy repedt elemeket cserélni kell.

– Ereszcsatornák tisztítása: A dugulásmentes eresz biztosítja a csapadék gyors elvezetését. Évente legalább kétszer érdemes kitisztítani.

– Lefolyók ellenőrzése: Ellenőrizd, hogy a víz akadálytalanul tud-e elfolyni a háztól, különben a víz bejuthat az alapokhoz vagy pincébe.

– Redőnyök, zsalugáterek: Védik az ablakokat a szél által hajtott tárgyaktól.

– Tömítések ellenőrzése: Az ablakok és ajtók szigetelése ne engedje be a vizet vagy szelet.

– Biztonsági zárrendszerek: A nyílászárókat erősebb viharban is zárva tartják, megelőzve a kicsapódást.

– Kerti bútorok, grillsütők, szerszámok: Vihar előtt el kell tenni őket, vagy biztonságosan rögzíteni.

– Fák, bokrok metszése: A beteg vagy túl magas ágakat érdemes eltávolítani, hogy ne törjenek le és okozzanak kárt.

– Kerti építmények: Ellenőrizni kell a szaletlik, kerti házak, kerítések stabilitását.

– Szélterelő növényzet telepítése: Olyan fás vagy bokros növényeket lehet telepíteni a ház köré, amelyek tompítják a szél erejét és csökkentik az épületre gyakorolt közvetlen nyomást. Fontos, hogy ezek ne legyenek túl közel a házhoz, és ne legyenek kiszáradt ágak rajtuk.

– Ajtó- és ablakmerevítések használata: Erős szél hatására az ablakok és ajtók benyomódhatnak vagy betörhetnek. Léteznek olyan speciális rögzítőelemek és zárak (pl. viharbiztos reteszek, kerettámaszok), amelyek extra tartást adnak, és védik a nyílászárókat a kifeszüléstől.

– Villámhárító rendszer: Különösen fontos magasabb épületeknél vagy villámhajlamos térségekben.

– Túlfeszültség-védelem: A ház elektromos hálózatát érdemes ellátni túlfeszültség-védőkkel, hogy megóvjuk az elektronikai eszközöket.

– Homlokzat és alap szigetelése: Megakadályozza, hogy a csapadék bejusson a falakba vagy pincébe.

– Vízelvezető rendszer karbantartása: A ház körül kialakított vízelvezetők (árok, dréncső) legyenek tiszták és működőképesek.

– Szivárgásjelzők beépítése: Hasznos lehet pincékben, gépészeti helyiségekben.

– Lakásbiztosítás átnézése: Legyen benne viharkár, beázás, tető- és kerti károk fedezete.

– Fontos iratok, eszközök védelme: Magasabban, víztől távol tárolni értéktárgyakat, dokumentumokat.

– Elérhetőségek listája: Villanyszerelő, ács, biztosító elérhetősége kéznél legyen.

– Időjárásfigyelő alkalmazások használata: Modern időjárásfigyelő alkalmazások (pl. Meteora, Időkép, Windy) segítségével előre értesülhetsz közeledő viharokról. Így időben be lehet zárni, rögzíteni, elpakolni mindent a ház körül.

– Áramtalanítási pontok ismerete: Tudni kell, hol lehet gyorsan lekapcsolni az áramot, gázt, vizet vész esetén.

– Zseblámpa, tartalék elemek, víz és alapélelmiszer: Hasznos, ha elmegy az áram vagy elzáródik a közlekedés.

A társasházak életében a közös képviselőváltás mindig érzékeny pont. Legyen szó bizalomvesztésről, szakmai hibákról vagy egyszerűen csak egy új irányvonal igényéről – a lakóközösség döntése mindenképp meghatározó. Azonban az igazi kihívások gyakran nem a váltással, hanem az azt követő időszakkal kezdődnek.

Mi történik, ha a régi nem engedi el?
Ideális esetben a leváltott közös képviselő gördülékenyen, rendezetten adja át a ház teljes dokumentációját, pénzügyi adatait, szerződéseit és minden egyéb, a működéshez szükséges információt. A valóság azonban – sajnos – nem mindig ilyen zökkenőmentes.

Tapasztalatból mondhatjuk: egyes leváltott képviselők nem sietnek az együttműködéssel. Vannak, akik heteken, hónapokon át halogatják az átadást, hiányos vagy rendszertelen módon adják csak ki az iratokat – ha egyáltalán kiadják –, vagy egyszerűen nem reagálnak megkeresésekre. Ez nem csupán kellemetlen, hanem konkrétan akadályozza a társasház zavartalan működését.

Miért baj ez a lakóknak?
Az ilyen húzásoknak nagyon is kézzelfogható következményei lehetnek:

• A társasház bankszámlája nem hozzáférhető, így a szolgáltatókat sem lehet kifizetni időben.

• A könyvelés, elszámolások, közös költség egyenlegek ellenőrizhetetlenné válnak.

• Az új képviselő (vagy cég) nem tud hitelesen és felelősen működni – egyszerűen nincs meg hozzá minden szükséges adat és jogosultság.

  

Mi történt konkrétan?
Egy frissen átvett társasháznál például a korábbi közös képviselő nemcsak hogy nem adta át időben a szükséges anyagokat, de a bankszámlához sem volt hajlandó együttműködve eljárni. Ahelyett, hogy partnerként segítette volna az átmenetet, inkább akadályozta azt – ezzel nem az új képviselőt, hanem magát a társasházat hozta nehéz helyzetbe. Konkréten eltűnt az éterben, sehol sem találtuk.
Végül nekünk kellett a banki ügyeket külön intéznünk, az aláírási jogokat újra bejegyeztetni, jogi segítséget igénybe venni – mindezt azért, hogy a ház egyáltalán működni tudjon. Nem kis energiába került, de sikerült.

Mit tehet ilyenkor a társasház vagy az új képviselő?

• Dokumentálni kell mindent: levelezések, határidők, jegyzőkönyvek – minden fontos lehet később.

• Kérni kell a közgyűlési határozatok másolatát, ügyvédi segítséget is igénybe lehet venni.

• Ha kell, a bank felé külön eljárás keretében igazolni lehet a képviseleti jogot.

• És ami talán a legfontosabb: türelem és kitartás. Ezekben a helyzetekben csak alapos, precíz munkával lehet rendezni a káoszt.

Zárszó – és egy tanács
A közös képviselet nem csak adminisztráció. Felelősség. A leváltás után sem szabad elfelejteni, hogy a tét mindig az ott élők biztonsága, kényelme és pénze. Éppen ezért fontos, hogy egy társasház már az elején olyan képviselőt válasszon, aki nemcsak a ház működtetéséhez, hanem a korrekt és tisztességes átmenethez is partnere tud lenni – akár jövőbeli váltás esetén is.

Mi ezt képviseljük. Minden értelemben.