Őszi felkészülés egy családi háznál

Ősszel (sőt már az ősz legelején) kiemelten kulcsfontosságú a családi ház felkészítése a hidegebb, csapadékosabb időre. Íme a 10 legfontosabb teendő, rövid magyarázattal:

Tető ellenőrzése
Cserép, pala, lemez állapota, hiányzó vagy repedt elemek pótlása. A beázások megelőzése a legfontosabb.
Csatornák tisztítása
Levél, gally eltávolítása, hogy a víz akadálytalanul folyjon, és ne áztassa el a homlokzatot, falat.
Kerti csapok és locsolórendszer víztelenítése
Fagy esetén szétrepedhetnek a csövek, ezért el kell zárni, leengedni a vizet.
Fűtési rendszer ellenőrzése
Kazán, radiátorok légtelenítése, karbantartása. A téli hidegben nem fér bele, hogy fűtés nélkül maradj.
Nyílászárók szigetelése
Rések, rossz tömítések cseréje, hogy ne húzzon be a hideg és ne menjen el a hő.
Kémény tisztítása, ellenőrzése
Kéményseprő kihívása nagyon hasznos, leginkább életvédelmi szempontból a szén-monoxid veszély miatt.
Kerti bútorok, gépek elpakolása
Fagy és csapadék ellen védve legyenek kerti eszközeink. Ami nem télálló, azt száraz helyre kell vinni.
Udvar és kert rendbetétele
Lehullott lomb összegyűjtése, komposztálás, ágak levágása, hogy ne törjön le hó vagy szél miatt.
Külső világítás, mozgásérzékelők ellenőrzése
A rövidülő nappalok miatt fontos a biztonság és a kényelmes közlekedés a ház körül.
Vészhelyzeti felszerelések átnézése
Hólapát, jégmentesítő só, homok, kesztyű, lámpa, elemek előkészítése, hogy ne télen kapkodj.

2025.08.31.

Híres épületek: Ortodox templom, Ráckeve

20200703 104231 Istenszulo Elszenderedese Templom delkeleti oldala az apszissal a

Ráckeve

A település Budapesttől mintegy 50 km-re-délre fekszik, a fővárossal a H6-os HÉV köti össze. Ráckevén van a Duna-ág legdélebbi, gépjárművel is igénybe vehető hídja, az 1896-ban épült Árpád híd.

Ráckeve területe már a rézkorban lakott volt.
A honfoglalás után az egész Csepel-sziget, így Ráckeve területe is a fejedelmi törzs szálláshelye volt. A 12. században épült kolostor, első írásos említése 1212.
A 15. század közepén, 1440-ben a török elől menekülő szerb lakosság telepedett le, akik ekkor kezdték először Kiskevének , majd később Ráckevének nevezni.

Ortodox szerb templom neve: Istenszülő Elszenderedése Templom. A hagyomány szerint, mely gyakran feledésbe merül, ez a monostor egy középkori örökség, amelyet a 12. század első felében alapítottak. Alapítónak Ilona királynét tartják, aki I. Uros szerb nagyzsupán leánya, és II. (Vak) Béla magyar király felesége volt. A templom gótikus, az építkezést 1487-ben fejezték be, a két oldalkápolna Keresztelő Szent Jánosnak, és az csodatévő ingyenes orvosoknak, Szent Kozmának és Szent Damjánnak szentelt kápolnáival egy egység. A parókiális templom vélhetően a 16. század közepén alakul monostorrá. A különálló középkori részletekkel bíró harangtorony építését 1758-ban fejezték be. A falfestés a 18. századból való.

Az épületben nem lehet fotózni!

2025.08.26.

Élet egy műemlék házban (2.rész)

Nem olyan régen elkezdztem boncolgatni azt a témát, hogy milyen is műemlék házban lakni, mik az előnyök, mik a hátrányok stb. Az említett cikk ezen a linken megtalálható. Most pedig folytatom a témát néhány további fontos és érdekes dologgal valamint pár ötlettel.

Jog–engedély–szabályozás! Avagy mi az amit nem lehet megúszni.

Védettség tisztázása: országos vagy helyi? Pontosan mely elemek védettek? (homlokzat, nyílászárók, lépcsőház, burkolatok, portálok).

Mit jelent ez a gyakorlatban?
Külső megjelenés változtatása (szín, anyag, nyílászáró-profil, klíma kültéri egység, tetőablak, napkollektor) általában külön engedélyköteles, és műemléki szempontok alapján bírálják el.

Belső átalakítás (falbontás, új vizesblokk, gépészeti strangok, nagy gépészeti egységek) szintén igényelhet bejelentést/engedélyt, főként ha védett belső elemeket érint vagy statikailag számít.

Reverzibilitás elve: olyan megoldás előnyös, ami visszaalakítható (pl. belső oldali, pára-technikailag korrekt hőszigetelés, ablakfelújítás cseréje helyett).

Társasházi vonatkozás: a közös részek (homlokzat, tető, főfalak, strangok) érintése közgyűlési jóváhagyás kérdése is – a ház SZMSZ-e és a jogszabályok szerint.

Reklám, üzletportál, kiülés, klíma: szigorúan szabályozott a megjelenés; a ház egységes arculata elsődleges.

Műszaki–komfort szempontok és jó megoldások

Nyílászárók: Felújításuk elsőbbséget élvez: hézag- és záródásjavítás, tömítések, rejtett vasalatok karbantartása.
– Üvegezés korszerűsítése (pl. hőszigetelő üveg beépítése a korhű osztás megtartásával) gyakran járható út.
– Redőnytokok szigetelése, belső kiegészítő ablakszárny – esztétikus, mégis hatásos.

Hőszigetelés, pára: Homlokzati szigetelés többnyire nem opció; belső oldali hőszigetelés csak pára-technikai méretezéssel (penész/konenzáció elkerülése, hőhidak felmérése).

Gépészet: Elektromos hálózat felújítása (régi alumínium vezetékek cseréje, bővítés), FI-relé, tűzvédelem.
– Fűtés: ha egyedi gáz, nézd a kéményalkalmasságot; központi rendszernél korszerű szabályozás és hidraulikai beszabályozás sokat dob a komforton.
– Hűtés: kültéri egység utcai homlokzatra többnyire tilos; belső kondenzációs chiller, légcsatornás vagy rejtett megoldás lehet alternatíva (engedélyköteles lehet).

Akusztika: Utcai zaj ellen korszerű üvegezés

Statika és nedvesség: Repedések, süllyedések, boltozatok, fafödémek állapota: statikai szakvélemény erősen ajánlott.
– Pince/párásodás: szellőzés, falszárítás, csapadékvíz-elvezetés felülvizsgálata.

Pénzügyek: mire készüljünk?

Közös költség és felújítási alap: jellemzően magasabb; célszerű kérni részletes kimutatást a ház pénzügyeiről, tartozásairól, peres ügyeiről.

Tervezett házfelújítások: tető, homlokzat, lift, strangok – ezek több évre meghatározhatják a kiadásokat.

Lakáson belüli felújítás: restauratív megoldások ára magasabb (munkaigényes kézműves technikák).

Banki finanszírozás: értékbecslésnél fontos a jogi helyzet, az állapot és a piacképesség; műemléknél ez nem hátrány, de a műszaki kockázatokat jobban vizsgálják.

Biztosítás: egyeztessünk kifejezetten műemlék épületekre szabott fedezetekről (restaurálási többletköltség, díszítőelemek).

2025.08.17.

Élet egy műemlék házban (1.rész)

Műemlék házban élni különleges értéket, patinát és városi élményt ad, de cserébe szigorúbb felújítási szabályokkal, magasabb fenntartási költségekkel, több egyeztetéssel és lassabb ügyintézéssel kell számolni. Akinek fontos a történeti környezet, az egyediség és a hosszú távú értékállóság, jól járhat – aki gyors, kompromisszummentes modern komfortot akar alacsony költségen, annak nem ez a legpraktikusabb választás.

Mi számít „műemléknek”?
– Országos védelem (műemlék): az épület (vagy egy része) kiemelt örökségi érték. A külső (homlokzat, tető, nyílászárók) szinte biztosan védett; a belső elemek (lépcsőház, burkolatok, díszítőelemek) is lehetnek.
– Helyi védelem / területi védelem: lazább, de így is korlátozza az átalakításokat.
– Világörökségi/kiemelt övezetek: plusz szempontokkal korlátoz bizonyos dolgokat, pl. magasság, anyaghasználat, reklámok, klíma kültéri egységek elhelyezése.

Előnyök:

Esztétika és karakter: nagy belmagasság, díszlécek, parketta, kovácsoltvas korlát, historikus nyílászárók – egyedi atmoszféra.
Városi elhelyezkedés: jellemzően belvárosi vagy értékes, jól ellátott környék.
Értékállóság/presztízs: limitált kínálat; jó állapotú, igényesen felújított lakások keresettek.
Masszív szerkezet: vastag teherhordó falak, tartós anyagok (tégla, kő).
Akusztika/hőtehetetlenség: vastag falak miatt kevésbé ingadozik a hőmérséklet (de lásd hátrányoknál).
Közösségi érték: igényes lakóközösség, aktív házfelújítási kultúra (jó esetben).

Hátrányok:

Felújítási korlátok és engedélyek: homlokzati hőszigetelés, ablakcsere „modern profilra”, klíma kültéri egység utcai homlokzatra – többnyire tilos vagy csak szakszerű rekonstrukcióval, engedéllyel.
Költségek: restaurálás (ablak, homlokzat, kovácsoltvas) drágább, mint „újra cserélni”; közös felújítások tételei nagyok (tető, homlokzat, lépcsőház).
Idő és adminisztráció: tervező, szakértő, hatósági egyeztetés – lassabb haladás.
Energiahatékonyság: nehezebb hőszigetelni; korszerű, de reverzibilis megoldások kellenek.
Gépészet és közművek: régi vezetékek, kémények, gyenge elektromos kapacitás; felújításuk körülményes lehet.
Akadálymentesség és komfort: lifthiány, zajosabb főútvonalak, parkolás nehézkes.
Rejtett kockázatok: faelemek rovarkára, nedvesedés, ólomfesték/azbeszt a régi rétegekben.

10 gyakori tévhit – és a realitás

„A régi mindig huzatos és hideg.” – Felújított, jól tömített, korszerű üvegezésű ablakokkal kellemes komfort érhető el.
„Nem lehet semmit korszerűsíteni.” – Lehet, de korhű megjelenéssel, reverszibilitással és engedéllyel.
„A belső oldali szigetelés mindig penészedik.” – Szakszerű páratechnikai tervezés mellett működhet.
„A klíma kizárt.” – Láthatatlan/udvari elhelyezés, vízhűtéses megoldások engedélyezhetők lehetnek.
„Olcsóbb, ha kicserélem az ablakot.” – Lehet, hogy tiltott; és hosszú távon értékromboló.
„Statikailag biztos rendben van, mert masszív.” – Minden régi ház egyedi; statikai vizsgálat kötelezően ajánlott.
„A társasház majd fizet mindent.” – A közös költséget a tulajdonosok fizetik; nagy munkákra külön befizetés is jöhet.
„Bármit megtehetek a saját lakásomban.” – Közös részek, védett elemek és szomszédjogok korlátozzák.
„Gyorsan megy az engedélyezés.” – Inkább készülj hosszabb átfutásra.
„Mindig jobb befektetés, mint az újépítésű.” – Piacfüggő; helyszín, állapot és minőség dönti el.

2025.08.12.

A referencia kérés fontossága (1.rész)

A közös képviselő választásánál a referenciák bekérése azért kiemelten fontos, mert a társasház egy hosszú távú bizalmi feladatot bíz valakire, aki több millió forinttal, az ingatlan értékével és a lakók mindennapi életét befolyásoló döntésekkel fog gazdálkodni.
Ez nem csak egy „adminisztrációs” munka – a közös képviselő kvázi a társasház menedzsere, pénzügyi vezetője és problémamegoldója egy személyben.

Miért fontos referenciát kérni?

a) Bizalomépítés és hitelesség

A referencia segít kideríteni, hogy a jelölt már bizonyított-e más társasházaknál, milyen a munkastílusa, és mennyire megbízható.
Példa: Ha egy közös képviselő 5 éve gondoz egy 50 lakásos házat, ahol a könyvelés rendezett, a felújítások sikeresen lezajlottak és a lakók elégedettek, az erős pozitív jel.

b) Múltbeli teljesítmény megismerése

Referenciákból kiderül, hogy a jelölt hogyan kezeli a vitás helyzeteket, mennyire átlátható a pénzügyi beszámolója, és milyen kapcsolatot ápol a lakókkal.
Példa: Ha az egyik referencia szerint a képviselő rendszeresen késik a pénzügyi beszámolókkal, az komoly figyelmeztető jel lehet.

c) Szakmai tapasztalat felmérése

Nem mindegy, hogy valaki egy 10 lakásos társasházat vagy egy 100 lakásos, garázzsal és kerttel rendelkező komplexumot vezetett korábban.
Példa: Egy nagyobb és összetettebb ház menedzselésében szerzett tapasztalat előnyt jelenthet egy hasonló méretű ház esetében.

Hogyan érdemes referenciát kérni?

Írásban kérjük be korábbi megbízók elérhetőségét vagy írásos ajánlását.
Telefonos megkeresés: személyesen is érdeklődjünk, mert írásban sokszor finomabban fogalmaznak.
Konkrét kérdések:
1. Időben teljesítette a feladatait?
2. Átlátható volt a pénzügyi elszámolás?
3. Hogyan kezelte a problémás helyzeteket?
4. Milyen volt a kommunikáció a lakókkal?
5. Volt-e jogi vagy pénzügyi probléma a munkája alatt?

2025.08.11.

Nem szívesen hallott mondatok egy közgyűlésen

You are an acc b1b1c004 e4f3 447c be82 24702fb98aec

Néhány mondat amit nem szívesen hallanál a közös képviselőtől egy közgyűlésen. (Megtörtént esetek ihlették a posztot).

„Jó hír: a patkányok szakszervezetbe tömörültek. Rossz hír: önök fizetik a nyugdíjukat.”

„A plafonból csöpögő víz nem szerkezeti probléma. Csak szomorú.”

„A lift nem romlott el. Egzisztenciális válsága van.”

„A bejárati ajtót lecseréljük függönyre. Sokkal teátrálisabb.”

„A fűtés működik. Csak hinni kell benne.”

„A karbantartást mostantól egy galambcsapat végzi. Igen, most ők is sztrájkolnak.”

„A tűzjelző igenis megszólalt. Belgiumban.”

„Az áram addig nem jön vissza, amíg a Merkúr hátrál.”

„A lakása mostantól ’nyirkos, nyitott térélményként’ van nyilvántartva.”

„Ha kántálást hall a kazánházból, ne zavarja meg a szellemidézést.”

„A kukák sztrájkolnak. Méltóságot és rágcsálnivalót követelnek.”

„Az épület kommunikációja mostantól csak modern táncban történik.”

„A kaputelefon frissítve lett. Mostantól mindent sumér nyelvre fordít.

2025.08.11.

Bermuda háromszögbe veszett közös képviselők

a manager under 288ee069 ab67 4cd5 a821 3585c5b97992

Ha a társasház kezelés „tipikus esetei” kerülnek szóba akkor az egyik ilyen témakör az előző közös képviselő „bermuda háromszögbe költözése”. Ez elég tipikus, sajnos nem ritka eset a szakmában.

Ilyenkor általában az történik, hogy az előző közös képviselő nem tud vagy nem akar átadni semmit:

– se könyvelést,

– se szerződéseket,

– se kulcsokat,

– se adatokat.

Ha teszem azt megsértődött az érzelmi reakció, ha netán valami egészségügyi problémája van az sajnálatos, de a jogi helyzet ettől függetlenül világos: kötelessége lenne az átadás-átvételben együttműködni, mivel a társasház adat- és vagyonkezeléséről van szó.

Kicsit bővebben:

– A ház bankszámlája, pénzkészlete nem átlátható,

– Nem tudni, van-e tartozás, kintlévőség, elmaradt befizetés,

– A szemétszállítás, takarítás, karbantartás, biztosítás stb. szerződéseiről nincs információ,

– A szolgáltatók felé nem lehet pontosan elszámolni, fizetni,

– Egyes szolgáltatások megszakadhatnak, ha nem tisztázott, kivel és meddig van szerződés,

– Kulcsok, kódok, hozzáférések (kapurendszer, kazánház, kamerák stb.) hiánya,

– Dokumentumok, alaprajzok, nyilvántartások nem elérhetők,

– Lakók adatai, közgyűlési jegyzőkönyvek, belső szabályzatok elveszhetnek vagy nehezen visszaszerezhetők,

– Ha határidős kötelezettségek (pl. NAV-bevallás, biztosítási fizetés, hatósági bejelentések) nincsenek teljesítve, a ház mulasztásba eshet (még akkor is, ha nem az új képviselet hibája),

– Jogviták vagy követelések keletkezhetnek a ház terhére,

– Átmenetileg romolhat az új üzemeltető megítélése, mert nem tud azonnal minden problémát megoldani.

2025.08.11.

Egy kis humor

Sokszor találkozom „érdekes” dolgokkal a közös képviselői világból. Egészen elképesztő sztorikat hallok, most ezekből szemezgettem. (Persze egy kicsit karikíroztam a történeteken).

„Társasházi közgyűlésen bejelentette, hogy mostantól papírmentesen működünk, majd kiosztott mindenkinek egy 60 oldalas tájékoztatót arról, miért nem használunk több papírt.

A borító aranyozott volt.”

„A közös képviselő kiírta, hogy minden lakó köteles figyelni a biztonságra, majd otthagyta nyitva az utcára nyíló pinceajtót, mert szerinte nehéz volt becsukni.

Mostanra a nemrég beköltözött hajléktalan bácsi jobban ismeri a társasházat, mint a lakók. De legalább ő mindig köszön.”

„Pályázatot nyert a társasház zöldfelület-fejlesztésre, így a ház kezelője hat zsák műfüvet szórt szét a folyosón, és azt mondta: ezzel közelebb hozzuk a természetet. A negyediken egy patkány pár már beköltözött.”

„A közös képviselő csatlakozott egy szektához és az ott tanultak szerint a vízóra felesleges, mert a víz körforgása örök, így nehéz megmondani, ki használta. Most spirituális alapon számolja a költséget: aki sokat zuhanyzik, az „vízkarmás”, és többet fizet.”

„A társasházkezelő végre frissítette a házirendet, de véletlenül összemásolta egy középkori kolostor szabályzatával.

Most a lakók reggel misét tartanak, csendrendelet napkeltétől napnyugtáig, és a harmadikról száműztek egy nőt, mert hangosan tüsszentett.”

„A tetőtér beázik, de a közös képviselő szerint ez nem probléma, mert csak akkor csöpög, ha esik. Felvetették a lakók a javítást, de azt válaszolta: majd ha kisüt a nap, megoldódik magától.”

„Fél éve vártunk az új kapucsengőre. Azt mondta a kezelő hogy, már meg van rendelve, csak a futár elvitte más házhoz.

Már annyi idő eltelt, hogy elkezdtünk nevet adni a hibáknak.

A csengőhiányt például Lajosnak hívjuk.”

2025.08.11.

Híres épületek: Pécs, Zsolnay negyed

Pécs város és a Zsolnayak:

Az idősebb Zsolnay Miklós, Vilmos apja indította el a családot a felemelkedés útján. Fia Zsolnay Vilmos 1828. április 19-én született. Ő lett pécsi Zsolnay-féle porcelángyár legjelentősebb igazgatója, sokoldalú iparos és művész, az eozin máz első alkalmazója, a márka világhírének megalapozója.

Vilmos festőnek készült, tehetségét a porcelánkészítés terén is kamatoztatta: feltalálta a fagyálló pirogránitot, az épületek díszítésére szolgáló cserépfajtát. Az ő nevéhez fűződik a Wartha Vince által feltalált eozin alkalmazása a kerámiaművészetben. Elsősorban merész újításai és találmányai révén Zsolnay már az 1873. évi bécsi világkiállításon Ferenc József-érdemrenddel büszkélkedhetett. Öt évvel később pedig Párizsban megkapta a kiállítás nagydíját (Grand Prix) és a francia Becsületrendet is. A Zsolnay-gyárnak nem csak Magyarországon, hanem szerte Európában, de még a tengerentúlon is számos megrendelője volt. Zsolnay Vilmos vállalkozása számos építkezésre szállított díszítőkerámiákat. Néhány példa: láthatjuk Budapesten a Földtani Intézet, az Iparművészeti Múzeum, vagy a Fővárosi Állatkert Elefántházának cserepeiben, a pécsi Postapalota címerében, a kecskeméti Cifra palota díszítéseiben

Zsolnay Vilmos gyermekei a harmadik generáció tagjai. Hárman voltak: Teréz, Júlia, Miklós. Mindhárman a gyárhoz kötötték életüket. Júlia és Teréz tervezőművészek voltak, Miklós pedig kereskedő, már nagyon fiatalon, 16 évesen apja mellett a gyár kereskedelmi vonalát irányította.

A negyedik generáció már a kettős Zsolnay nevet viseli: a Mattyasovszkyak és a Sikorskiak. Teréz és Júlia férjeiről kapták a nevüket. Teréz férje volt Mattyasovszky Jakab, geológus, Júlia férje pedig Sikorski Tádé, építészmérnök. Általuk a család két ágra oszlott. Az ő gyermekeik és unokáik a jelenlegi Zsolnay örökösök. A család neve összefonódott a várossal. A Pécsre utazók ne hagyják ki a Zsolnay negyed meglátogatását.

2025.07.28.

Híres épületek: Gázi Kászim pasa dzsámija

Ma Pécsre, a Gázi Kászim Pasa dzsámijába invitálom a kedves olvasókat: a templom a város centrumában, a Széchenyi téren helyezkedik el, a tér legmagasabb pontján áll. A hatást fokozza, hogy az észak-déli tájolású térhez képest ferdén áll a Mekka felé tájolt épület.

Gázi Kászim pasa dzsámija, hivatalosan Gyertyaszentelő Boldogasszony-templom, hétköznapi nevén belvárosi templom a magyarországi török-iszlám építészet kimagasló alkotása, Pécs egyik jelképe. Európa legészakibb épségben maradt dzsámija, amely ma római katolikus templomként működik. Helyén eredetileg is keresztény templom állt, amelyet Gázi Kászim budai pasa építtetett át dzsámivá az 1560-as években. Eredeti mérete hosszában és szélességében száz lépés. Szentmisét rendszeresen tartanak, de látogatható.

Történetéből néhány adat:

– Az 1939-ben végzett felújításkor tárták fel a 215-ben Sopianae-ben állomásozó Legio I Adiutrix oltárkövét, egy szobormaradványt és néhány római sírt is.

– Az előd Szent Bertalan-templom építésének időpontja bizonytalan: legvalószínűbb, hogy Bertalan püspök kezdte el építeni a 13. század első felében, II. András király uralkodása idején

– A 15. század végén reneszánsz stílusban jelentősen kibővítették a templomot: a főhajó mellett pilléres rendszerrel két mellékhajót kapott, a szentély félköríves lett.

– Az 1543-as török bevonulás után a templomot egy ideig kettéosztva használták, a főhajót kettéosztó falazás nyomai a mai napig megmaradtak.

– Az 1660-as években Evlija Cselebi, a neves török utazó már elragadtatással írt róla. Az elkészült török templom a város nagy dzsámija lett.

– A török felszabadító harcokat a dzsámi aránylag szerencsésen átvészelte, csak a minaret egy része omlott le – ezt 1766-ban lebontották. A templom a jezsuita rend tulajdona lett.

– 1773-ban a jezsuita rendet feloszlatták. A templom a kincstár tulajdona lett, majd 1780-ban, a város autonómiájának elnyerésétől a város tulajdona lett.

– Az utolsó nagy átalakítást 1939-ben végezték Körmendy Nándor tervei alapján. Kapott egy új Angster-orgonát. Nyolc évvel később Gebauer Ernő freskókat készített az épületrész falára. A kupolát 1956-ban firenzei típusú félgömbbé alakították át (mely az eredeti török állapotokhoz is jobban hasonlít).