Hónap: 2024 augusztus

Mi a légudvar? Helyiségek közvetlen természetes szellőzésére és megvilágítására szolgáló, épületszárnyakkal, határfalakkal körülhatárolt belső udvar, vagy a szomszédos építési telek beépítéséig a telekhatárhoz csatlakozó oldalán nyitott tér.

A légudvar egy társasházban alapvető szerepet játszik a szellőzés és természetes fény biztosításában, különösen olyan épületek esetében, ahol sok lakás található egymás mellett és felett. Íme néhány ok, amiért a légudvar fontos:

Szellőzés: A légudvar elősegíti a friss levegő áramlását az épületen belül. Zárt folyosók vagy belső helyiségek esetén a természetes szellőzés korlátozott lehet, és a légudvar lehetőséget ad arra, hogy a levegő megfelelően cserélődjön, csökkentve a párásodást és a penészesedés kockázatát.

Természetes fény: A légudvar lehetővé teszi, hogy a belső terek is természetes fényt kapjanak, ami nemcsak energiatakarékos, hanem komfortosabbá is teszi a lakótereket. Ez különösen fontos olyan lakásokban, ahol kevés külső ablak van.

Friss levegő a mellékhelyiségekben: Sok társasház esetében a fürdőszobák és WC-k nem rendelkeznek közvetlen külső ablakokkal, így ezek a helyiségek gyakran a légudvarra nyílnak. Ez lehetővé teszi a kellemetlen szagok és a nedvesség eltávozását.

Hőszabályozás: A légudvarok hozzájárulnak az épület hőszabályozásához is. Nyáron a forró levegő a légudvaron keresztül távozhat, míg télen a természetes szellőzés segíthet a fűtési rendszer hatékonyabb működésében.

Tűzvédelmi szempontok: Bizonyos esetekben a légudvar tűzvédelmi szerepet is betölthet, mivel vészkijáratként vagy a füst elvezetésére szolgáló csatornaként is funkcionálhat.

Privát tér és közösségi funkciók: A légudvarok egyfajta belső, védett teret biztosíthatnak, ahol a lakók kilátást kapnak egy félig nyitott térre anélkül, hogy közvetlenül a szomszédok lakásaiba látnának be. Esetenként zöldítésre vagy kisebb közösségi funkciókra is használható.

Környezetbarát megoldások: A légudvarok segíthetnek az épületek energiahatékonyságának növelésében, mivel természetes fényt és szellőzést biztosítanak. Ez csökkenti a mesterséges világítás és a szellőztető rendszerek használatának szükségességét, így az épület fenntarthatóbbá válik.

Esővíz elvezetés: Egy jól megtervezett légudvar esővíz-elvezetési rendszerként is működhet, segítve az épület tetőjéről vagy más felületeiről érkező víz szabályozott elvezetését. Ez fontos a nedvesség elleni védelem és a szerkezeti károk megelőzése szempontjából is.

Lakókomfort és életminőség: Egy jól karbantartott légudvar hozzájárul a lakók közérzetéhez. Egyes légudvarok zöldítettek, növényekkel beültetettek, ami nemcsak esztétikailag vonzó, hanem növeli a lakókomfortot is, javítva a levegő minőségét és nyugalmat biztosítva.

Értéknövelő tényező: A légudvar megléte és minősége növelheti az ingatlan értékét. Az olyan épületek, amelyekben megfelelő természetes fény és jó szellőzés érhető el a légudvaron keresztül, vonzóbbak lehetnek a potenciális vásárlók és bérlők számára, mivel kellemesebb és egészségesebb lakókörnyezetet biztosítanak.

Összességében a légudvar hozzájárul a lakók kényelméhez, a megfelelő lakókörnyezet kialakításához és az épület fenntarthatóságához is.

A társasházban eljött a régen várt nagy nap, végre elkezdődött a lépcsőház régóta várt felújításának előkészítése. A lakók között pezseg az izgalom, különösen Béla bácsi izgatott, akiről köztudott, hogy mindenről mindent is tud. Legalábbis ezt állítja.

Az első megbeszélésre összegyűlnek a társasház közös képviselőjének irodájában. Ott persze ott van a felújítást végző vállalkozó, aki már látott egy-két épületet megújulni a kezei alatt.

Béla bácsi, a mindenhez értő, büszkén előrelép, kezében egy kétes eredetű tervrajzzal, amit valószínűleg a 80-as években egy poros garázsában talált.

„Na, akkor uraim,” kezdte Béla bácsi, „itt az ideje, hogy kicsit modernizáljunk, de persze ne feledjük, hogy a tradicionális elemeket is meg kell őriznünk. Először is, a lépcsőfokokat 45 fokos szögben kell áthelyezni, hogy a gravitációt jobban kihasználjuk.”

A közös képviselő és a vállalkozó döbbenten néznek rá, de Béla bácsi folytatja:

„A lépcsőkorlátot feltétlenül rézcsövekből kell újraépíteni, de ne a hagyományos módszerrel! Csináljuk úgy, hogy a társasházi áramkör része legyen, mert így a ház energiát is termelhet majd a lakók minden egyes lépésével! Gondoljanak csak bele, mennyi pénzt spórolnánk a villanyszámlán!”

A ledöbbent közös képviselő próbál közbeszólni: „De Béla bátyám, ez nem így működik…”

De Béla bácsi nem hagyja magát elnyomni. „A padlót természetesen gumiból kell készíteni, de ne csak sima gumiból! Olyanból, ami a híres gumiszobákban van, hogy ha valaki elesik, visszapattanjon úgy 80-90 centit. És persze ne feledjük a csillárokat a lépcsőházban! Legalább három legyen, mindegyik 20 kilós, aranyozott, mert a fény úgyis fentről jön!”

A vállalkozó megvakarja a fejét, és megpróbál óvatosan visszakérdezni: „Béla bátyám, biztos, hogy ezek a tervek kivitelezhetők? Ez kicsit… szokatlannak tűnik.”

Béla bácsi legyint egyet: „Ugyan fiam, te csak dolgozz, a műszaki részleteket bízd rám! Én már láttam ilyet a tévében!”

Végül Béla bácsi egy diadalmas mosollyal hátradől, mintha most hozott volna le egy darab Holdat. A jelen lévők egymásra néznek, és egyetlen dolgot tudnak csak tenni: bólintanak, és megpróbálják valahogy megúszni a katasztrófát.

Az idő majd eldönti, hogy a gravitációval dacoló lépcsőház, a villanyáramot termelő korlátok, és a visszapattanó lakók ötlete túléli-e a valóság próbáját. De egy biztos: Béla bácsi nélkül az élet egyetlen lépcsőfordulóval is unalmasabb lenne.

A lapos víz titka

Lajos Úr, a szenvedélyes laposföld-hívő, és önmagát alternatív kvantum-csillagászként aposztrofáló belvárosi lakos egy nap rémülten ébredt. A plafonról vízcsöppek hullottak az ágyára, mintha egy kisebb vízesés próbált volna betörni a hálószobájába.
„Hát persze!” — gondolta — „Ez is annak a nyomorult kerekföld-teóriának a következménye. Nyilván a felettem lakók elhitték ezt a hazugságot, és most a víz a gömb alakú földnek megfelelő módon kialakított vezetékben lelfelé csorogva találta meg az utat hozzám! Még szerencse, hogy én tudom az igazat.”

Telefonált is azonnal a közös képviselőnek, aki edzett volt az abszurd panaszok kezelésében.

– Lajos: Itt valami katasztrófa van! A plafonomról csöpög a víz! Ez biztos a gömbföldes átok miatt van!

– Közös képviselő: (próbál nyugodt maradni) Lajos Úr, nyugalom. Csak valószínűleg a felső lakásban van valami gond a vízvezetékkel.

– Lajos: (összeesküvés-elmélettel) Hát persze, hogy van! A víz nem akar felfelé csorogni, ez az egész kerekföldes hazugság megzavarta! A Föld lapos, János, de a víz most bosszút áll!

– K.K.: (mély levegőt vesz) Értem, Lajos Úr. Akkor most küldök egy vízszerelőt, aki szakértő a… lapos beázások kezelésében. Csak maradj nyugodtan a „peremén” a dolgoknak, jó?

Ezután a közös képviselő némi aggodalommal hívta fel megszokott szerelőjét.
A vízszerelő, Levente, egy fáradt és emiatt cseppet sem türelmes figura, akinek mindig sok a munkája és nem szereti a felesleges és ostoba dolgokat.

– K.k: Levente, van egy kis probléma az egyik lakásban, beázásról van szó. Azonban, van egy apróbb… hát, mondjuk úgy, sajátos nézőpontja a tulajnak.

– Levente: (gúnyosan) Mondjad most éppen mi a szitu? Szellemek vannak a wc tartályban? Énekel a konyhai csap: Vagy már megint valami „lapos” dologról van szó?

– K.k: (elnyom egy nevetést) Pontosan. Lajos Úr teljesen biztos benne, hogy a beázás a Föld gömbölyűsége miatt van, és úgy véli, a víz egyszerűen nem bírja már ezt a gravitációs bohózatot.

– L: (iróniával) Nos, ez az eset legalább nem túl „mély” problémát jelent. Felkészülök az alternatív geometriára, hozom a lapos-vízszintmérőmet és a dimenziócsavarkulcsot is.

Ezek után érkezett meg a mester helyszínre. Mielőtt még bármit is mondhatott volna, Lajos Úr az ajtóban nekiesett:

— Nézd meg kedves mester, itt ez a borzalom! Ez az elcseszett kerek föld az oka mindennek! Azok odafent hisznek ebben a sületlenségben, és tessék, itt az eredménye! Csorog felém a víz!

Mesterünk nem volt az a típus, aki kedvesen rámutat a tévedésekre. Inkább felült a vonatra.

— Persze, Lajos Úr, nyilvánvalóan azért ázik be a lakás, mert a föld kerek. Sőt, ha jobban belegondolok, biztos a gravitáció az oka, nem? Ha a föld lapos lenne, csak úgy elszállna a víz a világ peremén, és nem lenne beázás sehol! De sajnos a víz jobban kedveli a kényelmes ágyak matracát, mint az a fránya perem, ugye?

Lajos Úr bőszen bólogatott. Levente pedig, miközben a plafont vizsgálta, folytatta:

— De tudja mit? Ne aggódjon, van egy spéci laposföldes szerszámom! Ezzel beállítom a társasház laposföldet metsző síkját, és többé egy csepp víz se fog lefelé esni, csak szépen oldalra került. Aztán meglátjuk, mi lesz.

A vízszerelő nekiállt dolgozni, de közben folyamatosan ironizált. Lajos Úr meg volt győződve róla, hogy Levente végre egy értelmes szakember, aki átlát a kerekföldes összeesküvésen.

Eközben a közös képviselő, végül visszatért ellenőrizni a munkát. Levente, miután befejezte a javítást, a kezelőhöz fordult:

— Na, megoldottam a problémát. Most már minden vízcsepp tudja, hogy csak laposan, szépen oldalirányban haladhat tovább. Garantáltan nem lesz több beázás, csak legfeljebb egy kis oldaláztatás.

Lajos Úr elégedetten bólintott, hiszen megerősítést nyert a világképe, míg a sokat látott közös képviselő alig tudta visszatartani a nevetést, ahogy Levente zsebre tette a szerszámait, és kisétált a lakásból.

— Lajos Úr, biztos vagyok benne, hogy minden rendben lesz — mondta Levente, és a legnagyobb önuralommal elfojtott egy kuncogást. — De ha mégis bármi furcsát tapasztal, hívjon fel nyugodtan, és szívesen segítek… újra kiegyenlíteni a dolgokat.

Lajos Úr boldogan zárta be az ajtót, miközben képviselő és a szerelő a folyosón kitörtek az addig elfojtott nevetésben. Végül is, valahogy mindenkinek igaza lett.

Valamelyik nap éppen az Omega legendás Időrabló című lemezét hallgattam. Azontúl, hogy fenomenális album, szöget ütött a fejembe a címe. Konkrétan az, hogy mennyi felesleges, szükségtelen, elhagyható dologgal kell időnként foglalkoznunk. Az ingatlanüzemeltetők és társasház kezelők számára számos olyan külső tényező létezik, amelyek jelentős időt vesznek el a fontos feladatoktól. Összeszedtem a szerintem leggyakoribb céltalan és főleg időrabló dolgokat amikkel eddig találkoztam:

• Lakók panaszai és kérései:
  – Apró, nem sürgős (sokszor nem is az ingatlan üzemeltetőre tartozó) problémák bejelentése.
  – Nem valós vagy túlzó panaszok kezelése. Ilyen amikor az egyik szomszéd szerint a másik hangos volt a hétvégén, közben az ominózus másik szomszéd éppen külföldön nyaralt

• Váratlan karbantartási problémák:
  – Kis, de időigényes javítások, mint például csöpögő csapok vagy elromlott villanykapcsolók. Ezeket is meg kell csinálni de ha valahol épp ömlik a víz egy komoly csőtörésből akkor inkább oda küldené a szerelőt az ember.

• Kommunikációs problémák:
  – Félreértések a lakókkal, bérlőkkel vagy alvállalkozókkal.
  –  Felesleges vagy túl gyakori visszahívások és email váltások apró részletek miatt. Elképesztő mennyi időt tud elvenni az amikor valaki 4-5 emailben vagy ugyanennyi hívásban közli azt amit egy hívásban vagy emailben is közölhetett volna.

• Adminisztrációs teendők:
  – Normál esetben elkerülhető papírmunka és dokumentációk töltögetése. Nem is kezdem sorolni rém felesleges bürokratikus marhasággal kell foglalkozni.
  – Hosszadalmas jóváhagyási folyamatok.

• Nem fizető tulajdonosok „kezelése” és behajtások:
  – Elmaradt bérleti díjak vagy közös költéség behajtása, fizetési emlékeztetők küldése és ezzel kapcsolatos adminisztráció nem éppen gyorsan zajló dolgok.

• Váratlan látogatások és inspekciók:
  – Kormányzati – önkormányzati szervek vagy biztosítók helyszíni ellenőrzései, szemléi. A fontoskodó hivatalnoknál nagyobb időrabló kevés van.

• Bérlői változások kezelése:
  – Új bérlők be- és régi bérlők kiköltözésének lebonyolítása.
  – Esetleges viták az ingatlan állapotáról. Hiába fotóztunk és videóztunk a beköltözéskor, van aki még ekkor is vitatkozik.

• Szomszédos ingatlanok okozta problémák:
  – Zaj, szemetelés vagy más zavaró tényezők kezelése. Ez is egy rém irritáló dolog. Az emberi bunkóság és tudatlanság okozta problémákkal küzdeni sokszor végtelennek tűnő feladat.

• Külső szolgáltatók késedelmei és hibái:
  – Karbantartó cégek, takarítók, szerelők és egyéb vállalkozók késései vagy nem megfelelő munkavégzése. Várunk egy vállalkozóra aki késik és még nem megfelelően végzi el a feladatát. Ekkor kezdhetünk mindent előről…

• Közmű szolgáltatások megakadása, szünetelése:
  – Áramkimaradások, vízvezeték problémák és ezek sokszor végtelenül megoldása. No komment…

• Különféle kárt okozó incidensek:
  – Betörés, rongálás, vandalizmus és egyéb hasonló problémák kezelése. Ismét az emberi hülyeség és tömör tahóság. Rengeteg dolgunk van így is, de ha egy díszmarha még rongál és tör-zúz az nemcsak dühítő hanem sok időt és pénzt visz el.

• Az informatikai rendszer technikai problémái:
  – Szoftverhibák, adatvesztések, vagy rendszerek frissítéseinek kezelése, amelyek az ingatlanüzemeltetési szoftverek és rendszerek használatában okoznak fennakadásokat.

• Építési és felújítási munkálatok:
  – Felújítási munkálatok során fellépő késések és problémák. Hiába, hogy elképzeltünk egy határidőt, amiben meg is egyeztünk ez néha megy a kukába. És csak várunk és várunk.

Ezek az időrabló tényezők gyakran akadályozzák az ingatlanüzemeltetőket abban, hogy a stratégiai, hosszú távú feladatokra koncentráljanak, és hatékonyan kezeljék az ingatlanok működését és fejlesztését.

AIRBNB. Gyakran halljuk. Tapasztalatunk is van a témában. Lehet már használtuk is. Ha lakásunkat szeretnénk erre a célra hasznosítani akkor itt van 10 előny és 10 hátrány amit érdemes figyelembe venni.

– Extra bevétel: Az Airbnb-n keresztül történő lakáskiadás jelentős extra bevételt hozhat, különösen a turisták által kedvelt helyeken.

– Rugalmasság: Az Airbnb lehetővé teszi, hogy saját igényeidhez igazítsd a kiadást, így nem kell hosszú távra elkötelezned magad bérlők felé.

– Globalizáció előnyei: Az Airbnb használata lehetőséget ad arra, hogy különböző kultúrákból érkező vendégekkel találkozz, ami gazdagíthatja a személyes tapasztalataidat.

– Rövid távú bérlés: A rövid távú bérlés révén elkerülhetőek a hosszú távú bérlők által okozott problémák, mint például a nem fizetés vagy a lakás állapotának romlása.

– Adózási kedvezmények: Bizonyos országokban adókedvezmények vehetők igénybe az Airbnb-n keresztül történő lakáskiadás esetén, ami további pénzügyi előnyt jelenthet.

– Ingatlan értéknövelése: A folyamatos karbantartás és felújítás, amit a vendégek igényei diktálnak, hosszú távon növelheti az ingatlan értékét.

– Fesztiválok és események kihasználása: Nagyobb események vagy fesztiválok idején a szálláshelyek iránti kereslet megnő, ami lehetőséget ad magasabb árak alkalmazására.

– Szabad helyhasználat: Amikor nincs vendég, a lakást saját magad vagy családod is használhatja, így nincs teljesen lekötve.

– Marketing és láthatóság: Az Airbnb platform nagy láthatóságot biztosít a lakásodnak, így nem kell külön marketinggel foglalkoznod.

– Automatizálási lehetőségek: Sok folyamat automatizálható (pl. foglalások kezelése, árképzés, kommunikáció a vendégekkel), ami megkönnyíti a lakás kiadását.

– Szabályozási kihívások: Sok városban szigorú szabályozások vonatkoznak az Airbnb típusú rövid távú bérlésre, ami jogi problémákat okozhat.

– Szomszédok elégedetlensége: A gyakran cserélődő vendégek zavarhatják a szomszédokat, ami konfliktusokhoz vezethet.

– Karbantartási költségek: A folyamatos használat miatt nagyobb mértékű elhasználódás és gyakori karbantartási igények merülhetnek fel, ami költséges lehet.

– Idő- és energiaráfordítás: A lakás folyamatos takarítása, karbantartása, a vendégek fogadása és az adminisztráció sok időt és energiát igényel.

– Adózási bonyodalmak: Az Airbnb-s bevételek adózása bonyolultabb lehet, és külön adminisztrációs terhet jelenthet.

– Biztonsági kockázatok: Az idegen vendégek fogadása biztonsági kockázatokkal járhat, beleértve a lopás vagy rongálás veszélyét.

– Versenyhelyzet: A piac telítettsége miatt nagy a verseny, ami nyomást gyakorolhat az árakra és csökkentheti a bevételeidet.

– Vendégpanaszok kezelése: A vendégek panaszainak és problémáinak kezelése időigényes és stresszes lehet.

– Változó bevételek: A bevételek szezonálisan és az aktuális kereslet szerint változhatnak, ami bizonytalanságot jelenthet a pénzügyi tervezésben.

– Közösségi megítélés: Az Airbnb-s kiadás megítélése vegyes lehet a közösségen belül, és negatív reakciókat válthat ki.

– Biztosítási problémák: A rövid távú bérléshez külön biztosításra lehet szükség, ami extra költségekkel járhat, és nem minden biztosító nyújt megfelelő fedezetet.

„Nálatok is laknak elmebetegek a házban?” Gondolom sokan megkapták már ezt a kérdést azok akik társasházban laknak. Hiába, a problémás tulajdonostárs egy halhatatlan topic a társasház kezelésben. Miért fontos erről beszélni?

Egy társasházban egy renitens lakó jelentős anyagi károkat okozhat, és különféle módokon hátráltathatja a társasház működését. Az alábbiakban részletezem a lehetséges problémákat és következményeket:

Elsők ezek közül az anyagi károk.

– Közös költségek nem fizetése:
Ha egy lakó nem fizeti rendszeresen a közös költségeket, az pénzügyi hiányt okozhat, ami befolyásolja a társasház fenntartását és működését. Ez hosszabb távon pénzügyi instabilitáshoz vezethet, és a többiekre hárulhat a terhek kiegyenlítése.

-Szándékos rongálás:
Egy renitens lakó szándékosan rongálhatja a közös területeket, például lifteket, lépcsőházakat, bejárati ajtókat vagy a kertet. Ezek helyreállítása jelentős költségekkel járhat.

– Szemetelés és szennyezés:
Rendszeres szemetelés vagy szennyezés a közös területeken extra takarítási költségeket generálhat. Emellett ezek a cselekmények a lakók komfortérzetét is csökkenthetik, és hosszú távon az ingatlan értékét is negatívan befolyásolhatják.

– Illegális tevékenységek:
Ha a lakó illegális tevékenységeket folytat, például illegális építkezést vagy kereskedelmet, az jogi következményekkel járhat, ami szintén anyagi terhet ró a társasházra (például ügyvédi díjak, bírságok).

Második témakör a működési akadályok.
– Közös döntések hátráltatása:
Egy együtt nem működő lakó akadályozhatja a közös döntéshozatali folyamatokat. Ha nem vesz részt a közgyűléseken, vagy szándékosan hátráltatja a határozatok meghozatalát, az lelassíthatja a fontos projektek végrehajtását (például karbantartási munkák, fejlesztések).

– Szabályok be nem tartása:
A társasház szabályainak és rendjének be nem tartása (például zajszennyezés, nem megfelelő parkolás) konfliktusokat generálhat a lakók között, ami hosszú távon a közösségi élet minőségét rontja.

– Kommunikációs akadályok:
Egy problémás lakóval való kommunikáció nehézségei (például nem reagál az értesítésekre vagy szándékosan megtagadja az együttműködést) megnehezítik a társasház kezelőjének munkáját, ami további idő- és energiaigényes feladatokat eredményez. Továbbá elvonja az időt és energiát más fontos ügyekről is.

– Jogi eljárások elindítása:
Ha egy renitens lakóval szemben jogi eljárást kell indítani (például kifizetetlen közös költségek miatt), az hosszú, költséges és időigényes folyamat lehet. Ez további terheket róhat a közös képviselőre és a többi lakóra.

– Karbantartási és javítási munkák késleltetése:
Ha egy lakó megtagadja a lakásába való bejutást a szükséges karbantartási vagy javítási munkálatokhoz (például csővezetékek ellenőrzése vagy elektromos rendszerek javítása), az késleltetheti a munkálatok elvégzését és potenciálisan nagyobb károkat okozhat az egész épületben.

– Tűzbiztonsági szabályok megsértése:
Ha egy lakó nem tartja be a tűzbiztonsági előírásokat (például tiltott helyeken tárol éghető anyagokat, vagy blokkolja a menekülési útvonalakat), az növeli a balesetek és vészhelyzetek kockázatát, ami veszélyezteti az összes lakó biztonságát. Nem is szólva az esetleges pénzbüntetésekről.