Ismét egy tanulságos beszélgetésben volt részem. De mondhatom, hogy inkább két ismerősöm panaszáradatát hallgattam meg. A téma elég szokványos (és elég szomorú) volt. Nevezetesen a közös képviselők nem megfelelő munkavégzése. Mire is gondoltak az ismerősök: nincs normális takarítás a házban, elérhetetlen a közös képviselő, az elszámolások (ha vannak egyáltalán) pontatlanok, a felújítások elmaradnak, a ház biztosítása lejárt, a közgyűlésen megszavazott dolgokból semmi nem valósult meg időre stb.
Ha ilyen és hasonló helyzetek állnak fent annak több oka lehet. Ezeket pár posztban elmesélném a saját tapasztalatok alapján.
Azt le kell szögezni, hogy az ügyintézés lassúsága és körülményessége egy társasházban számos okra vezethető vissza. Nem olyan helyzet a fenti, hogy egy hiba miatt vannak problémák. Ez egy összetettebb, komplikáltabb „halmaz”. Az alábbiakban összefoglalom a leggyakoribb problémákat, amelyek befolyásolhatják a működést.
Az egyik ilyen jellemző hibapont a kommunikációs problémák. Mire is gondolok ezek alatt. Például:
– Hiányos az információáramlás. Ilyen tipikus eset amikor a közös képviselő, a lakók és a kivitelezők között nem megfelelő a kommunikáció, az késedelmekhez vezethet egy felújítás vagy karbantartás során. Kicsit rosszabb eset ha a lakók nem kapnak időben pontos információt a fontos eseményekről, például a közgyűlésekről, karbantartási munkálatokról vagy a közös költségek módosításáról. Ez félreértésekhez és elégedetlenséghez vezethet.
– Egyoldalú kommunikáció. Szerencsétlen eset amikor a közös képviselő vagy a társasházkezelő csak az egyik fél érdekeit kommunikálja (nyilván az ő érdekeltségébe tartozókét), vagy nem kérdezi meg a lakók véleményét, mielőtt döntéseket hozna. Ez aláássa a lakók bizalmát és növeli a konfliktusokat.
– Eltérőek a prioritások: A lakók különböző igényeket tartanak fontosnak, ami nehezítheti a konszenzus kialakítását. Ilyenkor a közös képviselő úgymond „meg van lőve” hiszen nem egyszerű dolog a lakókat közös nevezőre hozni. Illetve megtörténhet, hogy a ház kezelője mást tart fontosnak mint a lakók. (Ez a téma messze vezet, most nem részletezném).
– Lakók közötti nézeteltérések sem segítik a dolgok zavartalan áramlását. A közös döntéseket sajnos gyakran nehezíti a lakók eltérő véleménye, érdekei és prioritásai. Ilyenkor a képviselő nem elég határozott és nem elég talpraesett akkor kisebb-nagyobb káosz alakulhat ki.
– Nem elég gyors reakció a közös képviselőtől. A közös képviselő túlterheltsége vagy tapasztalatlansága késlekedéshez vezethet ami értelemszerűen nehezíti az ügyintézést.
– Közös képviselő elérhetetlen. Ez az előzőnél még egy fokkal rosszabb. Ha a közös képviselő nem reagál időben a megkeresésekre, (főleg vészhelyzetben) az akadályozhatja a gyors és hatékony ügyintézést. A lakók kérdéseire, panaszaikra vagy javaslataikra nem érkezik érdemi válasz, vagy csak hosszú idő elteltével. Ez azt az érzetet kelti, hogy a problémák megoldása nem prioritás.
– Nincsenek nyilvános fórumok. Például online fórum vagy lakógyűlés, ahol a lakók megvitathatják a problémákat, javaslatokat tehetnek vagy megoszthatják a véleményüket. Ez elszigeteli az embereket, és akadályozza az együttműködést.
Pénzügyi problémák:
– Hátralékos lakók: A lakók egy része késik a közös költség befizetésével, vagy egyáltalán nem fizeti azt. Ez jelentős lyukat üthet a társasház költségvetésén, különösen akkor, ha a ház fenntartása szorosan függ a közös költségektől.
-Jogérvényesítési problémák: A közös képviselő vagy a társasházkezelő nem tesz megfelelő lépéseket a tartozások behajtására (pl. fizetési felszólítások, jogi eljárások), vagy ezek valamiért hosszadalmasak.
– Nincsen költségvetési terv: Ha a társasház nem készít pontos éves költségvetési tervet, nehezen tudja kezelni az előre nem látható kiadásokat (pl. váratlan javítási munkálatok).
– Túl alacsony közös költség: A közös költség megállapítása nem veszi figyelembe az épület karbantartásának és üzemeltetésének valós költségeit, ami tartós pénzügyi hiányhoz vezethet.
– Nincs tartalék: Sok társasház nem rendelkezik felújítási alappal vagy más tartalékalappal, így a nagyobb beruházások finanszírozására hitelt kell felvenniük, ami tovább növeli a terheket.
– Elhanyagolt beruházások: A felújítások halogatása miatt az épület állapota folyamatosan romlik, ami később még nagyobb költségekkel járhat.
– Tudáshiány: A társasházak sokszor nem ismerik, vagy nem tudják megfelelően igénybe venni a különböző állami vagy önkormányzati támogatásokat és pályázatokat (pl. energetikai korszerűsítési programok), és erre a közös képviselő nem hívja fel a figyelmüket.
– Hiányos pénzügyi beszámolók: A lakók nem kapnak rendszeres tájékoztatást arról, hogy mire fordítják a közös költséget, ami bizalmatlanságot szülhet. Valamint a hiányos beszámolók elfedhetnek néhány „turpisságot”.
– A pénzeszközök rossz felhasználása: Előfordulhat, hogy a közös képviselő nem a legfontosabb feladatokra fordítja az anyagi erőforrásokat, rosszabb esetben saját zsebre dolgozik.