Pár héttel ezelőtt ebben a bejegyzésben meséltem egy társasházi közgyűlésről. Akkor nem a legpozitívabb élményekkel gazdagodtam, de gyorsan sikerült túllendülni ezen. Ennek oka igen egyszerű: az azóta eltelt időben két közgyűlésre is meghívtak bennünket. A meghívás alapvetően jó és becsülendő, hiszen lehetőségünk van megmutatni magunkat a társasház tulajdonosainak. A hab a tortán pedig az amikor szimpatikusnak találnak bennünket és megválasztanak közös képviselőnek. A két közgyűlés „habos torta” lett, mivel mind a két III. kerületi társasház minket választott. Nagy öröm, nagy siker ez a mi életünkben, és persze nagy felelősség is. Természetesen mindenféle kihívás és megoldandó feladat elé örömmel állunk.
Nos, mivel megválasztásunk kulcsa a közgyűlés volt, valamint a társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés, értekeznék egy darabon a társasházi közgyűlésekről. Maga a közgyűlés nem egy sima „találkozó” ahol a lakók összejönnek és mindenki mondja a magáét (bár ilyen eset is van), hanem egy összetett, a társasház minden szegmensére kiterjedő tulajdonosi „értekezlet”. Legegyszerűbben mondva: A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet.
A közgyűlés összehívása, résztvevői:
A közgyűlést a közös képviselő hívhatja össze, résztvevői pedig a társasházi lakások, üzletek és egyéb helyiségek tulajdonosai, akik tulajdoni hányaduk alapján szavazhatnak az előre meghirdetett napirendi pontokban. A tulajdoni hányad mértéket az alapító okirat szabályozza.
Az évi rendes közgyűlés összehívását a társasházi törvény alapján a közös képviselő kezdeményezi, de a számvizsgáló bizottság, illetve a tulajdonosok tizede is kezdeményezhet közgyűlést. Ezek az esetek általában a rendkívüli közgyűlések. A közös képviselőnek ebben az esetben harminc napon belüli időpontra össze kell hívnia a közgyűlést. Amennyiben ezt elmulasztja, akkor a kezdeményezők a határidő lejártáta után tizenöt napon belül maguk is összehívhatnak a közgyűlést.
A társasházaknak évente legalább egyszer tartaniuk kell egy közgyűlést az éves beszámolásról és a következő évi költségvetés megállapításáról. Ez a fentebb megemlített évi rendes közgyűlés. Az éves közgyűlésre a szervezeti-működési szabályzatban (szmsz) meghatározott időpontig, de legkésőbb minden év május 31-éig kell sort keríteni.
A közgyűlésre az összes tulajdonost írásban kell meghívni a tervezett időpont előtt legalább nyolc nappal. A meghívó egy példányát a társasházban mindenki által jól látható helyen is ki kell függeszteni.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, továbbá a megismételt közgyűlés ideját, továbbá a határozatképességi szabályokat.
A meghívóban fel kell sorolni az összes javasolt napirendet, ettől eltérő ügyben ugyanis nem hozhat határozatot a közgyűlés.
Lényeges hangsúlyozni, hogy az írásban megküldött napirendi pontnak azonosnak kell lennie a társasházi közgyűlésen előterjesztett és megszavazott határozati javaslattal. Amennyiben például az „egyéb ügyek” napirendi pont során határozatot hoz a társasház közgyűlése valamilyen konkrét ügyben, amely nem volt előzetesen és pontosan megjelölve, úgy a határozat bíróságon megtámadhatóvá válik. A meghirdetett napirenden kívüli ügyben érvényes határozat a közgyűlésen semmilyen esetben nem hozható.
Ezen túl a határozatképességét a közgyűlésnek napirendi pontokként kell megállapítani, melyért az elnöklő személy és a jegyzőkönyv vezetője felelős. Tehát amennyiben a közgyűlés végére a tulajdonosok egy része “eltűnik”, úgy lehetséges, hogy a közgyűlés már nem lesz határozatképes. Az ilyen esetek gyakran vezetnek az egyes egyébként meghozott határozatok megtámadásához.
Az éves közgyűlés menete:
A közös képviselő köszönti a tulajdonosokat, azok képviselőit és az esetleges meghívottakat.
Kéri a tulajdonosokat válasszanak:
– levezető elnököt (többnyire saját magát javasolja, de lehet pl. a társasház jogi képviselője is ha épp ott van),
– jegyzőkönyv-vezetőt (elképzelhető, hogy a közös képviselő önmagát javasolja erre a posztra is, de közvetlen munkatársát is jelölheti)
– két jegyzőkönyv hitelesítőt (akik azonban a levezető elnöktől és jegyzőkönyvvezetőtől különböző két személy lehet, s tulajdonosnak (vagy azok meghatalmazottjainak) kell lenniük.
A társasház közgyűlésének határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően együttesen állapítja meg a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető. Ezt egyszerű számolással hajtják végre.
Külön szavazás lehet képi-, illetve hangfelvétel készítésének a lehetőségéről.
Ismerteti a napirendi pontokat és kéri azok sorrendjének elfogadását.
Ezeket követően megkezdődik a napirendi pontok tárgyalása a tulajdonosok által elfogadott sorrendben.
A további napirendi pontok megtárgyalását követően a közös képviselő berekeszti a közgyűlést.
A közgyűlés határozatképessége:
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint felét birtokló tulajdonos (vagy meghatalmazottja) jelen van. A határozatképességet a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
A közgyűlés határozatképtelensége esetén megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlés a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, de csak akkor ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
A közgyűlés határozatainak jókora részét a jelen lévő tulajdonosok tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel hozza.
Nem lehet ismétlő közgyűléseken dönteni ugyanakkor az olyan kérdésekben, amelyekben az összes tulajdoni hányadhoz (vagyis minden tulajdonoshoz) kötik a közgyűlés határozatképességét. Ilyen ügy lehet például közös terület értékesítése, vagy a szervezeti-működési szabályzat elfogadása-módosítása.
A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások elfogadásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.
A közgyűlés hatásköre:
Az alábbi kérdésekben kizárólag a közgyűlés dönthet:
– az alapító okirat módosítása
– társasházi tulajdon megszüntetése, eladása
– a közös tulajdonú épületrészek fenntartása, használata és kiadása
– a társasház éves elszámolása és költségvetése
– a tulajdonosok közös terheinek meghatározása
– a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság megválasztása, felmentése és díjazása
– a közös képviselő munkájának jóváhagyása
– a fent említetteken túl minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő, vagy a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
A közgyűlés határozatának szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a határozat végrehajtásának módját és feltételeit.
