Mint minden ingatlanokkal foglalkozó cég mi is foglalkozunk irodákkal és irodaházakkal. Teljesen más módon kell kezelni és üzemeltetni egy irodát (vagy irodaházat) mint egy lakást vagy családi házat, hiszen előbbikben nem életvitel szerűen tartózkodunk, hanem „csak” a munkánkat végezzük. Ám a szépsége ennek is megvan, hiszen az is fontos dolog, hogy a bennünk megbízó partnerek a munkájukat el tudják végezni az irodában.
Gyors összefoglalás. Mi is az az iroda?
Az iroda egy létesítmény vagy helyiség, amelyet valamilyen típusú munka fejlesztésére szánnak. Az iroda az a hely, ahol egy vállalat vagy egy önálló vállalkozó tevékenységének nagy része zajlik. Ehhez fontos, hogy kedvező feltételeket teremtsen, amelyek hozzájárulnak a jó munkakörnyezethez, valamint a funkciók helyes ellátásához és a célok eléréséhez. Ezenkívül az irodának rendelkeznie kell egy sor anyagi erőforrással. Más szavakkal, olyan forrásokat, amelyeket a tevékenységüket ott végző szakembereknek kell felhasználniuk.
Az irodaház pedig egy olyan kereskedelmi célú épület, amiben különböző méretű irodák találhatóak. Az irodaházakat pedig három kategóriára osztjuk. A, B, és C kategóriák.
Az „A” kategóriás irodaházak – ahogy a nevükben is benne van – a legújabb építésűek és a legmagasabb, legexkluzívabb igényeket is teljes mértékben kielégítő szolgáltatásokat nyújtják. Az ilyen irodaházak jellemzően az üzleti, pénzügyi szempontból frekventált városrészekben, esetleg üzleti központokban helyezkednek el. Természetesen ezek a legdrágább irodaházak. A bérlők itt az elhelyezkedés mellett a szinten felső kategóriás cégek és vállalkozások által jelentett presztízsért és reputációért is kifizetik a bérleti díjat. Ezeken kívül sok előnye van még egy ilyen irodának. A belső terek magasak, az előtérek magas színvonalon kialakítottak, a dekorációs elemek elsőrangúak, az irodák jellemzően az összes kényelmi funkciót biztosítják, a levegőt a legújabb HVAC- technológia („High Volume Low Speed”) mozgatja.
Az A kategóriás irodaházak felszereléséhez kötelezően hozzátartozik a 24 órás porta illetve biztonságiszolgálat, a korszerű klíma illetve szellőző rendszer, megfelelő mennyiségű parkoló (ez különösen a belvárosi területeken kritikus, ahol a parkolás a legnehezebb), az emelt padló és az álmennyezet, amik lehetővé teszik szükség szerint új vezetékek lefektetését, valamint minőségi belső kialakítás. Ezen az öt kötelező kritériumon kívül olyan követelményeknek is meg kell, hogy feleljen, mint a modern és impozáns külső, nagysebességű lift, mozgatható válaszfalak, büfé és fitness szolgáltatás, vagy a hő és hangszigetelt ablakok.
Elsődleges követelmények:
– modern kábelezés
– modern légkondicionáló rendszer
– biztonságos autóparkolási lehetőség
– magas színvonalú irodakialakítás
– színvonalas üzemeltetés
– 24 órás porta és biztonsági szolgálat
– 24 órás iroda hozzáférési lehetőség
– minimum 1000 m2 kiadható terület
Az elsődleges követelmények mellett vannak olyan másodlagos követelmények melyekből minimum hatnak meg kell felelni:
– nagy sebességű, modern liftek
– az irodai belmagasság minimum 2,65 m
– magas színvonalú fogadótér
– könnyen átalakítható/bővíthető irodahelyiségek
– magas színvonalú építészeti megoldások
– szolgáltatások az épületben vagy a közvetlen környezetében
– szünetmentes áramellátás
– hőszigetelt ablak
– tükröződésmentes üveg
A „B” kategóriájú irodaépületek mindig idősebbek mint az „A” kategóriás épületek, valamint az „A” kategóriájú épületeket is általában ebbe a kategóriába sorolják, amikor elérik a 10 éves kort. Az irodaház üzemeltetést és működtetését illetően nem merülnek fel komolyabb gondok és kifogások. Az építészeti előnyök például, a magas belső terek, a hatalmas előtér lehet, hogy nem részei az épületnek, de ez nem megy a funkcionalitás rovására. A tipikus „B” kategóriás irodaépület jellemzően kevesebb mint négy emeletes, és a pénzügyi negyedek peremén vagy külső kerületekben található. Az árak magától értetődően alacsonyabbak, mint a csúcskategóriában, de azoknak a cégeknek, amelyek – akár az ügyfélkörük alapján, akár más megfontolások miatt – a külcsínt nem sorolják a legfontosabb szempontok közé, a legtöbb esetben ez a kategória is tökéletesen megfelel. Azonban ez a típus is tartalmazza a minőségi telekommunikációs és internet hálózatot, a jól kivitelezett és működő hűtő-fűtő és szellőztető rendszereket, a parkolót (ugyan kisebb mennyiségben) és a portaszolgálatot.
Elsődleges követelmények:
– modern kábelezés
– modern légkondicionáló rendszer
– autóparkolási lehetőség
– minőségi irodakialakítás
– színvonalas üzemeltetés
– 24 órás porta és biztonsági szolgálat
– minimum 750 m2 kiadható terület
Másodlagos követelmények:
– „A” kategóriában felsoroltak
– liftek
– I. osztályú szabvány kivitelezés
– dupla üvegezésű ablakok
– büfé
A „C” kategóriás irodaépületek mindig idősebbek – többnyire 20 évnél öregebbek –, elég sokszor felújításra szorulnak és többnyire nem a legfrekventáltabb, legkapósabb városrészekben helyezkednek el. Az építészeti megoldások jellemzően már elavultak, ahogy a technológia is; kevesebb tárgyalóhelyiség található, és a munkaállomások felszereltsége és kényelme sem közelít még a B kategóriához is. Az ilyen irodaházakra az alacsony bérleti díjak és a hosszú bérleti idők jellemzőek. De nem csupán a leginkább árérzékeny bérlők figyelme irányul rájuk: ingatlanfejlesztők gyakran látnak fantáziát és üzleti lehetőséget abban, hogy egy kategóriával emelve a szintet (a kettő felettébb valószínűtlen) egy „C” kategóriás irodaházat a fizetőképesebb bérlők számára is vonzóbbá tegyenek. A C kategóriás irodaházak alap jellegű szolgáltatásokat nyújtanak csupán. Kevésbé jellemző, hogy cégek elsősorban irodai székhelyként használják őket, mert sok esetben a bérelt raktárkomplexumok mellett kerülnek kialakításra kiegészítő szolgáltatásként.
