Ha a társasházakról beszélgetünk az egyik legtöbbször elhangzó témakör az az SZMSZ vagyis a szervezeti-működési szabályzat. Olyan gyakran hivatkoznak erre a szabályzatra, hogy még az is tud róla ezt+azt akit egyáltalán nem érdekel a téma, sőt akár nem is társasházban lakik. Mint legfőbb „irányadó” okirat, az SZMSZ létfontosságú a társasház életében, hiszen minden szegmensére kihat. Úgy 50%-50% az arány abban a tekintetben, hogy a társasházi tulajdonosok pokolba kívánják vagy éppen égi áldásnak tartják ezt a dokumentumot. Szokásos eset ez: valaki mellette, valaki ellene érvel. Tulajdonképpen a szervezeti-működési szabályzat és a hozzá tartozó Házirend a társasház saját jogi normáinak is tekinthető.
Az SZMSZ megalkotását és használatát a Társasházi törvény szabályozza. Ennek szabályozásnak a legfontosabb célja a tulajdonosok érdekeinek védelme. Hogy ez miért is fontos? Mivel az esetek döntő többségében a tulajdonosok nem gazdasági, jogi, vagy műszaki végzettségű szakemberek, vagy éppen járatlanok a társasház ügyeinek, így egy bizonyos szintig ki vannak szolgáltatva annak a személynek, aki a ház gazdálkodását végzi. Ez a személy elsősorban a közös képviselő illetve a vele együtt dolgozó számvizsgáló bizottság. Mivel a tulajdonosok számára az SZMSZ jelenti a Társasházi törvény rendelkezéseinek, előírásainak gyakorlati megvalósítását, elméletileg az biztosítja az érdekeik védelmének szabályrendszerét. A dokumentum kialakítása, valamint naprakészen tartása ezért nemcsak lehetőség a tulajdonosok számára, hanem alapvető szükségszerűség is.
Nézzük mit is mondd konkrétan a társasházi törvény:
- § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
(3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
- § (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.
(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.
(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
§ A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
Tehát mint látjuk az SZMSZ a tulajdoni viszonyokat nem érintő kérdéseket szabályozza, amelyet a közösségnek kell megalkotni a jogszabályok figyelembevételével. Amennyiben a közösség nem rendelkezik ilyen szabályzattal, akkor a társasház napi szintű működése kerülhet veszélybe. A törvény viszont nem szankcionálja a szabályzat megalkotásának elmaradását. A Társasházi törvény a társasházak felügyeletét az illetékes jegyző hatáskörébe utalja, akinek hivatali kötelessége ellenőrizni, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosításai megfelelnek az előírt jogszabályoknak. Amennyiben a jegyző a társasház működésében valamilyen szabálytalanságot állapít meg, akkor a közösségnek 60 napon belül kell helyre állítania a törvényes működését. A jegyző 30 napon belül bírósághoz fordulhat ha az eltelt határidő után nem állt helyre a törvényes működés.
Az SZMSZ tervezetét a közgyűlés megtartása előtt, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőzően tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni (tértivevényes ajánlott levélben). Az SZMSZ -t a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, illetve módosítja. Az SZMSZ megismételt közgyűlésen nem fogadtatható el!
Az SZMSZ-ről szóló közgyűlés határozat írásbeli szavazással is meghozható. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. Ha az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10 – ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, akkor a közös képviselő 8 napon belül közgyűlést köteles összehívni
Az SZMSZ -t és annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni (tulajdoni lap, alaptérkép, térkép adatok stb.), amelynek a feltétele az ügyvédi ellenjegyzés. Az SZMSZ érvényes ügyvédi ellenjegyzés nélkül is, de ez esetben nem lehet az ingatlan-nyilvántartásba benyújtani. Így például a társasházi közösség nem jegyeztethet be jelzálogot az elmaradással rendelkező tulajdonos ingatlanára.
Ha a társasház alapító okirata tartalmaz olyan rendelkezést, amelyet az SZMSZ- ben kell megállapítani, akkor közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségével hatálytalaníthatja az alapító okirat SZMSZ- ben szabályozandó részeit, és ezzel egyidejűleg ugyanilyen szavazattöbbséggel megalkothatja a saját szabályzatát. Ezt a határozatot mindenképpen ügyvéddel kell ellenjegyeztetni.
Az SZMSZ-t bármikor lehet módosítani, amennyiben a módosítási javaslat előterjesztésre kerül a közgyűlésnek, s az elfogadja azt. Az SZMSZ elfogadásáról/módosításáról határozatot hozó közgyűlés megismételt közgyűlés nem lehet, azonban lehetőség van írásbeli szavazásra. Ilyenkor legalább 15 munkanappal a közgyűlés időpontja előtt el kell küldeni a szabályzat tervezetét az összes tulajdonosnak. Az SZMSZ-t, illetve annak módosításait a Földhivatalhoz is be kell adni.
A következő részben részletesen foglalkozunk a Társasházi törvény SZMSZ-t érintő részeivel.
