Alapító okirat: Olyan okirat, mely az ingatlan összes tulajdonosának társasház alapítására vonatkozó elhatározását tartalmazza. A társasházi alapító okirat célja a több lakásból vagy nem lakás célú helyiségből álló épület esetén az alapvető tulajdoni viszonyok rögzítése. Tételesen tartalmazza a közös, valamint a külön tulajdonba tartozó helyiségeket, épületrészeket. A közös és külön tulajdon meghatározása azért lényeges, mert ez dönti el, hogy ki rendelkezik ezekkel kapcsolatban. A közös tulajdoni részről a társasház közgyűlése, míg a külön tulajdoni részről maga a tulajdonos rendelkezik.
Az alapító okiratban meg kell határozni:
– a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
– a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
– a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
– az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
– a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Az alapításhoz be kell jegyeztetni a társasháztulajdont az ingatlan nyilvántartásba. A közös tulajdont tulajdoni törzslapon, a külön tulajdonú lakásokat, helyiségeket pedig külön tulajdoni lapon kell nyilvántartásba venni.
Alapító okirat módosítása: Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.
Albetét: Önálló helyrajzi számmal jelölt ingatlan a társasházban. Azért használjuk ezt a szót az alapító okiratban, mert nem csak lakások vannak a társasházban, hanem mondjuk üzlethelyiség, így az helytelen kifejezés lenne.
Bejelentési kötelezettség: A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
– külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
– lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
– a külön tulajdonát bérlő, használó személy adatait,
– a külön tulajdonában lakó személyek számát,
– haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
Erkély: az épület homlokzati síkjától kinyúló, szerkezetileg rendszerint konzolos, függesztett, vagy pontszerűen alátámasztott kialakítású és helyiséghez közvetlenül csatlakozó külső tartózkodó tér.
Felújítás: az ingatlan egészére vagy főszerkezetére kiterjedő általános javítási, építési-szerelési munkák, melyek időszakonként szükségesek az eredeti műszaki állapot, használhatóság visszaállításához. Fajtái: teljes, részleges és korszerűsítés.
Házirend: A házirend a szervezeti-működési szabályzat része, rendelkezéseit a társasház minden lakója és használója köteles betartani.
A házirend határozza meg, hogy a társasházi lakásokban, helyiségekben mikor és miként végezhetők az építési, szerelési munkák, vagy más zajjal járó tevékenységek. A házirend rendelkezései ugyanakkor nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetve a zajszint határértékére vonatkozó jogszabályokkal.
A tulajdonosok a házirendben határozhatják meg a közös tulajdonú helyiségek és területek használatának részletes szabályait is.
Helyrajzi szám (HRSZ): A helyrajzi szám (Hrsz) az ingatlanok tulajdonképpeni nyilvántartási száma. Ezzel lehet azonosítani az illetékes Földhivatalnál, hogy pontosan melyik ingatlanról van szó.
A helyrajzi szám egy számsor, amely minimum 3 jegyű. ( 123 vagy 12345 )
Amennyiben egy nagyobb területet, telekalakítás során több kisebb részre bontottak, akkor az egyes részeit / jellel látják el. (123/1, 12345/4)
Hibaelhárítás: az épület állagát károsító, rendeltetésszerű használhatóságot akadályozó, életveszélyt okozó hibák azonnali kijavítása.
Időszerű karbantartás: az észleléstől számított legkésőbb 6 hónapon belüli javítási munkák, melyeket olyan, azonnali beavatkozást nem igénylő hibák esetén kell elvégezni, amik az épület állagát veszélyeztetik, de a rendeltetésszerű használhatóságot nem akadályozza.
Ingatlan: Az ingatlan-nyilvántartásról szóló CXLI. törvény 11-12.§-ai szerint önálló ingatlan:
A földrészlet:
– a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,
– a kialakított építési telek a tulajdonosi és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül,
– az utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által – az országos közút, vasút, vagy hajózható csatorna kivételével – meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.
A földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített épületet, építményt; társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket; szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak.
A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni:
– az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona,
– a társasházban lévő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget a közös tulajdonban lévő részekből az öröklakás tulajdonost megillető hányaddal együtt,
– a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakást, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiséget,
– a közterületről nyíló pincét függetlenül annak rendeltetésétől.
Az illetékekről szóló 1990. évi XCII. törvény 102.§ (1) b.,: föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog.
Karbantartás: megelőző és felújítási munkának nem minősülő, a közös tulajdonban levő ingatlan rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása, közösségi berendezések cseréje. Fajtái: időszerű, tervszerű, hibaelhárító.
Korszerűsítés: olyan építési-szerelési munkálatok, melyek az épület, épületrész használhatóságát, üzembiztonságát javítja, használati értékét növeli. Ide tartoznak a megújuló energiaforrások alkalmazásával, energiahatékonyság növelésével, levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakító, cseremunkák is.
Közös költség: A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
Közös tulajdon: Ha a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg, közös tulajdonról beszélünk.
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére. A dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik a dologban beállott kárt is. Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs viselni köteles. Ilyen kiadások előtt azonban a tulajdonostársakat a lehetőség szerint értesíteni kell. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg, de tudni kell, hogy a jogszabály által más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát.
Közgyűlés: A társasház közgyűlése a tulajdonosok közösségének legfőbb döntéshozó szerve, amelyen valamennyi tulajdonos részt vehet. Legalább évente egyszer, május 31-ig meg kell tartani a beszámoló közgyűlést, mely az előző év pénzügyi elszámolását, valamint az adott évre vonatkozó költségvetési tervét tárgyalja. A közgyűlés lehet: rendes, megismételt és rendkívüli.
Közgyűlési határozatok tára (KHT): A közgyűlési határozatok tára a tulajdonosok közgyűlésen meghozott döntéseit tartalmazza évenkénti bontásban, amiről a közös képviselőnek kell nyilvántartást vezetnie.
Ebben a hitelesített jegyzőkönyv alapján kell szerepeltetni a közgyűlések időpontját, a határozatképesség arányát, a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonosok, illetve meghatalmazottak nevét, továbbá a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat.
Ugyanitt kell beszámolnia a közgyűlési határozatok végrehajtásáról és idejéről, valamint azok elmaradása esetén az indokokról.
A közgyűlési határozatok tárába bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
Közösképviselő: lehet természetes személy, aki maga is a házban lakik, valamely lakás tulajdonosa. Amennyiben természetes személy és tulajdonrésszel rendelkezik, a közösképviselői feladatok ellátásához nincs szükség külön végzettségre.
Lakás: olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé
a) a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
b) a főzést, mosogatást és az étkezést,
c) a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
d) az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése).
Lakásterület: helyiségek padlószint felett 1 m magasságban, vakolatlan falsíkok között mért alapterületeinek összessége.
Lakóépület: olyan épület, melyben az önálló, műszakilag megosztott lakások száma meghaladja a nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.
Nem lakás céljára szolgáló épület: olyan épület, melyben legalább kettő, önálló, műszakilag megosztott nem lakás céljára szolgáló helyiség van, például iroda.
Számvizsgáló bizottság: A társasház tulajdonképpeni ellenőrzési szerve. A számvizsgáló bizottság tagjait a közgyűlés, elnökét pedig a bizottság tagjai választják. A testület egyszerű szótöbbséggel hozza döntéseit.
A huszonöt lakásosnál nagyobb társasházakban kötelező számvizsgáló bizottságot választani a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére. Azokban a társasházakban, ahol nem választanak számvizsgáló bizottságot, ott a szervezeti-működési szabályzatban határozzák meg a társasházi ellenőrzést, amelyet ilyenkor általában egy a közgyűlés által felhatalmazott tulajdonos lát el.
Az ellenőrzést ugyanakkor mindkét esetben végezhetik könyvvizsgáló cégek, vagy okleveles, nyilvántartásba vett könyvelők is. Az ötvenlakásosnál nagyobb, illetve az évi húszmillió forintnál nagyobb költségvetésből gazdálkodó társasházaknak pedig már kötelező is ilyen segítséget igénybe venniük.
A gazdasági ellenőrzés ugyanakkor nem kötelező, ha a közös képviselő OKJ-s társasházkezelői, ingatlankezelői, vagy könyvelői végzettséggel rendelkezik.
SZMSZ: A társasház Szervezeti- és Működési Szabályzata. Ebben minden, nem tulajdonjogot érintő kérdésben lehet döntéseket, szabályokat hozni. Az SzMSz a legtöbb esetben a következő kérdéseket szabályozza: hatáskörök (közös képviselő, számvizsgáló bizottság), közös költség számítási módja (tételesen), az írásbeli szavazás lebonyolítása, a fizetési felszólítások szabályai, a közgyűlésekre vonatkozó szabályok, a házirend. Az SzMSz megírásához nem kell ügyvédet megbízni, így akár évente is módosítható, amennyiben indokoltnak érzik. A földhivatalba be kell adni, az alapító okirathoz hasonlóan társasház tulajdoni lapján/törzslapján megjelenik az SzMSz beadásának, befogadásának dátuma.
Szoba: Olyan helyiség, melynek hasznos területe eléri vagy meghaladja a 8 m2–t, és belmagassága ezen a területen belül eléri a 190 cm-t, külső határoló fala legalább 25 cm vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal, melegpadlója van, fűthető, ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik, leglább egy két méteres – ajtó és ablak nélküli – falfelülettel rendelkezik.
Társasház: Társasháznak nevezzük azon lakóközösségeket, amelyben több, különálló lakás található, és rendelkezik, ún. Társasházi alapító okirattal.
Társasházkezelő: olyan külső, tulajdonrésszel nem rendelkező természetes vagy jogi személy, melynek rendelkeznie kell társasházkezelői képesítéssel és a kormányhivatalban regisztráltnak kell lennie. Lehet egyéni vállalkozó vagy cég.
Teljes felújítás: az egész ingatlanra kiterjedő külső-belső javítási munkák.
Tervszerű karbantartás: állagmegóvó és a rendeltetésszerű használhatóságot biztosító rendszeres munka.
Tetőtér: az épület legfelső építményszintje feletti födém padlófelülete és a magastető közötti – minden irányból épületszerkezettel körülzárt – tér (padlás).
Tetőtér-beépítés: a lakás alapterületének bővítése tetőtérben, amely az eredeti tetőszerkezet elbontása nélkül helyiség(ek), helyiségcsoport(ok) vagy önálló rendeltetési egység építésével új építményszint (emeletszint) létrehozását jelenti;
Tulajdoni hányad: A tulajdoni hányad az a mutató, amelyet arra használnak, hogy meghatározzák: a tulajdonosok milyen arányban vegyenek részt a társasház gazdasági és jogi életében.
A tulajdoni hányad alapján határozzák meg például a tulajdonosok közös költséget és közgyűlési szavazati jogát.
A tulajdoni hányad mértékét az alaptó okirat tartalmazza és a magántulajdonban álló lakásokhoz, helyiségekhez tartozik, azoktól nem választható el, vagyis nem lehet külön értékesíteni.
Általános gyakorlat szerint arányosítással határozzák meg a lakások, helyiségek közös tulajdonra vonatkozó mutatóját.
Részleges felújítás: teljes felújításnak nem minősülő, de minimum egy főszerkezeti egységre kiterjedő általános javítási munkák.
Üzemeltetés: azon szolgáltatások összessége, melyek a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükségesek, például gondnoki feladatok ellátása vagy megszervezése, közüzemi számlák rendezése.
